Procedimientos de evaluación compuestos por etapas. Las principales etapas del proceso de evaluación. Identificación de los derechos de propiedad a evaluar

INTRODUCCIÓN

Entre los elementos de una economía de mercado, un lugar especial lo ocupan los bienes inmuebles, que actúan como medio de producción y objeto u objeto de consumo. Los bienes inmuebles son la base de la existencia personal de los ciudadanos y sirven de base para la actividad económica y el desarrollo de empresas y organizaciones de todas las formas de propiedad. En Rusia, hay una formación y desarrollo activos del mercado inmobiliario y un número creciente de ciudadanos, empresas y organizaciones están involucrados en transacciones inmobiliarias.

Los bienes inmuebles son el principal tema de discusión durante la privatización de la propiedad estatal y municipal, el arrendamiento de locales no residenciales y la compra y venta de locales residenciales. Por lo tanto, el proceso de tasación de un objeto inmobiliario requiere una alta cualificación y formación profesional de un tasador y es un trabajo complejo, laborioso y creativo, que consta de determinadas etapas.

PROCESO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

La tasación de bienes inmuebles es uno de los tipos más comunes de tasación. A menudo, el valor de una propiedad es obvio para sus propietarios o posibles compradores, pero como resultado del estudio de un tasador profesional de todos los factores relacionados con este objeto, su valor puede ajustarse significativamente desde la presentación inicial.

Por lo general, las siguientes propiedades están sujetas a tasación:

Tierra;

Bienes inmuebles residenciales (apartamentos, casas individuales);

Objetos de bienes inmuebles comerciales (locales de oficinas, hoteles, locales comerciales y almacenes);

Valoración de la propiedad

objetos de bienes inmuebles industriales;

estructuras;

ingeniería Comunicación;

objetos, construcción en progreso;

embarcaciones aéreas, marítimas y fluviales.

La valoración de bienes inmuebles es el tipo de actividad de valoración más común e incluye la determinación del valor de un objeto o derechos individuales en relación con el objeto que se está valorando, por ejemplo, derechos de arrendamiento, derechos de uso, etc. Para obtener los resultados más precisos al realizar la valoración de bienes raíces, los expertos necesariamente utilizan los tres enfoques de valoración: costoso, rentable y comparativo. Estos enfoques se complementan entre sí, cada uno de ellos se basa en el uso de ciertas propiedades del objeto y principios de evaluación.

El proceso de tasación de bienes inmuebles requiere que el tasador analice una gran cantidad de factores que finalmente determinan el valor del valor estimado.

Una conclusión calificada y justificada sobre las características de costo del objeto de evaluación solo es posible sobre la base de datos iniciales sistematizados y confirmados de una forma u otra, que también pueden ser verificados por cualquier persona interesada, incluidas las autoridades.

El proceso de tasación de bienes inmuebles comienza con su examen, negociaciones con administradores y propietarios. Al visitar el objeto de tasación, el tasador lo inspeccionará. Antes de iniciar la inspección, el perito se familiarizará con la documentación técnica disponible de la instalación, así como conversará con los representantes de los servicios técnicos encargados de su funcionamiento. Al revisar la documentación técnica, el tasador determinará qué cambios importantes se hicieron al proyecto, si se llevó a cabo la reconstrucción, las fechas de las reparaciones actuales y mayores.

2. PRINCIPALES ETAPAS DEL PROCESO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:

1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.

1.1. El propósito de la evaluación.

12 El tipo de valor a determinar.

1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.

1.4. La fecha de la evaluación.

2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.

2.1. Calendario de trabajo de evaluación.

2.2. Fuentes de información.

2.3. Elección de los métodos de evaluación.

2.4. Costos de evaluación.

2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.

2.6. Redacción de un contrato de tasación.

3ra etapa. Recopilación y análisis de información.

3.1. Inspección del objeto y el área circundante.

3.2. Descripción legal de la propiedad.

3.3. características físicas y ubicación

3.4. Información económica.

3.5. Validación de la información recopilada.

3.6. Análisis y procesamiento de la información.

4ta etapa. Análisis de los mejores y más uso efectivo.

4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.

4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.

5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.

5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.

5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.

5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.

6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor del inmueble.

6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.

6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.

6.3. Derivación del valor final del costo.

7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación.

Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:

Identificación de la propiedad;

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar;

Propósito (alcance) de los resultados de la evaluación;

Selección y determinación del tipo de valor;

Aclaración de la fecha de la evaluación;

Descripción del alcance de la evaluación;

Aclaración de otras restricciones.

Identificación de la propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.

La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener del registro estatal de datos catastrales de acuerdo con la legislación local y estatal.

Una descripción legal correcta debe tener en cuenta el sistema regional específico de medición y descripción de la tierra, que consiste en una descripción de sus límites, sistema Estatal encuestas y procedimientos para describir y mapear sitios y vecindarios.

Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.

Una característica de la valoración de bienes inmuebles es un enfoque integrado que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico real y como un conjunto de derechos de las personas físicas o jurídicas que pueden tener o reclamar por la propiedad, así como el uso de la tierra y los edificios. .

Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. En el proceso de determinación valor de mercado tasador de bienes raíces tiene en cuenta tales restricciones a los derechos de propiedad, como un contrato de arrendamiento, servidumbres, restricciones causadas por un gravamen sobre una propiedad, reclamos de derechos de propiedad, así como el derecho a disponer de espacio aéreo o área de tierra.

Alcance o finalidad de los resultados de la evaluación- Se trata de un procedimiento económico realizado posteriormente por el cliente en función del resultado de valor obtenido por el tasador.

La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:

Precios de compra y venta;

El monto de la garantía para préstamos;

bases de tributación;

los términos del contrato de arrendamiento;

El costo de la contabilidad de edificios y estructuras;

Bases de justa compensación en caso de enajenación de derechos de propiedad;

Bases del contrato de seguro.

Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados. Si el cliente no proporciona información sobre el alcance del uso de los resultados del informe de evaluación, el valorador, por su propia iniciativa, debe discutir este tema con él y asegurarse de que el cliente comprenda adecuadamente el problema. Este procedimiento salvará al tasador de posibles malentendidos y de la necesidad de rehacer el trabajo.

La elección y definición del tipo de valor.

El propósito de la tasación es determinar el valor de los bienes inmuebles, que, de acuerdo con las normas de tasación internacionales y rusas actuales, se manifiesta en varias formas. El tipo de valor del objeto de tasación está dictado por una serie de factores, que incluyen los derechos de propiedad que se evalúan asociados con él, el alcance o propósito de los resultados de la tasación y el alcance de la tarea de tasación.

De acuerdo con las normas de valoración rusas vigentes, se pueden utilizar los siguientes tipos de valor:

Precio de mercado;

El valor de la propiedad en cuestión con un mercado limitado;

costo de remplazo;

costo de reproducción;

Costo en el uso existente;

Costo a efectos fiscales;

Costo de inversión;

Valor de liquidación;

Costo de reciclaje.

Costo especial, incluyendo seguros, garantías y otros tipos de valor que no están incluidos en estas normas, pero estipulados por actos legales reglamentarios.

El tipo de valor elegido por el tasador de acuerdo con el cliente y terceros, usuarios del informe, debe especificarse en la tarea de tasación. Además, es necesario dar una definición escrita (formulación) del valor indicado en el informe de valuación, que no debe contradecir las normas adoptadas en la valuación.

El tipo de valor utilizado en el proceso de tasación de un objeto de tasación particular afecta el contenido de las etapas individuales en el marco de un modelo de tasación universal. El tipo de valor determina la composición, recolección, preparación y análisis de la información para fines de evaluación. La elección de enfoques y métodos para la valoración de bienes raíces es un derivado del tipo de valor que se determina; por lo que, por ejemplo, al determinar el valor del seguro, no es adecuado aplicar los métodos del enfoque de ingresos. El tipo de costo determina la lógica y validez de acordar los resultados finales de la evaluación.

El proceso de evaluación del valor de los bienes inmuebles incluye un sistema de acciones sucesivas del tasador, desde establecer una tarea para la evaluación, hasta transferir al cliente un informe preparado por escrito sobre la evaluación del objeto inmobiliario que lo contiene, expresado en unidades monetarias. .

El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:

1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.

1.1 Propósito de la evaluación.

1 2 Tipo de valor determinado.

1.3 Establecimiento de los derechos de propiedad evaluados.

1.4. La fecha de la evaluación.

2da etapa. Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.

2.1. Calendario de trabajo de evaluación.

2.2. Fuentes de información.

2.3. Elección de los métodos de evaluación.

2.4. Costos de evaluación.

2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.

2.6. Redacción de un contrato de tasación.

3ra etapa. Recopilación y análisis de información.

3.1. Inspección del objeto y el área circundante.

3.2. Descripción legal de la propiedad.

3.3. Características físicas y ubicación.

3.4. Información económica.

3.5. Validación de la información recopilada.

3.6. Análisis y procesamiento de la información.

4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.

4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.

4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.

5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.

5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.

5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.

5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.

6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor del inmueble.

6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.

6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.

6.3. Derivación del valor final del costo.

7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.

1. Establecer una tarea para la evaluación es un etapa inicial, sobre los cuales se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe.

2. Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.

Según el tipo de objeto y el alcance del trabajo, la tasación puede ser realizada por un tasador o por un grupo de especialistas. El plan de trabajo del evaluador se construye de acuerdo con la estructura del futuro informe de evaluación y el tiempo requerido para completar cada etapa.

3. Recopilación y análisis de información

La composición y volumen de la información requerida, el procedimiento para su procesamiento y análisis, el número de valuadores involucrados, incluidos los especialistas involucrados, así como el tiempo requerido para el procesamiento de datos, dependen de la asignación, el tipo de bien inmueble que se está valuando. y los métodos de valoración seleccionados.

4. Análisis del mejor y más eficiente uso de los inmuebles se lleva a cabo con el fin de evaluar adecuadamente la opción existente para el uso del objeto evaluado, desarrollar recomendaciones para su uso óptimo con el fin de determinar el costo máximo posible.

5. Cálculo del valor estimado de la propiedad en base a tres enfoques.

Cada enfoque de evaluación incluye una serie de métodos. El tasador, según el tipo de valor, características del objeto tasado, información sobre el objeto tasado y bienes inmuebles similares, etc. selecciona uno o más métodos de evaluación dentro de cada enfoque. La elección de los métodos de evaluación debe justificarse y describirse en el informe de evaluación.

6. Coordinación de resultados preliminares de la evaluación y derivación del valor final del costo.

La coordinación de los resultados obtenidos sobre la base de diversos enfoques y métodos es la última etapa en la determinación del valor del inmueble objeto de valoración. El resultado final de la evaluación se puede presentar en forma de un valor monetario único o un rango de los valores más probables del valor, representado por los valores mínimo y máximo.

7. Elaboración del informe de evaluación.

En la última etapa de la tasación, se entrega al cliente un informe de tasación por escrito, que es prueba documental del correcto desempeño de sus funciones por parte del tasador. El informe de tasación tiene un formato detallado, el informe es firmado personalmente por el tasador y certificado por su sello.

El valor final del valor registrado en el informe se reconoce como confiable y se recomienda para realizar una transacción con un objeto inmobiliario.

Hay tres etapas principales (y siete más pequeñas) en el proceso de valoración de empresas:

1. Etapa preparatoria.
2. Etapa de evaluación.
3. La etapa final.

Etapa preparatoria

1. Elección del estándar de costos y métodos de valoración

El primer paso para realizar una valoración comercial es determinar el valor deseado de acuerdo con los estándares de valor comercial existentes. (Ver "Introducción a la Valoración de Empresas"). Luego, cuando se determina el estándar necesario de valor comercial, se determinan los métodos necesarios para evaluar la empresa, que son los más adecuados en este caso particular.

2. Preparación de la información para la evaluación

De acuerdo con ciertos métodos de evaluación, se determina el conjunto y la cantidad de información necesaria. La información puede obtenerse de varias fuentes, tales como: la empresa objeto de valoración, la bolsa de valores, información estadística diversa, estudios de mercado, etc. De acuerdo con el estándar BVS-III, esta información debe cubrir:

1. Características de la entidad, patrimonio de la entidad o valores sujetos a valoración, incluidos derechos, privilegios y condiciones, cantidades, factores que afectan el control y acuerdos que restringen la venta o transferencia.
2. Características generales de la empresa, su historia y perspectivas de desarrollo.
3. Información financiera de la empresa de años anteriores.
4. Activos y pasivos de la empresa.
5. Características generales de las industrias que impactan en esta empresa; su estado actual.
6. Factores económicos que influyen en la empresa.
7. El estado del mercado de capitales como fuente de información necesaria, por ejemplo, sobre posibles tasas de rendimiento de inversiones de capital alternativas, sobre transacciones con acciones cotizadas en bolsa, sobre fusiones y adquisiciones de empresas.
8. Datos sobre transacciones anteriores con la participación de la empresa que se está valorando, la participación de los accionistas en el capital de la empresa o sus acciones.
9. Otra información que el tasador considere relevante para la tasación.

Como se desprende de esto, al realizar una valoración empresarial, es necesario utilizar información contable retrospectiva ( Estados financieros) e indicadores financieros y económicos actuales de la empresa. El tiempo de contabilización de los datos utilizados y el tiempo de evaluación no son coherentes entre sí. La divergencia de los datos en el tiempo crea condiciones para la aparición de diversos tipos de distorsiones en ellos. Entre ellos se encuentran: cambios en las normas contables de los datos iniciales, denominación de las unidades monetarias, fluctuaciones monetarias, cambios estructurales en los precios, etc. Estas inconsistencias dan lugar al problema de ajustar todos los estados financieros y contables utilizados para llevarlos a un mismo nivel. estándar de tiempo, que es el momento estimado.

La elaboración y ajuste de estados financieros se rige por la norma BVS-IX, este proceso puede incluir:

1. Unificar la información financiera de la empresa objeto de valoración y de empresas similares.
2. Recálculo de los valores reportados a los actuales.
3. Ajuste de las partidas de ingresos y gastos de forma que caractericen suficientemente los resultados de las actividades de la empresa durante un largo período de tiempo.
4. Contabilización de los activos y pasivos improductivos y de los ingresos y gastos relacionados.

Llevar los estados financieros a una sola base.

Dentro del sistema estatal contabilidad la empresa siempre tiene la libertad de elegir los métodos de contabilidad. Esta elección se fija en la orden "Sobre la política contable de la empresa" por un período de un año y puede cambiar a lo largo de varios años. El principio de preparación de estados financieros no requiere el reflejo del valor real de mercado de ciertos activos de la empresa. En tal situación, las empresas prefieren utilizar aquellos métodos contables que minimicen los impuestos.

La valoración empresarial requiere obtener datos estandarizados que reflejen el mercado real y la posición económica de la empresa. En consecuencia, los estados contables de la empresa utilizados deben ser llevados a una norma contable única.

Dado que la legislación rusa no proporciona estándares para la preparación de dichos documentos financieros, y los inversores rusos no han desarrollado un único estándar generalmente aceptado para informar una empresa para reflejar su condición de mercado, entonces opción posible está trayendo informes a los estándares IAS / GAAP / FRS.

Ajuste de la información utilizada para la inflación.

La evaluación de la empresa debe basarse en los valores reales (despejados de la influencia de la inflación) de los indicadores utilizados. En condiciones de cambios significativos en los precios, los valores contables de los indicadores de costos difieren significativamente de sus valores reales. Por lo tanto, el uso de datos contables requiere su ajuste teniendo en cuenta la dinámica de los precios, es decir, inflación (o deflación) y cambios estructurales en los precios. Sin embargo, en condiciones modernas economía de la Federación Rusa es el principal efecto distorsionador de la inflación.

En teoria gestión financiera Hay dos formas alternativas de ajustar (limpiar) los indicadores por el impacto de la inflación:

1. ajuste directo de activos y montos de efectivo por los valores de los indicadores de inflación;
2. teniendo en cuenta el impacto de la inflación en los activos y cantidades de dinero mediante la inclusión de indicadores inflacionarios en el procedimiento de descuento.

Las diferencias en el valor de los resultados cuando se utilizan estos enfoques son marginalmente pequeñas en países industrializados con mercados establecidos y tasas de inflación normales. En países con altas tasas de inflación o hiperinflación aparecen diferencias en los valores de los indicadores totales dependiendo de la elección de uno u otro enfoque de ajuste por inflación. Al realizar una evaluación en la Federación Rusa, es preferible utilizar métodos basados ​​en un ajuste directo de montos monetarios para los valores de los indicadores de inflación.

Además, como se muestra en el trabajo del profesor PA Vatnik de SPbGIEA, la inflación tiene un efecto diferente en los valores del tipo de flujo (ingresos, ganancias, entrada de fondos, etc.) y en los valores del tipo de flujo. stock (activos de todo tipo). Además, la distorsión de varios indicadores está asociada con las condiciones desiguales para su formación en el sistema contable. De acuerdo con los resultados del estudio, el ajuste de los datos contables y de diseño varios tipos necesarios para los cálculos y previsiones financieros y económicos deben realizarse por separado.

Dependiendo del área de operación de la empresa, se pueden utilizar los siguientes indicadores de inflación: el índice de precios al productor, el índice de precios al consumidor, la devaluación de la moneda principal o el índice de precios se puede calcular para una empresa en particular.

3. Evaluación situación financiera compañías

En el proceso de evaluación de un negocio, se hace necesario verificar previamente su posición financiera. Tal verificación proporciona antecedentes importantes sobre la empresa que se está valorando y calcula los valores de los indicadores de ajuste necesarios para encontrar el valor final del negocio.

Para evaluar la situación financiera de la empresa, es necesario elegir un modelo que permita:

1. tener en cuenta el modelo elegido para ajustar los indicadores por el impacto de la inflación;
2. reflejar la situación financiera de la empresa en el momento de la valoración;
3. coincidir condición financiera requisitos seguridad economica compañías;
4. determinar el superávit (déficit) del capital de trabajo de la empresa.

La metodología para evaluar la posición financiera de una empresa con fines de valoración empresarial puede basarse en uno de los tres enfoques principales.

1. El primer enfoque implica la organización de una contabilidad diferenciada de todas las obligaciones de deuda por su vencimiento. Paralelamente, la intensidad del futuro recibos de efectivo y se comprueba su suficiencia para momentos separados del tiempo. Este enfoque se basa en el uso de información primaria sobre flujos financieros. La sistematización de esta información es muy laboriosa y realmente factible solo en empresas que manejan flujos financieros.
2. El segundo enfoque se basa en el uso de un saldo de liquidez especial, que le permite establecer la posición financiera de la empresa. Al compilar el balance de liquidez, todas las partidas del balance se reagrupan en función de la velocidad de su rotación. Comparando partes de activos vendidos en una fecha determinada con partes de pasivos que deben ser pagados (canjeados) en la misma fecha, se establece el valor del superávit de pago o del déficit de pago en un momento determinado.
3. El tercer enfoque se basa en el uso de indicadores calculados sobre la base de una comparación del volumen de fondos y fuentes individuales que se han desarrollado a partir de un momento determinado. Estos pueden ser indicadores de liquidez, indicadores de dependencia o autonomía financiera, indicadores de estabilidad financiera, etc. El uso práctico de cualquier variante de indicadores está asociado al establecimiento de un nivel crítico que permita clasificar la posición financiera de una empresa en términos de solvencia. Dado que los indicadores sirven solo como indicadores y no permiten determinar directamente el grado de solvencia, no se garantiza que este método esté libre de errores. Sin embargo, en la mayoría de los casos, proporciona un diagnóstico correcto de la verdadera situación financiera de la empresa, con suficiente precisión para incluirlo en el procedimiento posterior de evaluación de la empresa. Además, las ventajas de este método incluyen un alto grado de formalización.

4. Evaluación de riesgos de la empresa

A los efectos de la evaluación empresarial, el riesgo debe definirse como el grado de incertidumbre asociado con la recepción de los ingresos futuros esperados, en otras palabras, es el riesgo de no lograr (desviarse) el volumen planificado de ingresos futuros esperados o el riesgo de no cumplir el pronóstico.

A un cierto nivel de rendimientos futuros esperados, el mercado pagará más por un negocio si la probabilidad de esos rendimientos es mayor. En otras palabras, dado un cierto nivel de ganancias futuras esperadas (o flujo de caja, dividendos, etc.), cuanto menor sea el riesgo, mayor será el valor presente del negocio.

Existen dos enfoques para la interpretación de los elementos de riesgo en la evaluación:

1. hacer un ajuste a la baja del flujo futuro esperado (ganancias, flujo de caja, dividendos, etc.) para reflejar esta incertidumbre;
2. contabilizar el riesgo mediante el uso de una tasa de descuento más alta al estimar el flujo esperado para reflejar el rendimiento requerido como una recompensa por el riesgo.

Los científicos estadounidenses Birman y Schmidt muestran de manera convincente que, en teoría, una opción más correcta para tener en cuenta el elemento de riesgo es llevar el ingreso futuro esperado a lo que llamaron el "equivalente ajustado por certeza". Recomiendan que el flujo esperado sea ajustado por un factor que refleje la probabilidad de recibir un flujo dado. Entonces es posible aplicar el mismo descuento (una medida del costo de capital) a todas las decisiones de inversión alternativas.

Sin embargo, en la práctica, el enfoque de gestión de riesgos mediante el uso de una tasa de descuento más alta es el más utilizado. La razón económica detrás del aumento de la tasa de descuento utilizada es buscar algún rendimiento adicional por encima de la tasa libre de riesgo para compensar el riesgo de poseer estos activos. Este enfoque está representado por los dos modelos CAPM/ART más comunes y el método acumulativo.

Etapa de evaluación.

5. Se están realizando los trámites de liquidación necesarios, previstos por los métodos de valoración de empresas seleccionados

La etapa final.

6. Ajuste de costos

En cualquier caso, independientemente de que se pretenda realizar una previsión de futuro, o de que se tomen como base datos históricos, la valoración empresarial se basa en una serie de variables clave. Su importancia relativa puede variar de una situación a otra, pero en muchos casos, variables internas como:

1. el tamaño de la participación estimada (mayoritaria o minoritaria);
2. tener derecho a voto;
3. liquidez de la empresa (paquete);
4. disposiciones que restringen los derechos de propiedad;
5. privilegios especiales;
6. la situación financiera del inmueble objeto de valoración;
7. y etc.

Además, cabe señalar que la suma de los valores de todos los bloques individuales de acciones puede diferir del valor de la empresa en su conjunto. En la mayoría de los casos, la suma de los costos de los paquetes individuales es menor que el valor de todo el negocio, como si fuera adquirido por un solo comprador. Una empresa valorada en su conjunto tiene un valor diferente, ya que esta última está asociada a otros derechos e intereses distintos de la suma de todos los intereses minoritarios.

• Ajuste del valor de la empresa por la posición financiera

La variable interna clave es la posición financiera de la propiedad que se está valorando. Este es el indicador cualitativo más importante del estado de una empresa (negocio), ya que es obvio que un negocio en pérdidas que está al borde de la quiebra no puede tener una valoración similar con uno rentable y solvente.

Con el fin de contabilizar la situación financiera, al evaluar una empresa, se utiliza un indicador cuantitativo como un superávit (déficit) de capital de trabajo. La cantidad de excedente (déficit) de capital de trabajo se calcula comparando el capital de trabajo requerido y el capital de trabajo disponible.

Si el análisis de la posición financiera de la empresa revela la presencia de un exceso de capital de trabajo, entonces debe agregarse al precio recibido de la empresa, ya que este valor expresa los activos disponibles de alta liquidez no reclamados.

Si hay escasez de capital de trabajo, se debe restar del precio resultante de la empresa, ya que este valor representa dinero en efectivo, que el propietario (inversor) de la empresa debe invertir en la empresa para garantizar su buen funcionamiento en el futuro.

• Ajuste del valor de la empresa por la cuota evaluada. Grado de control.

Una de las variables más importantes que afectan el valor de un negocio es el grado de control.

El costo del control depende de la capacidad de ejercer cualquiera o todos los derechos normalmente asociados con el control de la entidad. Al evaluar el impacto de los controles, se debe determinar la presencia o ausencia de varios controles en un caso dado y se debe tener en cuenta el impacto de cada elemento en el costo de los controles. La siguiente es una lista de algunas de las prerrogativas de control más comunes:

1. elegir directores y nombrar gerentes;
2. determinar la remuneración y los privilegios de la administración;
3. adoptar políticas y hacer cambios en la dirección de la empresa;
4. adquirir o liquidar activos;
5. seleccionar a las personas con las que se deben realizar negocios y se firmarán contratos;
6. tomar decisiones sobre la adquisición de otras empresas;
7. liquidar, disolver, vender o recapitalizar la sociedad;
8. vender o comprar acciones propias de la empresa;
9. registrar acciones de la empresa para su emisión pública;
10. declarar y pagar dividendos;
11. realizar cambios en los documentos estatutarios o reglamentos internos.

Con base en la lista anterior, está claro que una persona que posee una participación mayoritaria en una empresa tiene algunos derechos muy valiosos que no están disponibles para un accionista que no se encuentra en una posición similar. Cada caso específico debe considerarse por separado, teniendo en cuenta el grado de control o su ausencia total. En caso de que falte alguno de los elementos de control, se deberá reducir el valor estimado de la participación controladora. Si hay algún elemento significativo de control en una participación minoritaria, también debe tenerse en cuenta al evaluarlo.

Existen tres enfoques para contabilizar el valor de una participación no controladora en un negocio:

1. Una parte proporcional del costo de toda la empresa menos los descuentos correspondientes.
2. Comparación directa con las ventas de otras participaciones no controladoras.
3. Enfoque de abajo hacia arriba. Comenzando desde cero, todos los elementos disponibles del costo de la participación no controladora se suman secuencialmente.

• Ajuste del valor de la empresa por la cuota evaluada. Ajuste de liquidez.

La idoneidad para la venta rápida (liquidez) definitivamente aumenta el valor del negocio y, a la inversa, la falta de liquidez reduce su valor en comparación con un negocio comparable, pero altamente líquido. En otras palabras, el mercado paga una prima por la liquidez y baja el precio si no la hay.

Dado que los paquetes de empresas cerradas no se negocian en un mercado altamente líquido empresas abiertas, entonces una acción en una empresa cerrada suele costar menos que paquetes de empresas abiertas comparables a ellas en otros aspectos. La liquidez relativa de las diferentes participaciones está influenciada por muchos factores. El valor de la acción también puede tener un valor. En algunos casos es más fácil vender una participación más pequeña, en otros es al revés. Con el tiempo, se ha ido reconociendo cada vez más la importancia del factor liquidez en la valoración empresarial. Numerosas recomendaciones y hechos muestran que la invendibilidad reduce el valor de las acciones (o acciones) de empresas cerradas en comparación con las acciones de empresas públicas en un promedio de 35-50%.

La falta de liquidez del paquete se puede explicar de una de tres maneras:

1. aumentar la tasa de descuento para que tenga en cuenta las desventajas asociadas con la falta de liquidez;
2. el descuento por falta de liquidez se puede hacer por separado;
3. la provisión de liquidez puede tenerse en cuenta en el proceso de ajuste del riesgo.

• Personal clave de la dirección.

Quizás la característica de mayor calidad de muchas empresas cerradas es su dependencia de uno o más miembros del personal de gestión clave. En algunos casos, este factor puede ser tan importante que se debe hacer un ajuste especial por separado al estimar el valor.

• Baja diversificación de la producción.

Muchas empresas cerradas tienen una cartera de productos muy limitada, lo que puede aumentar sus riesgos y/o limitar sus oportunidades en relación con otras empresas. La estrechez del rango de producción puede convertirse en un limitador tanto para las categorías de consumidores potenciales como para el número de consumidores potenciales en cada categoría. También puede aumentar los riesgos asociados con la escasez de algunos tipos básicos de materias primas y materiales o con el lanzamiento de nuevos productos competitivos.

• Otros factores.

Otros factores a tener en cuenta en varios casos incluyen la intensidad y la naturaleza de los esfuerzos de I+D de una empresa, su posición en la industria, el tamaño y la calidad de sus activos en relación con otras empresas, los programas de educación y capacitación.

7. Elaboración de un informe de valoración empresarial

La elaboración de un informe de valoración de empresas se rige por la norma BVS-VIII.

Los principales objetivos del informe de evaluación son:

1. presentar el análisis y la conclusión de manera clara y convincente;
2. documentar los detalles de la evaluación como referencia.

En la mayoría de los casos, el informe de evaluación contiene las siguientes secciones:

1. Introducción. (Información general)
2. información macroeconómica.
3. Información de la industria.
4. Descripción de la empresa.
5. Descripción de las fuentes de información.
6. Análisis de la situación financiera y económica de la empresa.
7. Evaluación de enfoques y conclusión.

Realizado sujeto a condiciones limitantes.

La metodología del procedimiento de evaluación es, dentro de la cual se utilizan diversos métodos de evaluación.

El procedimiento de valoración, independientemente de las especificidades del objeto objeto de valoración, consta de etapas estandarizadas:

1. formulación del problema;
2. elaboración de un plan de evaluación;
3. recopilación y verificación de información;
4. selección y uso de enfoques de evaluación que correspondan a la tarea asignada al evaluador;
5. acuerdo sobre los resultados de la evaluación;
6. elaboración de un informe sobre el resultado de la valoración.

Al establecer la tarea, se presta especial atención a la definición del objeto de evaluación (su tamaño y características), los derechos legales asociados con él, que pueden representar una participación patrimonial en el objeto que se evalúa. Aquí es necesario identificar todas las condiciones limitantes y plazos dentro de los cuales la valoración sigue siendo fiable.

La elaboración de un plan de tasación incluye la definición de los requisitos de información, la identificación de la metodología adecuada, la estimación del tiempo y esfuerzo del tasador y la presentación de propuestas de términos y condiciones de la asignación y los honorarios.

Estructurar la evaluación, cuando comienza con la consideración, da resultados positivos. factores comunes económico y desarrollo Social a nivel macro ya nivel regional, afectando el costo. Al mismo tiempo, se determina el mercado o segmento de mercado correspondiente, la relación oferta-demanda imperante y las perspectivas de su cambio en el corto plazo. Luego, se analizan factores de desarrollo específicos a nivel micro, directamente relacionados con el objeto.

Para evitar costos improductivos y pérdida de tiempo, determine el volumen y la estructura de la información necesaria para la evaluación. Considere la posibilidad de aplicar tres enfoques tradicionales a la valoración, identifique sus aspectos positivos y negativos. La evaluación más precisa del valor de un objeto se obtiene comparando el valor estimado, cuando se utilizan diferentes enfoques. En esta etapa, se elabora un cronograma de trabajo para realizar una evaluación y determinar el monto de los costos (monetarios y de tiempo) asociados con la recopilación y verificación de información, pago de consultores invitados del exterior. Si la evaluación prevé la entrega de un informe escrito, se tienen en cuenta los costes de elaboración de diagramas y gráficos.

La propuesta de encargo de tasación se presenta por escrito, sirve para aclarar las responsabilidades del cliente y del tasador y ayuda a evitar malentendidos en el futuro. También se presenta por escrito una propuesta de honorarios de tasador profesional; tiene en cuenta la complejidad de la asignación, los gastos generales, el riesgo legal asociado con el trabajo y la gama de servicios prestados.

La recopilación y verificación de la información incluye la verificación de la materialidad y confiabilidad de la información recopilada, la aclaración de posibles distorsiones y desviaciones de la información sobre transacciones comparables (la información inexacta o insignificante complicará o imposibilitará la preparación de una opinión razonable sobre el valor).

La elección y el uso de los enfoques de evaluación (comparativos, rentables, costosos), correspondientes a la tarea asignada al evaluador, se realiza en función de las características del objeto de evaluación, los objetivos de su implementación, las características de cada enfoque, tomando en cuenta las especificidades de los métodos y métodos de evaluación. (Por ejemplo, el método de flujo de efectivo descontado es aplicable para valuar una inversión porque el inversionista invierte en un negocio en marcha considerando el valor presente de los ingresos de efectivo futuros. estimar las ganancias o los flujos de efectivo futuros de manera confiable).

La conciliación de los resultados de la valuación ocurre en un proceso de razonamiento lógico y toma de decisiones, incluyendo una revisión de los factores en su conexión con los principios de valuación, consideración de indicadores estadísticos y probabilísticos, y una propuesta final sobre el valor estimado del valor. . Durante este proceso, el tasador vuelve a examinar la validez de las diversas medidas de valor y considera el rango posible dentro del cual se encuentra el valor de tasación de la propiedad. Al compilar un informe sobre el resultado de la valoración, el tasador establece sus hallazgos y conclusiones y envía el informe de valoración al cliente.

Valoración de la propiedad- esta es la determinación del valor de los bienes inmuebles de acuerdo con el objetivo, el procedimiento de valoración y los requisitos de la ética del tasador.

Determinar el propósito de la valoración de bienes inmuebles es inicialmente la base para elegir los métodos de valoración y, en consecuencia, tiene un impacto significativo en el resultado de la valoración.

En el futuro, se determina el tipo de valor que es necesario de acuerdo con el objetivo.
En condiciones de mercado, asignar diferentes tipos valor inmobiliario:

• precio de mercado es el precio de venta más probable de un objeto en un mercado competitivo y abierto con acciones conscientes y racionales en interés del comprador y del vendedor, quienes están bien informados y no están bajo la presión de circunstancias extraordinarias;
• consumidor (en uso): este es el valor de los bienes inmuebles para un consumidor específico, la cantidad máxima que se puede recibir de la continuación de la propiedad y la posterior venta de la propiedad;
• inversión: este es el valor del objeto que se está valorando para un inversor específico; aumento en el valor de mercado de la propiedad como resultado de la inversión;
• seguro: el valor de mercado del objeto, determinado a los efectos del seguro; por lo general este es el costo de reposición o costo de reposición;
• El reemplazo es el costo de una propiedad nueva con propiedades funcionales idénticas, pero utilizando materiales modernos, construcción y equipamiento;
• restauración - este es el costo de reproducción de la propiedad, es decir el monto de los costos para la construcción de una copia exacta del objeto evaluado;
• garantía - calculada sobre la base del valor de mercado para préstamos;
• liquidación: este es el costo de una venta forzada; es idéntico al valor de mercado, pero está limitado por el momento de la evaluación, investigación de mercado y promoción al mercado, que son necesarios para obtener el mejor precio;
• para impuestos: el valor del objeto de evaluación, determinado para el cálculo base imponible y calculado de acuerdo con las disposiciones de los actos jurídicos reglamentarios - este es el valor de mercado o de reposición, según la propiedad; en Rusia, se utiliza el valor de inventario, basado en el valor de reposición;
• utilización - el costo del objeto valuado, igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta los costos de disposición del objeto valuado;
• empresa operativa: el costo de un solo complejo de propiedad, determinado de acuerdo con los resultados del funcionamiento de la producción establecida; al mismo tiempo, la evaluación del valor de los objetos individuales de la empresa consiste en determinar la contribución que estos objetos hacen como componentes integrales de la empresa operativa;

Hecho registro estatal la aparición y transferencia de derechos sobre bienes inmuebles se certifica mediante la emisión de un certificado, y se realiza una inscripción especial en los documentos que expresan el contenido de la transacción. El procedimiento de registro en sí se reduce a registrar información sobre los derechos de cada propiedad y sus parámetros en el Registro Estatal Unificado.

Se fija la fecha de la tasación - la fecha natural a partir de la cual se determina el valor del objeto de tasación.

Se formulan condiciones limitantes: declaraciones en el informe que describen obstáculos o circunstancias que afectan la valoración de la propiedad.

Etapa 2. Elaboración de un plan y contrato de valoración de inmuebles
Se determinan fuentes de información, métodos de valoración de bienes inmuebles y luego se elabora un plan de trabajo.
Los costos de la tasación de bienes inmuebles se suman y se negocia una recompensa monetaria por la tasación de bienes inmuebles.
Se redacta un contrato de tasación de bienes inmuebles.

Etapa 3. Recopilación y análisis de información sobre la propiedad.
Recogida y tratamiento de la siguiente información y documentación:

• documentos de título, información sobre el gravamen del objeto de evaluación con los derechos de otras personas;
• datos contables y de informes relacionados con el objeto de evaluación;
• información sobre las características técnicas y operativas del objeto de evaluación;
• información necesaria para establecer las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación a fin de determinar su valor, así como otra información relacionada con el objeto de tasación.

Inspección del objeto y del territorio adyacente, descripción del estado legal de la propiedad, física y caracteristicas economicas, ubicación.

Análisis y procesamiento de la información.

Etapa 4. Análisis del mejor y más eficiente uso de los inmuebles
Análisis del mejor y más eficiente uso tanto de los terrenos ya edificados como de los supuestos baldíos.
Validez legal del caso de uso elegido, viabilidad física y viabilidad financiera.
Determinación del mayor valor de los bienes inmuebles.

Etapa 5 Cálculo del valor catastral de un inmueble basado en tres enfoques

Valoración basada en el enfoque de ingresos
El enfoque de la renta se basa en el hecho de que el valor de los bienes inmuebles en los que se invierte el capital debe corresponder a la evaluación actual de la calidad y cantidad de la renta que esa propiedad es capaz de generar.

La capitalización de la renta es un proceso que determina la relación entre la renta futura y el valor actual de un objeto.
La fórmula básica para el enfoque de ingresos es:

Donde: C (V) - valor inmobiliario;
BH (I) - el ingreso esperado de la propiedad que se está valorando. Los ingresos generalmente se refieren a los ingresos operativos netos que los bienes raíces pueden generar durante un período;
K (R) - la tasa de rendimiento o ganancia - es el coeficiente o tasa de capitalización.

Relación de capitalización - la tasa de rendimiento, que refleja la relación entre los ingresos y el valor del objeto de evaluación.
La tasa de capitalización es la relación entre el valor de mercado de la propiedad y el ingreso neto que genera.
Tasa de descuento - la tasa de interés compuesto, que se aplica al recalcular en un momento determinado el valor de los flujos de efectivo que surgen del uso de la propiedad.

Modelo de capitalización de ingresos

Etapas del enfoque de ingresos:
1. Cálculo de los ingresos brutos por el uso de un objeto en base a un análisis de las tasas y tarifas vigentes en el mercado de alquiler de objetos comparables.
2. La evaluación de las pérdidas por carga incompleta (arrendamiento) y pagos de alquiler no cobrados se realiza sobre la base de un análisis del mercado, la naturaleza de su dinámica en relación con la propiedad que se está valorando. La cantidad calculada de esta manera se resta del ingreso bruto, y la cifra total es el ingreso bruto real.
3. Cálculo de los costes asociados al objeto de valoración:

• operación (operacional) - costos de operación de la instalación;
• fijo: el costo del servicio de las cuentas por pagar (intereses sobre préstamos, depreciación, pagos de impuestos, etc.);
• reservas - costos para la compra (reemplazo) de accesorios para la propiedad.

El enfoque de ingresos evalúa el valor de los bienes inmuebles en el momento como el valor presente de los flujos de efectivo futuros, es decir refleja:

• la calidad y cantidad de ingresos que una propiedad puede generar durante su vida;
• riesgos específicos tanto del objeto evaluado como de la región.
  El enfoque de ingresos se utiliza para determinar:
• valor de inversión, ya que un inversionista potencial no pagará más por un objeto que el valor presente de los ingresos futuros de este objeto;
• valor de mercado.

Condiciones para aplicar el enfoque comparativo a la valoración de bienes inmuebles:

• el objeto no tiene que ser único;
• la información debe ser completa, incluyendo las condiciones para realizar transacciones;
• los factores que influyen en el valor de los análogos comparables de la propiedad que se está valorando deben ser comparables.

• equilibrio;
• oferta y demanda.

Los objetos comparables deben pertenecer al mismo segmento y las transacciones con ellos deben realizarse en términos típicos para este segmento:
período de exposición. Período de exposición - el tiempo que el objeto está en el mercado
independencia de los sujetos de la transacción. Independencia significa que las transacciones no se concluyen a precio de mercado si el vendedor y el comprador:

• están relacionados;
• son representantes del holding y una subsidiaria independiente
• tienen una interdependencia diferente y las transacciones de interés mutuo se realizan con objetos gravados por garantías u otras obligaciones
• se dedican a la venta de bienes inmuebles de personas fallecidas, etc.
  motivación de inversión, que está determinada por:
• motivos de inversionista similares;
• uso similar mejor y más eficiente de las instalaciones;
• el grado de deterioro del edificio.

Derechos de propiedad
el ajuste de los derechos de propiedad es la diferencia entre las rentas de mercado y de contrato, ya que la propiedad total se determina a las rentas de mercado y el financiamiento actual disponible;
condiciones para financiar la transacción;
en condiciones de financiamiento atípicas de la transacción, es necesario un análisis exhaustivo, como resultado de lo cual se realiza una modificación;
condiciones de venta y tiempo de venta;

• ubicación;
• características físicas.

Los ajustes porcentuales se realizan multiplicando el precio de venta de un objeto análogo o su unidad de comparación por un coeficiente que refleja el grado de diferencia en las características de un objeto análogo y el objeto que se está valorando.
Si la propiedad que se está valorando es mejor que un análogo comparable, entonces se agrega un coeficiente creciente al precio de este último, si es peor, uno decreciente.

Ajustes de costos:
a) las correcciones absolutas hechas a la unidad de comparación cambian el precio del objeto-análogo vendido por una cierta cantidad, que evalúa la diferencia en las características del objeto-análogo y el objeto que está siendo evaluado. Se hace una corrección positiva si el objeto que se evalúa es mejor que un análogo comparable, una negativa, si es peor;
b) los ajustes monetarios realizados en el precio del objeto-análogo vendido en su conjunto, lo cambian por una cierta cantidad, en la que se estiman las diferencias en las características.
Los ajustes porcentuales acumulativos se determinan multiplicando todos los ajustes porcentuales individuales.

Un ajuste en forma de agrupación general se suele utilizar en un mercado inmobiliario desarrollado donde hay un gran número de ventas.
El ajuste acumulativo se realiza dentro del grupo seleccionado de propiedades comparables.

Secuencia de enmienda:

Modificación de las condiciones de financiación;

• corrección para condiciones especiales Ventas;
• ajuste por el momento de la venta;
• corrección de ubicación;

• Corrección por características físicas.

• El costo final refleja la opinión de vendedores y compradores típicos;
• Los precios de venta reflejan cambios en las condiciones financieras y la inflación;
• Se realizan ajustes por diferencias en los objetos comparados;
• Bastante fácil de usar y da resultados confiables.

• la dificultad de recopilar información sobre precios de venta prácticos;
• la dificultad de recopilar información sobre los términos específicos de la transacción;
• dependencia de la actividad del mercado;
• dependencia de la estabilidad del mercado;
• Dificultad para conciliar datos sobre ventas significativamente diferentes.

Información necesaria para aplicar el enfoque de costos:

• nivel salarios;
• el monto de los costos generales;
• costos de equipo;
• márgenes de beneficio de los constructores esta región;
• precios de mercado de los materiales de construcción.

• desgaste físico - desgaste asociado con una disminución en el rendimiento de un objeto como resultado del envejecimiento físico natural y la influencia de factores adversos externos;
• desgaste funcional: desgaste debido al incumplimiento de los requisitos modernos para dichos objetos;
• depreciación externa - depreciación como resultado de cambios en factores económicos externos. Cálculo del costo del objeto, teniendo en cuenta el desgaste acumulado: Sleep = Svs-Sizn.
  Determinación del valor final de los bienes inmuebles: Sit = Sz + Sleep.

• análisis técnico y económico del coste de obra nueva;
• justificación de la necesidad de actualizar la instalación existente;
• tasación de edificios para fines especiales;
• al evaluar objetos en sectores de mercado "pasivos";
• análisis de eficiencia del uso de la tierra;
• solución de problemas de seguros de objetos;
• resolver problemas de tributación;
• al pactar el valor de los bienes obtenidos por otros medios.

• los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado;
• los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento en los costos laborales;
• la discrepancia entre los costes de adquisición del inmueble objeto de valoración y los costes de nueva construcción de exactamente el mismo objeto, t.a. en el proceso de avalúo se descuenta del costo de construcción la depreciación acumulada;
• cálculo problemático del costo de reproducción de edificios antiguos;
• la complejidad de determinar la cantidad de desgaste acumulado de edificios y estructuras antiguas;

• evaluación separada de la parcela de tierra de los edificios;
• evaluación problemática de parcelas de tierra en Rusia.

El valor final del valor de la propiedad se deriva sobre la base de una comparación de los resultados de la aplicación de diferentes enfoques a la evaluación.

Se utiliza el Método de Análisis de Jerarquía (HAI) para conciliar los resultados obtenidos
utilizando diferentes enfoques y métodos de evaluación.

1. El primer paso del AHP es estructurar el problema, consensuando los resultados en una jerarquía. En su forma más simple, la jerarquía se construye desde la parte superior que representa el objetivo del problema a través de niveles intermedios, que suelen ser un criterio de comparación con el nivel inferior, que en general es un conjunto de alternativas.

2. Después de la reproducción jerárquica del problema, se construye una matriz de comparación de criterios y se calcula el valor de las prioridades de los criterios. El elemento de la matriz, aij, representa la intensidad del elemento de la jerarquía i en relación con la jerarquía j.

La intensidad de la manifestación suele clasificarse en una escala de intensidad en puntos del 1 al 9:
1 - igual importancia;
3 - superioridad moderada de uno sobre el otro;
5 - superioridad significativa;
7 - superioridad significativa;
9 - superioridad muy fuerte;
2,4,6,8 - valores intermedios.

Si al comparar los elementos de la jerarquía ij se obtiene aij = 5, entonces aji = 1/5.

Se comparan los resultados obtenidos en el nivel inferior, es decir, un conjunto de alternativas entre sí y para cada criterio seleccionado por separado.

El valor final del peso de cada alternativa se determina multiplicando las prioridades locales por la prioridad de igualar el criterio en el nivel superior y luego sumando para cada elemento de acuerdo con el criterio afectado por el elemento.

Coordinación de resultados de tasaciones inmobiliarias

Estructuración por Jerarquía
A - la capacidad de reflejar las intenciones reales del comprador y el vendedor.
B - tipo, calidad, amplitud de los datos en base a los cuales se realizó el análisis.
B - la capacidad de los parámetros utilizados por los métodos para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado.
D - la capacidad de los métodos para tener en cuenta métodos específicos para evaluar un objeto que afectan su costo (tamaño, ubicación, etc.).
D.).

Se construye una matriz de acuerdo y se calculan los valores de los criterios.

Matriz de acuerdo de criterios

Luego de la evaluación para cada criterio (A, B, C, D), se calcula el valor final de los pesos de cada método. Los resultados se combinan en una tabla.

Matriz de acuerdo de resultados

Así, como resultado de utilizar tres enfoques para la valoración de un objeto inmobiliario y consensuar los resultados obtenidos, se obtiene el valor del objeto objeto de valoración, que se presentará en el informe de valoración.

La conclusión del valor final del costo debe ir acompañada de los supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.

Etapa 7. Compilar un informe de evaluación
Elaboración de un documento que contenga la fundamentación del dictamen del tasador sobre el valor del inmueble.

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