La etapa inicial de la evaluación está determinada por la meta. Las principales etapas de la evaluación. Evaluación del progreso: características de las etapas

Estimar el valor de una empresa y negocio es un proceso complejo y lento, que incluye lo siguiente etapas de evaluación, que luego se dividen en pasos de evaluación:

• Definición del problema
• Inspección preliminar de la empresa y celebración de un contrato de tasación.
• Recopilación y análisis de información
• Análisis de mercado
• Valoración de terrenos
• La elección de los métodos de evaluación y su aplicación para la evaluación del objeto analizado.
• Consistencia de los resultados obtenidos usando diferentes enfoques
• Elaborar un informe y un dictamen sobre la evaluación
• Reporte de evaluacion

1. Definición del problema.

Esta etapa de valoración de empresas y negocios se divide en las siguientes etapas de valoración: identificación de la empresa, identificación del objeto de valoración, determinación de la fecha de valoración, formulación de los objetivos y funciones de la valoración, determinación del tipo de valor, familiarización del Cliente con las condiciones restrictivas. Al identificar una empresa, se indican sus nombres completos y abreviados, forma orgánica y jurídica, lugar de su registro, ubicación, industria, principales tipos de productos, etc.

El tema de la valoración de empresas y negocios es un tipo de derechos de propiedad, que evalúa los derechos a la empresa, los derechos a los activos tangibles de la empresa, los derechos al capital social sociedad Anónima, la participación del participante en el capital autorizado de la empresa, los derechos a un bloque de acciones de la empresa o cualquier otro interés.

Determinar la fecha de la valoración o el momento en que se realiza la valoración: la fecha de la venta de la empresa, su inspección, litigios relacionados con la división del complejo inmobiliario y otros casos.

Determinar el propósito de evaluar el valor de una empresa y negocio (es decir, qué tipo de valor se requiere determinar) es una etapa importante de la que depende la elección de una metodología de evaluación. Por ejemplo, los métodos utilizados para valorar una empresa a efectos fiscales pueden diferir significativamente de los utilizados a efectos de liquidación.

2. Inspección preliminar de la empresa y celebración de un contrato de evaluación.

Esta etapa se subdivide en las siguientes etapas de evaluación: inspección preliminar empresa y familiarizarse con su administración, determinar la información inicial y las fuentes de información, determinar la composición de un grupo de expertos tasadores, redactar un trabajo para la evaluación y plan de calendario, elaboración y firma del contrato de evaluación.

3. Recopilación y análisis de información.

Esta etapa de valoración de empresas y negocios se puede dividir en las siguientes etapas de evaluación: recolección y sistematización de datos generales, recolección y análisis de datos especiales, análisis de los mejores y más uso efectivo.

La forma más común de presentar datos generales es desglosarlos en subsecciones relacionadas con el sector del mercado en el que opera la empresa, el tipo de producto y los precios del mismo, la ubicación de la empresa (es decir, datos sobre la ciudad, el distrito donde se encuentra la ubicación de la empresa), condición financiera y técnico-económica de la empresa evaluada, etc. Ventaja este método es que, habiendo recolectado y sistematizado la información una vez, en el futuro pueda ser utilizada para evaluar otras empresas.

Además de los datos generales, también es necesario recopilar datos especiales, que incluyen datos sobre la empresa y sobre ventas comparables. Los datos sobre la empresa incluyen información sobre los documentos que certifican el derecho de propiedad, la composición de los participantes en la empresa, su participación en el capital autorizado, información sobre el uso del terreno, los edificios y estructuras ubicados en este terreno, incluidos los datos financieros y económico y especificaciones empresas, características físicas edificios y estructuras, etc.

En la actualidad, el mercado asociado con las actividades de valoración en Rusia no está desarrollado, por lo que la recopilación de información para la valoración de una empresa y negocio es la parte que más tiempo consume de todo el proceso de valoración.

Habiendo determinado los tipos de datos necesarios para evaluar el valor de una empresa y negocio, es importante identificar las fuentes de su recepción.

4. Análisis de las condiciones del mercado.

Condiciones del mercado (condiciones del mercado): la situación en el mercado que se ha desarrollado en el momento o durante un cierto período de tiempo bajo la influencia de una combinación de condiciones. Factores de coyuntura permanentes: el proceso científico y tecnológico, la influencia de los monopolios, la intervención del gobierno, la inflación, la estacionalidad, etc. Factores de coyuntura no permanentes (naturales): conflictos sociales, desastres naturales, crisis políticas, etc.

El elemento más importante de la metodología para analizar y pronosticar las condiciones del mercado es establecer la actividad y la naturaleza de la acción de los factores cíclicos, determinar la fase del ciclo, el momento de la transición del ciclo a la siguiente fase y su dinámica en el futuro. Carácter cíclico del mercado: fluctuaciones constantes del mercado a corto y largo plazo asociadas con cambios económicos y sociales profundos. procesos sociales. Ciclo comercial contiene fases de recuperación, condiciones de mercado altas (boom), recesión (recesión) y bajo nivel de actividad económica (depresión). Un ciclo similar dura de 3 a 5 años.

El proceso de evaluación se puede dividir aproximadamente en 7 etapas:

1. Establecer la tarea y concluir un acuerdo para la evaluación del objeto; elaboración de un plan de evaluación.

2. Recopilación de datos (generales, especiales, comparativos) y verificación de la integridad y confiabilidad de la información.

3. Análisis de mercado general y especial.

4. Análisis del uso más eficiente de un inmueble en particular.

5. Elección de enfoques y métodos de valoración y cálculos de valoración directa utilizando métodos de valoración: coste, comparación de ventas, capitalización de ingresos.

6. Conciliación de los resultados obtenidos utilizando diferentes enfoques, ...
y establecer el valor final.

7. Elaborar un informe sobre los resultados de la tasación de los inmuebles.

Cuando se utilizan varios métodos de cálculo en el marco de un enfoque, debe justificarse y obtenerse un valor resultante del costo en el marco de este enfoque.

Al resumir los resultados de varios enfoques de valoración en el valor final del objeto, el Tasador debe analizar las siguientes características de los enfoques utilizados:

Confiabilidad y suficiencia de la información utilizada en los cálculos;

Conformidad de los métodos de cálculo utilizados con el volumen de información de mercado disponible;

Cumplimiento del tipo de objeto y la naturaleza de su uso;

El cumplimiento del objeto y finalidad de la tasación, así como del tipo de valor que se determine;

La capacidad de tener en cuenta las intenciones reales del comprador y/o vendedor;

Capacidad para tener en cuenta las condiciones del mercado;

Correspondencia del resultado obtenido por el enfoque con los datos del análisis de mercado.

Una discrepancia significativa en los resultados obtenidos en cada uno de los enfoques de evaluación debe ir acompañada de un análisis de las posibles razones de esta discrepancia. En el caso general, si el resultado de uno de los enfoques difiere significativamente de los otros (por ejemplo, más de dos veces) y no hay razones que hayan causado tal discrepancia, es más correcto negarse a utilizar el resultado de este enfoque. que incluirlo en cálculos posteriores.

La elección del método de comparación (generalización) por parte del Tasador, así como todos los juicios y suposiciones realizados al hacerlo, deben estar justificados.

Además, el Valuador deberá, durante el curso de la valuación, mantener la documentación adecuada que se conservará en los archivos del Valuador durante la duración del período de limitación general, establecido por ley Federación Rusa.

La lista anterior, y algunos otros requisitos y recomendaciones, se establecen como una secuencia ordenada de procedimientos de evaluación. Sin embargo, la valoración de bienes inmuebles es un proceso continuo de recopilación, análisis y corrección de información.

Las principales etapas de la tasación inmobiliaria.

El proceso de evaluación puede definirse como la secuencia de procedimientos utilizados para obtener una estimación. El proceso suele culminar con un informe de valoración, dando constancia de la valoración.

El proceso de evaluación incluye seis pasos básicos:

1. Celebración de un contrato de tasación con el cliente. Al celebrar un contrato de tasación, el tasador está obligado a proporcionar al cliente información sobre los requisitos de la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de tasación, incl. sobre las obligaciones del tasador, los requisitos para el contrato de tasación y el informe de tasación, así como las normas de tasación. El hecho de proporcionar dicha información se hace constar en el contrato de valoración.

2. Establecimiento de características cuantitativas y cualitativas del objeto de evaluación. El tasador recopila y procesa: títulos de propiedad, información sobre el gravamen del objeto de tasación con los derechos de otras personas; datos contabilidad e informes relacionados con el objeto de evaluación; información sobre las características técnicas y operativas del objeto de evaluación; información de suma importancia para establecer las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación a fin de determinar su valor, así como otra información relacionada con el objeto de tasación.

3. Análisis del mercado al que pertenece el objeto de evaluación. El tasador analiza el mercado al que pertenece el objeto de tasación, su historia, las condiciones y tendencias actuales del mercado, y también selecciona análogos del objeto de tasación y justifica su elección.

4. La elección del método (métodos) de evaluación en el marco de cada uno de los posibles enfoques de evaluación y la implementación de los cálculos necesarios. Al realizar una tasación, el tasador está obligado a utilizar (o justificar la negativa a utilizar) los siguientes enfoques:

enfoque de costos, basado en definición Dinero necesario para la adquisición de un terreno y para crear una copia exacta del objeto de evaluación (teniendo en cuenta la depreciación y la ganancia del empresario);

enfoque comparativo disponer la determinación del precio de equilibrio con base en una comparación del objeto con objetos similares vendidos u ofrecidos en el mercado inmobiliario local; enfoque de ingresos, con base en la determinación del valor presente de los ingresos futuros por la explotación y reventa del objeto tasado. El tasador tiene derecho a determinar de forma independiente, en el marco de cada uno de los enfoques de valoración, métodos de valoración específicos.

5. Resumir los resultados obtenidos en el marco de cada una de las aproximaciones a la valoración, y determinar el valor final del valor del objeto de valoración. El tasador, en base a los resultados obtenidos en el marco de cada uno de los planteamientos de la tasación, determina el valor final del valor del objeto de tasación. El valor final del valor del objeto de tasación debe expresarse en rublos en forma de valor único, salvo disposición en contrario en el contrato de valoración.

6. Elaboración y traslado al cliente del informe de evaluación.

Las principales etapas de la tasación de bienes inmuebles: el concepto y los tipos. Clasificación y características de la categoría "Principales etapas de la tasación de bienes inmuebles" 2017, 2018.

1ra etapa – definición de la tarea de evaluación (definición del problema)

el propósito de la evaluación

el tipo de valor a determinar

establecer los límites de la propiedad que se está valorando (es decir, qué debe valorarse y analizarse exactamente)

Establecimiento de los derechos de propiedad tasados

fecha de la valoración

2ª etapa - elaboración de un plan y contrato para la evaluación

・horario de trabajo de evaluación

· fuentes de información

selección de métodos de evaluación

costo de evaluacion

recompensa en efectivo por la evaluación

Redacción de un contrato de tasación

ª etapa - recopilación y análisis de información

Inspección del objeto y el área circundante.

descripción legal de la propiedad

caracteristicas fisicas y ubicacion

informacion economica

Verificación de la exactitud de la información recopilada

análisis y procesamiento de la información, y preparación de esta información para su registro en el informe

ª etapa - análisis del mejor y más efectivo uso

análisis del terreno como condicionalmente libre

análisis del terreno con mejoras

validez legal

la viabilidad fisica

factibilidad financiera

El valor inmobiliario más alto

Etapa I - cálculo del valor de tasación de la propiedad basado en tres enfoques

rentable

comparativo

costoso

ª etapa - coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor de la propiedad

verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor

suposiciones y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada

Derivación del valor final del costo

1ª etapa - elaboración del informe de evaluación

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS A LA VALORACIÓN

enfoque de ingresos. La valoración de un inmueble por su rentabilidad es un procedimiento de valoración del valor basado en la expectativa del comprador-inversor, centrado en los beneficios futuros de su uso y su valor actual en una determinada cantidad de dinero. Otro principio de evaluación del rendimiento es el principio de sustitución, según el cual un inversionista potencial no pagará más por un inmueble que lo que gasta en adquirir otro inmueble que pueda generar un ingreso similar.

El cálculo del coste puede realizarse mediante capitalización directa de resultados o análisis de flujos de caja descontados. La esencia del método de capitalización de ingresos: la determinación del valor de una propiedad se produce al convertir el ingreso operativo neto anual (NOR) en el valor actual. Este método se utiliza si los flujos de ingresos son estables durante un largo período y son significativos, y también si el flujo de ingresos crece a un ritmo constante. El método de flujo de efectivo descontado (DCF) es más complejo, detallado y le permite evaluar un objeto en caso de recibir flujos de efectivo inestables de él, modelando rasgos de personaje sus recibos.

El método DDP se aplica cuando:

§ se supone que los flujos de caja futuros diferirán materialmente de los actuales;

§ hay datos para justificar la cantidad de flujos de efectivo futuros de bienes inmuebles;

§ los flujos de ingresos y gastos son estacionales;

§ la propiedad avaluada es una gran instalación comercial multifuncional;

§ el inmueble está en construcción o acaba de ser construido y de entrada: (o puesto en funcionamiento).

APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO A LA EVALUACIÓN

Enfoque comparativo se basa en la premisa de que los sujetos en el mercado realizan transacciones de compra y venta por analogía, es decir en base a información sobre transacciones similares. De ello se deduce que este enfoque se basa en el principio de sustitución. En otras palabras, el enfoque se basa en el supuesto de que un comprador prudente de un inmueble puesto a la venta no pagará más de lo que puede adquirir por un objeto de similar calidad e idoneidad.

Este enfoque incluye la recopilación de datos sobre el mercado de ventas y ofertas de propiedades similares a la que se está evaluando. Los precios de objetos similares se ajustan teniendo en cuenta los parámetros por los que los objetos se diferencian entre sí.

Después de ajustar los precios, se utilizan para determinar valor de mercado propiedad que se valora. Si hay suficiente información confiable sobre las ventas recientes de propiedades comparables, el enfoque de comparación de ventas le permite obtener un resultado que refleje más fielmente la actitud del mercado hacia el objeto de evaluación.

Como parte del enfoque comparativo, se utilizan los siguientes métodos de evaluación:

método de comparación de ventas;

Método basado en la aplicación del multiplicador de alquiler bruto;

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS A LA EVALUACIÓN

El principio básico en el que se basa el enfoque de costos para la valoración es el principio de sustitución, que establece que un comprador informado nunca pagará por una propiedad más de la cantidad de dinero que necesitaría gastar para adquirir un terreno y construir edificios en él. y estructuras similares en sus características de consumo a la propiedad evaluada.

Los pasos principales en la aplicación de este enfoque para determinar el costo:

Determinación del valor de mercado del derecho de uso de un terreno.

Cálculo de costos para la construcción de un nuevo objeto similar y obtención del costo total de reposición del objeto.

Determinación del monto de la depreciación acumulada de los activos fijos.

Reducir el costo de reposición por el monto de la depreciación para obtener el valor residual (costo de reposición).

Incrementar el valor residual calculado del conjunto por el valor del terreno.

REQUISITOS DEL FSO PARA EL CONTENIDO Y ELABORACIÓN DEL INFORME DE EVALUACIÓN

Al preparar un informe de valoración, el Valuador debe adherirse a los siguientes principios:

· el informe debe contener toda la información que sea significativa en términos del valor del objeto de tasación (principio de materialidad);

· la información proporcionada en el informe de tasación, utilizada u obtenida como resultado de cálculos durante la tasación, que sea significativa en términos del valor del objeto de tasación, debe ser confirmada (principio de validez);

· la composición y secuencia de los materiales presentados en el informe de valuación y la descripción del proceso de valuación deben permitir que el cálculo del costo se reproduzca completamente y lo lleve a resultados similares (principio de verificabilidad);

El informe de tasación no debe contener información que no se utilice durante la tasación para determinar los resultados intermedios y finales, si no es obligatorio de acuerdo con los requisitos de las normas federales de tasación y las normas y reglas para las actividades de tasación establecidas por la organización autorreguladora. de la que es miembro el tasador que elaboró ​​el informe (principio de suficiencia).

Requisitos para el contenido del informe de evaluación

Independientemente del tipo de objeto de evaluación, el informe de evaluación debe contener las siguientes secciones:

a) Principales hechos y conclusiones. La sección de hechos principales y conclusiones debe contener:

· información general, identificando el objeto de evaluación;

· los resultados de la evaluación obtenidos aplicando varios enfoques a la evaluación;

el valor final del valor del objeto de tasación;

b) tarea de evaluación de acuerdo con los requisitos de las normas federales de evaluación;

c) información sobre el cliente de la tasación y sobre el tasador. El informe de tasación debe contener la siguiente información sobre el cliente de la tasación y sobre el tasador.

Información al cliente:

sobre el cliente - entidad legal: forma organizativa y jurídica; nombre completo; número de registro estatal principal (en adelante, OGRN), fecha de asignación de OGRN; ubicación;

sobre el cliente - individual: Nombre completo; la serie y número del documento de identidad, la fecha de expedición y la autoridad que expidió dicho documento.

Información del tasador:

sobre el trabajo del tasador sobre la base de contrato de empleo: apellido, nombre, patronímico del tasador, información sobre la pertenencia a la organización autorregulada de tasadores, número y fecha de emisión del documento que confirma la recepción conocimientos profesionales en el campo de la valoración

sobre un tasador que lleva a cabo actividades de tasación de forma independiente, estando involucrado en practica privada: Nombre completo; la serie y número del documento de identidad, la fecha de expedición y la autoridad que expidió dicho documento;

información sobre todas las organizaciones y especialistas involucrados en la evaluación y preparación del informe de evaluación, indicando sus calificaciones y el grado de su participación en la evaluación del objeto de evaluación;

d) supuestos y condiciones restrictivas utilizadas por el tasador al hacer la tasación;

e) normas aplicables a las actividades de valoración.

El informe de tasación debe contener información sobre las normas federales de tasación, las normas y las reglas de las actividades de tasación utilizadas en la tasación del objeto de tasación;

f) descripción del objeto de evaluación con referencias a documentos que establezcan las características cuantitativas y cualitativas del objeto de evaluación.

El informe de tasación debe contener la siguiente información sobre el objeto de la tasación:

características cuantitativas y cualitativas del objeto de evaluación.

Este es un proceso ordenado basado en los principios discutidos en los párrafos anteriores. Está basado en método científico y es aplicable a una amplia gama de tareas de evaluación. El mercado y otra información se utiliza para predecir situaciones, corregir hechos y suposiciones.

Todo el proceso de tasación de la propiedad consta de seis etapas, a saber:

• 1) definición de tareas,
• 2) elaboración de un plan de evaluación,
• 3) recopilación y verificación de información,
• 4) la aplicación de los enfoques más apropiados para la evaluación del objeto y el análisis de opciones para el mejor uso,
• 5) acuerdo,
• 6) un informe sobre el resultado de la valoración del objeto.

Consideremos cada una de estas etapas.

Etapa 1. Definición de tareas.

La condición de la tarea es dictada incondicionalmente por el cliente. Él determina con qué propósito se realiza la evaluación. Pero el tasador debe aclarar con mucho cuidado y escrupulosidad todos los intereses e intenciones del cliente, ya que el resultado dependerá de la tarea correctamente establecida. Al mismo tiempo, es imperativo e importante identificar el objeto real y determinar los derechos legales asociados con él.

Esta etapa debe incluir necesariamente los siguientes elementos:

• - identificación de la propiedad;
• -establecimiento y aclaración de derechos legales;
• - fecha de evaluación;
• - descripción de los objetivos de la evaluación;
• - determinación del tipo de valor;
• - definición de condiciones adicionales.

Etapa 2. Elaboración de un plan de tasación del inmueble.

Después de definir y comprender el problema, es necesario buscar formas de resolverlo.

Esto se logra mejor a través de la estructuración del proceso de evaluación, es decir, compilando esquema general que considera primero factores comunes y luego otros más específicos. Por ejemplo, del nivel regional del costo de objetos idénticos, es necesario pasar (bajar) al costo a nivel del mercado local o su segmento. En el nivel inferior, se lleva a cabo un análisis de factores específicos que afectan el valor de un terreno determinado y los edificios y estructuras ubicados en él.

La secuencia de procedimientos para esta etapa incluye:

• 1) determinación de los requisitos de información;
• 2) identificación de las fuentes de su recepción;
• 3) identificación de la metodología más adecuada;
• 4) determinación de costos de tiempo y mano de obra;
• 5) elaboración de un plan de trabajo;
• 6) concreción de propuestas sobre las condiciones para completar la tarea y la tarifa;
• 7) firma del contrato.

Cabe señalar que los últimos párrafos sirven para aclarar y aumentar la responsabilidad tanto del tasador como del cliente.

Etapa 3. Recopilación y análisis de información.

Es evidente que se puede obtener una valoración real del valor de un inmueble si se dispone de información completa y fiable, tanto general como especial.

Los datos generales incluyen información de carácter económico, social, legal, ambiental. Las fuentes de dicha información son los informes estadísticos, las publicaciones económicas y financieras y las revistas de tasación inmobiliaria. Para una evaluación confiable, también es necesario conocer el nivel de inflación, las tasas de préstamo y reinversión bancarias, el poder adquisitivo, los niveles de precios, el empleo, etc.

La información general también incluye datos sobre la ubicación del objeto de evaluación.

Los datos especiales deben contener información sobre la propiedad del objeto, características generales tierra y factores que mejoran la calidad del objeto.

Las características físicas del terreno deben ser completas y reflejar sus parámetros más importantes:

• - área y forma (es decir, tamaño, límites a lo largo de la calle, río, carretera);
• - características topográficas y de composición del paisaje (relieve, paisaje, presencia de embalses, vegetación);
• - descripción del territorio más cercano adyacente al sitio (disponibilidad de caminos, caminos de acceso, paradas de transporte público, edificios), infraestructura social;
• -posibles mejoras en el sitio (desarrollo de elementos de la infraestructura existente).

También es necesario tener información sobre las ventas y la rentabilidad de objetos similares, los costos de su creación, que se requerirán al evaluar bienes inmuebles por un método u otro.

Etapa 4. El análisis de opciones para el mejor y más eficiente uso de los bienes inmuebles implica la búsqueda de oportunidades para aumentar los ingresos tanto de la tierra como de las construcciones.

Etapa 5. Coordinación.

Durante este proceso (llamado “examen de conciencia”), el tasador vuelve a verificar la exactitud de la información, la aplicabilidad de ciertos principios de valuación, vuelve a examinar los indicadores de costos y determina el resultado final.

La coordinación incluye los siguientes procedimientos:

• - una visión general de los factores de costo en su conexión con los principios de valoración;
• - verificación repetida de indicadores estadísticos y probabilísticos;
• -razonamiento lógico y juicio basado en el sentido común en cuanto a las opciones consideradas;
• - la conclusión final sobre el valor del objeto evaluado después de que los indicadores de evaluación se resumen en la tabla final.

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