Как да поискате място под наем от търговски център. Как да изберем и наемем помещения в търговски център. Какви документи са необходими за отваряне на магазин в търговски център?
Къде мога да наема търговско нежилищно помещение или склад? Как да наемете търговска площ за магазин? Как правилно да отдаваме под наем търговски недвижими имоти?
Здравейте на всички, които са посетили сайта на популярното онлайн списание “HeatherBeaver”! Имаме експерт с вас - Денис Кудерин.
Темата на днешния разговор е отдаването под наем на търговски недвижими имоти. Статията ще бъде полезна за бизнесмени, собственици на нежилищни помещения и всички, които се интересуват от текущи финансови въпроси.
В края на статията ще намерите преглед на най-надеждните руски компании за недвижими имоти, които предоставят посреднически услуги при отдаване под наем на търговски имоти.
Така че да започваме!
1. Защо да наемете търговски имоти?
Успешната бизнес дейност до голяма степен зависи от добре подбраното помещение за правене на бизнес. Това важи особено за търговията и сектора на услугите. Уютен, добре оборудван магазин в оживена част на града привлича клиенти сам по себе си.
Същото може да се каже и за офисите. Всяка уважаваща себе си фирма трябва да има добри помещения за работа и приемане на посетители. Дори и да продавате стоки чрез онлайн магазин, имате нужда от място за попълване и издаване на поръчки, както и за разрешаване на спорове с клиенти.
Не всеки бизнесмен, особено начинаещ, може да си позволи закупуване на нежилищни помещения. В такива случаи на помощ идва наемането на търговски имоти.
Изброяваме всички предимства на наемането:
- относително ниски финансови разходи;
- по-проста процедура за документиране в сравнение с покупката;
- възможност за смяна на наемодателя и преместване в друга сграда по всяко време;
- голям избор от недвижими имоти, особено в големите градове.
Обратният процес – отдаване на помещения под наем също има много предимства. На първо място, това е надежден източник на пасивен доход. Придобиването на собственост върху търговски площи (търговски, офисни, производствени и други) е добър вариант за инвестиция.
Докато съществува частен бизнес, неговите представители постоянно ще се нуждаят от помещения за извършване на бизнес, което означава, че собствениците на имоти ще имат стабилна печалба без много труд.
Намирането на подходящо помещение за бизнес е обезпокоително начинание. Най-бързият и надежден начин да намерите обект е да използвате услугите на професионални посредници.
На нашия уебсайт има подробна статия за това как работят съвременните.
2. Как да наемем бизнес имоти - 5 полезни съвета
Когато наемате търговски имоти, трябва да бъдете максимално внимателни при избора им. Параметрите и функционалните характеристики на помещението определят колко скоро можете да започнете бизнес дейност и дали обектът ще отговаря напълно на целите на вашия бизнес.
Първо решете как ще търсите подходящо помещение - сами или с помощта на агенция. Първият метод предполага наличието на неограничен запас от свободно време и е свързан с различни рискове. Вторият вариант е по-безопасен и по-надежден.
Допълнителна информация по темата за работа с посредници ще намерите в статията „“.
Експертните съвети ще ви помогнат да избегнете често срещаните грешки на наемателите.
Съвет 1. Внимателно проучете аспиратора и вентилационните системи
Вие или вашите служители ще работите в помещението, така че наличието на работещи вентилационни системи е най-важният момент. Липсата на мощна и автономна вентилация в сградата е истинска пречка за нормалната работа на кафене, ресторант или магазин за хранителни стоки.
Хранителните продукти трябва да се съхраняват при подходящи условия, а посетителите и продавачите не трябва да се безпокоят от чужди миризми. Освен това санитарните служби просто няма да ви позволят да използвате обекта като заведение за обществено хранене или магазин за хранителни стоки, ако има само обща вентилация.
Съвет 2: Съсредоточете се върху зоните за товарене и разтоварване
Удобната зона за товарене и разтоварване на стоки е друга ключова точка за собствениците на кафенета, ресторанти, столове и магазини.
Важно е мястото, където ще се извършват товаро-разтоварните операции, да не излиза от двора на жилищна сграда или пътното платно. Ако безпокоите жителите или шофьорите, ще бъдете измъчвани с оплаквания.
Въпросът за адекватното електрозахранване е особено актуален за наемателите, чийто бизнес е свързан с използването на енергоемко оборудване - хладилници, електрически фурни, машини и др.
Уверете се, че електрическите кабели в помещението са достатъчно просторни, за да отговорят напълно на нуждите на предприятието.
Съвет 4. Прочетете внимателно условията на договора
Преди да положите подписа си върху договора за наем, прочетете внимателно условията, при които сключвате сделката.
Договорът трябва да съдържа следните точки:
- условия за наем, цена и начин на плащане;
- ако помещенията се наемат с оборудване, тогава трябва да се състави опис на имуществото;
- отговорност на страните за нарушение на договора;
- условия за прекратяване на договора.
Разходите за сметки за комунални услуги, извозване на боклука, поддръжка на противопожарна система и СОТ обикновено се поемат от наемателя. Въпреки това, наемодателят плаща за основен ремонт, ако е необходимо, включително подмяна на водопроводни комуникации и електрически кабели, ако те се повредят.
Обсъдете предварително с наемодателя въпроса за застраховката на имуществото - дали ще бъде изготвено такова споразумение и ако не, решете кой ще плати загубите в случай на непредвидени ситуации.
Съвет 5. Проверете документите за собственост
Задължително е да проверите документите за собственост на собственика - договор за покупко-продажба, извлечение от Държавния регистър за правото на собственост.
Уверете се, че помещението действително принадлежи на лицето, което ви го наема. В противен случай един ден ще се появи истинският собственик на обекта със съответните правомощия. Важно е също така помещенията да не са ипотекирани, да не са запорирани за дългове или да имат други тежести.
Човек, който е далеч от тънкостите на жилищното право, трябва да се възползва от професионална помощ при наемане или закупуване на нежилищни помещения. Например, можете да изясните за себе си всички неясни точки на уебсайта Pravoved, ресурс, където работят специалисти от всички области на юриспруденцията.
Можете да зададете въпроса си дори без да се регистрирате, направо на главната страница. Ще получите правно коректен и компетентен отговор само за няколко минути и то напълно безплатно. Ако проблемът ви изисква задълбочено проучване, ще трябва да платите за услугите на професионалисти, но имате право сами да определите размера на таксата.
Стъпка 2. Определете размера на наема
За да разберете оптималната наемна цена, използвайте една от двете опции. Първият е лично да прегледате базите данни на вашия град и да определите приблизителния ценови диапазон за наемане на подобни помещения. Второ, делегирайте тази задача на брокер.
Между другото, в допълнение към агенциите за недвижими имоти, частните брокери предоставят посреднически услуги. Те обикновено таксуват 25-50% по-малко за работата си от компаниите. Въпреки това има само няколко частни специалисти, които работят с нежилищни имоти, дори в големите градове.
5. Ако отдавате бизнес имоти под наем – 3 основни риска за наемодателя
Всеки наемодател е загрижен за състоянието на имота си и иска да печели от наема, а не да губи.
Ще изброим основните рискове за собствениците на бизнес имоти и ще ви покажем как да ги избегнете.
Риск 1. Използване на помещенията за други цели
Във всеки добре изготвен договор за наем е посочено за каква цел и как ще се използва наетото помещение. Това важи и за оборудване, което отдавате под наем заедно с вашия наем.
Ако наемателят е обещал да използва помещението като склад, но е инсталирал магазин в него, имате право да го глобите или да прекратите договора, без да връщате наемната цена.
Риск 2. Повреда или загуба на имущество
Вие предадохте съоръжението и оборудването на, както смятате, почтен гражданин, но той, казано на дипломатичен език, не оправда очакванията ви. А именно той довежда помещението до разруха, чупи техниката, развинтва крушките и като цяло се държи като свиня.
В такива случаи собственикът има право да поиска пълно обезщетение за щетите. Освен това трябва да бъдат възстановени не само разходите за ремонт, но и пазарната стойност на повреденото оборудване.
Не се носи отговорност, ако обектът и имуществото са били повредени в резултат на непредвидени обстоятелства - например пожар или наводнение.
Риск 3. Отказ на наемателя да плаща месечен наем
Немарливите платци трябва да бъдат наказвани с рубли. Това обаче е възможно, отново, ако договорът за наем е съставен според всички правила. Това означава, че документът трябва ясно да определя условията и размера на месечните плащания.
6. Ако наемате търговски имоти - 3 основни риска за наемателя
Наемателят може също да пострада в резултат на незаконни или неразрешени действия на наемодателя.
Риск 1. Отдаване под наем на помещения, върху които „лизингодателят” няма законни права
Ако помещението ви бъде наето от лице, което няма законните права на собственик върху имота, договорът ще се счита за невалиден. За да избегнете това, изисквайте представянето на документи за собственост.
Можете самостоятелно да получите извлечение от Rosreestr, като се свържете с Многофункционалния център. Услугата е платена, но със сигурност ще разберете „кой е шефът“.
Риск 2. Смяна на брави в обекта веднага след авансово плащане
Да, такива ситуации все още се срещат в природата. Подписвате договор, правите авансово плащане, получавате ключовете от ръка на ръка и когато искате да се нанесете в помещението с вашия имот, се оказва, че ключалките са сменени, а от „собствениците“ няма и следа. ”.
Има само един изход в такава ситуация - да се свържете с полицията и да образувате наказателно дело по факта на измама.
Риск 3. Пренаемане
Най-добрият начин да обясните това е с прост пример.
Пример
Наемателят Андрей, амбициозен предприемач, нае площ за магазин за една година, като плати шест месеца предварително. В същото време бизнесменът не провери документите за собственост, разчитайки на коректността на лизингодателя.
След месец успешна търговия, истинският собственик се появи в магазина с пълен комплект оригинални документи. Той учтиво помоли наемателя да се изнесе от заеманото място. Андрей се опитал да намери пренаемател, за да си върне поне парите, но предприемчивият посредник не отговарял нито на обаждания, нито на SMS.
В крайна сметка: Справете се директно със собственика. Най-малкото трябва да е наясно с всички манипулации, които се случват с имуществото му.
7. Професионална помощ за наематели и наемодатели - преглед на ТОП-3 агенции за недвижими имоти
Намирането на квалифициран посредник е трудна задача. За да помогнем на читателите, ние съставихме преглед на най-надеждните компании в Русия, работещи с търговски недвижими имоти.
1) Agency.net
Агенция за управление на недвижими имоти. Ще помогне на наемодателите и наемателите да наемат и наемат: офис, търговски площи, работилница, склад, имение и всякакви други търговски недвижими имоти. В компанията работят само опитни и квалифицирани адвокати и брокери.
Съществено предимство на фирмата е нейният професионален подход, наличието на подробен уебсайт и разработването на индивидуална стратегия за всеки клиент на офиса. Няма услуги за недвижими имоти, които специалистите на компанията да не могат да предоставят на потребителите.
Хората около нас казват, че кризата е време на нови възможности. Магазините намаляват разходите и се освобождава място в търговските центрове. Това е добър момент за малкия бизнес: разполагането в търговски център, търговски център или търговски център ще помогне за привличане на нова аудитория, увеличаване на оборота и по-голяма печалба.
Но наистина ли е така? Нека да разберем кога настаняването в популярен търговски център няма да ви донесе пари, кои търговски центрове е по-добре дори да не обмисляте и лесно ли е да наемете помещения, ако нямате добре позната марка?
Изберете търговски центрове, популярни сред вашите клиенти
Цената на наема на квадратен метър зависи от трафика на търговския център. Но поставянето дори в най-популярния търговски център не е гаранция за високи печалби. Броят на посетителите работи за вас само ако вашата оферта отговаря на техните нужди.
Магазин за спортно хранене в търговски и развлекателен център с фитнес зала ще донесе повече печалба от същия магазин, но в помещенията на хипермаркет за хранителни стоки.
За да определите дали даден търговски център е популярен сред вашите купувачи, ще трябва да направите малко проучване. Най-простият инструмент, който винаги е под ръка, са социалните мрежи.
Статистиката от услугите за геопозициониране, най-популярната от които е Foursquare, може да ви помогне да получите частична представа за популярността на дадено място.
Топ 5 търговски центрове в Санкт Петербург. Източник: www.4sqstat.com
Тези статистики говорят за популярността на едно място като цяло, без подробни данни за публиката. В днешно време потребители на възраст 25-30 години се регистрират повече. За да използвате приложението ви трябва смартфон и желание да споделяте движенията си. Като цяло тези данни са непълни - не трябва да ги използвате, за да вземете решение за наемане на магазин, например, чорапогащи и чорапи.
Ако имате групи във Vkontakte и Facebook, направете проучване - разберете в кои търговски центрове вашата аудитория предпочита да отиде. Ако успеете да интервюирате някого лично, разберете кое играе решаваща роля - география, избор на магазини, паркинг. Групи търговски центрове публикуват информация за промоции и развлекателни събития - вижте кой следи събитията в търговския център.
Поискайте информация за трафика и публиката в търговски центрове, които привличат вниманието ви.
И, разбира се, не бъдете мързеливи да прекарате няколко дни в „теренни изследвания“ - седнете в отворено кафене и пребройте колко хора минават. Гледайте кой отива да пазарува, кой отива на кино и кой отива в заведението за хранене, за да яде. Информацията ще бъде по-пълна, ако прекарате и делничен, и уикенд в събирането й.
Определете формата
Островите са най-доброто решение за продажба на сезонни стоки и панаири.
Маркетолозите казват, че 30% от успеха на магазина е правилният избор на формат, други 30% е добро местоположение. Работата на продавачите, асортимент, дизайн - това са само останалите 40%.
Моля, имайте предвид, че в популярните търговски центрове повечето магазини са заети от известни марки - техният оборот може да покрие наема дори на голяма площ; човек може да си позволи да плати наема на голямо помещение. Ако отваряте първия си магазин в търговски център, тогава островът би бил добро място да започнете.
Островът е открита витрина, монтирана на пътеките на търговски център. Марките използват островите, за да тестват рентабилността или за сезонни разпродажби. Най-често в магазините можете да намерите острови с дамски аксесоари и бижута, аксесоари за мобилни телефони и сладкиши.
Изберете място
В повечето търговски центрове местата за острови се разпределят предварително. На партера на входа - в 95% от случаите най-добрите места в целия търговски център. Но в същите 95% от случаите тези точки се дават на магазини с име и ядро от редовни клиенти.
В допълнение към местата на входа, добрите разположения са по пътя към популярните места в търговския център: супермаркети за хранителни стоки и магазини за домакински уреди.
За да определите най-доброто местоположение за вашия магазин, трябва да разберете нуждите на вашата целева аудитория. Можете да направите това, като отговорите на въпросите:
- Какво друго купува моят клиент освен моя продукт?
- Какво мотивира моята аудитория да харчи пари за моите продукти?
- Какво мога да предложа на купувача, което той вече няма да намери в този търговски център?
В същото време има универсални правила за избор на място:
- местоположение на пътя на трафика, който отива към магазина, а не към киното или кафенето;
- избягване на близост до магазини с подобен асортимент - магазинът е по-привлекателен и ще „води“ вашите клиенти;
- отказ да се поставят популяризирани марки в „сянка“.
Да продаваш стоки без име в търговски центрове като Мега или Галерия е лошо решение. Вашият магазин ще се изгуби сред маркови витрини. Можете да рискувате, ако продавате нещо изключително и интересно на хора, които са готови да платят за име на етикет, като бижута, аксесоари и бизнес аксесоари.
Какъв продукт без марка може да представлява интерес за купувачите на популярен търговски център? Жени - бижута. Снимка: instagram.com/blueboxmoscow
Вие сте сигурни, че асортиментът на 100% отговаря на нуждите на посетителите на галерията - например продавате ръчно изработени бижута, които са изключително популярни в Instagram. След това, в допълнение към наема, включете разходите за декорация на прозорци и персонал. Дизайнът от една страна трябва да отговаря на вътрешните правила за оформление на витрини в търговския център, но от друга страна трябва да изпъква и да привлича вниманието на купувача.
Реалност: какво да очакваме при наемане на помещения в търговски център
Казват, че кризата е време на възможности. И решихме да проверим колко лесно магазин, който няма собствени обекти, може да влезе в търговски център. Изглежда, че в нестабилна икономическа ситуация, когато наемателите се изнасят, собствениците на търговски центрове трябва да грабнат потенциални наематели. И ние така си мислехме, но решихме да проверим.
За експеримента избрахме, както ни се стори, идеалният вариант - магазин за дневници от естествено дърво, скицници и бизнес с ръчно изработени подаръци. Според легендата собствениците на магазина, който успешно работи онлайн от 2012 г., решили да опитат силите си офлайн и да наемат остров в търговски център в Санкт Петербург.
За чистотата на експеримента решихме да наречем както популярни търговски центрове - „Мега“, „Галерия“, така и малки в жилищни райони - например търговския център близо до метростанция Академическа.
Остров с дизайнерски аксесоари от кожа и дърво ще украси всеки търговски център - това си помислихме. Снимка: professio.com
Интересувахме се от цената на наема, срока на договора, допълнителните плащания и условията. Големите търговски центрове имат собствен отдел за отдаване под наем, а някои възлагат тази задача на брокерска компания. Един брокер може да се занимава с отдаване под наем на площ в няколко търговски центъра наведнъж.
От една страна е удобно, защото може да предложи няколко опции. От друга страна, служителите на самия търговски център работят с по-малък поток от входящи заявки и знаят по-добре как вървят нещата в търговския център. Мениджърът на търговския център предлага решения по време на разговора, а брокерът има нужда от време, за да анализира информацията за вашата компания.
Повечето търговски центрове искат да получат депозит или обезпечение, равно на 1-2 месечен наем. Стандартният договор се сключва за 11 месеца, понякога наемодателят е готов да се срещне наполовина и е готов да сключи договор за 6 месеца. Диапазонът на цените е приличен, за остров от 6 квадратни метра търговският център иска от 6000 до 80 000 рубли. В рамките на един търговски център цената може да варира 2 пъти в зависимост от етажа или зоната.
Не беше откритие, че в Мега, Галерия и градския дискаунтър Румба може да се влезе едва след представянето на компанията. Попълвате формуляр, говорите за вашия опит, продукт и други точки. И може би, ако ви хареса презентацията и се интересувате от продукта, те ще се свържат с вас и ще ви кажат за ценообразуването. Срокът за разглеждане на заявлението е от 2 седмици. Все още не сме получили отговор.
Бях изненадан, че ТК Академ Парк се съгласи да говорим стриктно след презентацията на компанията. Особено неприятно впечатление остана след разговор със секретаря на търговския център Sennaya, който отказа да общува без презентация по принцип. Изглежда, че се опитваме да разберем цената на наема с плащане не в рубли, а в бонбони.
В търговски център Electra и търговски център City Mall ще общувате с мениджъри, които незабавно ще обявят условията, на които можете да разчитате.
Тествай се
Когато избирате място в търговски център, трябва да анализирате:
- клиентски поток: колко популярен е търговският център, каква част от посетителите му могат да станат ваши купувачи;
- очаквания: какви стоки липсват на посетителите на търговския център, ще ги задоволи ли вашият асортимент;
- конкуренти: кои магазини в търговския център представляват интерес за вашата аудитория, кои магазини ще станат ваши конкуренти;
- зони: възможно ли е да разположите вашата точка в близост до магазини за деца, жени или спортисти;
- формат: видът на разположение, който е подходящ за вашия продукт, дали може да се закупи от гишето или е необходима пробна;
- условия: какви условия предлага наемодателят, дали са изпълними за вашето местоположение;
- рентабилност: колко трябва да продадете, за да възстановите наема, заплатите на продавачите и началните разходи.
Вашата точка ще донесе повече печалба, ако можете да изпълните няколко условия:
- На пода има много магазини, които са интересни за вашата аудитория и стоките в тях не се конкурират с вашия асортимент → Продайте сладкиши на пода с магазин за играчки и дрехи за майки и деца.
- Стаята не се намира близо до изхода → Островът се намира при напускане на ескалатора, ярък знак и сладкиши са първото нещо, което клиентите виждат, когато се качат на етажа.
- В магазина няма магазини на конкуренти → Вие сте единственият продавач на сладкиши по тегло в търговския център. Супермаркетът на приземния етаж не ги продава.
Колко често чувам този стар израз. И между другото съм напълно съгласен с него. Наскоро, по време на уебинар, един от слушателите също ми писа в чат: „Ако магазинът се намира на добро място, успехът определено ще се случи. "
Трудно е да се спори, затова търсим добро място.
Но ако се замислите, малко хора наемат място за магазин, харчат пари за отваряне и в същото време смятат, че мястото, което са избрали, е лошо. Така че защо толкова често чувам сакраменталната фраза от предприемачите
« Сбъркахме мястото."
Факт е, че думата „добро“ е абстракция. За да се оцени пригодността на едно търговско пространство, трябва да се възприемат специфични критерии за качество и всяка концепция за магазин ще има свои собствени критерии, със собствена йерархия на тяхното значение за успеха на магазина. Ако предприемачът няма такъв набор от критерии, тогава Има голям риск да направите грешка и да отворите магазин, който няма да получи достатъчно трафик, за да стане печеливш.
Какви грешки, които могат да се нарекат „типични” се допускат най-често? Особено ако бъдещият собственик на магазин смята, че това място е „добро“, просто защото, например, има много хора в този търговски център или търговското пространство се намира на много оживена улица. Тук може да се каже много, но ако обобщим подобни грешки, получаваме следното:
- Вероятно най-често срещаната и най-опасната грешка е концепцията на магазина не съответства на характеристиките на потока . Тоест броят на хората, минаващи покрай магазина, е голям, но делът на вашите потенциални купувачи сред тях е нисък. Плащате висок наем за този номер, но в действителност това не са вашите хора. Например, имате дрехи за младежки клуб и вашият магазин се намира на много оживена бизнес улица с офиси. Сред чиновниците и мениджърите няма много редовни купувачи на този вид облекло.
- Магазинът е на „правилното“ място, но по някаква причина е трудно да се влезе. Това може да бъде входът от страната на сградата, в случай на отделен магазин. Или третият етаж на търговски център, или някакви други „бариери“ между посетителите и входа на магазина. Доста често предприемачите не могат да оценят сериозността на въздействието на такова „препятствие“ върху бъдещия трафик на магазина.
- Самото качество на помещенията не осигурява достатъчен комфорт на клиентите. Без вентилация, без климатик в стаята с южно изложение. Често, когато вземат решение за наем, предприемачите не обръщат внимание на това, смятайки, че неговите положителни аспекти (тоест голям поток), местоположението му надвишават тези „малки“ недостатъци. Но за успешен бизнес клиентите трябва не само да влизат в магазина, но и да купуват от него. В задушна, гореща търговска зона, ако няма достатъчно кислород във въздуха, коефициентите на реализация спадат значително. И продавачите не могат да работят нормално цяла смяна. И никаква мотивация или каране няма да помогнат. Хигиенните фактори са много важни.
- Липса на витрини. Аз самият си спомням много добре как наехме стая в много добър московски търговски център, с голям трафик, но входът на магазина беше през къс коридор. Това дори не беше коридор, а доста широк и къс коридор, но магазинът нямаше витрина. И въпреки че внимателно декорирахме този „коридор“ и наемът беше много по-нисък, отколкото в съседните нормални помещения, и се съгласихме да поставим безплатна реклама за магазина в самия търговски център, не успяхме да изпратим ДОСТАТЪЧНО посетители в магазина . След известно време магазинът трябваше да бъде затворен. Формата на търговската площ също оказва силно влияние върху ефективността на търговските площи.
- Вашите клиенти карат, но вие няма къде да паркирате. Понякога е по-трудно. Вашият продукт изисква да дойдете с кола, за да го вземете. Например, да кажем, че продавате цветя в саксии. Малко хора ще купуват цветя и ще ги носят в ръцете си. И е неудобно да се доближа до вас . Например, няма изход от магистралата.
Каква е автобиографията?
Е, първо, преди да подпишете договор за наем, е задължително да го проверите за наличието на всякакви „капани и засади“. За да можете да направите това сами, аз го направих
Второ, първо разработете набор от критерии за правилна оценка на помещенията. Този комплект е разработен въз основа на характеристиките на вашата целева аудитория, ситуации на потребление на вашите стоки, потребителска кошница и други съществени елементи от концепцията на вашия бъдещ магазин. Говоря за това подробно на семинара.
Как да избегнете загубата на гаранционен депозит и да защитите инвестициите си при наемане на помещение в търговски център, на какви клаузи от договора трябва да обърнете специално внимание и как да избегнете неустойки от наемодателя. Можете да научите за всичко това и много други нюанси от нашата статия.
Към отметки
Няма нужда да се страхувате от договора, той трябва да бъде съгласуван.
Ако вашият бизнес е свързан с търговия и планирате да наемете помещение в търговски център, тогава тази статия ще ви помогне не само да спестите инвестицията си, но и да избегнете различни, не съвсем приятни ситуации.
Има два вида договори за наем на търговски имоти – краткосрочни (за период не повече от 11 месеца) и дългосрочни (за период от 1 година или повече). Ще дадем практически съвети за всяко от тези споразумения.
Съвет 1.За да решите кой тип договор е подходящ за вас, първото нещо, което трябва да направите, е да вземете решение за размера на инвестицията и периода на изплащане на проекта. Ако вашият проект може да се изплати за 3 до 6 месеца, тогава в този случай можете да сключите краткосрочен договор. Ако инвестицията ви се изплати за 6 или повече месеца, тогава е по-добре да влезете в дългосрочни наемни отношения. В противен случай ще се окаже, че ще си върнете инвестицията за 6-8 месеца и ще ви остават само 5-3 месеца, за да спечелите чиста печалба.
Съвет 2.За да защитите инвестициите си, при сключване на договор за краткосрочен лизинг не забравяйте да запишете клауза, според която при предсрочно прекратяване на договора за лизинг по вина на лизингодателя (по време на периода на изплащане на вашата инвестиция ), той ще бъде длъжен да ви компенсира всички претърпени загуби. Но тук си струва да се има предвид, че всички загуби трябва да бъдат документирани, така че пазете всички касови бележки и фактури.
Съвет 3.В дългосрочен договор за лизинг, за да защитите инвестицията си, можете да предпишете мораториум върху едностранното извънсъдебно прекратяване на лизингодателя за периода на изплащане на вашата инвестиция или пълна забрана за извънсъдебно прекратяване за целия срок на договора. Но тук трябва да вземете под внимание няколко точки: 1. Наемодателят също не е глупак и може да изисква огледални условия от вас. 2. Ако успеете да се споразумеете за мораториум, опитайте се да гарантирате, че този период не е равен на периода на изплащане на инвестицията, винаги вземайте резерв за няколко месеца. 3. Ако нарушите условията на договора, наемодателят има право да прекрати договора с вас, съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, в който случай не само ще загубите инвестицията си, но и ще подлежите на санкции. .
Съвет 4.Всеки търговски център има свои собствени изисквания за договори, както и мениджъри под наем, понякога има допълнителни бонуси, които получават за съгласуване на определени условия. Следователно можете и трябва да преговаряте по всяка точка, която е важна за вас. В редки случаи, обикновено в топ търговски центрове, се случва основните условия на договора да са окончателни и да не могат да се редактират.
Съвет 5. Краткосрочният договор е по-лесен за едностранно извънсъдебно прекратяване. Най-важното е да посочите срока на предизвестие за такова оттегляне от договора, обикновено не повече от 1-2 месеца. Освен това не е необходимо да се регистрира в Rosreestor.
Съвет 6.Предпоставка при предсрочно прекратяване на договора е да се уговори връщане на депозита или прихващането му в последния месец от наема. Почти всички търговски центрове се опитват да подпишат споразумение, така че ако наемателят едностранно се оттегли от договора предсрочно, депозитът да остане под формата на глоба в търговския център. Натиснете администрацията на търговския център по всички удобни начини, като опция - можете да увеличите срока на предизвестие за напускане до 3 месеца, това е доста подходящ период, през който наемодателят ще може да намери нов наемател на ваше място. Но тук има един нюанс: например след три месеца търговия разбрахте, че вашият бизнес няма да донесе очакваните резултати и да работите върху наем и заплати на служителите, а може би дори и в неизгодно положение, няма смисъл. В този случай ще бъде по-лесно да оставите депозит в търговския център под формата на глоба, отколкото да поемете разходите за правене на бизнес за още три месеца.
Съвет 7.След края на краткосрочен договор може да нямате право на предимство пред други наематели за подновяване. Това означава, че след края на договора наемодателят може да ви предложи да наемете помещението при съвсем други условия или просто да ви изгони, без да посочи причина. Но такова преимуществено право може да бъде записано в договора, но отново няма да ви гарантира удължаване на договора при първоначалните условия.
Съвет 8.Бюджет за наем, в инвестиции, за 2-3 месеца наведнъж. По този начин можете да избегнете неустойки в случай на забавяне на плащанията, ако вашият бизнес не реализира печалба през първите месеци.
Съвет 9.Ако решите, че вашият бизнес ще съществува дълго време и ще просперира и просто се нуждаете от дългосрочен договор, тогава си струва да вземете предвид няколко важни момента: 1. Дългосрочният договор подлежи на задължителна регистрация в Rosreestor. 2. За да регистрирате такова споразумение, трябва да имате отделен кадастрален номер за помещението, което наемате. Всички търговски центрове имат само един кадастрален номер за цялата сграда и затова не им е изгодно да издават отделен кадастрален номер за всеки малък наемател. 3. Ако все пак сте успели да постигнете споразумение с търговския център и да подпишете дългосрочен договор, тогава бъдете готови да поемете всички разходи по регистрацията му.
Съвет 10.В дългосрочно споразумение трябва да се определи размерът на годишната индексация на наемната ставка, но не повече от веднъж годишно. Всеки търговски център има свой собствен апетит към този артикул, обикновено сумата варира от 5 до 20% от месечния наем. Този артикул също може да бъде договорен при изгодни за вас условия.
Съвет 11.Дългосрочният договор може да бъде краткосрочен. Обикновено дългосрочното споразумение определя срок, в рамките на който една от страните е длъжна да регистрира това споразумение; обикновено този период е максимум една година. Ако споразумението не бъде регистрирано в рамките на посочения период, тогава такова споразумение се счита за краткосрочно, с автоматично годишно подновяване, но не повече от 3 или 5 пъти, всичко зависи от срока на споразумението.
Съвет 12.В самото начало на преговорите не забравяйте да се консултирате с мениджъра за допълнителни плащания и задължения. Освен месечния наем, допълнителните плащания могат да включват - експлоатационни разходи; комунални плащания; маркетингови такси; застраховка на помещението за срока на строително-монтажните работи или за целия наемен период; допълнителна реклама на фасадата на търговския център; платена тоалетна за вашите служители (да, понякога се случва). Задължителните допълнителни условия могат да включват: инсталиране на броячи на посетители във вашите помещения; участие на вашия магазин в промоции на търговски центрове; проектиране на рекламни конструкции в съответствие с общата концепция на търговския център и производство е възможно само от техните изпълнители.
Съвет 13.Не пропускайте да прочетете вътрешните правила на търговския център. Ако вашите служители ги нарушат, може да понесете значителни глоби, включително прекратяване на договора, без връщане на депозита.
Съвет 14.Важен момент ще бъде необходимостта от координиране на асортиментния списък на вашия магазин. По-добре е да го направите под формата на приложение към договора. Преди да започнете преговори, първо изпратете този списък на управителя на търговския център за одобрение. Съветваме ви да добавите към списъка не само продукта, който вече сте решили да продадете, но и да включите продукт, който може да се появи в асортимента ви в бъдеще. Често се случва големите наематели на търговски център да имат ексклузив за определен продукт (това важи особено за супермаркетите за хранителни стоки) и може да се окаже, че когато започнете да търгувате, се оказва, че продуктът, на който сте заложили най-много печеливши надежди е изключително от друг наемател и продажбата му от вас не е възможна. Това е много важен момент, който трябва да се вземе сериозно и внимателно да се обмисли.
Съвет 15.Бъдете готови за факта, че преди подписването на договора може да ви бъде поискан дизайн на вашия магазин (визуализация, планограма). Ако имате сложно и специфично оборудване, тогава за да разрешите този проблем, по-добре е да се свържете със специалисти (искаме да ви предупредим веднага, удоволствието не е евтино). Също така е необходимо да се измери самите помещения за правилното разполагане на оборудването и тук също е по-добре да се свържете с специалисти по измерване.
Етажен план, вариант 1.
Етажен план, вариант 2.
Съвет 16.Обърнете специално внимание на санкциите за забавени плащания. Ето един пример, при по-благоприятни условия за вас: Размерът на санкциите за забавени плащания трябва да бъде не повече от 0,1 - 0,5% от общата сума на дълга за всеки ден забавяне, но общият размер на санкциите не трябва да бъде повече над 5% от общата сума на постоянната наемна част.
Съвет 17.Не забравяйте, че системното нарушаване на сроковете за плащане може да доведе до предсрочно прекратяване на договора със загуба на гаранционния депозит. Посочете в договора, че системните нарушения включват нарушения, извършени повече от 2-3 пъти в рамките на една календарна година.
Съвет 18.Проверете предварително времето, когато е разрешено извършването на строително-монтажни работи (СМР) на закрито, както и доставката на строителни материали и оборудване. В повечето случаи такава работа е разрешена да се извършва само в извънработно време на търговския център, т.е. през нощта. Моля, имайте предвид, че за работа през нощта строителите и работниците може да изискват допълнително заплащане от вас.
Съвет 19.Предварително изяснете нюансите на доставката на стоките: времето за доставка на стоките и какви превозни средства имат право да доставят стоките (в противен случай може да възникне ситуация, когато доставяте стоките на камион и просто е технически невъзможно за това за влизане на територията на търговския център); Има ли колички в търговския център за вътрешно движение на стоки в търговския център?Ако има, платени ли са или безплатни (това уточнение ще ви помогне да избегнете допълнителни разходи при доставка на стоки до точката).
Съвет 20.Обърнете специално внимание на такива клаузи от договора като глоба за късен достъп до строителни и монтажни работи и глоба за късно отваряне на търговски обект за посетители. Ако наемете изпълнител за строително-монтажни работи, тогава не забравяйте да включите в договора с него отговорност и обезщетение за щети за несвършване на работата му навреме. В допълнение към периода на ваканция под наем, през който се извършват строително-монтажни работи, опитайте се да отделите допълнителни 1-2 седмици, за да се подготвите за откриването на магазина. Това ще ви помогне да избегнете глоби за нарушаване на сроковете за отваряне на магазина за посетители. Струва си да се има предвид, че такива глоби понякога достигат няколкостотин хиляди рубли за всеки ден забавяне.
Съвет 21.Информирайте се предварително как и за чия сметка ще бъдат затворени прозорците на вашите помещения (ако има такива) по време на СМР. Понякога това са банери на самия търговски център, а понякога администрацията се задължава да окачи прозорците с банер на наемателя.
Съвет 22.По време на преговорите незабавно разберете за всички скрити (и не само) комуникации, които се провеждат в пода или стените на вашите помещения (инженерът на търговския център трябва да знае тази информация със сигурност). Наличието на тази информация ще ви позволи да избегнете големи проблеми по време на строително-монтажните работи. Например, вашите строители ще пробият дупка в стената и ще паднат във водопровод, не е трудно да си представите какви последствия ще „последват“ от това.
Съвет 23.Това ще бъде полезен съвет за тези, които решат да отворят търговски обект на специално контролирани съоръжения, по-специално на летището. За да позволите на вашия строителен екип да участва в строително-монтажните работи, всички негови участници ще трябва да преминат през задълбочена проверка на FSB и тук могат да възникнат сериозни проблеми. Например, ако един от работниците има криминално досие в миналото, тогава бдителни служители на ФСБ няма да позволят на такъв работник да извършва строително-монтажни работи. Ето защо си струва предварително да изясните какви ограничения съществуват за персонала (и не само в строителния екип) по отношение на достъпа до обекта.
Съвет 24.Не забравяйте да посочите в договора, директно с конкретна цифра, че наемодателят гарантира, че ще разпредели количеството електроенергия в kW, необходимо за вашия магазин.
Съвет 25.За да се предпазите от ротация на наемателите от администрацията на търговския център, не забравяйте да запишете в договора условията, при които тази ротация може да се извърши само по взаимно съгласие на страните или е изключена напълно . В противен случай, след половин година работа на изгодно за вас място, може да бъдете „помолен“ да се преместите в някоя пустош. Ако ротацията ще се извърши във връзка с преустройството или реконструкцията на самия търговски център, тогава би било препоръчително да запишете условията, при които администрацията ще бъде длъжна да ви компенсира всички понесени загуби (не забравяйте да запазите всички разписки и фактури, тъй като компенсацията е възможна само за документирани загуби).
Съвет 26.Не забравяйте да съставите следните приложения към договора за наем: Приложение № 1 Етажен план за разполагане на помещения в търговския център. На този план не забравяйте да подчертаете вашите помещения в рамка и да го отбележите като - границите на наетите помещения; Приложение № 2 Списък с асортименти (виж Съвет 14.); Приложение № 3 Образец на Акт за приемане и предаване на помещенията; Приложение № 4 Образец на Удостоверение за връщане на помещение; Приложение № 5 Акт за разпределение на оперативните отговорности. В този закон внимателно запишете и определете границите на оперативната отговорност между наемодателя и наемателя за комунални мрежи. (приложението не е задължително, но много полезно); Приложение No 6 Разделителен лист. Тук внимателно напишете за кои работи отговаря наемодателят и за кои наемателят, кой ги извършва и кой ги плаща; Приложение № 7 Разположение на рекламно-информационните материали на наемателя върху фасадата на помещението. В това приложение поставете снимка на фасадата на помещението и маркирайте в рамка всички рекламни места, договорени с наемодателя. Също така си струва да посочите техните технически характеристики (размери, използван материал и др.); Приложение № 8 Вътрешни правила за ползване на търговски център.
Съвет 27.В параграфа, където е посочен размерът на постоянния наем, посочете и какво е включено в постоянния наем (реклама на фасадата на помещението, сметки за комунални услуги и др.).
Съвет 28.Не забравяйте да включите следната информация в характеристиките на помещението: Точен адрес на търговския център; Етажът, на който се намират помещенията; Точната площ на наетите помещения; Номер на стая, според кадастралната документация на търговския център (забележка - не вътрешна номерация, а според документацията, издадена от държавни агенции, тъй като вътрешната номерация може постоянно да се променя от администрацията на търговския център). Но има случаи, когато вашите помещения просто не съществуват в тази документация; в тази ситуация ви съветваме да обозначите помещенията възможно най-подробно на плана в Приложението за етажен план, за да можете да ги идентифицирате в случай на спорни въпроси;
Съвет 29.Ако вашият бизнес е свързан с обществено хранене или имате нужда от водоснабдяване и канализация, проверете предварително за тяхната наличност или възможността за извършване на такива комуникации вътре в помещенията.
Съвет 30.Ако е възможно, избягвайте да нарушавате условията на договора за наем, но ако внезапно имате проблеми, не избягвайте да общувате с администрацията на търговския център, но винаги се свържете с тях предварително, не отлагайте ситуацията до критичен момент, в в повечето случаи те могат да ви помогнат за отстъпки. Но не бива да злоупотребявате.
Съвет 31.Преди да започнете да се съгласявате и подписвате договор, запишете за себе си всички нюанси и опции за различни ситуации, определете за себе си всички възможни рискове. Винаги помнете простото правило „по-добре е да се споразумеете за всичко на брега и е препоръчително всичко да се документира“. Освен това трябва да знаете, че всеки търговски център има свои собствени правила и изисквания, договорът може да бъде на 5 страници, а може и на всичките 50. Желаем ви просперитет и успех.
Дата на публикуване: 22.12.2015 г
Много хора смятат работата в частното предприемачество за добра алтернатива на наемането. В същото време стартирането на собствен бизнес в сферата на търговията се счита за един от най-достъпните и добре развити бизнес модели. Всъщност търговските предприятия се характеризират със сравнително бърз оборот на капитала и гъвкавост на технологичните процеси, което им позволява ефективно да се адаптират към променящата се макроикономическа среда. Въпреки това, ключовият аспект на успешното стартиране на търговско предприятие е качественият избор на местоположението му, по време на който е необходимо да се вземат предвид редица нюанси.
Отдаване под наем на търговски обекти
Наемането на търговски помещения или закупуването на помещения за магазин е първият проблем, който трябва да бъде решен при избора на местоположението на предприятие за търговия на дребно. За повечето предприятия за търговия на дребно е изгодно да не придобиват собственост върху помещенията за магазин, а да сключат договор за наем със собственика на помещенията или управляваща компания, специализирана в търговски недвижими имоти. Наемането на търговски обекти ви позволява да оптимизирате разходите за поддръжка на имота, както и да планирате разходите за наем.
Местоположение на помещенията на магазина
Доброто местоположение за магазин е един от ключовите въпроси за осигуряване на рентабилността на предприятието за търговия на дребно. Като цяло всеки търговски обект трябва да се намира в зона с максимална концентрация на потенциални купувачи. В този случай, в идеалния случай, е необходимо не просто струпване на хора, а наличието на движещ се поток от тях.
Не е задължително помещенията на магазина да се намират в центъра на града. В зависимост от специализацията на търговския обект, той може да се намира в периферни райони или дори извън града. Това е една от основните разлики между офис и търговски имоти. Ключово условие при избора на локация за магазин е близостта на целевата група клиенти. Например, магазин за хранителни стоки или домакински стоки може да се намира в крайградски район, магазин за авточасти може да се намира близо до магистрала, офис консумативи ще бъдат търсени в райони, съседни на учебни заведения или административни и офис центрове.
При избора на обект за наемане на търговски помещения е препоръчително също да се вземе предвид конкурентната среда и потенциалния обем на търсенето на стоки, които ще бъдат част от специализацията на магазина. Въз основа на това можете да избирате между самостоятелно стоящ търговски обект и наемане на търговска площ в специализиран търговски и развлекателен център.
Оборудване на помещенията на магазина
В зависимост от избора на опция за отдаване под наем на търговско помещение - отделен обект или място в търговски център - ще трябва да оцените техническото оборудване и характеристиките на обекта. Те включват инженерни комуникации, площ и обем на помещенията, охранителни и пожарогасителни системи и транспортна достъпност.
Инженерна комуникация
Търговските площи се класифицират като нежилищни имоти, но трябва да бъдат оборудвани с основните видове комунални мрежи. Помещенията на магазина трябва да бъдат свързани с електричество, водопровод и канализация. По правило нормалната работа на модерен магазин е невъзможна без телефонни комуникации и интернет връзка.
Когато търсите опции за наемане на търговски площи, трябва да вземете предвид изискванията на нормативните документи относно оборудването на търговските обекти със системи за сигурност и пожароизвестяване, вентилация, климатични системи, автономни пожарогасителни системи, информационни табели в случай на извънредни ситуации, противопожарни щитове, хидранти и др.
По правило регулаторните изисквания за оборудване на търговски обекти с инженерни системи напълно отговарят на съоръженията, които първоначално са били предназначени за настаняване на търговски площи на недвижими имоти. При пренасочване на съоръжение има голяма вероятност да са необходими значителни разходи за оборудването му в съответствие със стандартите. Следователно наемането на площ в търговски центрове се счита за по-евтино в сравнение с опцията за отделно съоръжение. Освен това е необходимо да се вземе предвид нивото на сметките за комунални услуги, което може да варира значително в зависимост от техническото оборудване и състоянието на търговския обект. Този въпрос трябва да бъде съгласуван на етапа на обсъждане на договора за наем на търговски площи.
Завършване и зониране на помещенията
Обектите на недвижими имоти на дребно трябва задължително да отговарят на тяхното функционално предназначение, така че тяхното оформление е един от ключовите фактори за избор. Като цяло, в допълнение към търговския етаж, търговските имоти трябва да имат складови и сервизни помещения, както и административни помещения. Най-строги изисквания по отношение на довършителните работи и функционалното зониране се налагат на търговските площи, специализирани в продажбата на хранителни продукти. От своя страна магазините за битови и промишлени стоки се регулират от малко по-малък брой наредби, въпреки че те, разбира се, трябва да отговарят на изискванията на регулаторните органи.
Оборудване за магазини за търговия на дребно
Изборът между опции за лизинг на оборудвани търговски обекти и свободни площи се определя основно от фактора наемна цена. По правило съоръженията, оборудвани с търговско оборудване, са по-скъпи. От своя страна вашето собствено търговско оборудване често изисква значителни инвестиции за придобиване, както и разходи за поддръжка.
Транспортна достъпност
Удобният достъп до търговски обект е важен не само за купувачите, но и за оптимизиране на логистичните схеми. Доставката на стоки и извозването на отпадъци също изискват удобни пътища за достъп - в този случай те ще струват малко по-малко. В зависимост от профила на търговското предприятие ще бъде полезно да се погрижите за паркоместа. В случай на наемане на площ в търговски център, най-вероятно местата за паркиране ще бъдат предвидени от общия проект на комплекса, а при отваряне на магазин в отделна сграда създаването на паркоместа ще падне върху плещите на организатор.
Етажност
Като цяло, най-добрият вариант за ново търговско предприятие е наемането на търговски площи в специализирани обекти за търговия на дребно. Това ще ви позволи да избегнете големи разходи за закупуване на търговско оборудване, оборудване на обекта с необходимите комуникации и довършване на търговските помещения.
