Търговските центрове през последните 10 години се разведоха немислим брой. Всеки от тях, опитвайки се да привлече купувачи и наематели, се опитва да се открои с име, архитектура, инфраструктура, концепция... Почти същата е ситуацията и с бизнес центровете.

В резултат на това бяха направени опити по някакъв начин да се систематизират различни обекти по класове и типове. Статията предоставя възможност да се запознаете с тази класификация.

Класификация на бизнес центровете

Понастоящем в Русия няма единна одобрена класификация на сгради, които отговарят или попадат под стандартите на офис бизнес център (бизнес център). Това могат да бъдат както нови сгради (построени, като се вземат предвид спецификите и характеристиките, одобрени изключително в проектна документацияклиент), както и изцяло преоборудвани (възстановени, реконструирани) сгради, които са с историческа или архитектурна стойност за града или вече остарели административни сгради (изследователски институти, сгради и цехове, фабрики и други държавни институции, отстранени от града).

По този начин правото на класифициране на нови сгради е изцяло отговорност на собствениците им. Класификацията на сградите, построени преди няколко години, и административните сгради, превърнати в бизнес центрове, предизвиква всякакви спорове.

От най-приемливите, нека разгледаме класификацията на бизнес центровете, предложена от Гилдията на мениджърите и разработчиците на търговски и индустриални недвижими имоти (GUD).

В съвкупност различни характеристики BC е разделена на категории: бизнес център оценка на недвижими имоти

БК "клас А";

BC "клас B";

BC "клас C".

Следните не подлежат на класификация:

съоръжения, които не са ремонтирани повече от 15 години;

обекти, които са едновременно частично заети от наематели и са в процес на преустройство/престрояване и имат незавършен вид;

вградени офис помещения.

Трябва да се отбележи, че наименованията "бизнес център" и "офис център" са идентични.

Класификация

Обща класификация

Най-престижните висококачествени сгради, които са от:

местоположение,

статуса на наемателите и нивото на търсене,

ниво на инженерство и почистване.

Сградите трябва да бъдат с превъзходна конструкция/дизайн и оборудвани с най-новите технологии и изисквания за комфорт. Сградите трябва да са нови или конкурентни на новопостроените сгради, управлявани от професионален мениджмънт.

Сгради със средно или над средното ниво на строителство, оборудване, местоположение, статус на наематели. Инфраструктурата на сградата може не винаги да удовлетворява наемателите по количество и качество на услугите. Допуска се леко остаряване на сградите.

Сгради със средно и по-ниско ниво на строителство, оборудване, местоположение и статут на наемател. По правило тези сгради са остарели или с висока степен на износване, евентуално подобрени функционално.

Характеристиките се оценяват в следните категории:

Местоположение и достъпност

Сградни компоненти и свойства

Управление на сградата и ниво на обслужване

И ако бизнес центърът принадлежи към клас "А" по местоположение, по тип и техническо нивосгради - до клас "С", според нивото управляващо дружество- към клас "B", тогава общият клас на обекта ще бъде "C".

Класификацията на бизнес центровете в Санкт Петербург е малко по-различна от класификацията, приета в Москва.

V.A. Волнова
ROO сертифициран оценител на недвижими имоти, дипломиран оценител на недвижими имоти
според изискванията на европейските стандарти,
оценител на 1-ва категория LLC "Сибирски оценител" (град Новосибирск),
победител в конкурса "Golden Peroo" в номинацията "Най-добър оценител на недвижими имоти в ROO-2007"

В момента необходимостта от класифициране, рационализиране или разделяне на недвижими имоти в отделни групи се усеща много остро както от анализатори на пазара на недвижими имоти, така и от брокери и оценители.

Оценителите всеки ден се сблъскват с необходимостта да докажат на една от заинтересованите страни, между които се намира - а това е клиентът на оценката и потребителят на доклада - че очакванията за стойността на обекта на един от тях са надценени или твърде оптимистичен, докато другият е донякъде песимистичен. Понякога при оценка на офис площи клас С, клиентът на оценката посочва наскоро продадени помещения в квартала, намиращи се в бизнес център клас В, като подобни обекти и искрено се чуди защо обектът му е подценен. И едва по време на разговора, когато оценителят даде редица характеристики на обекта, които влияят върху увеличаването или намаляването на пазарната стойност на отделен обект, настъпва разбирателство между страните.

Днес потребителите на нашите услуги също разбират, че помещенията с едно и също предназначение могат да се различават значително в цената, тъй като принадлежат към различни „теглови категории”, тоест към различни класове.
В същото време всички участници на пазара на недвижими имоти, независимо дали са продавачи, купувачи, консултанти, оперират с едни и същи понятия, като може би ги наричат ​​по различен начин, но предполагат класата на имота, което показва, че въпросът е назрял и е изключително актуален.
Днес в Русия има няколко опита за разработване на класификация на обектите на недвижими имоти в различни сектори на пазара на недвижими имоти. Сред най-известните класификации офис недвижими имотиможе да се наименува следното:

1. Класификация на главния анализатор на Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти G.M. Стерник (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Класификация на Московския изследователски форум 2003 г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Класификация на Московския изследователски форум 2006 г. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Класификация на Волжския антикризисен институт (Казан) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Сред наличните класификации търговски недвижими имотимогат да бъдат разграничени:

1. Типология на търговските недвижими имоти на главния анализатор на Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти G.M. Стерник (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Класификация, разработена от Urban Land Institute (САЩ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Класификация на Международния съвет на търговските центрове (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Разработена класификация на търговските центрове руски съвет Център за пазаруване(RSTC) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Опции за унифицирана класификация на складовите недвижими имоти се предлагат на пазара от най-активните му играчи – консултантските компании за недвижими имоти. Сред наличните класификации на складовете са:

1. Класификацията, разработена от Международната консултантска компания Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Класификация, разработена от консултантската компания Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

В момента пазарните анализатори не са стигнали до консенсус за това коя класификация е най-приемлива и удобна. Съществуващите класификации често се повтарят взаимно и са склонни да разширяват характеристиките и факторите, чрез които дадено свойство трябва да бъде приписано на определен клас. В същото време, като разгледахме пазара на недвижими имоти дори в големите градове на Русия, може да се отбележи, че редица фактори, които трябва да се вземат предвид в рамките на съществуващите класификации, или липсват, или участват във формирането на пазара стойност на обект незначителна.

По този начин в професионалната общност, както логистици, така и разработчици, анализатори и оценители, постепенно се заражда разбирането, че всички предложени класификации имат редица недостатъци, основните от които са излишък и тромавост, които се дължат на липсата на приоритети на изброените параметри.

С малък брой фактори, които влияят значително пазарна стойностобект, в съществуващите класификации се разглежда голям бройвторични характеристики, които дават лека промяна в стойността, която е очевидна за професионалния оценител.

В същото време един обикновен продавач или купувач на недвижим имот може да се удави в множеството фактори и тяхното разбиране или просто да се откаже и да не отделя време и усилия просто да разбере дадените фактори, без да е професионален архитект или строител.

Специалистите на компанията "Сибирски оценител" си поставиха за цел да се развиват кратко, просторна, разбираема за оценители, брокери, анализатори и потребители на нашите услуги, класификация, която би включвала само онези характеристики на обекти, които значителновлияят върху стойността на недвижимия имот. В крайна сметка принципът на съществеността се повтаря многократно в новите федерални стандарти за оценка.

Задачата беше да се разработи вариант на кратка и разбираема класификация на обекти в три пазарни сектора: офис, търговски и складови имоти по отношение на стойността на недвижимите имоти, класификация, предназначена да помогне на оценителите при избора на обекти за сравнение при изчисления на пазарната стойност.

В резултат на извършената работа се появи концепцията за кратка класификация на недвижимите имоти, възможно най-компактна и удобна за използване, адаптирана за оценители. Факторите, влияещи върху себестойността, са подредени в класификацията в низходящ ред на тяхното влияние върху стойността на обекта.

За определяне на факторите, които в най-голяма степен влияят върху стойността на даден обект, беше използван експертен метод, чието използване е споменато в новите федерални стандарти за оценка, които включват:

• интервюта със служители на агенции за недвижими имоти и компании за оценка в град Новосибирск;
• съгласуване на резултатите от анкетата;
• идентифициране на основните фактори за ценообразуване, които влияят най-много на цената на обекта.

Експертите бяха специалисти с дългогодишен опит (повече от 10 години) в агенции за недвижими имоти и компании за оценка в град Новосибирск. По време на интервюто на всеки експерт бяха зададени съответни въпроси, като в резултат на обработката на отговорите на експертите бяха получени пет основни фактора, които най-много влияят върху пазарната стойност на имота.

Като се има предвид задачата – получаване на кратка класификация – всеки вид имущество беше разделен на 4 класа: A, B, C, D. На всеки клас се приписва определена оценка, базирана на петобална система, като класа на обект намалява: клас А - 5 точки, клас D - 2 точки.

В същото време се определят интервали от точки за приписване на обект към определен клас. Сумирайки оценките на факторите, получаваме определен общ резултат на обекта, който се намира в един или друг интервал, определящ класа на обекта.

По-долу са дадени кратки класификации на трите вида недвижими имоти: офис, търговски и складови помещения.

Кратка класификация на офис имоти

Кратка класификация на търговските недвижими имоти

Кратка класификация на складовите недвижими имоти

Както можете да видите, тази кратка класификация е удобна за използване, отразява качеството на наличния недвижим имот и ви позволява бързо и лесно да се ориентирате при класифицирането на недвижими имоти към определен клас.

Нека анализираме примери за използването на горните кратки класификации.

Пример 1 (офис)

Помещения в бившия проектантски институт в центъра на града:
местоположение- в центъра на града - 5 точки
състояние- остаряла офис сграда със стандартно завършване в отлично състояние - 3 точки
- коридорна система, височина на тавана 3,0 м - 3 точки
паркинг- недостатъчен брой места в неохраняем паркинг покрай сградата - 3 точки
инфраструктура- недостатъчен при наличие на развита инфраструктура в обкръжението на сградата - 4 точки
общо: 5+3+3+3+4 = 18 (клас B)

Пример 2 (търговия)

Помещение в нов търговски център на оживена магистрала:
местоположение- на транспортна артерия, близо до спирката. градски транспорт, с удобен достъп и подход - 4 точки
качество на завършване- последната година на строителство, подобрено покритие - 4 точки
състояние- в отлично състояние - 5 точки
паркинг- организиран охраняем паркинг с достатъчен брой места; удобен достъп до паркинга вход на територията - 4 точки
строителна концепция- едноличен собственик на сградата, наличие на "котвени наематели", концепция за позициониране на сградата на пазара - 5 точки
общо: 4+4+5+4+5 = 22 (клас А)

Пример 3 (склад)

Производственият цех на завода в района на средно разстояние:
местоположение- местоположение в дълбините на територията на промишленото предприятие; вход през КПП - 2 точки
прилежаща територия- охрана по периметъра на територията; липса на място за паркиране и маневриране на тежкотоварни автомобили - 3 точки
дизайнерски и планински решения- височината на помещенията е 12 м, с решетка от колони най-малко 12х24 м - 5 точки
състояние- построен преди 1985г в добро състояние - 3 точки
инженерни системи- остарели инженерни системи, липса на част от системите - 2 точки
общо: 2+3+5+3+2 = 15 (клас C)

Тази Кратка класификация може лесно да се използва от купувачи и продавачи на недвижими имоти, брокери, предприемачи, пазарни анализатори и разбира се, оценители, за които е адаптирана, при определяне на класа на оценявания имот, за да се изберат обекти за сравнение за продажба и отдаване под наем от съответния сектор на недвижимите имоти.

Кратка класификация беше одобрена на Междурегионалната научно-практическа конференция на оценителите „Актуални проблеми и новости в областта на оценката. Информационна поддръжкапазар на недвижими имоти”, който се проведе на 29-30 май 2008г. в Новосибирск.

В компанията „Сибирски оценител“ оценителите използват тази Кратка класификация в началния етап на оценката, когато е необходимо да се определи към кой клас принадлежи оценяваният обект, за да се идентифицира като първо приближение ценовият диапазон както на оценявания обект, така и на негов аналог.

Бих искал средствата средства за масова информацияобърна внимание на това Кратка класификация, с цел да се откроят в пресата оферти за продажба и отдаване под наем на недвижими имоти с акцент върху тази класификация, които биха били полезни на всички участници на пазара на недвижими имоти.

В международната практика се използват няколко класификации на офис недвижими имоти., обаче, системата, разработена от BOMA (Building Owners and Managers Accociation) се счита за най-използвана. Бизнес центровете са класифицирани по категории "A", "B" и "C".

Офисните помещения от клас "А" са най-престижните и висококачествени, характеристиките от клас "С" от своя страна са далеч от съвременните изисквания. Причисляването към определен клас е субективно до известна степен и се извършва, като се вземе предвид съответствието с определени характеристики:

1. Местоположение.
2. Тип сграда.
3. Новостта на сградата.
4. Системи за поддръжка на сгради, система за сигурност.
5. Решения в планирането, декорацията и изграждането на сградата.
6. Инженерни системи, климатични и вентилационни системи.
7. Телекомуникационни системи.
8. Паркинг.
9. Сградата е оборудвана с асансьори.
10. Инфраструктура.

Русия все още не е одобрила единна класификация на офис площите. На пазара има много вариации на системи, но всички те се основават на сходни принципи.

Най-известните класификации са:

1. Класификация на главния анализатор на Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти G.M. Стерник.
2. Класификация на Московския изследователски форум, разработена през 2003 г. и допълнена през 2006 и 2013 г.
3. Класификация на Петербургския изследователски форум 2008 г

Много компании за оценка използват система, подобна на "ABC". В руските реалности някои компании добавят специална категория "D", което се дължи на факта, че много сгради принадлежат към съветска епоха, не са реконструирани и дори не отговарят на изискванията за категория "С".

В съответствие със затягането на изискванията на Московския изследователски форум през 2006 г., класификацията от 2003 г. беше променена. Новата структура разделя модерните офис сгради на три типа: "A", "B+" и "B-". Сградите, които не отговарят на посочените критерии, се класифицират като "C" и по-долу. През 2013 г. важна иновация беше елементът „Сертификация“, тоест съответствието на офис центровете с международните стандарти за енергийна ефективност: LEED и BREEAM.

Втората система за класификация включва разделянето на клас "А" на допълнителни категории:"A1", "A2", "A3" и е по-подробно. Използва се в практиката си от Noble Gibbons и Colliers International. Подобно е разделянето на подкласове "A +", "A" и "A-".

клас "А"

Бизнес центровете клас А, които са най-доброто решение за офис помещения, са разположени в нови комплекси с компетентно разпределение, високо ниво на строителство и довършителни работи, автоматизирани системи за поддържане на живота, оборудвани със охранителни, комуникационни и комуникационни системи. Такива офиси се изграждат основно в центъра на града или в престижни райони с голямо количествотранспортни връзки.

Големите компании действат като наематели на помещения в бизнес центрове от висок класи клонове на чуждестранни компании. Клас "А" напълно отговаря на всички критерии за модерна сграда, които включват:

1. Наличие на централна система за управление на сградата.
2. Наличие на съвременна противопожарна система.
3. Височина на тавана не по-малко от 2,7 m.
4. Висококачествени довършителни материали обща употребаи фасада.
5. Времето за изчакване на асансьорите е не повече от 30 секунди.
6. Дълбочината на пода от прозореца до „ядрото“ не надвишава 10 m.
7. Наличието на ефективно организирана приемна, конферентни зали, просторни зони за хранене и отдих.
8. Дизайнерски ремонт.
9. Многоетажен наземен или подземен паркинг с вход към бизнес центъра.

За клас "А" се практикува разделяне на подкласове: "A1", "A2", "A3", които нямат фундаментални разлики помежду си и се използват за по-подробно дефиниране на сградата.

подклас "A1"

Този подклас се характеризира с:

"A2"

Той има по-малко строги изисквания за местоположението на сградата, а също така може да бъде напълно реконструирана сграда от сравнително скорошно строителство. Характеристиките са близки до клас "А1", но допускат малки отклоненияна вторични параметри.

"A3"

Може да се възложи на напълно реконструирана сграда на възраст 20-30 години. Допуска се сравнителна неефективност на оформлението и по-нискокачествена централна климатична система.

Възможно е да има известно влошаване по отношение на подклас "А2", например местоположението на офис центъра не е в централната, а в по-отдалечен, но престижен район.

"V"

Офиси от икономична класа, както често се нарича офис пространството от клас "В"., често нямат фундаментални разлики от офиса от клас "А". За разлика от клас А, който се отнася до представителни помещения, търговските имоти от клас Б се отнасят до работни помещения. Големите компании имат персонал в такива офиси, които не са свързани с висшето ръководство. Наематели са малки организации и фирми.

Тези пространства се характеризират с:

"С"

Офисите от клас "С" се намират главно в сгради от съветската епоха, преустроени за офис нужди: изследователски институти, институти, управление на заводи.

Сграда от този тип често се характеризира с пълна липса на централна климатизация, непрофесионално управление и липса на оборудван паркинг.

Ремонтът се извършва с евтини материали, има проблеми с електричеството и инфраструктурата. Основните характеристики на офис помещения клас "C":

1. Местоположение в покрайнините на града, неудобен достъп до сградата.
2. Срокът на експлоатация надвишава 10 години.
3. Стандартен ремонт, коридорна система.
4. Остарял дизайн, неефективно оформление.

"Д"

Имоти от клас "D" не отговарят на изискванията модерно съоръжение офис недвижими имоти. Офисите от този клас се характеризират с остарели инженерни решения, дървени подове, липса на услуги за поддържане на живота. Намират се извън града, в преустроени складове и промишлени помещения, в жилищни сгради.

Клас "D" се характеризира с:

1. Сграда има нужда от основен ремонт.
2. Коридорна система, разположение в мазета и полусутерена, липса на качествено планиране.
3. Паркинг спонтанен, неохраняем.
4. Липса на инфраструктура за поддръжка и управление на сградите.

Разлики в цените на недвижимите имоти за офиси

Цените на офис имотите зависят от много фактори, основното от които е разстоянието от центъра и съответствието с определена категория. Средната наемна ставка за офис от клас А през 2018 г. в Москва е 25 500 рубли. на кв.м. годишно офис клас B+ може да се наеме средно за 16 000 рубли/кв.м. на година, а кв.м. в клас "B-" офис ще струва 14 500 рубли. през годината. Наемането на офис в категорията по-долу е средно 9000 рубли на кв.м. през годината.

Необходимостта от правилна оценка определя важността от използването и постоянното актуализиране на най-удобната и пълна класификация за всички участници на пазара. Ясните критерии дават ясна представа за това за какво наемателят е готов да плати пари и какъв избор и възможност е готов да предостави наемодателят.

В Русия класификацията на офис помещенията е приета през 2006 г., тя е създадена според западния модел и включва разделянето на всички офис съоръжения в три категории: "A" (елитен клас), "B" (бизнес клас) и " C" (икономична класа).

Офиси "А" клас

Най-престижните офис помещения, принадлежащи към клас "А", са офисите на изпълнителен клас.

Основните им разлики:

• модерна сграда на офис център (не по-стара от 8 години);
• скъпа интериорна декорация, която отговаря на най-високите европейски стандарти, високи тавани, повдигнати подове;
• наличие на модерни комфортни асансьори в достатъчно количество;
• централна автоматизирана системавентилация и климатизация;
• наличието на централизирана противопожарна и охранителна аларма;
• удобно местоположение (център, транспортна достъпност);
• засилена сигурност, включително охраняем паркинг, видеонаблюдение, фейс контрол;
• професионален мениджмънт;
• високи цени(наемните цени са над $1,000, цената на квадратен метър е най-малко $9,000).

Пример за офиси от клас А в Москва могат да бъдат помещения в бизнес центровете Four Winds Plaza в центъра на града на улица Большая Грузинская, Аквамарин-2 на набережната Озерковская, бизнес център Citydel в квартал Басманни, Midland Plaza на Арбат, Gazoil Plaza в Черемушки.

Анализ на пазара на търговски недвижими имоти показва, че офисите клас А представляват около 15% от търсенето в този пазарен сегмент, но те представляват повече от 71% от новите площи, въведени в експлоатация в Москва през 2007 г. и търсенето на тях постепенно нараства.

кабинети клас "В".

Офисните помещения от клас "В" са златната среда, те са най-търсени от наемателите и са най-привлекателните за купувачите на търговски недвижими имоти в Москва в момента.

Офис клас "В" също е висококачествено пространство. Освен това, като се вземат предвид особеностите на пазара на търговски недвижими имоти, е обичайно да се отделят от този клас тези помещения, които имат по-високо ниво, и да се обозначават като офис клас „B +“. Офисите клас B и B+ трябва да имат:

• качествен ремонт;
• отворен план на етажа;
• модерни асансьори;
• модерни пожароизвестителни, вентилационни и климатични системи;
• изолирани бани;
• отделен паркинг;
• денонощна охрана;
• Кетъринг за служители и посетители;
• оптична комуникация, отделни телефонни линии.

Освен това офисите клас B+ са сходни по свойства с клас A и се характеризират с удобно местоположение, транспортна достъпност и охраняем паркинг, използване на материали Високо качествопри довършване на сградата и помещенията, съвременна сградна охрана чрез системи за видеонаблюдение, единно управлениесграда.

Примери за търговски недвижими имоти от клас B са офисите на бизнес центрове Тушино и Меридиан в квартала на левия бряг, 9 акра в Черемушки, Магистрал в квартал Хорошовски, Каскада в Марина Роща, Старт в квартал Басманни.

Клас "B +" може да се види в офис центровете "Дербеневская Плаза" в южната част на Москва, "Красивый дом" в квартал Отрадное, "Академик" на югозапад, "Стари Арбат" в центъра на Москва и др. Наемните ставки за такива помещения са доста високи и закупуването им е печеливша инвестицияпари, което предизвиква постоянно нарастване на търсенето в този пазарен сегмент.

кабинети клас "С".

Офисите от клас C са едно от най-достъпните на пазара на търговски имоти. Тези административни райони са в стабилно ниско търсене, тяхното достойнство - ниските наемни цени - се оценява от малките фирми, които тепърва започват да се развиват.

Офисите клас "С" най-често се намират в стари, преустроени сгради или сгради на съществуващи предприятия и разполагат с:

• ремонтиране;
• асансьор (ако сградата е на повече от 3 етажа);
• офис или смесено оформление;
• пасивна вентилационна система;
• дървени прозорци;
• ниско качество на допълнителните услуги: кетъринг, охрана, паркинг и др.

Има смисъл да се използват помещения от клас “C” като бек офиси, клонове, където клиентите не са поканени, но се извършват определени вътрешнофирмени дейности: например работят диспечерите, се намира счетоводството и т.н. Примери за такива помещения са офиси в бизнес центъра на насипа на Академик Туполев, в сградата на бизнес центъра на Алексеевская, както и множество площи, наети от фабрики, магазини и учебни заведения.

В момента необходимостта от класифициране, рационализиране или разделяне на недвижими имоти в отделни групи се усеща много остро както от анализатори на пазара на недвижими имоти, така и от брокери и оценители.

Оценителите всеки ден се сблъскват с необходимостта да докажат на една от заинтересованите страни, между които се намира - а това е клиентът на оценката и потребителят на доклада - че очакванията за стойността на обекта на един от тях са надценени или твърде оптимистичен, докато другият е донякъде песимистичен. Понякога при оценка на офис площи клас С, клиентът на оценката посочва наскоро продадени помещения в квартала, намиращи се в бизнес център клас В, като подобни обекти и искрено се чуди защо обектът му е подценен.

В момента пазарните анализатори не са стигнали до консенсус за това коя класификация е най-приемлива и удобна. Съществуващите класификации често се повтарят взаимно и са склонни да разширяват характеристиките и факторите, чрез които дадено свойство трябва да бъде приписано на определен клас. В същото време, като разгледахме пазара на недвижими имоти дори в големите градове на Русия, може да се отбележи, че редица фактори, които трябва да се вземат предвид в рамките на съществуващите класификации, или липсват, или участват във формирането на пазара стойност на обект незначителна.

Така в професионалната общност, както логистици, така и разработчици, анализатори, оценители, постепенно се разбира, че всички предложени класификации имат редица недостатъци, основните от които са излишък и тромавост, които се дължат на липсата на приоритети на изброени параметри. http://appraiser72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

С малък брой фактори, които значително влияят върху пазарната стойност на даден обект, съществуващите класификации разглеждат голям брой вторични характеристики, които дават лека промяна в стойността, което е очевидно за професионален оценител.

Класификация на офис сгради

Офис сграда от клас А: Трябва да отговаря или да надвишава минимум 16 от 20-те стандартни критерия по-долу:

1. Висококачествено стандартно покритие, усъвършенствани сградни инженерни системи, включително BMS (Система за управление на сгради);

2. професионален мениджмънтсграда;

3. Добро местоположение на сградата в границите на офис площта, удобен достъп и транспортни връзки;

4. Климатична система: не по-малко от 2-тръбна, или нейния еквивалент;

5. Окачени тавани;

6. Височина от пода до окачения таван средно 3,30 м;

7. Ефективен отворен план на етажа (конструкция с носещи колони);

8. Трисекционна кутия за електрически, телефонни и компютърни кабели или повдигнат под (или възможност за монтиране);

9. Модерни, висококачествени прозорци, рационалното им подреждане;

10. Съвременни високоскоростни асансьори с период на изчакване не повече от 30 секунди;

11. Подземен паркинг;

12. Висококачествени материали, използвани при декорацията на общите части;

13. Съотношението на паркоместа (наземни и подземни) е най-малко 1 място на 100 кв.м. наета площ на сградата;

14. Коефициент на загуба (съотношение използвана и наета площ) не повече от 12%;

15. Качествен доставчик на телекомуникационни услуги в сградата;

16. Два независими източника на захранване или наличие на непрекъсваемо захранване; (захранването на мрежите с ниско напрежение на наемателя трябва да бъде най-малко 50 W на 1 кв.м полезна площ 20 W допълнително разпределени за осветление);

17. Допустимо натоварване на междуетажни тавани: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Съвременни системиохрана на сградата и контрол на достъпа;

19. Кафене/столова за служители и други удобства;

20. Дълбочината на пода от прозорец до прозорец е не повече от 18-20 метра.

Офис сграда от клас B: трябва да отговаря на поне 10 от изброените 20 критерия.

Офис сграда от клас C: Отговаря на по-малко от 8 от изброените 20 критерия. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Днес в Русия има няколко опита за разработване на класификация на обектите на недвижими имоти в различни сектори на пазара на недвижими имоти. Може да се нарече една от най-известните класификации на офис недвижими имоти Класификация на Московския изследователски форум 2003 г. (Приложение А, таблица 1). appraiser.ruВсеки тип собственост е разделен на 4 класа: A, B, C, D.

Офисните имоти на запад се класифицират в три класа - A, B, C. В Русия, в ОНД, към тези три класа могат да се добавят още два класа - D, E. Процесът на присвояване на сграда към определен клас изисква задълбочен анализ на всички негови параметри и характеристики. Трябва също да вземете предвид факта, че границите между класовете в повечето случаи може да не са ясни. В този случай след обозначението на буквата се добавят допълнителни знаци + и -. След това нека разгледаме основните разлики между тези класове.

Офиси клас "А".

Офиси клас "А" - най-престижните офис помещения, се намират в нови офис комплекси и бизнес центрове в центъра на града. Тези офис помещения имат най-високо ниво на обслужване: „умни“ сгради, осигуряващи пълна оптимизация и автоматизация на всички системи за поддържане на живота, разгърната инфраструктура за централизирано осигуряване на наемателите с офис оборудване, оптична комуникация, рецепция, конферентни зали, потребителско обслужване и отдих. Всичко това е в безупречно състояние.

Такива офиси разполагат със собствена охрана, управление и поддръжка и охраняем подземен паркинг. Този клас офис пространство включва модерно безплатно оформление на офиси, скъпа офис декорация, окачени тавани и много други. Класическа версия на офис клас А се счита за бизнес парк, построен в покрайнините или извън града, в близост до удобни транспортни възли, летище или жп гара и се характеризира с нискоетажни сгради, което прави възможно да се направи без асансьори (този момент намалява разходите за строителство и поддръжка). Отдалечеността се компенсира от близостта до природата.

Допълнителни бонуси на такива офиси са организирана доставкаслужители от града или от най-близката метростанция до комплекса, както и голям брой паркоместа. В чужбина, където бизнес парковете отдавна са престанали да бъдат екзотични, предпочитание се дава на офис опции с оригинална модерна архитектура, ландшафтен дизайн и допълнителни предпочитания за наемателите. Нормата за този формат на офиси е наличието на големи зони за отдих с паркове, пешеходни алеи, изкуствени езера и езера.

Офиси клас "В".

Офисите клас "В" са офис помещения с почти същите характеристики като офисите клас "А". Офисите от клас В могат да бъдат разположени в нови или новореконструирани сгради с необходимите инженерни комуникации, често разположени не в самия център на града, но не и в покрайнините. Офисите клас Б имат практически същите характеристики като офисите клас А, но са по-малко престижни и имат по-тесен спектър от предлагани услуги. Поради това понякога те се наричат ​​„бюджетни офиси“ или „офиси от икономична класа“. Тези офиси може да нямат централна климатизация. Тези офиси не са толкова престижни и обхватът на предлаганите услуги не е толкова широк – паркингът например се намира най-често на открито.

Този клас офиси включва и офиси клас "А" след 5-7 години експлоатация, стари имения, намиращи се в центъра на града, реконструирани и преустроени в офис площи. offrent.ru › преглед/вид/

Офиси клас "С".

Офисите клас "C" са офис помещения, построени или реновирани сгради, обикновено разположени извън центъра на града, обикновено наети от изследователски институти или производствено предприятие. Понякога ги наричат ​​"съветски". Последният ремонт в такива офис помещения може да бъде направен преди повече от 10 години с наличните по това време материали или направен с евтини материали, фасадата на сградата често не се ремонтира и изглежда непретенциозно.

В такова офис пространство обикновено няма модерна комуникация, централна климатизация, вентилационната система е обикновена, а тоалетната е в коридора. Такива сгради се характеризират с всички "прелести" на офис метода за организиране на работа - коридорната система, трудности с климатизацията (пълната липса на централна климатизация), неудобен достъп и липса на цивилизован паркинг. По принцип това са новопостроени офис сгради, разположени не в центъра на града, а на пресечната точка на транспортните пътища, в близост до метростанции и главни радиални магистрали. Офис клас "C" предполага доста скромен набор от услуги: телефон, възможен е достъп до интернет.

Също така, тази категория включва висококачествени офис помещения в административни, институтски и промишлени сгради, офиси, според характеристиките на сградата, отговаряща на клас B, но с недостатъци. Такива сгради са доста впечатляващи, имат някои бизнес услуги, общ паркинг.

Офиси клас "D".

Офиси клас "D" - офис помещения в сгради с остарели инсталации, дюшеме, липса на специализирани услугиподдържане на живота. По правило такива офис помещения се нуждаят от основен ремонт.

Офиси клас "Е".

Офиси клас "Е" - офис помещения в сгради, които не са подходящи за офиси и изискват преустройство. Това могат да бъдат мазета и полусутерена, преустроени в офиси, апартаменти в жилищни сгради, понякога с отделен вход и паркинг за 2-4 автомобила. Предвид добра локация, европейски ремонт, висококачествено обзавеждане и офис оборудване, такива офиси могат да се конкурират с офисите от по-висок клас. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

У дома » Заеми » Офиси от категория д. Категории бизнес центрове. Нова стандартна система