¿Vale la pena contratar una hipoteca? ¿Dónde y cuándo es el mejor momento para obtener una hipoteca? Calculadora de hipoteca
No importa qué motivo le lleve a pensar en contratar una hipoteca. Quizás esté planeando casarse, pero aún no tiene su propia casa. O se espera reposición en la familia, y la futura descendencia necesita una habitación separada. La decisión de pedir un préstamo debe tomarse con cuidado. Es importante calcular su capacidad para pagar la deuda con tanta precisión como lo hacen los expertos bancarios.
¿Qué costos estarán asociados con una hipoteca?
Formule la pregunta de esta manera, porque el costo del préstamo incluye no solo la tasa de interés, sino también una serie de pagos obligatorios:
- tasa de tasación de bienes inmuebles (si es necesario llevarla a cabo),
- primas de seguro,
- deber estatal en la cámara de registro.
Antes de obtener una hipoteca, lo mejor es hacer una previsión de los costos en los que tendrá que incurrir y de qué fuentes pagará sus obligaciones. Esto le ayudará a decidir si sacar una hipoteca ahora.
¿Cuánto dinero necesita para pagar el pago inicial?
Los bancos, por regla general, no otorgan préstamos para vivienda en las condiciones de pago del precio total de los bienes inmuebles solo con fondos de crédito. Parte del costo de la casa o apartamento deberá pagarse de su propio bolsillo.
El monto mínimo del pago inicial varía según el banco al que solicite una hipoteca y el programa de préstamos. Por ejemplo, en Sberbank, al recibir un préstamo, deberá pagar por su cuenta al menos el 20% del costo de una casa o apartamento. El pago inicial requerido al "Banco" VTB "" de PJSC al pagar la vivienda terminada es del 15%, y al solicitar una hipoteca con apoyo estatal para la compra de espacio en construcción: 20%. En previsión de un préstamo de Otkritie Bank, prepare al menos el 30% del precio de una casa o apartamento. En Alfa-Bank, el pago inicial para la compra de bienes inmuebles terminados es del 15%, y para la compra de metros cuadrados en construcción, del 30%. En Rosselkhozbank, será necesario pagar desde el 15% del precio de la vivienda terminada y al menos el 20% de la vivienda en construcción.
Piensa si tienes esa cantidad ahora. ¿Quizás vale la pena posponer el trato por unos meses para recaudar dinero? Si planea pedir prestado los fondos necesarios para el pago inicial de individuos, piense qué tan realista será pagar dos deudas al mismo tiempo.
Cuando hay dinero en reserva
Si la billetera familiar "calienta" una cantidad que supera significativamente el pago inicial mínimo requerido por los bancos, no se apresure a regalarlo de inmediato para pagar una vivienda futura. Primero, consulte con el administrador del préstamo cómo la tasa de interés y el monto de las obligaciones mensuales dependerán de la participación en el precio de la propiedad que usted mismo paga. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el costo del préstamo como porcentaje anual. Pero esta proporción deja de funcionar cuando tu propia participación supera el 50% del precio de una casa o apartamento. Si el pago inicial es del 80 o incluso del 90%, la tarifa se fija exactamente igual que en el caso del pago del 50% del precio de la propiedad.
También piense en el hecho de que si envía inmediatamente todos los fondos disponibles para comprar una casa, un poco más tarde puede que no quede dinero gratis para reparaciones. Por lo tanto, a veces es más rentable hacer una contribución mínima y "poner en una alcancía" una mayor cantidad de rublos, dividiendo así los costos de comprar una casa en pequeñas partes mensuales.
Cuando la propiedad adquirida puede ser pagada en su totalidad con fondos bancarios
Se puede otorgar hipoteca sin aporte en los siguientes casos:
- Recibe un préstamo para la compra de vivienda garantizado por bienes inmuebles existentes. Dicho programa, en particular, es ofrecido por Rosselkhozbank JSC. El préstamo se emite por un monto de no más del 70% del valor de mercado de los bienes inmuebles transferidos como garantía. El plazo de financiación es de hasta 30 años. Tasas de interés: del 14 al 16% anual, según el plazo. Se aplica un descuento de 0,5 puntos porcentuales a los clientes de nómina. Se establece un recargo del 3,5% para los prestatarios que opten por no contratar un seguro de vida y de salud. No hay comisión por emitir un préstamo.
- Posee activos líquidos, como un automóvil, que cubren con creces el monto del préstamo. En este caso, el valor está pignorado.
- Te has convertido en un padre feliz de dos o más hijos, tienes un certificado de capital de maternidad. En este caso, el pago inicial no se pagará en efectivo, sino mediante un subsidio estatal.
- No recibe una hipoteca clásica, sino un préstamo con el fin de refinanciar un préstamo hipotecario tomado anteriormente.
Mensualidad
Esta partida de gasto será obligatoria para la familia durante todo el plazo del préstamo, que suele ser de 15 a 30 años. La mayor parte del pago mensual, lo cual es una pena, no se destina a reducir el monto de la deuda principal, sino a cerrar las obligaciones de intereses.
Al consultar con un gestor de crédito, ya no te debe interesar la tasa, sino el monto de la mensualidad. Cada banco tiene una calculadora de hipotecas en su sitio web. Le ayudará a determinar la cantidad aproximada que pagará cada mes en la caja del prestamista. Además, el programa mostrará la cantidad aproximada de sobrepago en el préstamo.
Sin embargo, no espere precisión de una calculadora. Primero, no mostrará la suma de todos los pagos de comisiones. En segundo lugar, no reflejará los costos de valoración de bienes inmuebles, la tarifa en la cámara de registro, los pagos de seguros. En tercer lugar, usted mismo, sin consultar a un administrador de crédito, no sabrá de antemano la tasa de interés exacta.
Sin embargo, una calculadora de hipotecas le ayudará a calcular aproximadamente cuánto dinero personal tendrá que desprenderse cada 30 días. Esta información le ayudará a decidir si sacar una hipoteca ahora.
Costos de seguro
Estudiando las ofertas de los bancos para préstamos, especifique si se requiere un seguro hipotecario y, de ser así, qué pólizas deberá emitir.
El seguro colateral es requerido por ley. Si no acepta emitir una póliza, se le negará un préstamo. Si no renueva el seguro en tiempo y forma estando vigente el contrato de préstamo, el banco acreedor podrá emitir un requerimiento de pago de multa. Con mucha menos frecuencia, pero ha habido casos en los que las organizaciones financieras solicitaron en los tribunales el reembolso anticipado del préstamo debido al incumplimiento por parte del prestatario de los términos del contrato.
La situación es algo diferente con los seguros de vida y de salud. Los bancos no exigen el cumplimiento obligatorio de esta condición. Sin embargo, las tasas de interés sin póliza son más altas, a medida que aumentan los riesgos del banco.
Rosselkhozbank JSC establece una prima de 3,5 puntos porcentuales para los no seguros de vida y salud. Sberbank de la Federación Rusa y PJSC "VTB-24" ahorran clientes: el aumento del precio por la ausencia de una política es solo de 1 punto porcentual.
Otkritie Bank ofrece a los prestatarios asegurar no solo la vida (salud), sino también el título, es decir, el riesgo de perder la propiedad de la propiedad comprada. Por la ausencia de cada una de las pólizas, la prima es de 2 puntos porcentuales.
Cuando falta un poco
Para nuestro país, una situación es típica cuando todo el mundo ahorra dinero para un apartamento para una pareja joven con un hijo. Los padres del esposo y la esposa, abuelas, abuelos, tías, tíos participan en la discoteca. Por esfuerzos comunes, a menudo se recauda una cantidad que es suficiente para pagar el costo total de una casa o apartamento. Sin embargo, aún puede decidir obtener un préstamo hipotecario, ya que se necesitará dinero para las reparaciones en un futuro cercano y los préstamos al consumo se emiten a tasas más altas.
Muchos creen que en este caso una hipoteca a un año será lo más barato. Pero esto no es del todo cierto. Es más rentable tomar la misma cantidad necesaria para reparar un apartamento por un período más largo: 5 o 10 años. Al mismo tiempo, la tasa de interés no cambiará y el pago mensual disminuirá debido a una distribución más suave de los pagos. En Sberbank de la Federación Rusa, por ejemplo, las tasas de interés base son las mismas para cualquier período de préstamo dentro de los 10 años. Sin embargo, al sacar una hipoteca, asegúrese de que se le permite pagar por adelantado.
Cómo calcular el monto del préstamo permitido para usted
Determine qué porcentaje de su pago mensual se encuentra en el ingreso total de su familia. No debe exceder el 30-35% de la suma de los salarios "netos" de todos sus miembros. Si el pago de la hipoteca es del 40 por ciento o más del ingreso familiar, corre el riesgo de arruinar su historial crediticio y los garantes.
No puede tomar una hipoteca consecutiva para que todos los fondos disponibles se destine a ella. Siempre pueden surgir gastos imprevistos, como la necesidad de pagar tratamientos o reparaciones. Considere si puede pagar su hipoteca si un miembro de la familia pierde una fuente regular de ingresos.
Si tiene miedo de ser despedido de su trabajo, cuando solicite un préstamo, intente reservar para un día lluvioso una cantidad equivalente a tres o cuatro pagos mensuales. Gracias a esta medida cautelar, tendrás tiempo suficiente en una situación crítica para encontrar un nuevo trabajo y al mismo tiempo mantener un historial crediticio impecable. Para evitar la tentación de despilfarrar el "airbag" financiero en otras direcciones, ponga el dinero en depósito.
Piense también si tiene alguna propiedad que pueda vender rápidamente si es necesario para usar los ingresos para pagar la deuda del préstamo. Puede ser, por ejemplo, un automóvil personal.
Qué documentos preparar para obtener un préstamo de vivienda
Sucede que debido a obstáculos con la ejecución de cualquier acto o certificado, el banco no otorga un préstamo de vivienda. Por lo tanto, a veces un argumento de peso al decidir si tomar una hipoteca se convierte en la capacidad de recopilar el paquete de documentos necesario. Comprueba si tienes todos los papeles que necesitas y lo fácil que es conseguir los que te faltan.
La lista de documentos para una hipoteca incluye:
- Pasaporte.
- Información sobre dónde trabaja y qué ingresos recibe mensualmente.
- Documentos sobre la composición de la familia, la presencia de los hijos.
- Pasaportes, certificados que acrediten la propiedad del objeto de la prenda.
- Papeles inmobiliarios que vas a comprar con fondos de crédito. Este paquete de documentos deberá ser proporcionado por el vendedor de la casa o apartamento. Incluye, por regla general, un certificado de propiedad, documentos de respaldo, un extracto del registro de derechos sobre bienes inmuebles, un pasaporte catastral o certificado de registro de los locales, un extracto del libro de la casa.
Cuándo no contratar una hipoteca
Es mejor posponer la obtención de un préstamo hipotecario si:
Conclusión: si toma una hipoteca, ¿dónde?
A la hora de decidir si sacar una hipoteca, tenga en cuenta las ofertas de varios bancos. Por regla general, los préstamos para vivienda de las instituciones de crédito con participación estatal son los más convenientes y económicos. Los bancos privados suelen estar más preparados para satisfacer las necesidades de sus clientes. Las tasas de interés y las comisiones de los contratos de préstamo no son mucho más altas allí, pero a veces incluso son más bajas.
Sin embargo, cuando presente su solicitud a un pequeño centro hipotecario, tenga cuidado. En los "mini" bancos, se agregan muchos pagos adicionales a las tasas de interés, de los cuales los clientes no son informados con anticipación. Estas pueden ser comisiones por emisión de certificados obligatorios, alquiler de cajas de seguridad.
Por otro lado, los pequeños bancos privados que retienen a los clientes suelen brindar muchos servicios por una tarifa moderada que facilitan enormemente la transacción (consultoría, redacción de documentos de compraventa o due diligence legal, verificación de la confiabilidad de la contraparte, asistencia en la interacción con el servicio de registro).
Si decide tomar una hipoteca, en primer lugar póngase en contacto con el banco donde recibe su salario. Lo más probable es que allí reciba la mayor cantidad de beneficios y privilegios.
