Първоначалният етап на оценката се определя от целта. Основните етапи на оценката. Напредък на оценяването: характеристики на етапите

Оценяването на стойността на предприятието и бизнеса е сложен и отнемащ време процес, който включва следното етап на оценка, които след това се разделят на стъпки за оценка:

• Дефиниране на проблема
• Предварителен оглед на предприятието и сключване на договор за оценка
• Събиране и анализ на информация
• Анализ на пазара
• Оценка на земята
• Изборът на методи за оценка и тяхното приложение за оценка на анализирания обект
• Последователност на резултатите, получени при използване на различни подходи
• Изготвяне на доклад и становище по оценката
• Доклад за оценка

1. Дефиниране на проблема.

Този етап от оценката на предприятието и бизнеса се разделя на следните етапи на оценка: идентифициране на предприятието, идентифициране на обекта на оценка, определяне на датата на оценка, формулиране на целите и функциите на оценката, определяне на вида на стойността, запознаване на Клиента с ограничителните условия. При идентифициране на предприятието се посочват неговите пълно и съкратено наименование, организационно-правна форма, място на регистрацията, местоположение, индустрия, основни видове продукти и др.

Предмет на оценка на предприятията и бизнеса е вид права на собственост, който оценява правата върху предприятието, правата върху материалните активи на предприятието, правата върху акционерния капитал акционерно дружество, дела на участника в уставния капитал на предприятието, правата върху пакет от акции на предприятието или друг интерес.

Определяне на датата на оценката или момента, в който е извършена оценката - датата на продажба на предприятието, неговата проверка, съдебни спорове, свързани с делбата на имота и други случаи.

Определянето на целта за оценка на стойността на предприятието и бизнеса (т.е. какъв тип стойност трябва да се определи) е важен етап, от който зависи изборът на методология за оценка. Например, методите, използвани за оценяване на предприятие за данъчни цели, могат да се различават значително от тези, използвани за целите на ликвидацията.

2. Предварителен оглед на предприятието и сключване на договор за оценка.

Този етап е разделен на следните етапи на оценка: предварителен огледпредприятие и запознаване с неговата администрация, определяне на първоначалната информация и източници на информация, определяне на състава на група експерти оценители, съставяне на задача за оценка и календарен план, изготвяне и подписване на договор за оценка.

3. Събиране и анализ на информация.

Този етап от оценката на предприятието и бизнеса може да бъде разделен на следните етапи на оценка: събиране и систематизиране на общи данни, събиране и анализ на специални данни, анализ на най-добрите и най-добрите ефективно използване.

Най-често срещаният начин за представяне на общи данни е да се разбият на подраздели, свързани с пазарния сектор, в който оперира предприятието, вида на продукта и цените за него, местоположението на предприятието (т.е. данни за града, района, където се намира предприятие), финансово и технико-икономическо състояние на оценяваното предприятие и др. Предимство този методе, че след като е събрана и систематизирана информация веднъж, в бъдеще тя може да се използва за оценка на други предприятия.

В допълнение към общите данни е необходимо да се съберат и специални данни, които включват данни за предприятието и за сравними продажби. Данните за предприятието включват информация за документи, удостоверяващи правото на собственост, състава на участниците в предприятието, техните дялове в уставния капитал, информация за използването на парцела, сгради и конструкции, разположени в този парцел, включително финансови и икономически и спецификациипредприятия, физически характеристикисгради и конструкции и др.

Понастоящем пазарът, свързан с дейностите по оценка в Русия, не е развит, така че събирането на информация за оценка на предприятие и бизнес е най-отнемащата време част от целия процес на оценка.

След определяне на видовете данни, необходими за оценка на стойността на предприятието и бизнеса, е важно да се идентифицират източниците на тяхното получаване.

4. Анализ на пазарните условия.

Пазарни условия (пазарни условия) - ситуацията на пазара, която се е развила в момента или за определен период от време под влияние на комбинация от условия. Постоянни конюнктурни фактори: научно-техническия процес, влиянието на монополите, държавната намеса, инфлацията, сезонността и др. Непостоянни (естествени) конюнктурни фактори: социални конфликти, природни бедствия, политически кризи и др.

Най-важният елемент от методологията за анализиране и прогнозиране на пазарните условия е да се установи активността и характера на действието на цикличните фактори, да се определи фазата на цикъла, времето на прехода на цикъла към следващата фаза и неговата динамика в бъдещето. Пазарна цикличност - постоянни краткосрочни и дългосрочни колебания на пазара, свързани с дълбоки икономически и социални процеси. Бизнес цикълсъдържа фази на възстановяване, високи пазарни условия (бум), рецесия (рецесия) и ниско ниво на икономическа активност (депресия). Подобен цикъл продължава от 3 до 5 години.

Процесът на оценяване може да бъде разделен грубо на 7 етапа:

1. Поставяне на задачата и сключване на споразумение за оценка на обекта; разработване на план за оценка.

2. Събиране на данни (общи, специални, сравнителни) и проверка на информацията за пълнота и достоверност.

3. Общ и специален анализ на пазара.

4. Анализ на най-ефективното използване на даден имот.

5. Избор на подходи и методи за оценка и директни изчисления на оценка по методи на оценка: себестойност, сравнение на продажбите, капитализация на приходите.

6. Съгласуване на резултатите, получени чрез различни подходи, ...
и задаване на крайната стойност.

7. Изготвяне на протокол за резултатите от оценката на недвижими имоти.

Когато се използват няколко метода за изчисление в рамките на един подход, една резултантна стойност на разходите трябва да бъде обоснована и получена в рамките на този подход.

При обобщаване на резултатите от различните подходи за оценка в крайната стойност на обекта, Оценителят трябва да анализира следните характеристики на използваните подходи:

Надеждност и достатъчност на информацията, използвана при изчисленията;

Съответствие на използваните методи за изчисление с обема на наличната пазарна информация;

Съответствие с вида на обекта и естеството на неговото използване;

Съответствие с целта и целта на оценката, както и вида на определяната стойност;

Възможността да се вземат предвид действителните намерения на купувача и/или продавача;

Възможност за отчитане на пазарните условия;

Съответствие на резултата, получен чрез подхода, с данните от пазарен анализ.

Значително несъответствие в резултатите, получени при всеки от подходите за оценка, трябва да бъде придружено от анализ на възможните причини за това несъответствие. В общия случай, ако резултатът от един от подходите се различава значително от другите (например повече от два пъти) и няма причини, които са причинили такова несъответствие, по-правилно е да откажете да използвате резултата от този подход отколкото да го включи в по-нататъшни изчисления.

Изборът на оценителя на метод за съвпадение (обобщение), както и всички преценки и допускания, направени при това, трябва да бъдат обосновани.

Освен това, по време на оценката, Оценителят поддържа подходяща документация, която да се съхранява в архива на Оценителя за срока на общия давностен срок, установено със закон Руска федерация.

Горният списък и някои други изисквания и препоръки са изложени като подредена последователност от процедури за оценка. Въпреки това, оценката на недвижимите имоти е непрекъснат процес на събиране, анализиране и коригиране на информация.

Основните етапи на оценка на недвижими имоти

Процесът на оценка може да се дефинира като последователност от процедури, използвани за получаване на оценка. Процесът обикновено завършва с доклад за оценка, който дава доказателства за оценката.

Процесът на оценяване включва шест основни стъпки:

1. Сключване на договор за оценка с клиента. При сключване на споразумение за оценка оценителят е длъжен да предостави на клиента информация за изискванията на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценяване, вкл. относно задълженията на оценителя, изискванията към споразумението за оценка и доклада за оценка, както и стандартите за оценка. Фактът на предоставяне на такава информация се записва в споразумението за оценка.

2. Установяване на количествени и качествени характеристики на обекта на оценка. Оценителят събира и обработва: документи за собственост, информация за обременяване на обекта на оценка с права на други лица; данни счетоводствои отчетност, свързана с обекта на оценка; информация за техническите и експлоатационни характеристики на обекта на оценка; информация, която е изключително важна за установяване на количествените и качествените характеристики на обекта на оценка, за да се определи неговата стойност, както и друга информация, свързана с обекта на оценка.

3. Анализ на пазара, към който принадлежи обектът на оценка. Оценителят анализира пазара, към който принадлежи обектът на оценка, неговата история, текущите пазарни условия и тенденции, а също така избира аналози на обекта на оценка и обосновава техния избор.

4. Изборът на метод (методи) на оценка в рамките на всеки от всички възможни подходи за оценка и извършване на необходимите изчисления. При извършване на оценка оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказа за използване) следните подходи:

разходен подход,основано на дефиниция Паринеобходими за придобиване на поземлен имот и за създаване на точно копие на обекта на оценка (като се вземат предвид амортизацията и печалбата на предприемача);

сравнителен подходосигуряване на определяне на равновесната цена въз основа на сравнение на обекта с подобни обекти, продавани или предлагани на местния пазар на недвижими имоти; подход на доходите,въз основа на определяне на настоящата стойност на бъдещите приходи от експлоатацията и препродажбата на оценявания обект. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, специфични методи за оценка.

5. Обобщаване на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, и определяне на крайната стойност на стойността на обекта на оценка. Оценителят на базата на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, определя крайната стойност на стойността на обекта на оценка. Трябва да се изрази крайната стойност на стойността на обекта на оценка в рублипод формата на единична стойност, освен ако в договора за оценка не е предвидено друго.

6. Изготвяне и предаване на клиента на доклада за оценка.

Основните етапи на оценка на недвижими имоти - концепция и видове. Класификация и характеристики на категорията "Основни етапи на оценка на недвижими имоти" 2017, 2018 г.

1-ви етап – определяне на задача за оценка (дефиниране на проблема)

целта на оценката

вида на стойността, която трябва да се определи

определяне на границите на имота, който се оценява (т.е. какво точно трябва да бъде оценено и анализирано)

Учредяване на оценени права на собственост

дата на оценка

2-ри етап - изготвяне на план и договор за оценката

・Работен график за оценка

· източници на информация

избор на методи за оценка

цена за оценка

парична награда за оценката

Изготвяне на договор за оценка

етап - събиране и анализ на информация

Оглед на обекта и околността

правно описание на имота

физически характеристики и местоположение

икономическа информация

Проверка на точността на събраната информация

анализ и обработка на информацията и подготовка на тази информация за вписване в отчета

етап - анализ на най-доброто и ефективно използване

анализ на поземления имот като условно свободен

анализ на парцела с подобрения

правна валидност

физическата осъществимост

финансова осъществимост

Най-високата стойност на недвижимите имоти

I етап - изчисляване на оценената стойност на имота въз основа на три подхода

печеливш

сравнителен

скъпо

етап - съгласуване на получените резултати и извеждане на крайната стойност на стойността на имота

проверка на получените данни за стойността на стойността

допускания и ограничаващи условия поради пълнотата и надеждността на използваната информация

Извличане на крайната стойност на себестойността

1-ви етап - изготвяне на доклада за оценка

ПРИЛАГАНЕ НА ДОХОДНИЯ ПОДХОД КЪМ ОЦЕНЯВАНЕТО

подход на доходите. Оценяването на имота за неговата доходност е процедура за оценка на стойността въз основа на очакванията на купувача-инвеститор, насочена към бъдещи ползи от използването му и тяхната текуща стойност в определена сума пари. Друг принцип на оценка на доходността е принципът на заместването, според който потенциалният инвеститор няма да плати повече за недвижим имот, отколкото харчи за придобиване на друг имот, който може да генерира подобен доход.

Изчисляването на разходите може да се извърши чрез директна капитализация на дохода или анализ на дисконтираните парични потоци. Същността на метода на капитализация на дохода - определянето на стойността на даден имот става чрез преобразуване на годишния нетен оперативен доход (NOR) в текущата стойност. Този метод се използва, ако потоците от доходи са стабилни за дълъг период от време и са значителни, както и ако потокът от доходи расте с постоянен темп. Методът на дисконтираните парични потоци (DCF) е по-сложен, подробен и ви позволява да оцените обект в случай на получаване на нестабилни парични потоци от него, моделиране специфични чертитехните разписки.

Методът DDP се прилага, когато:

§ приема се, че бъдещите парични потоци ще се различават съществено от настоящите;

§ има данни за обосноваване на размера на бъдещите парични потоци от недвижими имоти;

§ потоците на приходи и разходи са сезонни;

§ оценяваният имот е голям многофункционален търговски обект;

§ имотът е в строеж или току-що е построен и въведен: (или въведен в експлоатация).

ПРИЛОЖЕНИЕ НА СРАВНИТЕЛНИЯ ПОДХОД КЪМ ОЦЕНЯВАНЕТО

Сравнителен подходсе основава на предпоставката, че субектите на пазара извършват сделки за покупко-продажба по аналогия, т.е. въз основа на информация за подобни сделки. От това следва, че този подход се основава на принципа на заместването. С други думи, подходът се основава на предположението, че благоразумният купувач за имот, обявен за продажба, няма да плати повече от този, за който можете да закупите обект с подобно качество и годност.

Този подход включва събиране на данни за пазара на продажби и оферти за имоти, подобни на оценявания. След това цените за подобни обекти се коригират, като се вземат предвид параметрите, по които обектите се различават един от друг.

След коригиране на цените те се използват за определяне пазарна стойностимот се оценява. Ако има достатъчно надеждна информация за скорошни продажби на сравними имоти, подходът за сравнение на продажбите ви позволява да получите резултат, който най-точно отразява отношението на пазара към обекта на оценка.

Като част от сравнителния подход се използват следните методи за оценка:

Метод за сравнение на продажбите;

Метод, базиран на прилагането на брутния множител на наема;

ПРИЛАГАНЕ НА РАЗХОДНИЯ ПОДХОД КЪМ ОЦЕНЯВАНЕТО

Основният принцип, на който се основава подходът на разходите към оценката, е принципът на заместването, който гласи, че осведоменият купувач никога няма да плати за нито един имот повече от сумата пари, която би трябвало да бъде изразходвана за придобиване на земя и изграждане на сгради върху нея. и конструкции, сходни по своите потребителски характеристики с оценявания имот.

Основните стъпки при прилагането на този подход за определяне на разходите:

Определяне на пазарната стойност на правото на ползване на поземлен имот.

Изчисляване на разходите за изграждане на нов подобен обект и получаване на пълната възстановителна стойност на обекта.

Определяне на размера на натрупаната амортизация на ДМА.

Намаляване на разходите за заместване със сумата на амортизацията, за да се получи остатъчна стойност (разходи за замяна).

Увеличаване на изчислената остатъчна стойност на комплекса със стойността на земята.

ИЗИСКВАНИЯ НА FSO ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО И ПОДГОТОВКАТА НА ДОКЛАДА ЗА ОЦЕНЯВАНЕ

Когато изготвя доклад за оценка, оценителят трябва да се придържа към следните принципи:

· докладът трябва да съдържа цялата информация, която е значима от гледна точка на стойността на обекта на оценка (принцип на същественост);

· информацията, предоставена в доклада за оценка, използвана или получена в резултат на изчисления по време на оценката, която е значима по отношение на стойността на обекта на оценката, трябва да бъде потвърдена (принцип на валидност);

· съставът и последователността на материалите, представени в доклада за оценка, и описанието на процеса на оценяване трябва да позволяват изчислението на разходите да бъде напълно възпроизведено и да го доведе до сходни резултати (принцип на проверяемост);

Докладът за оценка не трябва да съдържа информация, която не се използва по време на оценката за определяне на междинни и крайни резултати, ако не е задължителна в съответствие с изискванията на федералните стандарти за оценка и стандартите и правилата за дейностите по оценяване, установени от саморегулиращата се организация в която членува оценителят, изготвил доклада (принцип на достатъчност).

Изисквания към съдържанието на доклада за оценка

Независимо от вида на обекта на оценка, докладът за оценка трябва да съдържа следните раздели:

а) основни факти и изводи. Разделът с основните факти и заключения трябва да съдържа:

· Главна информация, идентифициране на обекта на оценка;

· резултатите от оценката, получени чрез прилагане на различни подходи към оценяването;

крайната стойност на стойността на обекта на оценка;

б) задача за оценка в съответствие с изискванията на федералните стандарти за оценка;

в) информация за клиента на оценката и за оценителя. Докладът за оценка трябва да съдържа следната информация за клиента на оценката и за оценителя.

Информация за клиента:

за клиента - юридическо лице: организационно-правна форма; пълно име; основен държавен регистрационен номер (по-нататък - OGRN), дата на присвояване на OGRN; местоположение;

за клиента - индивидуален: Пълно име; серията и номера на документа за самоличност, датата на издаване и органа, издал този документ.

Информация за оценителя:

за оценителя, работещ въз основа на трудов договор: фамилия, име, отчество на оценителя, информация за членство в саморегулиращата се организация на оценителите, номер и дата на издаване на документа, потвърждаващ получаването професионални познанияв областта на оценката

за оценител, който извършва самостоятелно дейност по оценяване, ангажиран с частна практика: Пълно име; серията и номера на документа за самоличност, датата на издаване и органа, издал този документ;

информация за всички организации и специалисти, участващи в оценката и изготвянето на доклада за оценка, с посочване на тяхната квалификация и степента на участието им в оценката на обекта на оценяване;

г) допускания и ограничителни условия, използвани от оценителя при извършване на оценката;

д) приложими стандарти за оценъчни дейности.

Докладът за оценка трябва да съдържа информация за федералните стандарти за оценка, стандарти и правила за дейностите по оценяване, използвани при оценката на обекта на оценка;

е) описание на обекта на оценка с препратки към документи, установяващи количествените и качествените характеристики на обекта на оценка.

Докладът за оценка трябва да съдържа следната информация за предмета на оценката:

количествени и качествени характеристики на обекта на оценка.

Това е подреден процес, базиран на принципите, обсъдени в предходните параграфи. Тя се основава на научен методи е приложим за широк спектър от задачи за оценка. Пазарната и друга информация се използва за прогнозиране на ситуации, коригиране на факти и предположения.

Целият процес на оценка на имота се състои от шест етапа, а именно:

• 1) дефиниране на задача,
• 2) изготвяне на план за оценка,
• 3) събиране и проверка на информация,
• 4) прилагането на най-подходящите подходи за оценка на обекта и анализ на вариантите за най-добро използване,
• 5) споразумение,
• 6) доклад за резултата от оценката на обекта.

Нека разгледаме всеки един от тези етапи.

Етап 1. Дефиниране на задача.

Условието на задачата се диктува безусловно от клиента, Той определя с каква цел се прави оценката. Но оценителят трябва много внимателно и стриктно да изясни всички интереси и намерения на клиента, тъй като резултатът ще зависи от правилно поставената задача. В същото време е наложително и важно да се идентифицира действителният обект и да се определят законовите права, свързани с него.

Този етап задължително трябва да включва следните елементи:

• - идентификация на имота;
• -установяване и изясняване на законни права;
• - дата на оценяване;
• - описание на целите на оценката;
• - определяне на вида на стойността;
• - определяне на допълнителни условия.

Етап 2. Изготвяне на план за оценка на имота.

След дефинирането и разбирането на проблема е необходимо да се търсят начини за решаването му.

Това става най-добре чрез структуриране на процеса на оценяване, т.е. компилиране обща схемакойто разглежда първо общи фактории след това по-конкретни. Например, от регионалното ниво на цена на идентични обекти е необходимо да се премине (слиза) към цената на нивото на местния пазар или неговия сегмент. На по-ниско ниво се извършва анализ на специфични фактори, влияещи върху цената на даден поземлен имот и разположените върху него сгради и конструкции.

Последователността на процедурите за този етап включва:

• 1) определяне на изискванията за информация;
• 2) идентифициране на източниците на получаването му;
• 3) идентифициране на най-подходящата методология;
• 4) определяне на разходите за време и труд;
• 5) изготвяне на работен план;
• 6) конкретизиране на предложения относно условията за изпълнение на задачата и таксата;
• 7) подписване на договора.

Трябва да се отбележи, че последните параграфи служат за изясняване и повишаване на отговорността както на оценителя, така и на клиента.

Етап 3. Събиране и анализ на информация.

Очевидно е, че реална оценка на стойността на даден имот може да се получи, ако има пълна и достоверна информация, включваща както общи, така и специални данни.

Общите данни включват информация от икономически, социален, правен, екологичен характер. Източници на такава информация са статистически отчети, финансови и икономически публикации и списания за оценка на недвижими имоти. За надеждна оценка е необходимо също така да се знае нивото на инфлация, процентите на банковия заем и реинвестирането, покупателната способност, нивата на цените, заетостта и др.

Общата информация включва и данни за местоположението на обекта на оценка.

Специалните данни трябва да съдържат информация за собствеността на обекта, основни характеристикиземя и фактори, които подобряват качеството на обекта.

Физическите характеристики на парцела трябва да са пълни и да отразяват най-важните му параметри:

• - площ и форма (т.е. размер, граници по улицата, реката, магистралата);
• - топографски и ландшафтно-композиционни особености (релеф, ландшафт, наличие на водоеми, растителност);
• - описание на най-близката територия, прилежаща към обекта (наличие на пътища, пътища за достъп, спирки на градски транспорт, сгради), социална инфраструктура;
• -възможни подобрения на обекта (развитие на елементи от съществуващата инфраструктура).

Също така е необходимо да имате информация за продажбите и рентабилността на подобни обекти, разходите за тяхното създаване, които ще са необходими при оценка на недвижими имоти по един или друг метод.

Етап 4. Анализът на вариантите за най-добро и ефективно използване на недвижимите имоти включва търсене на възможности за увеличаване на доходите както от земя, така и от сгради.

Етап 5. Координация.

По време на този процес (наречен „изпит на съвестта“) оценителят повторно проверява точността на информацията, приложимостта на определени принципи на оценка, преразглежда разходните показатели и определя крайния резултат.

Координацията включва следните процедури:

• - преглед на разходните фактори във връзката им с принципите на оценката;
• - многократна проверка на статистически и вероятностни показатели;
• -логично разсъждение и преценка, основана на здравия разум по отношение на разглежданите варианти;
• - окончателното заключение за стойността на оценявания обект след обобщаване на показателите за оценка в окончателната таблица.

У дома » Полезен » Първоначалният етап на оценката се определя от целта. Основните етапи на оценката. Напредък на оценяването: характеристики на етапите