El proceso de evaluación de las características en función del objeto. Descubra cómo se evalúan los bienes inmuebles: ¿qué criterios juegan un papel en la práctica? El orden jurídico del procedimiento y sus etapas. Aclaración de otras restricciones

El proceso de evaluación se puede dividir aproximadamente en 7 etapas:

1. Establecer la tarea y concluir un acuerdo para la evaluación del objeto; elaboración de un plan de evaluación.

2. Recopilación de datos (generales, especiales, comparativos) y verificación de la integridad y confiabilidad de la información.

3. Análisis de mercado general y especial.

4. Análisis del uso más eficiente de un inmueble en particular.

5. Elección de enfoques y métodos de valoración y cálculos de valoración directa utilizando métodos de valoración: coste, comparación de ventas, capitalización de ingresos.

6. Conciliación de los resultados obtenidos utilizando diferentes enfoques, ...
y establecer el valor final.

7. Elaborar un informe sobre los resultados de la tasación de los inmuebles.

Cuando se utilizan varios métodos de cálculo en el marco de un enfoque, debe justificarse y obtenerse un valor resultante del costo en el marco de este enfoque.

Al resumir los resultados de varios enfoques de valoración en el valor final del objeto, el Tasador debe analizar las siguientes características de los enfoques utilizados:

Confiabilidad y suficiencia de la información utilizada en los cálculos;

Conformidad de los métodos de cálculo utilizados con el volumen de información de mercado disponible;

Cumplimiento del tipo de objeto y la naturaleza de su uso;

El cumplimiento del objeto y finalidad de la tasación, así como del tipo de valor que se determine;

La capacidad de tener en cuenta las intenciones reales del comprador y/o vendedor;

Capacidad para tener en cuenta las condiciones del mercado;

Correspondencia del resultado obtenido por el enfoque con los datos del análisis de mercado.

Una discrepancia significativa en los resultados obtenidos en cada uno de los enfoques de evaluación debe ir acompañada de un análisis de las posibles razones de esta discrepancia. En el caso general, si el resultado de uno de los enfoques difiere significativamente de los otros (por ejemplo, más de dos veces) y no hay razones que hayan causado tal discrepancia, es más correcto negarse a utilizar el resultado de este enfoque. que incluirlo en cálculos posteriores.

La elección del método de comparación (generalización) por parte del Tasador, así como todos los juicios y suposiciones realizados al hacerlo, deben estar justificados.

Además, durante el curso de la tasación, el Tasador debe mantener la documentación relevante que se almacenará en los archivos del Tasador durante el período de prescripción general establecido por la legislación de la Federación Rusa.

La lista anterior, y algunos otros requisitos y recomendaciones, se establecen como una secuencia ordenada de procedimientos de evaluación. Sin embargo, la valoración de bienes inmuebles es un proceso continuo de recopilación, análisis y corrección de información.

INTRODUCCIÓN

Entre los elementos de una economía de mercado, un lugar especial lo ocupan los bienes inmuebles, que actúan como medio de producción y objeto u objeto de consumo. Los bienes inmuebles son la base de la existencia personal de los ciudadanos y sirven de base para la actividad económica y el desarrollo de empresas y organizaciones de todas las formas de propiedad. En Rusia, hay una formación y desarrollo activos del mercado inmobiliario y un número creciente de ciudadanos, empresas y organizaciones están involucrados en transacciones inmobiliarias.

Los bienes inmuebles son el principal tema de discusión durante la privatización de la propiedad estatal y municipal, el arrendamiento de locales no residenciales y la compra y venta de locales residenciales. Por tanto, el proceso de tasación de inmuebles requiere una alta cualificación y formación profesional del tasador y es un trabajo complejo, lento y creativo, que consta de determinadas etapas.

PROCESO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

La tasación de bienes inmuebles es uno de los tipos más comunes de tasación. A menudo, el valor de una propiedad es obvio para sus propietarios o posibles compradores, pero como resultado del estudio de un tasador profesional de todos los factores relacionados con este objeto, su valor puede ajustarse significativamente desde la presentación inicial.

Por lo general, las siguientes propiedades están sujetas a tasación:

Tierra;

Bienes inmuebles residenciales (apartamentos, casas individuales);

Objetos de bienes inmuebles comerciales (locales de oficinas, hoteles, locales comerciales y almacenes);

Valoración de la propiedad

objetos de bienes inmuebles industriales;

estructuras;

ingeniería Comunicación;

objetos, construcción en curso;

embarcaciones aéreas, marítimas y fluviales.

La valoración de bienes inmuebles es el tipo de actividad de valoración más común e incluye la determinación del valor de un objeto o derechos individuales en relación con el objeto que se está valorando, por ejemplo, derechos de arrendamiento, derechos de uso, etc. Para obtener los resultados más precisos al realizar la valoración de bienes raíces, los expertos necesariamente utilizan los tres enfoques de valoración: costoso, rentable y comparativo. Estos enfoques se complementan entre sí, cada uno de ellos se basa en el uso de ciertas propiedades del objeto y principios de evaluación.

El proceso de tasación de bienes inmuebles requiere que el tasador analice una gran cantidad de factores que finalmente determinan el valor del valor estimado.

Una conclusión calificada y justificada sobre las características de costo del objeto de evaluación solo es posible sobre la base de datos iniciales sistematizados y confirmados de una forma u otra, que también pueden ser verificados por cualquier persona interesada, incluidas las autoridades.

El proceso de tasación de bienes inmuebles comienza con su examen, negociaciones con administradores y propietarios. Al visitar el objeto de tasación, el tasador lo inspeccionará. Antes de iniciar la inspección, el perito se familiarizará con la documentación técnica disponible de la instalación, así como conversará con los representantes de los servicios técnicos encargados de su funcionamiento. Al revisar la documentación técnica, el tasador determinará qué cambios importantes se hicieron al proyecto, si se llevó a cabo la reconstrucción, las fechas de las reparaciones actuales y mayores.

2. PRINCIPALES ETAPAS DEL PROCESO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:

1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.

1.1. El propósito de la evaluación.

12 El tipo de valor a determinar.

1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.

1.4. La fecha de la evaluación.

2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.

2.1. Calendario de trabajo de evaluación.

2.2. Fuentes de información.

2.3. Elección de los métodos de evaluación.

2.4. Costos de evaluación.

2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.

2.6. Redacción de un contrato de tasación.

3ra etapa. Recopilación y análisis de información.

3.1. Inspección del objeto y el área circundante.

3.2. Descripción legal de la propiedad.

3.3. Características físicas y ubicación.

3.4. Información económica.

3.5. Validación de la información recopilada.

3.6. Análisis y procesamiento de la información.

4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.

4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.

4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.

5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.

5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.

5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.

5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.

6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor del inmueble.

6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.

6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.

6.3. Derivación del valor final del costo.

7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:

Identificación de la propiedad;

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar;

Propósito (alcance) de los resultados de la evaluación;

Selección y determinación del tipo de valor;

Aclaración de la fecha de la evaluación;

Descripción del alcance de la evaluación;

Aclaración de otras restricciones.

Identificación de la propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.

La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener del registro estatal de datos catastrales de acuerdo con la legislación local y estatal.

Una correcta descripción legal debe tener en cuenta el sistema regional específico de levantamiento y descripción de terrenos, que consiste en una descripción de sus límites, un sistema de levantamiento estatal y un procedimiento para describir y mapear parcelas y bloques.

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.

Una característica de la valoración de bienes inmuebles es un enfoque integrado que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico real y como un conjunto de derechos de las personas físicas o jurídicas que pueden tener o reclamar por la propiedad, así como el uso de la tierra y los edificios. .

Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. Al determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta las restricciones de los derechos de propiedad, como arrendamientos, servidumbres, restricciones de gravámenes, reclamaciones de títulos y derechos sobre el espacio aéreo o la tierra.

Alcance o finalidad de los resultados de la evaluación- Se trata de un procedimiento económico realizado posteriormente por el cliente en función del resultado de valor obtenido por el tasador.

La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:

Precios de compra y venta;

El monto de la garantía para préstamos;

bases de tributación;

los términos del contrato de arrendamiento;

El costo de la contabilidad de edificios y estructuras;

Bases de justa compensación en caso de enajenación de derechos de propiedad;

Bases del contrato de seguro.

Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados. Si el cliente no proporciona información sobre el alcance de los resultados del informe de evaluación, el evaluador, por su propia iniciativa, debe discutir el problema con el cliente y asegurarse de que el cliente comprenda adecuadamente el problema. Este procedimiento salvará al tasador de posibles malentendidos y de la necesidad de rehacer el trabajo.

La elección y definición del tipo de valor.

El propósito de la tasación es determinar el valor de los bienes inmuebles, que, de acuerdo con las normas de tasación internacionales y rusas actuales, se manifiesta en varias formas. El tipo de valor del objeto de tasación está dictado por una serie de factores, que incluyen los derechos de propiedad que se evalúan asociados con él, el alcance o el propósito de los resultados de la tasación y el alcance de la tarea de tasación.

De acuerdo con las normas de valoración rusas vigentes, se pueden utilizar los siguientes tipos de valor:

Precio de mercado;

El valor de la propiedad en cuestión con un mercado limitado;

costo de remplazo;

costo de reproducción;

Costo en el uso existente;

Costo a efectos fiscales;

Costo de inversión;

Valor de liquidación;

Costo de reciclaje.

Costo especial, incluyendo seguros, garantías y otros tipos de valores que no están incluidos en estas normas, pero estipulados por actos legales reglamentarios.

El tipo de valor elegido por el tasador de acuerdo con el cliente y terceros, usuarios del informe, debe especificarse en la tarea de tasación. Además, es necesario dar una definición escrita (formulación) del valor indicado en el informe de valuación, que no debe contradecir las normas adoptadas en la valuación.

El tipo de valor utilizado en el proceso de tasación de un objeto de tasación particular afecta el contenido de las etapas individuales en el marco de un modelo de tasación universal. El tipo de valor determina la composición, recolección, preparación y análisis de la información para fines de evaluación. La elección de enfoques y métodos para la valoración de bienes raíces es un derivado del tipo de valor que se determina; por lo que, por ejemplo, al determinar el valor del seguro, no es adecuado aplicar los métodos del enfoque de ingresos. El tipo de costo determina la lógica y validez de acordar los resultados finales de la evaluación.

El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:

• 1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.
• 1.1. El propósito de la evaluación.
• 1.2. El tipo de valor a determinar.
• 1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.
• 1.4. La fecha de la evaluación.
• 2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.
• 2.1. Calendario de trabajo de evaluación.
• 2.2. Fuentes de información.
• 2.3. Elección de los métodos de evaluación.
• 2.4. Costos de evaluación.
• 2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.
• 2.6. Redacción de un contrato de tasación.
• 3ra etapa. Recopilación y análisis de información.
• 3.1. Inspección del objeto y el área circundante.
• 3.2. Descripción legal de la propiedad.
• 3.3. Características físicas y ubicación.
• 3.4. Información económica.
• 3.5. Validación de la información recopilada.
• 3.6. Análisis y procesamiento de la información.
• 4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.
• 4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.
• 4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.
• 5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.
• 5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.
• 5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.
• 5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.
• 6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor del inmueble.
• 6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.
• 6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.
• 6.3. Derivación del valor final del costo.
• 7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:

• - identificación de la propiedad;
• - identificación de los derechos de propiedad a evaluar;
• - finalidad (alcance) de los resultados de la evaluación;
• - selección y determinación del tipo de valor;
• - aclaración de la fecha de la evaluación;
• - descripción del alcance de la evaluación;
• - aclaración de otras restricciones.

La identificación de una propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.

La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener del registro estatal de datos catastrales de acuerdo con la legislación local y estatal.

Una correcta descripción legal debe tener en cuenta el sistema regional específico de levantamiento y descripción de terrenos, que consiste en una descripción de sus límites, un sistema de levantamiento estatal y un procedimiento para describir y mapear parcelas y bloques. Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.

Una característica de la valoración de bienes inmuebles es un enfoque integrado que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico real y como un conjunto de derechos de las personas físicas o jurídicas que pueden tener o reclamar por la propiedad, así como el uso de la tierra y los edificios. .

Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. En el proceso de determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta restricciones a los derechos de propiedad como arrendamiento, servidumbres, restricciones causadas por un gravamen sobre una propiedad, reclamos de derechos de propiedad, así como el derecho a disponer de espacio aéreo o área terrestre.El alcance o finalidad del resultado de la tasación es un procedimiento económico que posteriormente realiza el cliente en base al resultado del valor obtenido por el tasador.

La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:

• - precios de compra y venta;
• - el monto de la garantía para préstamos;
• - bases de tributación;
• - las condiciones del contrato de arrendamiento;
• - el costo de la contabilidad de edificios y estructuras;
• - bases de compensación justa en caso de enajenación de derechos de propiedad;
• - base del contrato de seguro.

Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados.

De acuerdo con el Estándar de Evaluación Federal No. 1, párrafo 16, la evaluación incluye los siguientes pasos:

a) celebración de un contrato de tasación, incluida una tarea de tasación;

b) recopilación y análisis de la información necesaria para la evaluación. El tasador recopila y analiza la información necesaria para la tasación del objeto de tasación. El tasador estudia las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación, recopila información esencial para determinar el valor del objeto de tasación utilizando los enfoques y métodos que, a juicio del tasador, deben aplicarse durante la tasación, entre ellos:

Información sobre factores políticos, económicos, sociales y ambientales y otros que afecten el valor del objeto de tasación;

Información sobre la oferta y la demanda en el mercado al que pertenece el objeto de evaluación, incluyendo información sobre los factores que afectan la oferta y la demanda, las características cuantitativas y cualitativas de estos factores;

Información sobre el objeto tasado, incluidos los títulos de propiedad, información sobre gravámenes asociados con el objeto tasado, información sobre las propiedades físicas del objeto tasado, sus características técnicas y operativas, desgaste, ingresos y costos pasados ​​y esperados, datos contables y de informes relacionados con el objeto de tasación, así como otra información esencial para determinar el valor del objeto tasado.

c) aplicación de enfoques de valoración, incluida la elección de métodos de valoración y la implementación de los cálculos necesarios;

d) coordinación (generalización) de los resultados de la aplicación de criterios de valoración y determinación del valor final del valor del objeto de valoración;

e) elaboración de un informe de evaluación.

En el curso de la actividad del tasador y los informes de Capital LLC, la descripción del proceso se puede rastrear de la siguiente manera:

1) Inspección del objeto.

2) Estudiar la documentación facilitada por el Cliente.

3) Reunir la información necesaria para realizar los cálculos.

4) Aplicación de enfoques generalmente aceptados para la valoración de la propiedad: costoso, comparativo y rentable.

5) Coordinación de los resultados y determinación del valor final de mercado del objeto.

6) Redacción de un informe de evaluación.

Composición y contenido de la información inicial.

Capital LLC evalúa el valor de bienes inmuebles, equipos, vehículos, activos intangibles, propiedad intelectual y el valor de una empresa (negocio).

Durante la pasantía se trabajó en la determinación del valor de mercado de la bodega de producción.

La información inicial en la valoración de objetos inmobiliarios es:

1. Pasaporte técnico;

2. Certificado de propiedad;

3. valor contable;

4. Información obtenida durante la inspección visual.

La información inicial en la evaluación de maquinaria y equipo es:

1. Pasaporte técnico;

2. Hoja de inventario;

3. Actos de condición técnica;

4. Resultados de la inspección visual;

5. Información sobre la reparación (mayor y preventiva).

Evaluación de objetos.

Durante la pasantía, participé en la evaluación de un local comercial y de oficinas con una superficie útil total de 171,6 m2, ubicado en el primer piso de un edificio ubicado en la calle. Moscú, 289, en Kaluga - (en adelante, el Objeto) y escribir un informe de evaluación.

El objeto de la valoración es determinar el valor de mercado del objeto de valoración con el fin de asesorar al Cliente sobre el valor de mercado del objeto. La tasación determina el valor de mercado de la plena propiedad del objeto.

Mercado de suelo:

Hoy, el mercado de la tierra en Rusia se caracteriza por un entorno legal especial. Si los edificios y estructuras podían ser propietarios, hasta hace poco tiempo, teniendo en cuenta la entrada en vigor del Código de Tierras de la Federación de Rusia a partir del 30 de octubre de 2001, la tierra se proporcionaba solo para alquiler o uso. La práctica de caminar en el mercado de terrenos como objetos de propiedad está prácticamente ausente, la información sobre transacciones de este tipo es extremadamente limitada. Hasta ahora, básicamente, hay que operar con las relaciones de arrendamiento de tierras.

El estado del mercado de terrenos a la fecha de evaluación: el mercado de compraventa de terrenos similares y los derechos de propiedad sobre los mismos es pasivo y está en proceso de formación.

El estado del mercado de arrendamiento de terrenos: el principal arrendador de terrenos son los gobiernos locales; la tarifa de alquiler se fija administrativamente con base en la tarifa base y factores de ajuste a la misma, diferenciados por ubicación y propósito de las mejoras.

Se paga el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento. Los terrenos se pueden arrendar sobre una base competitiva. Cualquier persona física o jurídica puede actuar como arrendatario.

El mercado de suelo bajo propiedad comercial, en el contexto de la privatización de empresas y la falta de un registro catastral completo, valoración y mecanismo para la venta, está prácticamente ausente.

Sin embargo, la Ley Federal del 25 de octubre de 2001 No. 137-FZ "Sobre la Promulgación del Código de Tierras de la Federación Rusa" determinó que "cuando se vende de acuerdo con las reglas establecidas por artículo 36 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, terrenos de propiedad estatal o municipal a los propietarios de edificios, estructuras, estructuras ubicadas en ellos, el valor de dichos terrenos se determina de la manera prescrita por esta Ley.

Hasta que el precio de la tierra sea fijado por el sujeto de la Federación Rusa, se aplica la tasa mínima de impuesto a la tierra correspondiente.

Al vender un terreno, se aplica un factor de corrección a su valor, teniendo en cuenta el tipo principal de uso del edificio, estructura, estructura ubicada en el terreno. Los factores de corrección que tienen en cuenta los principales tipos de uso son aprobados por los órganos legislativos de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia en la cantidad de 0,7 a 1,3.

En las condiciones de gestión del mercado, se utilizan tres enfoques generalmente aceptados para evaluar el valor de los bienes inmuebles: costoso, rentable y de mercado, sobre la base de los cuales se determinan varios tipos de valor de los objetos. Los métodos de valoración inmobiliaria dependen del enfoque adoptado.

Evaluación del valor de mercado de un terreno por comparación de ventas. Bajo este método, el valor de la propiedad comercial se determina por comparación con el precio de venta de propiedades similares.

Determinación del valor de mercado en el marco del enfoque de costos:

El método se aplica para evaluar tanto construido terrenos, y sin construir terrenos). Condición de aplicación del método:

ð disponibilidad de información sobre los precios de las transacciones con terrenos análogos al inmueble objeto de tasación. En ausencia de información sobre los precios de las transacciones con terrenos, se permite el uso de precios de oferta (demanda).

El método implica la siguiente secuencia de acciones:

1. Determinación de los elementos por los cuales el objeto de evaluación se compara con objetos - análogos (elementos de comparación);

2. Determinación para cada uno de los elementos de comparación de la naturaleza y grado de diferencias de cada análogo de la tierra evaluada;

3. Determinación para cada uno de los elementos de comparación de los ajustes de precios de los análogos correspondientes a la naturaleza y grado de las diferencias de cada análogo del terreno tasado;

4. Ajuste para cada uno de los elementos de comparación de precios de cada análogo, suavizando sus diferencias con el terreno tasado;

5. Cálculo del valor de mercado del terreno por generalización razonable de los precios ajustados de los análogos.

Cálculo del valor de mercado de la tierra

El mercado de venta de terrenos en la región de Kaluga está bastante desarrollado, por lo que el tasador consideró posible y suficiente determinar el valor del terreno edificado con los edificios objeto de tasación comparando las ventas.

Las principales etapas de la valoración de la tierra mediante la comparación de las ventas.

1ra etapa Estudiar el estado y tendencias de desarrollo del mercado del suelo, y en especial del segmento al que pertenece este objeto. Identificación de propiedades que son más comparables a la propiedad que se está tasando, vendiendo u ofreciendo hace relativamente poco tiempo.

2da etapa Recopilación y verificación de información sobre objetos análogos; análisis de la información recopilada y comparación de cada objeto análogo con el objeto evaluado.

3ra etapa. Hacer ajustes a los precios de venta de análogos comparables por las diferencias identificadas en las características de precios de los objetos comparados.

4ta etapa. Coordinación de los precios ajustados de los objetos-análogos y determinación del valor final del valor de mercado del inmueble en base a un enfoque comparativo.

Con el fin de obtener información sobre las transacciones de compra y venta de terrenos en la ciudad de Kaluga, el tasador realizó un análisis del mercado de terrenos basado en publicaciones semanales de publicidad e información, así como en varias bases de datos de información de portales de Internet.

Como resultado de la búsqueda de información realizada, se identificaron objetos análogos de terrenos edificados puestos a la venta. La lista de objetos - análogos y una descripción de sus características principales se encuentra en la tabla.

Explicación de los ajustes

1. Modificación de la propiedad. La propiedad de la tierra aumenta considerablemente el valor de la propiedad. Este ajuste compensa la diferencia entre la propiedad total y los arrendamientos a largo plazo. Dado que los derechos de propiedad de los objetos análogos y el objeto de evaluación son idénticos, no se hizo ninguna modificación.

2. Modificación de las condiciones de financiación. Dado que las condiciones para financiar la venta de objetos similares y el objeto de tasación son condiciones típicas del mercado, no se hizo ninguna modificación.

3. Modificación de las condiciones de venta. Las condiciones para la venta de objetos análogos son típicas, es decir los vendedores no estaban limitados en términos de venta, no había relaciones especiales entre compradores y vendedores. En consecuencia, no se realizaron ajustes por este factor.

4. Modificación de la conversión de precios oferta al valor más probable del precio de transacción se determina sobre la base de la concesión promedio del mercado del precio de venta del vendedor al comprador. De acuerdo con el Real Estate Appraiser's Handbook, los valores recomendados para el descuento por regateo (regateo) para inmuebles son.

5. Ubicación es una de las características clave de fijación de precios de bienes raíces. El ajuste del precio de un objeto similar por ubicación se realiza con el fin de suavizar las diferencias entre un objeto similar y el objeto evaluado debido a su ubicación más o menos favorable en comparación con el objeto evaluado (distancia de la zona regional). centro, accesibilidad al transporte, facilidad de acceso). En el caso de que un objeto similar sea inferior en ubicación al objeto estimado, se introduce una corrección creciente, si excede al objeto estimado, entonces una corrección a la baja. El valor de la corrección depende del grado de diferencia entre un objeto similar y el objeto de evaluación según este criterio: cuanto mayor sea la diferencia, mayor será el valor de la corrección y viceversa. Al calcular el valor del Objeto de Valoración, cuando es necesario ajustar el costo de un objeto análogo que difiere del Objeto de Valoración por algún parámetro, se utiliza la siguiente fórmula:

С ots \u003d S an × [Rots / R an ] n,

dónde:
С ots - el costo del Objeto de evaluación;
C an - el costo del objeto-análogo;
Р ots - el parámetro principal del objeto evaluado;
R en - el parámetro principal del análogo;
n es el coeficiente de arrastre de precios.

La fórmula sugiere que existe una relación exponencial entre el costo y el principal factor de fijación de precios. La mayoría de las veces, en la práctica, existe un rango bastante estrecho de valores de los coeficientes 0.6 - 0.8.

El valor de corrección de ubicación se calculó comparando el costo de los bienes inmuebles residenciales en las ubicaciones de la Propiedad en cuestión y objetos - análogos, teniendo en cuenta el valor mínimo del coeficiente de desaceleración de precios de 0,6.

Corrección de la ubicación de las comunicaciones. La presencia de comunicaciones directamente en el territorio de la parcela de tierra es una característica de fijación de precios. La corrección por la ubicación de los servicios públicos se calcula utilizando el método de ventas por pares.

El enfoque de costos para la valoración se basa en la suposición de que el costo de construir un edificio más el costo de adquirir un terreno y prepararlo para la construcción es un punto de referencia aceptable para determinar el valor de los bienes inmuebles. El costo de crear una propiedad no siempre es el equivalente a su valor de mercado. Por lo tanto, el alcance del enfoque de costos es bastante específico.

Al evaluar bienes inmuebles utilizando el enfoque de costos, se sigue la siguiente secuencia de acciones:

1. Cálculo del valor de mercado del derecho sobre el solar en el que se asienta la edificación.

2. Cálculo del valor de mercado de los inmuebles:

Cálculo del coste de construcción de un nuevo edificio (rehabilitación o sustitución).

Determinación de la disminución de la utilidad de un objeto como consecuencia del uso y desgaste:

§ físico, que es consecuencia de la edad del objeto, factores naturales y climáticos, la naturaleza de la operación del objeto;

§ funcional, resultante de la inconsistencia de la solución arquitectónica, constructiva y de diseño con los estándares del mercado moderno;

§ económico (externo), que es una consecuencia de la influencia negativa del entorno externo (ambiente) del objeto.

Cálculo del valor residual del edificio restando del costo del costo de su restauración (reemplazo) todo tipo de desgaste. Si se utiliza el costo de reposición en los cálculos, entonces no se tiene en cuenta la depreciación funcional, ya que el costo de reposición incluye los requisitos modernos y los estándares del mercado.

3. Determinación del valor de mercado de los inmuebles sumando el valor residual de la edificación y el valor de mercado del terreno.

Cálculo del coste de construcción de un nuevo edificio (rehabilitación o sustitución)

costo de remplazo propiedad es el costo de construir una copia exacta de la propiedad que se está valuando, y costo de remplazo- es el costo de construir una instalación que tenga la misma utilidad funcional, pero construida de acuerdo con tecnologías modernas y de acuerdo con los estándares actuales del mercado. A los efectos de evaluar el valor de mercado, lo más preferible es determinar el costo de reposición por su mayor adecuación a las condiciones y estándares actuales del mercado.

Existen tres métodos tradicionales para determinar el costo de la construcción:

– método de unidad comparativa (o método de costo unitario);

– método elemento por elemento;

- método estimado (o método de análisis cuantitativo).

Método de Unidad Comparativa (Método de Costo Unitario)

Según este método, el valor actual de la unidad de medida del objeto elegido para el cálculo se multiplica por el número de unidades del objeto que se está valorando. Por regla general, las unidades de medida pueden ser 1 m2 o 1 metro cúbico. En las condiciones de Rusia, los siguientes se utilizan como indicadores específicos:

- colecciones de indicadores integrados de costo de reposición (UPVS) de edificios y estructuras para la revalorización de activos fijos;

- colecciones de indicadores agregados del costo de la construcción (UPSS).

Los indicadores consolidados que se dan en las colecciones están compilados en precios y normas de un período base determinado (1969).

Método de elemento

La valoración de bienes inmuebles se calcula de la misma forma que en el método anterior, pero no para todo el edificio a la vez, sino para sus partes (elementos, componentes) que tienen diferencias significativas. La suma de las estimaciones de costos de las diversas partes del edificio da una estimación del valor del objeto en su conjunto.

Método estimado (método de análisis cuantitativo)

Este método utiliza datos de inventario de todos los componentes (materiales, productos, equipos) del objeto que se está evaluando y datos sobre todos los tipos de costos de mano de obra (en términos de volumen y costo) requeridos para la instalación de elementos individuales y la creación del objeto como entero. Los costos generales y otros costos necesarios para la reproducción del objeto se agregan al costo de los materiales y equipos, se elabora una estimación completa de la reproducción del objeto que se evalúa.

Al determinar el costo total de reposición, se utilizaron indicadores agregados del costo de reposición en el nivel básico de precios de 1969. por unidad de volumen de construcción. Para la transición de los precios de 1969. Los siguientes documentos normativos y materiales de referencia se utilizaron para los precios a la fecha de valoración:

Decreto del Gosstroy de la URSS No. 94 del 11 de mayo de 1983 "Sobre la aprobación de los índices del costo de los trabajos de construcción e instalación y coeficientes territoriales para ellos para el recálculo de estimaciones resumidas (estimaciones resumidas) de proyectos de construcción";

apéndice de la carta del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 6 de septiembre de 1990 No. 14-D "Índices de cambios en el costo de los trabajos de construcción e instalación, otros costos y coeficientes territoriales";

apéndice de la carta del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa del 20 de enero de 2010 N 1289-SK / 08 “Índices de cambios en el costo estimado de los trabajos de construcción e instalación, incluido el costo de los materiales, salarios y operación de máquinas y mecanismos para el 1er trimestre de 2010;

Anexo 1 a la carta del Ministerio de Desarrollo Regional de Rusia con fecha 07 de noviembre de 2011 N 30394-IP / 08 “Índices de cambios en el costo estimado de los trabajos de construcción e instalación por tipos de construcción, determinados utilizando precios unitarios federales y territoriales para el IV trimestre de 2011.

El costo unitario de construir un objeto en precios a la fecha de valuación se determinó mediante la siguiente fórmula:

S 2012 \u003d S 1969 ´ K cor ´ K 1969 - 1984 ´ K 1984 - 1991 ´ K 1991 - 2001 ´ K 2001 - 2012,

donde C 1969 - el costo de construir un edificio a precios de 1969 (colecciones de UPVS);

Kcor - coeficiente de correlación con el costo unitario del edificio;

El costo de reproducción a la fecha de valuación se determinó mediante la fórmula:

C \u003d C 12 ´ V + PZ + IVA,

donde: A partir de 2012 - costo unitario de construcción en precios a la fecha de evaluación;

V - volumen de construcción del edificio, metros cúbicos;

PZ: se supone que la ganancia del desarrollador es del 24% para las instalaciones de oficinas comerciales y del 19% para las instalaciones industriales y de almacenamiento del costo de construcción de acuerdo con el Manual del Tasador de Bienes Raíces;

IVA - impuesto al valor agregado (18%).

Cálculo del desgaste físico

El desgaste físico lo calcula el tasador sobre la base de una inspección visual utilizando las tablas VSN 53-86 (p). El cálculo de la cantidad de desgaste físico se da en las tablas.

Cálculo de obsolescencia funcional y externa (económica) no se llevó a cabo debido a la falta de signos de este desgaste.

Procedimiento de evaluación

Principales etapas del procedimiento de evaluación

La valoración es un conjunto de procedimientos lógicos y cálculos destinados a formar una conclusión razonable sobre el valor del Objeto de Valoración. El procedimiento de valoración es un conjunto de acciones para identificar y analizar los factores físicos, económicos, sociales y otros que afectan el valor del Objeto. Consta de los siguientes pasos principales.

1. Recogida de datos sobre el Objeto de Tasación y su análisis: los tasadores estudian los documentos aportados por el Cliente, que reflejan la situación económica y financiera del emisor. Estos documentos incluyen información sobre la propiedad de la empresa, estados financieros, documentos de la contabilidad financiera interna de la empresa, información sobre los planes de la administración del emisor con respecto a su desarrollo futuro, pronósticos de la administración sobre los resultados esperados de las actividades comerciales, etc.

2. Elección de enfoques y métodos básicos de evaluación.

3. Aplicación de los métodos seleccionados en el marco de los enfoques tradicionales de valoración.

4. Análisis de los resultados obtenidos mediante diferentes enfoques, su coordinación y aplicación de los descuentos o primas necesarios.

5. Elaboración del informe de evaluación. El informe es un resumen narrativo del análisis, los resultados del cálculo, la negociación de costos y la conclusión.

Análisis de los principales enfoques de valoración

Al valorar un negocio, se utilizan tres enfoques de valoración:

El enfoque costoso

un enfoque comparativo;

enfoque de ingresos.

Fundamentos teóricos del enfoque de costos

El enfoque del costo se basa en un estudio de la capacidad del inversionista para adquirir una propiedad y parte del hecho de que el comprador, ejerciendo la debida prudencia, no pagará por un objeto más de lo que le costaría adquirir activos de una empresa de propósito similar y calidad en el plazo previsible sin retrasos significativos. Este enfoque de valoración puede conducir a resultados objetivos si es posible estimar con precisión los costos bajo la condición indispensable de un equilibrio relativo de oferta y demanda en el mercado.

El valor de balance de los activos de la empresa debido a la inflación, los cambios en las condiciones del mercado, los métodos contables utilizados pueden no corresponder al valor de mercado. Como resultado, el tasador se enfrenta a la tarea de ajustar el balance de la empresa. Para llevar a cabo dicho ajuste, primero se determina el valor justo de mercado de cada activo del balance general, luego se determina el valor actual de los pasivos y, finalmente, se deduce el valor actual de todos sus pasivos del valor razonable de mercado de los activos totales de la empresa. El resultado muestra el valor de mercado del capital social de la empresa.

La fórmula básica en el enfoque de costos es:

Patrimonio = activo - pasivo. Existen dos métodos para determinar el valor de una empresa bajo el enfoque de costos:

el método del valor liquidativo;

El método del valor de salvamento.

El método del valor liquidativo (o NAV-Valor liquidativo, en otras palabras, el método del valor liquidativo ajustado) se utiliza cuando se considera una empresa en funcionamiento y cuando los activos de la empresa son tales que se pueden obtener fácilmente datos de valor de mercado fiables. . Este método es efectivo para evaluar aquellas empresas que lograron acumular estos activos como resultado de la capitalización de sus ingresos de períodos anteriores, es decir es más apropiado para valuar empresas con una historia bastante sólida. En caso de que los datos de que dispongan los valuadores sean insuficientes para calcular los valores razonables del valor de mercado de los componentes del patrimonio, se aplica el método del valor contable de los activos netos.

Otro método, el método del valor de liquidación (LV), se utiliza cuando una empresa está en quiebra o liquidación, o cuando existen serias dudas sobre la capacidad de la empresa para permanecer activa. Esto se refleja en información sobre rendimientos de activos bajos o incluso negativos, lo que es un indicador de la obsolescencia económica de este negocio. El valor de liquidación es la cantidad de dinero que el propietario de la empresa puede recibir al momento de la liquidación de la empresa y la venta separada de sus activos después de los arreglos con todos los acreedores y el pago de los costos de liquidación.

El uso del enfoque de costos es necesario en dos casos

· en primer lugar, el enfoque de costos es indispensable en la evaluación de empresas que no cotizan en bolsa, la mayoría de las veces registradas en forma de LLC, CJSC, que, por regla general, tienen flujos financieros no transparentes;

· en segundo lugar, el uso del enfoque de costos, junto con otros enfoques y, sobre todo, el enfoque de ingresos, le permite tomar decisiones de inversión efectivas.

Fundamentos teóricos del enfoque comparativo

El enfoque comparativo se basa en que las entidades del mercado realizan transacciones de compra y venta por analogía, es decir, con base en información sobre transacciones similares. De ello se deduce que este enfoque se basa en el principio de sustitución. En otras palabras, el enfoque de mercado se basa en la suposición de que un comprador prudente de una propiedad puesta a la venta no pagará más de lo que puede comprar una propiedad de calidad e idoneidad similares. Por tanto, se supone que los precios a los que se realizaron en el mercado las transacciones de compraventa de un inmueble similar o similar al inmueble objeto de valoración reflejan su valor de mercado.

Tradicionalmente, al evaluar el valor de mercado de cualquier activo y negocio, el enfoque comparativo utiliza tres métodos:

· método de empresa análoga (método del mercado de capitales);

método de transacciones (ventas);

el método de los coeficientes de la industria.

El método del mercado de capitales implica el uso como base de comparación de los precios reales del mercado de valores para la compra y venta de acciones (participaciones no controladoras).

El método de transacciones implica el uso como base para la comparación de los precios reales de compra y venta en el mercado extrabursátil de bloques consolidados de acciones o empresas en su conjunto.

El método de los coeficientes de la industria se basa en el uso de multiplicadores de la industria calculados en el curso de la investigación sobre estadísticas de ventas de empresas en la industria, realizada por agencias especializadas. Es necesario que el estudio se realice para al menos la mitad de todas las empresas de la industria comparables en tamaño a la que se evalúa. El método de los coeficientes de la industria aún no ha recibido suficiente difusión en la práctica nacional debido a la falta de información necesaria que requiere un largo período de observación.

La aplicación de los métodos de una empresa y transacciones análogas consiste en la implementación secuencial de las siguientes acciones:

recopilación de la información necesaria;

Compilación de una lista de empresas-análogos;

· análisis y comparación financiera;

cálculo de multiplicadores estimados;

selección del valor del multiplicador;

determinación del valor preliminar del costo;

haciendo los ajustes finales.

Fundamentos teóricos del enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos le permite determinar el valor del Objeto de evaluación al llevar el valor de los ingresos y gastos futuros esperados (incluidos los pasivos a largo plazo) de la empresa a la evaluación de su valor actual.

Al mismo tiempo, se supone que el potencial propietario no pagará por este negocio una cantidad superior al valor actual de los ingresos reales de este negocio, que podrá recibir en el futuro. Asimismo, el dueño no venderá su negocio por menos del valor presente de los ingresos que pueda recibir en el futuro.

Este método de valoración se considera el más adecuado desde el punto de vista de las motivaciones de inversión del comprador, ya que, al adquirir un negocio, no invierte en un conjunto de activos, sino en un flujo de ingresos futuros que le permite recuperar los fondos invertidos y obtener más ganancias de las que recibiría invirtiendo sus fondos de otra manera.

El uso del enfoque de ingresos para la valoración de empresas está más justificado cuando la empresa se encuentra en la etapa de crecimiento o desarrollo económico estable. Además, la aplicación del enfoque de ingresos es posible al analizar las perspectivas de un mayor desarrollo de la empresa (evaluación del proyecto de inversión). En cualquier caso, sobre la base de los datos de este enfoque de evaluación, es necesario tomar decisiones de gestión serias.

La valoración de un negocio por el método de la renta se puede realizar por el método de capitalización directa de la renta, que es realmente aplicable cuando se trata de la etapa de desarrollo estable del negocio, o bien, por el método de flujo de caja descontado (FCD), cuando la previsión Los flujos de efectivo no son constantes.

La metodología para el cálculo del valor de un negocio utilizando el método de flujo de efectivo descontado se lleva a cabo en la siguiente secuencia:

elección del tipo de flujo de efectivo;

determinar la duración del período de pronóstico;

· análisis de flujos de ingresos retrospectivos y su previsión para períodos futuros;

análisis del flujo de gastos y su previsión;

· pronosticar el aumento (disminución) de la necesidad de financiamiento de capital de trabajo;

previsión de inversiones (inversiones de capital);

cálculo de la tasa de descuento;

Cálculo del valor extendido de la empresa (utilizando el método de cálculo del valor de liquidación de los activos netos o según el modelo de Gordon);

· Cálculo del valor actual de la empresa sumando los flujos de efectivo actuales a la tasa elegida del período de pronóstico y el valor extendido de la empresa;

haciendo las correcciones finales.

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