Заслужава ли си да тегля ипотека? Къде и кога е по-добре да вземете ипотека? Ипотечен калкулатор
Изобщо няма значение каква причина ви кара да се замислите дали да вземете ипотека. Може би планирате да се ожените, но все още нямате собствен дом. Или се очаква ново попълнение в семейството, а бъдещото потомство се нуждае от отделна стая. Решението за теглене на заем трябва да бъде взето внимателно. Важно е да изчислите способността си да изплатите дълга толкова точно, колкото правят банковите експерти.
Какви разходи ще бъдат свързани с ипотеката?
Формулирайте въпроса точно по този начин, тъй като цената на заема включва не само лихвата, но и редица задължителни плащания:
- такса за оценка на недвижим имот (ако се налага такава),
- застрахователни премии,
- държавна такса в регистрационната камара.
Преди да вземете ипотека, най-добре е да направите прогноза какви разходи ще трябва да направите и от какви източници ще изплатите задълженията си. Това ще ви помогне да решите дали да вземете ипотека сега.
Колко пари са ви необходими, за да платите първоначалната вноска?
Банките по правило не отпускат жилищни кредити при условие, че пълната цена на имота е платена само с кредитни средства. Част от цената на къщата или апартамента ще трябва да платите от собствения си джоб.
Минималната първоначална вноска варира в зависимост от това в коя банка кандидатствате за ипотечен кредит и по коя програма за кредитиране. Например в Сбербанк, когато получавате заем, ще трябва сами да платите поне 20% от цената на къщата или апартамента. Необходимата първоначална вноска в PJSC VTB Bank при плащане на завършено жилище е 15%, а при кандидатстване за ипотека с държавна подкрепа за закупуване на площ в строеж - 20%. Докато чакате заем от банка Откритие, пригответе поне 30% от цената на къщата или апартамента. В Alfa Bank първоначалната вноска за закупуване на готови недвижими имоти е 15%, а за закупуване на квадратни метри в строеж - от 30%. В Rosselkhozbank ще трябва да платите поне 15% от цената за завършено жилище и най-малко 20% за жилище в строеж.
Помислете дали имате тази сума сега. Може би си струва да отложите сделката за няколко месеца, за да съберете пари? Ако планирате да заемете средства, необходими за авансово плащане от физически лица, помислете колко е възможно да изплатите два дълга едновременно.
Когато имате пари в резерв
Ако в семейния портфейл има сума, която значително надвишава минималната първоначална вноска, изисквана от банките, не бързайте да я дадете веднага, за да платите за бъдещо жилище. Първо, проверете при вашия кредитен мениджър как лихвеният процент и размерът на месечните задължения ще зависят от дела от цената на имота, който плащате сами. Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-ниска е цената на кредита, изразена като процент на година. Но тази пропорция спира да работи, когато вашият собствен дял надхвърли 50% от цената на къщата или апартамента. Ако първоначалната вноска е 80 или дори 90%, ставката е точно същата като в случай на плащане на 50% от цената на имота.
Помислете и за факта, че ако веднага насочите всичките си налични средства към покупка на жилище, то малко по-късно може да не ви останат свободни пари за ремонт. Следователно понякога е по-изгодно да направите минимална вноска и да „поставите по-голям брой рубли в касичката“, като по този начин разделите разходите за закупуване на жилище на малки месечни дялове.
Когато закупеният имот може да бъде платен изцяло с банкови средства
Ипотека без вноска може да бъде издадена в следните случаи:
- Получавате заем за закупуване на жилище, обезпечен със съществуващ недвижим имот. Такава програма, по-специално, предлага Rosselkhozbank JSC. Заемът се издава в размер на не повече от 70% от пазарната стойност на имота, заложен като обезпечение. Срокът на финансиране е до 30 години. Лихвите варират от 14 до 16% годишно в зависимост от срока. За клиенти на заплата се предоставя отстъпка от 0,5 процентни пункта. 3,5% премия е определена за кредитополучатели, които отказват застраховка живот и здраве. Няма такса за издаване на заем.
- Вие притежавате ликвидна собственост, като например кола, чиято стойност надхвърля сумата на кредита. В този случай стойността е заложена.
- Станахте щастлив родител на две или повече деца и имате сертификат за майчински капитал. В този случай първоначалната вноска ще бъде платена не с пари, а с държавна субсидия.
- Вие не получавате класическа ипотека, а заем за рефинансиране на теглен преди това жилищен кредит.
Месечно плащане
Тази разходна позиция ще стане задължителна за семейството за целия срок на кредита, който обикновено е от 15 до 30 години. По-голямата част от месечното плащане, което е жалко, отива не за намаляване на размера на главния дълг, а за покриване на лихвени задължения.
Когато се консултирате с кредитен мениджър, вече не се интересувайте от ставката, а от размера на месечната вноска. Всяка банка има ипотечен калкулатор на своя уебсайт. Това ще ви помогне да определите приблизителната сума, която ще депозирате месечно при заемодателя. Програмата ще покаже и приблизителния размер на надплащането по кредита.
Не очаквайте обаче калкулаторът да е точен. Първо, няма да показва сумата на всички комисионни плащания. Второ, няма да отразява разходите за оценка на недвижими имоти, таксите в регистрационната камара и застрахователните плащания. Трето, вие сами, без да се консултирате с кредитен мениджър, няма да знаете предварително точния лихвен процент.
Ипотечният калкулатор обаче ще ви помогне да разберете с колко лични средства ще трябва да се разделяте на всеки 30 дни. Тази информация ще ви помогне да решите дали да вземете ипотека сега.
Разходи за застраховки
Когато проучвате офертите за банково кредитиране, проверете дали се изисква ипотечна застраховка и ако е така, какви полици ще трябва да сключите.
Застраховката на обезпечението се изисква по закон. Ако не сте съгласни да сключите полица, ще ви бъде отказан кредит. Ако не подновите застраховката си своевременно, докато договорът за кредит е в сила, банката кредитор може да поиска плащане на глоба. Много по-рядко е имало случаи, при които финансови организации са искали в съда предсрочно изплащане на заем поради неизпълнение от страна на кредитополучателя на условията на споразумението.
Ситуацията е малко по-различна при застраховките живот и здраве. Банките не изискват задължително спазване на това условие. Лихвите без полица обаче са по-високи, тъй като рисковете на банката нарастват.
JSC Rosselkhozbank определя премия от 3,5 процентни пункта за общо и здравно застраховане. Сбербанк на Руската федерация и PJSC VTB-24 резервни клиенти: увеличението на цената за липса на полица е само 1 процентен пункт.
Банка Откритие предлага на кредитополучателите да застраховат не само живота (здравето), но и собствеността, тоест рискът от загуба на собственост върху закупения имот. За липса на всяка полица премията е 2 процентни пункта.
Когато малко липсва
Типична ситуация у нас е, че цял свят спестява пари за апартамент на млада двойка с дете. В басейна участват родителите на съпруга и съпругата, бабите, дядовците, лелите и чичовците. С общи усилия често се събира сума, достатъчна за пълното заплащане на цената на къща или апартамент. Все пак може да решите да изтеглите жилищен заем, защото в близко бъдеще ще имате нужда от пари за ремонт, а личните заеми идват с по-високи проценти.
Много хора смятат, че в този случай едногодишната ипотека ще бъде най-евтината. Но това не е съвсем вярно. По-изгодно е същата сума, необходима за ремонт на апартамент, да се вземе за по-дълъг период - 5 или 10 години. Лихвеният процент няма да се промени, а месечната вноска ще намалее поради по-щадящо разпределение на плащанията. В Сбербанк на Руската федерация, например, основните лихвени проценти са едни и същи за всеки период на кредит в рамките на 10 години. Въпреки това, когато кандидатствате за ипотека, не забравяйте да се уверите, че имате право на предсрочно погасяване.
Как да изчислите допустимата сума на заема за себе си
Определете какъв процент от сумата на месечното плащане е в общия доход на вашето семейство. Тя не трябва да надвишава 30-35% от размера на „чистите“ заплати на всички негови членове. Ако вноската по ипотечния кредит е 40 процента или повече от доходите на вашето семейство, тогава рискувате да съсипете вашата и кредитната история на вашия гарант.
Не можете да вземете ипотека един до друг, така че всички налични средства да бъдат изразходвани за него. Винаги могат да възникнат непредвидени разходи, като например необходимост от плащане на лечение или ремонт. Помислете дали ще можете да изплатите ипотеката, ако някой от членовете на семейството ви загуби редовен източник на доходи.
Ако се страхувате да не бъдете уволнени от работа, тогава, когато кандидатствате за заем, опитайте се да заделите сума, равна на три до четири месечни плащания за черни дни. Благодарение на тази предпазна мярка в критична ситуация ще имате достатъчно време да си намерите нова работа и в същото време да поддържате безупречна кредитна история. За да избегнете изкушението да пропилеете финансовата си възглавница в други посоки, сложете парите си на депозит.
Помислете също така дали имате някакво имущество, което може бързо да се продаде, ако е необходимо, така че приходите да се използват за изплащане на дълга по кредита. Това може да бъде например личен автомобил.
Какви документи да подготвим за получаване на жилищен кредит
Случва се поради пречки при изготвянето на акт или удостоверение, банката да не отпуска жилищен кредит. Ето защо понякога мощен аргумент при вземането на решение дали да вземете ипотека е възможността да съберете необходимия пакет документи. Проверете дали имате на склад всички необходими документи и колко лесно можете да си набавите липсващите.
Списъкът с документи за ипотека включва:
- Паспорт.
- Удостоверения за това къде работите и какви доходи получавате месечно.
- Документи за състава на семейството, наличието на деца.
- Паспорти, сертификати, потвърждаващи собствеността върху заложената вещ.
- Документи за недвижими имоти, които ще закупите с кредитни средства. Продавачът на къщата или апартамента ще трябва да ви предостави този пакет документи. Обикновено включва удостоверение за собственост, подкрепящи документи, извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти, кадастрален паспорт или удостоверение за регистрация на помещенията и извлечение от домашния регистър.
Кога не трябва да теглите ипотека
По-добре е да отложите получаването на жилищен кредит в следните случаи:
Извод: ако вземете ипотека, къде?
Когато решавате дали да вземете ипотечен кредит, вземете под внимание офертите на няколко банки. По правило жилищните кредити от кредитни институции с държавно участие са най-удобни и икономични. Частните банки по-често са склонни да посрещнат клиенти наполовина. Там лихвите и комисионните по договорите за заем не са много по-високи, а понякога и по-ниски.
Въпреки това, когато се обръщате към малък ипотечен център, бъдете внимателни. В мини банките към лихвите се добавят много допълнителни такси, които не се разкриват предварително на клиентите. Те могат да включват такси за издаване на задължителни сертификати и наемане на сейфове.
Но малките частни банки, които държат на клиенти, обикновено предоставят много услуги срещу умерена такса, която значително улеснява транзакцията (консултации, изготвяне на документи за покупко-продажба или правна проверка на готови, проверка на контрагента за надеждност, помощ при взаимодействие с службата за регистрация).
Ако решите да вземете ипотечен кредит, първо се свържете с банката, в която получавате заплатата си. Най-вероятно тук ще получите най-много ползи и привилегии.
