Процесът на оценяване на характеристика в зависимост от обекта. Разберете как се оценяват недвижимите имоти: какви критерии играят роля на практика? Съдебната процедура и нейните етапи. Изясняване на други ограничения

Процесът на оценяване може да бъде разделен на 7 етапа:

1. Постановка на проблема и сключване на договор за оценка на обекта; разработване на план за оценка.

2. Събиране на данни (общи, специални, сравнителни) и проверка на информацията за пълнота и достоверност.

3. Общ и специален анализ на пазара.

4. Анализ на най ефективно използванеспецифичен имот.

5. Избор на подходи и методи за оценка и директно извършване на изчисления за оценка с помощта на методи за оценка: себестойност, сравнение на продажбите, капитализация на приходите.

6. Хармонизиране на резултатите, получени чрез различни подходи...
и установяване на крайната цена.

7. Изготвяне на протокол за резултатите от оценка на недвижими имоти.

Когато се използват няколко метода за изчисление в рамките на един подход, една резултатна стойност на стойността трябва да бъде обоснована и получена в рамките на този подход.

При обобщаване на резултатите от различни подходи за оценка в крайната стойност на обекта, оценителят трябва да анализира следните характеристики на използваните подходи:

Надеждност и достатъчност на информацията, използвана при изчисленията;

Съответствие на използваните изчислителни методи с количеството налична пазарна информация;

Съответствие с вида на обекта и естеството на неговото използване;

Съответствие с предназначението и предназначението на оценката, както и вида на определяната стойност;

Възможност за отчитане на реалните намерения на купувача и/или продавача;

Възможност за отчитане на пазарните условия;

Съответствие на резултата, получен от подхода, с данните от пазарния анализ.

Значителни несъответствия в резултатите, получени от всеки подход за оценка, трябва да бъдат придружени от анализ на възможните причини за това несъответствие. Като цяло, ако резултатът от един от подходите се различава значително от другите (например повече от два пъти) и няма причини, които са причинили такова несъответствие, по-правилно е да откажете да използвате резултата от този подход, отколкото за да го включите в по-нататъшни изчисления.

Изборът на оценителя на метода на съгласуване (обобщаване), както и всички направени преценки и предположения трябва да бъдат обосновани.

Освен това, по време на оценката, оценителят трябва да поддържа съответната документация, която да се съхранява в архивите на оценителя за срока на общия давностен срок, установени със закон Руска федерация.

Горният списък и някои други изисквания и препоръки са представени като подредена последователност от процедури за оценка. Въпреки това, оценката на недвижими имоти е непрекъснат процес на събиране, анализиране и коригиране на информация.

ВЪВЕДЕНИЕ

Сред елементите на пазарната икономика специално място заема недвижимата собственост, която действа като средство за производство и предмет или предмет на потребление. Недвижимата собственост е основата на личното съществуване на гражданите и служи като основа за икономическа дейност и развитие на предприятия и организации от всички форми на собственост. В Русия се наблюдава активно формиране и развитие на пазара на недвижими имоти и все повече граждани, предприятия и организации участват в сделки с недвижими имоти.

Недвижимите имоти са основният предмет на дискусии по време на приватизацията на държавата и общинска собственост, при наемане на нежилищни помещения, при покупко-продажба на жилищни помещения. Следователно процесът по оценка на имот изисква висока квалификация и професионална подготовка на оценителя и представлява сложна, трудоемка и творческа работа, състояща се от определени етапи.

ПРОЦЕС ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Оценката на недвижими имоти е един от най-разпространените видове оценки. Често стойността на недвижимия имот е очевидна за неговите собственици или бъдещи купувачи, но в резултат на професионална оценка от оценителя на всички фактори, свързани с имота, стойността му може да бъде значително коригирана спрямо първоначалното представяне.

Обикновено следните недвижими имоти подлежат на оценка:

Земя;

Жилищни недвижими имоти (апартаменти, индивидуални къщи);

Търговски недвижими имоти (офис помещения, хотели, търговски и складови площи);

Оценка на имоти

индустриални недвижими имоти;

структури;

инженерна комуникация;

обекти незавършено строителство;

въздушни, морски и речни съдове.

Оценката на недвижими имоти е най-разпространеният вид оценителска дейност и включва определяне на стойността на обект или индивидуални права във връзка с оценявания обект, например права за наем, права за ползване и др. За да получат най-точните резултати при оценката на недвижими имоти, експертите трябва да използват и трите подхода за оценка - себестойност, печалба и сравнителен. Тези подходи се допълват взаимно, всеки от тях се основава на използването на определени свойства на обекта и оценъчни принципи.

Процесът на оценка на недвижими имоти изисква от оценителя да анализира голям брой фактори, които в крайна сметка определят прогнозната стойност.

Квалифицирано и обосновано заключение за разходните характеристики на обекта на оценка е възможно само въз основа на систематизирани и потвърдени по един или друг начин първоначални данни, които също могат да бъдат проверени от всяка заинтересована страна, включително държавни органи.

Процесът на оценка на недвижим имот започва с неговото разглеждане и преговори с управители и собственици. При посещение на оценявания имот, оценителят ще го огледа. Преди започване на огледа оценителят ще се запознае с наличната техническа документация за съоръжението, както и ще разговаря с представители на техническите служби, отговарящи за експлоатацията му. При преглед на техническата документация оценителят ще определи какви основни промени са направени в проекта, дали е извършена реконструкция и датите на текущия и основен ремонт.

2. ОСНОВНИ ЕТАПИ НА ПРОЦЕСА НА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Процесът на оценка на недвижими имоти включва следните стъпки:

1-ви етап. Поставяне на задачата за оценка.

1.1. Цел на оценката.

12 . Вид на определената стойност.

1.3. Установяване на оценени вещни права.

1.4. Дата на оценка.

2-ри етап. Изготвяне на план и договор за оценка.

2.1. Работен график за оценка.

2.2. Източници на информация.

2.3. Избор на методи за оценка.

2.4. Разходи за извършване на оценката.

2.5. Парично възнаграждение за провеждане на оценката.

2.6. Изготвяне на споразумение за оценка.

3-ти етап. Събиране и анализ на информация.

3.1. Оглед на съоръжението и околното пространство.

3.2. Правно описание на имота.

3.3. физически характеристикии местоположение.

3.4. Икономическа информация.

3.5. Проверка на точността на събраната информация.

3.6. Анализ и обработка на информация.

4-ти етап. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване.

4.1. Анализ на поземления имот като условно свободен.

4.2. Анализ на земя с подобрения.

5-ти етап. Изчисляване на прогнозната стойност на имот на базата на три подхода.

5.1. Оценка въз основа на подхода на дохода.

5.2. Оценка на разходите на базата на сравнителен подход.

5.3. Оценка на разходите въз основа на разходния подход.

6-ти етап. Съгласуване на получените резултати и извеждане на крайната стойност на стойността на имота.

6.1. Проверка на получените данни за стойността на разхода.

6.2. Допускания и ограничаващи условия, обусловени от пълнотата и достоверността на използваната информация.

6.3. Извеждане на крайната стойност на себестойността.

7-ми етап. Изготвяне на доклад за оценка.

Поставяне на задачата за оценка.

Поставянето на задача за оценка е началният етап, на който се определят и формулират основните параметри на задачата за оценка. Ясното изложение на проблема е необходимо за пълно и недвусмислено тълкуване на същността на задачата за оценка, избора на методи за оценка и интерпретацията на резултатите, отразени в доклада. Най-важните компоненти на задачата за оценка включват:

Идентификация на имота;

Идентифициране на тези, които ще бъдат оценени права на собственост;

Цел (обхват на приложение) на резултатите от оценката;

Избор и определяне на вида на разходите;

Уточняване на датата на оценката;

Описание на обхвата на оценката;

Изясняване на други ограничения.

Идентификация на имотавключва описание на такива характеристики като адрес, пълно правно описание, точно местоположение и граници на имота.

Идентификацията на даден имот представлява точното му правно описание, което следва да бъде съставено на базата на предоставена от клиента информация. Необходимата информация може да бъде получена от държавен регистърданни от проучване на земята в съответствие с местното и щатското законодателство.

Правилното правно описание трябва да отчита специфичната регионална система за заснемане и описване на поземлени имоти, която се състои от описание на техните граници, държавно устройствопроучвания, както и процедури за описване и картографиране на обекти и квартали.

Идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени.

Характеристика на оценката на недвижими имоти е интегриран подход, който едновременно разглежда недвижимите имоти като реално съществуващ физически обект и като набор от частни или юридически лица, които те могат да имат или да претендират върху имота, както и използването на земя и сгради.

Обект на оценка може да бъде недвижим имот с пълно или частично право на собственост поради обособяване или разделяне на право на собственост. В процес на определяне пазарна стойностОценителят на недвижими имоти взема предвид ограниченията на правата на собственост като договори за наем, сервитути, права на задържане, искове за собственост и права върху въздух или земя.

Обхват или цел на резултатите от оценката– това е икономическа процедура, която впоследствие се извършва от клиента на базата на стойностния резултат, получен от оценителя.

Оценката на недвижими имоти се извършва, за да се определи:

Покупни и продажни цени;

Размери на обезпеченията по кредитиране;

Данъчни основи;

Условия на договора за наем;

Разходи за сгради и съоръжения във финансовите отчети;

Основи на справедливо обезщетение за отчуждаване на права на собственост;

Основания на застрахователния договор.

Намирането на начина на последващо използване на получения резултат от оценката е необходимо за избор на оптимална процедура за оценка - от събиране и анализ на необходимата информация до прилагане на най-ефективните методи за оценка и принципи за хармонизиране на резултатите. Ако клиентът не предостави информация за обхвата на използване на резултатите от доклада за оценка, оценителят по своя собствена инициатива трябва да обсъди този въпрос с него и да се увери, че клиентът разбира адекватно проблема. Тази процедура ще спести оценителя от възможни недоразумения и необходимостта от повторна работа.

Избор и определяне на вида на разходите.

Целта на оценката е да се определи стойността на недвижимите имоти, която в съответствие с действащите международни и руски стандарти за оценка се проявява в различни форми. Видът на стойността на обекта на оценка се диктува от редица фактори, които включват правата на собственост, които се оценяват, свързани с него, обхвата на приложение или целта на резултатите от оценката и обема на задачата за оценка.

В съответствие с настоящите руски стандарти за оценка могат да се използват следните видове стойност:

Пазарна цена;

Стойността на обекта на оценка при ограничен пазар;

Цена на замяна;

Разходи за възпроизвеждане;

Разходи за съществуваща употреба;

Стойност за данъчни цели;

Инвестиционни разходи;

Ликвидационна стойност;

Разходи за обезвреждане.

Специална стойност, включително застраховка, обезпечение и други видове стойност, които не са включени в тези стандарти, но са предвидени от регулаторни правни актове.

Видът на стойността, избран от оценителя по споразумение с клиента и трети лица, ползватели на доклада, трябва да бъде посочен в заданието за оценка. Освен това е необходимо в доклада за оценка да се даде писмена дефиниция (формулировка) на посочената стойност, която не трябва да противоречи на стандартите, приети в оценката.

Видът на използваната стойност в процеса на оценка на конкретен обект на оценка влияе върху съдържанието на отделните етапи в рамките на универсалния модел на оценка. Видът на разходите определя състава, събирането, подготовката и анализа на информацията за целите на оценката. Изборът на подходи и методи за оценка на недвижими имоти зависи от вида на определяната стойност; например, когато се определя застрахователната стойност, не е подходящо да се използват методи на доходния подход. Видът на разходите определя логиката и валидността на съгласуването на крайните резултати от оценката.

Процесът на оценка на недвижими имоти включва следните стъпки:

• 1-ви етап. Поставяне на задачата за оценка.
• 1.1. Цел на оценката.
• 1.2. Вид на определената стойност.
• 1.3. Установяване на оценени вещни права.
• 1.4. Дата на оценка.
• 2-ри етап. Изготвяне на план и договор за оценка.
• 2.1. Работен график за оценка.
• 2.2. Източници на информация.
• 2.3. Избор на методи за оценка.
• 2.4. Разходи за извършване на оценката.
• 2.5. Парично възнаграждение за провеждане на оценката.
• 2.6. Изготвяне на споразумение за оценка.
• 3-ти етап. Събиране и анализ на информация.
• 3.1. Оглед на съоръжението и околното пространство.
• 3.2. Правно описание на имота.
• 3.3. Физически характеристики и местоположение.
• 3.4. Икономическа информация.
• 3.5. Проверка на точността на събраната информация.
• 3.6. Анализ и обработка на информация.
• 4-ти етап. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване.
• 4.1. Анализ на поземления имот като условно свободен.
• 4.2. Анализ на земя с подобрения.
• 5-ти етап. Изчисляване на прогнозната стойност на имот на базата на три подхода.
• 5.1. Оценка въз основа на подхода на дохода.
• 5.2. Оценка на разходите на базата на сравнителен подход.
• 5.3. Оценка на разходите въз основа на разходния подход.
• 6-ти етап. Съгласуване на получените резултати и определяне на крайната стойност на имота.
• 6.1. Проверка на получените данни за стойността на разхода.
• 6.2. Допускания и ограничаващи условия, обусловени от пълнотата и достоверността на използваната информация.
• 6.3. Извеждане на крайната стойност на себестойността.
• 7-ми етап. Изготвяне на доклад за оценка.

Поставяне на задачата за оценка.

Поставянето на задача за оценка е начална фаза, върху които са определени и формулирани основните параметри на оценъчната задача. Ясното изложение на проблема е необходимо за пълно и недвусмислено тълкуване на същността на задачата за оценка, избора на методи за оценка и интерпретацията на резултатите, отразени в доклада. Най-важните компоненти на задачата за оценка включват:

• - идентификация на имота;
• - идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени;
• - цел (обхват на приложение) на резултатите от оценката;
• - избор и определяне на вида на себестойността;
• - уточняване на датата на оценката;
• - описание на обхвата на оценката;
• - изясняване на други ограничения.

Идентифицирането на имот включва описание на характеристики като адрес, пълно юридическо описание, точно местоположение и граници на имота.

Идентификацията на даден имот представлява точното му правно описание, което следва да бъде съставено на базата на предоставена от клиента информация. Необходимата информация може да бъде получена от държавния регистър на данните от проучването на земята в съответствие с местното и държавното законодателство.

Правилното правно описание трябва да вземе предвид специфичната регионална система за проучване и описване на поземлени парцели, която се състои от описание на техните граници, системата за държавно проучване и процедурата за описване и картографиране на парцели и блокове. Идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени.

Характеристика на оценката на недвижими имоти е Комплексен подход, който едновременно разглежда недвижимите имоти като реално съществуващ физически обект и като съвкупност от права на физически или юридически лица, които те могат да имат или претендират върху имота, както и използването на земя и сгради.

Обект на оценка може да бъде недвижим имот с пълно или частично право на собственост поради обособяване или разделяне на право на собственост. При определяне на пазарната стойност на имот, оценителят взема предвид ограниченията на правата на собственост като договори за наем, сервитути, права на задържане, искове за собственост и права върху въздух или земя.Обхватът или целта на резултатите от оценката е икономическа процедура, която впоследствие се извършва от клиента въз основа на стойностния резултат, получен от оценителя.

Оценката на недвижими имоти се извършва, за да се определи:

• - покупни и продажни цени;
• - размера на обезпечението за кредитиране;
• - данъчни основи;
• - условия на договора за наем;
• - себестойността на сградите и постройките във финансовите отчети;
• - основания за справедливо обезщетение за отчуждаване на права на собственост;
• - основания на застрахователния договор.

Намирането на начина на последващо използване на получения резултат от оценката е необходимо за избор на оптимална процедура за оценка - от събиране и анализ на необходимата информация до прилагане на най-ефективните методи за оценка и принципи за хармонизиране на резултатите.

В съответствие с Федерален стандарт за оценка № 1, параграф 16, оценката включва следните етапи:

а) сключване на споразумение за извършване на оценяване, включително на оценяваща задача;

б) събиране и анализ на необходимата за оценката информация. Оценителят събира и анализира информацията, необходима за оценка на обекта, който се оценява. Оценителят проучва количествените и качествените характеристики на оценявания обект, събира информация от съществено значение за определяне на стойността на оценявания обект, като използва подходите и методите, които по преценка на оценителя трябва да се прилагат при извършване на оценката, включително:

Информация за политически, икономически, социални и екологични и други фактори, влияещи върху стойността на оценявания имот;

Информация за търсенето и предлагането на пазара, към който принадлежи обектът на оценка, включително информация за факторите, влияещи върху търсенето и предлагането, количествени и качествени характеристики на тези фактори;

Информация за обекта на оценката, включително документи за собственост, информация за тежести, свързани с обекта на оценка, информация за физични свойстваобект на оценка, неговите технически и експлоатационни характеристики, износване и остаряване, минали и очаквани приходи и разходи, данни счетоводствои отчетност, свързана с обекта на оценката, както и друга информация от съществено значение за определяне стойността на обекта на оценка.

в) прилагане на подходи за оценка, включително избор на методи за оценка и извършване на необходимите изчисления;

г) съгласуване (обобщаване) на резултатите от прилагането на подходи за оценка и определяне на крайната стойност на стойността на обекта на оценка;

д) изготвяне на доклад за оценка.

В процеса на дейността на оценителя и докладите на Capital LLC, описанието на процеса може да се проследи, както следва:

1) Проверка на обекта.

2) Проучване на документацията, предоставена от Клиента.

3) Събиране на необходимата информация за извършване на изчисления.

4) Прилагане на общоприети подходи за оценка на имотите: скъпи, сравнителни и доходоносни.

5) Съгласуване на резултатите и определяне на крайната пазарна стойност на обекта.

6) Писане на доклад за оценка.

Състав и съдържание на изходната информация.

LLC "Capital" оценява стойността на недвижими имоти, оборудване, Превозно средство, нематериални активи, интелектуална собственост и стойност на предприятието (бизнеса).

По време на стажа беше извършена работа за определяне на пазарната стойност на производствените складови помещения.

Първоначалната информация при оценка на недвижими имоти е:

1. Технически паспорт;

2. Удостоверение за собственост;

3. Балансова стойност;

4. Информация, получена по време на процеса визуална инспекция.

Първоначалната информация при оценка на машини и съоръжения е:

1. Технически паспорт;

2. Инвентарен лист;

3. Сертификати за техническо състояние;

4. Резултати от визуална проверка;

5. Информация за извършените ремонти (основни и профилактични).

Оценка на обекта.

По време на стажа си участвах в оценката на търговски и офис помещения с обща полезна площ 171,6 кв.м., намиращи се на партерен етаж в сграда, намираща се на ул. Московская, 289, в Калуга - (наричан по-долу Обект) и написване на доклад за оценка.

Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на обекта на оценка, за да се консултира Клиентът относно пазарната стойност на обекта. Оценката определя пазарната стойност на пълната собственост върху имота.

Пазар на земя:

Днес пазарът на земя в Русия се характеризира със специална правна среда. Ако сградите и постройките могат да бъдат собственост, тогава земята доскоро, като се вземе предвид въвеждането на Кодекса за земята на Руската федерация от 30 октомври 2001 г., се предоставяше само под наем или за ползване. На практика няма практика за продажба на парцели на пазара като собственост, информацията за сделки от този вид е изключително ограничена. Досега се налага да оперираме основно с договори за наем на земя.

Състояние на пазара на земя към датата на оценката: пазарът за покупко-продажба на подобни парцели и права върху тях е пасивен и е в процес на формиране.

Състоянието на пазара на земя под наем: основният наемодател на парцели са властите местно управление; наемната ставка се определя административно въз основа на основната ставка и коефициентите за корекция към нея, диференцирани по местоположение и цел на подобренията.

Правото за сключване на договор за наем е платено. Парцелите могат да се отдават под наем на конкурентна основа. Наемател може да бъде всяко юридическо или физическо лице.

Пазарът на земя под търговски имоти, в контекста на приватизацията на предприятията и липсата на пълна кадастрална регистрация, оценка и механизми за покупко-продажба, практически липсва.

Въпреки това, федералният законот 25 октомври 2001 г. № 137-FZ „Относно влизането в сила на Кодекса за земята на Руската федерация“ определи, че „когато се продава в съответствие с установените правила чл.36Поземления кодекс на Руската федерация, държавни или общински поземлени парцели на собствениците на сгради, конструкции, съоръжения, разположени върху тях, стойността на такива парцели се определя по начина, установен от този закон.

Докато субектът на Руската федерация не определи цената на земята, се прилага съответната минимална ставка на данъка върху земята.

При продажба на парцел към неговата стойност се прилага коефициент на корекция, като се вземе предвид основният вид използване на сградата, структурата или структурата, разположени на парцела. Коефициентите за корекция, като се вземат предвид основните видове употреба, се одобряват от законодателните органи на съставните образувания на Руската федерация в размер от 0,7 до 1,3.

В условията на пазарна икономика се използват три общоприети подхода за оценка на стойността на недвижимите имоти: разходен, приходен и пазарен, въз основа на които различни видовецена на обектите. Методите за оценка на недвижими имоти зависят от възприетия подход.

Оценка на пазарната стойност на парцел с помощта на метода за сравнение на продажбите. При прилагането на този метод стойността на търговските имоти се определя в сравнение с продажната цена на подобни имоти.

Определяне на пазарната стойност в рамките на разходния подход:

Методът се използва за оценка на това как изграденапарцели и незастроенпарцели). Условие за използване на метода:

ð наличие на информация за цените на сделките с поземлени имоти, които са аналози на оценявания имот. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено да се използват цени на предлагане (търсене).

Методът включва следната последователност от действия:

1. Определяне на елементите, по които обектът на оценка се сравнява с аналогични обекти (елементи за сравнение);

2. Определяне за всеки от сравнителните елементи на характера и степента на разликите между всеки аналог и оценявания поземлен имот;

3. Определяне на ценови корекции за аналози за всеки от сравнителните елементи, съответстващи на характера и степента на разликите на всеки аналог от оценявания поземлен имот;

4. Корекция за всеки елемент от ценовото сравнение на всеки аналог, изглаждане на разликите им от оценявания парцел;

5. Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози.

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот

Пазарът за продажба на парцели в района на Калуга е доста развит, така че оценителят счете за възможно и достатъчно да определи стойността на парцела, застроен с оценяваните сгради, чрез сравняване на продажбите.

Основните етапи на оценка на парцелите с помощта на метода за сравнение на продажбите.

1-ви етап. Проучване на състоянието и тенденциите на развитие на пазара на земя и особено на сегмента, към който принадлежи този обект. Идентифициране на имоти, които са най-сравними с тези, които се оценяват, продават или предлагат сравнително наскоро.

2-ри етап. Събиране и проверка на информация за аналогични обекти; анализ на събраната информация и сравнение на всеки аналогов обект с оценявания обект.

3-ти етап. Извършване на корекции в продажните цени на сравними аналози за установени разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти.

4-ти етап. Съгласуване на коригирани цени на аналогични имоти и определяне на крайната пазарна стойност на имота на базата на сравнителен подход.

За да получи информация за сделките за покупко-продажба на парцели в Калуга, оценителят извърши анализ на пазара на парцели, използвайки седмични рекламни и информационни публикации, както и различни информационни бази данниданни от интернет портали.

В резултат на информационното търсене бяха установени аналози на застроени парцели, които бяха обявени за продажба. Списъкът на аналоговите обекти и описанието на основните им характеристики е даден в таблицата.

Обяснение на корекциите

1. Промяна на собствеността.Наличието на право на собственост върху земята значително увеличава стойността на имота. Тази корекция компенсира разликата между безплатна собственост и дългосрочни права на наем. Тъй като правата на собственост на обектите аналог и обекта са идентични, не е направено изменение.

2. Корекция за условията на финансиране.Тъй като условията за финансиране при продажбата на аналогични обекти и предметния имот са типични пазарни, не е направена промяна.

3. Промяна на условията за продажба.Условията за продажба на обекти аналог са типични, т.е. продавачите не бяха ограничени по отношение на продажбите и нямаше специални отношения между купувачи и продавачи. В тази връзка не е направена корекция за този фактор.

4. Корекция за превод на ценатапредложения в най-вероятната стойност на цената на сделката се определя на базата на средната пазарна отстъпка от исканата цена на продавача към купувача. Според Наръчника на оценителя на недвижими имоти препоръчителните стойности за отстъпки при договаряне за недвижими имоти са:

5. Местоположениее една от основните ценови характеристики на недвижимите имоти. Корекцията на цената на подобен обект по местоположение се извършва, за да се изгладят разликите между подобен обект и оценявания обект поради неговото повече или по-малко изгодно местоположение в сравнение с оценявания обект (разстояние от областния център , транспортна достъпност, лесен достъп). Ако подобен обект е по-нисък по местоположение от оценявания обект, се прави корекция нагоре; ако е по-добър от оценявания обект, се прави корекция надолу. Големината на корекцията зависи от степента на разлика между подобен обект и обекта, който се оценява по даден критерий: колкото по-голяма е разликата, толкова по-голяма е величината на корекцията и обратно. При изчисляване на стойността на обекта на оценка, когато е необходимо да се коригира цената на аналогов обект, който се различава от обекта на оценка по някакъв параметър, се използва следната формула:

S ots = S an × [P ots / R an ] n,

Където:
C o ts – цена на Обекта на оценка;
C an – цена на аналогов обект;
R ots е основният параметър на обекта, който се оценява;
R an - основният параметър на аналога;
n – коефициент на забавяне на цената.

Формулата предполага, че има експоненциална връзка между разходите и основния ценообразуващ фактор. Най-често на практика се среща доста тесен диапазон от стойности на коефициента 0,6 - 0,8.

Изчисляването на стойността на корекцията за местоположение беше извършено чрез сравняване на стойността на жилищните имоти в местоположенията на Имота за оценка и аналогични обекти, като се вземе предвид минималната стойност на коефициента на забавяне на цената от 0,6.

Корекция за местоположението на комуникациите.Наличието на комуникации директно на територията на парцела е ценообразуваща характеристика. Корекцията за местоположението на комуникациите е изчислена по метода на сдвоените продажби.

Разходният подход към оценката се основава на предположението, че разходите за изграждане на сграда плюс разходите за придобиване на земята и подготовката й за строителство са приемливо ръководство за определяне на стойността на недвижими имоти. Разходите за създаване на имот не винаги са еквивалентни на пазарната му стойност. Следователно обхватът на приложение на разходния подход е доста специфичен.

При оценката на недвижимите имоти чрез метода на разходите се следва следната последователност от действия:

1. Изчисляване на пазарната стойност на правото върху парцела, върху който е разположена сградата.

2. Изчисляване на пазарната стойност на сградите:

Изчисляване на разходите за изграждане на нова сграда (реставрация или подмяна).

Определяне на намаляването на полезността на обект в резултат на износване:

§ физически, който е следствие от възрастта на обекта, природни и климатични фактори, характера на експлоатация на обекта;

§ функционални, произтичащи от несъответствие между архитектурни, конструктивни, дизайнерско решениесъвременни пазарни стандарти;

§ икономическа (външна), която е следствие от негативното въздействие външна среда(околна среда) на обекта.

Изчисляване на остатъчната стойност на сграда чрез изваждане на всички видове износване от разходите за нейното възстановяване (подмяна). Ако в изчисленията се използва възстановителна цена, функционалното износване не се взема предвид, тъй като възстановителната цена включва съвременни изисквания и пазарни стандарти.

3. Определяне на пазарната стойност на недвижими имоти чрез сумиране на остатъчната стойност на сградата и пазарната стойност на земята.

Изчисляване на разходите за изграждане на нова сграда (реставрация или подмяна)

Цена на замянана имот е цената за изграждане на точно копие на оценявания имот, и цена на замянае цената за изграждане на съоръжение, което има същата функционална полезност, но е построено според модерни технологиии в съответствие с настоящите пазарни стандарти. За целите на оценката на пазарната стойност, цената на замяна е най-предпочитаната оценка поради по-голямата й адекватност към текущите пазарни условия и стандарти.

Има три традиционни метода за определяне на разходите за строителство:

– метод на сравнителна единица (или метод на себестойност на единица);

– поелементен метод;

– метод на оценка (или метод количествен анализ).

Сравнителен метод на единица (метод на себестойността на единица продукция)

Съгласно този метод текущата стойност на единицата за измерване на избрания за изчисление обект се умножава по броя на единиците на оценявания обект. Обикновено мерните единици могат да бъдат 1 кв.м или 1 кубичен метър. В руски условия като специфични показатели се използват:

– колекции от агрегирани показатели за възстановителна стойност (RUVS) на сгради и конструкции за преоценка на дълготрайни активи;

– колекции от агрегирани показатели за строителни разходи (UCCI).

Дадените в сборниците обобщени показатели са събрани в цени и норми за определен базисен период (1969 г.).

Поелементен метод

Оценката на стойността на недвижимия имот се изчислява по същия начин, както в предишния метод, но не за цялата сграда наведнъж, а за нейните части (елементи, компоненти), които имат значителни разлики. Сумата от оценките на разходите за различните части на сградата дава оценка на стойността на имота като цяло.

Метод на оценка (метод на количествен анализ)

Този метод използва данни от инвентара на всички компоненти (материали, продукти, оборудване) на оценявания обект и данни за всички видове разходи за труд (по отношение на обем и цена), необходими за инсталирането на отделните елементи и създаването на обекта като дупка. Режийните и други разходи, необходими за възпроизвеждането на обекта, се добавят към разходите за материали и оборудване и се съставя пълна оценка за възпроизвеждането на оценявания обект.

При определяне на пълната възстановителна цена са използвани агрегирани показатели за възстановителна цена при базисното ценово ниво от 1969 г. за единица обем на сградата. Да се ​​премине от цените от 1969г. за цените към датата на оценката са използвани следните цени: регламентии справочни материали:

Резолюция на Държавния комитет по строителството на СССР № 94 от 11 май 1983 г. „За одобряване на индексите на разходите за строително-монтажни работи и териториалните коефициенти за тях за преизчисляване на консолидирани оценки (консолидирани оценки) на строителни проекти“;

допълнение към писмото на Държавния комитет по строителството на СССР от 6 септември 1990 г. № 14-D „Индекси на промените в разходите за строително-монтажни работи, други разходи и териториални коефициенти“;

Приложение към писмото на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация от 20 януари 2010 г. N 1289-SK/08 „Индекси на промените в прогнозната стойност на строително-монтажните работи, включително разходите за материали, заплати и работа на машини и механизми за първо тримесечие на 2010 г.;

Приложение 1 към писмото на Министерството на регионалното развитие на Русия от 7 ноември 2011 г. N 30394-IP/08 „Индекси на промените в прогнозната стойност на строително-монтажните работи по вид строителство, определени с помощта на федерални и териториални единични цени за четвъртото тримесечие на 2011 г.

Единичната себестойност на строителството на съоръжението в цени към датата на оценката е определена по следната формула:

От 2012 г. = От 1969 г. ´ K кор ´ K 1969 - 1984 ´ K 1984 – 1991 ´ K 1991 – 2001 ´ K 2001 – 2012,

където от 1969 г. – стойността на строителството на сградата в цени от 1969 г. (колекции UPVS);

K кор – корелационен коефициент към единичната цена на сградата;

Разходите за възпроизвеждане към датата на оценката се определят по формулата:

C = C 12 ´ V + PZ + ДДС,

където: от 2012 г. – единична стойност на строителството в цени към датата на оценката;

V – строителен обем на сградата, куб.м;

PZ – печалбата на предприемача се приема на 24% за търговски офиси и 19% за промишлени и складови съоръжения от строителните разходи съгласно Наръчника на оценителя на недвижими имоти;

ДДС – данък добавена стойност (18%).

Изчисляване на физическото износване

Физическото износване е изчислено от оценителя въз основа на визуален преглед с помощта на таблици VSN 53-86(r). Изчисляването на размера на физическото износване е дадено в таблиците.

Изчисляване на функционално и външно (икономическо) остаряванене е извършено поради липса на следи от това износване.

Процедура за оценяване

Основни етапи на процедурата по оценяване

Оценката на разходите е набор от логически процедури и изчисления, насочени към формиране на разумно заключение относно стойността на Обекта на оценка. Процедурата за оценка на разходите е набор от действия за идентифициране и анализ на физически, икономически, социални и други фактори, които влияят върху стойността на Обекта. Състои се от следните основни етапи.

1. Събиране на данни за Обекта на оценка и техния анализ: оценителите проучват документи, предоставени от Клиента, отразяващи икономическите и финансово положениеемитент. Тези документи включват информация за имуществото на дружеството, документи финансови отчети, вътрешни финансови счетоводни документи на дружеството, информация за плановете на ръководството на емитента относно по-нататъшното му развитие, прогнози на ръководството за очакваните резултати търговски дейностии т.н.

2. Избор на основни подходи и методи за оценка.

3. Приложение на избрани методи в рамките на традиционните подходи за оценяване.

4. Анализ на резултатите, получени при използване на различни подходи, тяхното съгласуване и прилагане на необходимите отстъпки или бонуси.

5. Изготвяне на доклад за оценка. Докладът представлява обобщаващо наративно резюме на анализа, резултатите от изчисленията, преговорите за разходите и заключението.

Анализ на основните подходи за оценка

При оценката на бизнес се използват три подхода за оценка:

· разходен подход;

· сравнителен подход;

· доходен подход.

Теоретични основи на разходния подход

Подходът на разходите се основава на проучване на способността на инвеститора да придобие имот и предполага, че купувачът, упражнявайки необходимото благоразумие, няма да плати повече за имота от това, което би струвало придобиването на активи на компания с подобно предназначение и качество в предвидимия период без значителни забавяния. Този подход за оценка може да доведе до обективни резултати, ако е възможно точно да се оценят разходите, при спазване на задължителното условие за относително равновесие на търсенето и предлагането на пазара.

Балансовата стойност на активите на предприятието поради инфлация, промени в пазарните условия и използваните счетоводни методи може да не съответства на пазарната стойност. В резултат на това оценителят е изправен пред задачата да коригира баланса на предприятието. За да се направи такава корекция, разумната пазарна стойност на всеки балансов актив първо се определя поотделно, след това се определя текущата стойност на пасивите и накрая текущата стойност на всички негови пасиви се изважда от разумната пазарна стойност на общия активи на предприятието. Резултатът показва пазарната стойност на собствения капитал на компанията.

Основната формула в разходния подход е:

Собствен капитал = активи - пасиви. Има два метода за определяне на стойността на една компания в рамките на разходния подход:

разходен метод нетни активи;

· метод на ликвидационна стойност.

Методът на нетната стойност на активите (или, с други думи, коригираният метод на нетната стойност на активите NAV-Net Asset Value) се използва, когато се разглежда действащото предприятие и когато активите на компанията са такива, че надеждни данни за пазарната стойност могат лесно да бъдат получени получени от него. Този метод е ефективен при оценката на онези фирми, които са успели да натрупат тези активи в резултат на капитализиране на приходите си за предходни периоди, т.е. той е най-подходящ за оценка на компании с доста солидна история. В случаите, когато данните, с които разполагат оценителите, са недостатъчни за изчисляване на разумни стойности на пазарната стойност на компонентите на собствения капитал, се използва методът на балансовата стойност на нетните активи.

Друг метод, методът на ликвидационната стойност, се използва, когато една компания е в несъстоятелност или ликвидация, или когато има сериозни съмнения относно способността на компанията да остане действащо предприятие. Това се отразява в информация за ниска или дори отрицателна възвръщаемост на активите, което служи като индикатор за икономическото остаряване на бизнеса. Ликвидационната стойност е паричната сума, която собственикът на дружеството може да получи, когато дружеството бъде ликвидирано и активите му се продадат отделно, след като всички кредитори са уредени и разходите по ликвидацията са платени.

Използването на разходния подход е необходимо в два случая

· първо, подходът на разходите е незаменим при оценката на некотирани компании, най-често регистрирани под формата на LLC, CJSC, които като правило имат непрозрачни финансови потоци;

· второ, използването на подхода на разходите заедно с други подходи и преди всичко с подхода на доходите ви позволява да вземате ефективни инвестиционни решения.

Теоретични основи на сравнителния подход

Сравнителният подход се основава на факта, че пазарните субекти извършват сделки за покупка и продажба по аналогия, т.е. въз основа на информация за подобни сделки. От това следва, че този подход се основава на принципа на заместването. С други думи, пазарният подход се основава на предположението, че разумният купувач няма да плати повече за имот, предложен за продажба, отколкото би платил за имот с подобно качество и пригодност. Поради това се приема, че цените, на които са извършени сделките за покупко-продажба на пазара за имот, подобен или подобен на оценявания имот, отразяват неговата пазарна стойност.

Традиционно, когато се оценява пазарната стойност на всеки актив и бизнес, в рамките на сравнителния подход се използват три метода:

· метод на партньорската компания (метод на капиталовия пазар);

· метод на сделки (продажби);

· метод на отрасловите коефициенти.

Методът на капиталовия пазар включва използването на реалните покупни и продажни цени на акции (неконтролиращи пакети) на фондовия пазар като база за сравнение.

Методът на транзакция включва използване на реални покупни и продажни цени на извънборсовия пазар за консолидирани пакети от акции или компании като цяло като база за сравнение.

Методът на индустриалните коефициенти се основава на използването на индустриални мултипликатори, изчислени в хода на проучвания на статистиката на продажбите на индустриални предприятия, проведени от специализирани агенции. Необходимо е изследването да се проведе за поне половината от всички предприятия в бранша, сравними по размер с оценяваното. Методът на индустриалните коефициенти все още не е получил достатъчно разпространение в местната практика поради липсата на необходима информация, което изисква дълъг период на наблюдение.

Прилагането на методи за партньорска компания и транзакция се състои в последователно извършване на следните действия:

· събиране на необходимата информация;

· съставяне на списък с предприятия аналог;

· финансовия анализи сравнение;

· изчисляване на прогнозните мултипликатори;

· избор на стойност на множителя;

· определяне на предварителна стойност на себестойността;

· извършване на окончателни корекции.

Теоретични основи на доходния подход

Приходният подход ви позволява да определите стойността на обекта на оценка, като приведете стойността на очакваните бъдещи приходи и разходи (включително дългосрочни задължения) на предприятието към оценката на тяхната стойност в момента.

В този случай се допуска, че потенциалният собственик няма да плати този бизнессума, по-голяма от настоящата стойност на действителния доход от този бизнес, който той ще може да получи в бъдеще. По същия начин собственикът няма да продаде бизнеса си за по-малко от текущата стойност на дохода, който може да получи в бъдеще.

Този метод на оценка се счита за най-приемлив от гледна точка на инвестиционните мотиви на купувача, тъй като при закупуване на бизнес той инвестира пари не в набор от активи, а в поток от бъдещи приходи, което му позволява да възстанови инвестициите си и да реализира по-голяма печалба, отколкото би получил, като инвестира средствата си по друг начин.

Използването на подхода на доходите за оценка на стойността на бизнеса е най-оправдано, когато предприятието е в етап на растеж или стабилно икономическо развитие. Също така използването на подхода на доходите е възможно при анализиране на перспективите за по-нататъшно развитие на предприятието (оценка на инвестиционен проект). Във всеки случай трябва да се вземат сериозни управленски решения въз основа на данните от този подход за оценка.

Оценката на стойността на бизнес с помощта на подхода на дохода може да се извърши с помощта на метода на пряка капитализация на дохода, който действително е приложим в случай, когато ние говорим заотносно етапа на стабилно развитие на бизнеса или, използвайки метода на дисконтирания паричен поток (DCF), когато прогнозираните парични потоци не са постоянни.

Методологията за изчисляване на стойността на бизнес с помощта на метода на дисконтирания паричен поток се извършва в следната последователност:

· избор на вида на паричния поток;

· определяне на продължителността на прогнозния период;

· анализ на ретроспективни потоци от приходи и тяхното прогнозиране за бъдещи периоди;

· анализ и прогноза на потока на разходите;

· прогнозиране на нарастването (намаляването) на нуждите от финансиране оборотен капитал;

· прогнозиране на инвестиции (капиталови вложения);

· изчисляване на дисконтовия процент;

· изчисляване на разширената стойност на предприятието (по метода на изчисляване на ликвидационната стойност на нетните активи или по модела на Гордън);

· изчисляване на текущата стойност на предприятието чрез сумиране на намалените парични потоци при избрания процент на прогнозния период и разширената стойност на предприятието;

· извършване на окончателни корекции.

У дома » Полезен » Процесът на оценяване на характеристика в зависимост от обекта. Разберете как се оценяват недвижимите имоти: какви критерии играят роля на практика? Съдебната процедура и нейните етапи. Изясняване на други ограничения