Los centros comerciales en los últimos 10 años se han divorciado de un número impensable. Cada uno de ellos, tratando de atraer compradores e inquilinos, trata de destacar con su nombre, arquitectura, infraestructura, concepto... La situación es casi la misma con los centros de negocios.

Como resultado, se hicieron intentos de sistematizar de alguna manera varios objetos por clases y tipos. El artículo brinda la oportunidad de familiarizarse con esta clasificación.

Clasificación de los centros de negocios

Actualmente en Rusia, no existe una única clasificación aprobada de edificios que cumplan o estén incluidos en los estándares de un centro de negocios de oficinas (centro de negocios). Pueden ser tanto edificios nuevos (construidos teniendo en cuenta las especificidades y características aprobadas exclusivamente en documentación del proyecto cliente), así como edificios completamente reequipados (restaurados, reconstruidos) que tengan valor histórico o arquitectónico para la ciudad o edificios administrativos ya obsoletos (institutos de investigación, edificios y talleres, fábricas y otras instituciones estatales retiradas de la ciudad).

Por lo tanto, el derecho a clasificar los edificios nuevos es responsabilidad exclusiva de sus propietarios. La clasificación de los edificios construidos hace varios años y los edificios administrativos convertidos en centros de negocios genera todo tipo de controversias.

De las más aceptables, consideremos la clasificación de centros de negocios propuesta por el Gremio de Administradores y Promotores de Bienes Raíces Comerciales e Industriales (GUD).

Además varias caracteristicas BC se divide en categorías: tasación inmobiliaria centro de negocios

BC "clase A";

BC "clase B";

BC "clase C".

No están sujetos a clasificación:

instalaciones que no han sido reparadas por más de 15 años;

objetos que simultáneamente están parcialmente ocupados por inquilinos y están en proceso de reconstrucción/reurbanización y tienen un aspecto inacabado;

incorporado salas de oficina.

Cabe señalar que los nombres "centro de negocios" y "centro de oficinas" son idénticos.

Clasificación

Clasificación general

Los edificios de alta calidad más prestigiosos, que son tales por:

ubicación,

el estado de los inquilinos y el nivel de demanda,

nivel de ingeniería y limpieza.

Los edificios deben ser de construcción/diseño superior y estar equipados con la última tecnología y requisitos de comodidad. Los edificios deben ser nuevos o competitivos con edificios de nueva construcción administrados por una administración profesional.

Edificios con un nivel de construcción promedio o superior al promedio, equipamiento, ubicación, estado de los inquilinos. La infraestructura del edificio no siempre puede satisfacer a los inquilinos en la cantidad y calidad de los servicios. Se permite una ligera obsolescencia de los edificios.

Edificios de nivel medio y bajo de construcción, equipamiento, ubicación y régimen de inquilinos. Por lo general, estos edificios se encuentran obsoletos o con un alto grado de desgaste, posiblemente mejorados funcionalmente.

Las características se evalúan en las siguientes categorías:

Ubicación y accesibilidad

Construcción de componentes y propiedades

Gestión de edificios y nivel de servicio

Y, si el centro de negocios pertenece a la clase “A” por ubicación, por tipo y nivel técnico edificios - a la clase "C", según el nivel empresa de gestión- a la clase "B", entonces la clase total del objeto será "C".

La clasificación de los centros de negocios en San Petersburgo es algo diferente de la clasificación adoptada en Moscú.

VIRGINIA. Volnova
Tasador de bienes raíces certificado ROO, tasador de bienes raíces certificado
de acuerdo con los requisitos de las normas europeas,
tasador de la 1ra categoría LLC "Tasador siberiano" (ciudad de Novosibirsk),
ganador del concurso "Golden Peroo" en la nominación "El mejor tasador inmobiliario en el ROO-2007"

En la actualidad, tanto los analistas del mercado inmobiliario como los agentes inmobiliarios y tasadores sienten con mucha fuerza la necesidad de clasificar, racionalizar o dividir los bienes inmuebles en grupos separados.

Los tasadores se enfrentan cada día a la necesidad de demostrar a uno de los interesados ​​entre los que se encuentra -y este es el cliente de la tasación y el consumidor del informe- que las expectativas sobre el valor del objeto de uno de ellos están sobrestimadas o demasiado optimista, mientras que el otro es algo pesimista. A veces, al evaluar un espacio de oficinas clase C, el cliente de la tasación cita locales vendidos recientemente en el barrio, ubicados en un centro de negocios clase B, como objetos similares, y sinceramente se pregunta por qué se subestima su objeto. Y solo durante la conversación, cuando el tasador da una serie de características del objeto que inciden en el aumento o disminución del valor de mercado de un objeto individual, surge un entendimiento entre las partes.

Hoy en día, los consumidores de nuestros servicios también llegan a comprender que los locales del mismo propósito pueden variar significativamente en el costo, ya que pertenecen a diferentes "categorías de peso", es decir, a diferentes clases.
Al mismo tiempo, todos los participantes en el mercado inmobiliario, ya sean vendedores, compradores, asesores, operan con los mismos conceptos, quizás llamándolos de otra manera, pero dando a entender la clase del inmueble, lo que indica que el tema está maduro y es extremadamente relevante.
Hoy en Rusia hay varios intentos de desarrollar una clasificación de objetos inmobiliarios en varios sectores del mercado inmobiliario. Entre las clasificaciones más famosas inmobiliaria de oficinas se pueden nombrar los siguientes:

1. Clasificación del analista jefe del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios G.M. Sternik (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Clasificación del Foro de Investigación de Moscú 2003. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Clasificación del Foro de Investigación de Moscú 2006. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Clasificación del Instituto Anticrisis Volga (Kazan) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Entre las clasificaciones disponibles bienes raíces comerciales puede ser distinguido:

1. Tipología de bienes raíces comerciales del analista jefe del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios G.M. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Clasificación desarrollada por Urban Land Institute (EE. UU.) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Clasificación del Consejo Internacional de Centros Comerciales (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Clasificación de centros comerciales desarrollada Consejo Ruso Centros comerciales(RSTC) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Las opciones para una clasificación unificada de bienes inmuebles de almacén son ofrecidas al mercado por sus jugadores más activos: las empresas de consultoría inmobiliaria. Entre las clasificaciones disponibles de almacenes se encuentran:

1. La clasificación desarrollada por la International consultoría Caballero franco (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Clasificación desarrollada por la empresa consultora Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

Actualmente, los analistas de mercado no han llegado a un consenso sobre qué clasificación es la más aceptable y conveniente. Las clasificaciones existentes a menudo se repiten y tienden a ampliar las características y factores por los cuales una propiedad debe atribuirse a una clase en particular. Al mismo tiempo, habiendo considerado el mercado inmobiliario incluso en las grandes ciudades de Rusia, se puede observar que una serie de factores que deben tenerse en cuenta en el marco de las clasificaciones existentes están ausentes o participan en la formación del mercado. valor de un objeto de manera insignificante.

Así, en la comunidad profesional, tanto de logísticos como de desarrolladores, analistas y tasadores, poco a poco se está comprendiendo que todas las clasificaciones propuestas tienen una serie de inconvenientes, siendo los principales la redundancia y la engorroso, que se deben a la falta de prioridades de los parámetros enumerados.

Con un pequeño número de factores que afectan significativamente valor de mercado objeto, en las clasificaciones existentes se considera un gran número de características secundarias que dan un ligero cambio en el valor, lo cual es obvio para el tasador profesional.

Al mismo tiempo, un vendedor o comprador ordinario de bienes raíces puede ahogarse en la cantidad de factores y su comprensión, o simplemente darse por vencido y no dedicar tiempo y esfuerzo simplemente a comprender los factores dados, sin ser un arquitecto o constructor profesional.

Los especialistas de la empresa "Siberian Appraiser" se propusieron el objetivo de desarrollar breve, amplia, comprensible para tasadores, agentes inmobiliarios, analistas y consumidores de nuestros servicios, clasificación, que incluiría solo aquellas características de los objetos que significativamente afectar el valor de los bienes inmuebles. Después de todo, es el principio de materialidad el que se repite repetidamente en los nuevos Estándares Federales de Valoración.

La tarea consistía en desarrollar una variante de una clasificación concisa y comprensible de objetos en tres sectores del mercado: propiedades de oficinas, tiendas minoristas y almacenes en términos de valor inmobiliario, una clasificación diseñada para ayudar a los tasadores a elegir objetos de comparación al hacer cálculos de valor de mercado.

Fruto del trabajo realizado, apareció el concepto de una clasificación abreviada de bienes inmuebles, lo más compacta y cómoda posible en su uso, adaptada a los tasadores. Los factores que afectan el costo se organizan en la clasificación en orden descendente de su influencia en el valor del objeto.

Para determinar los factores que más inciden en el valor de un objeto, se utilizó el método experto, cuyo uso se menciona en las nuevas Normas Federales de Valuación, que incluía:

• entrevistas con empleados de agencias inmobiliarias y empresas de tasación en la ciudad de Novosibirsk;
• coordinación de los resultados de la encuesta;
• identificación de los principales factores de precio que más afectan el costo del objeto.

Los expertos eran especialistas con muchos años de experiencia (más de 10 años) en agencias inmobiliarias y empresas de tasación en la ciudad de Novosibirsk. Durante la entrevista, a cada experto se le hicieron preguntas relevantes, y como resultado del procesamiento de las respuestas de los expertos, se obtuvieron cinco factores principales que más afectan el valor de mercado de la propiedad.

Teniendo en cuenta la tarea - obtener una breve clasificación - cada tipo de propiedad se dividió en 4 clases: A, B, C, D. A cada clase se le asigna un puntaje determinado, basado en un sistema de cinco puntos, como la clase del objeto disminuye: clase A - 5 puntos, clase D - 2 puntos.

Al mismo tiempo, se determinan intervalos de puntos para atribuir un objeto a una clase particular. Sumando las puntuaciones de los factores, obtenemos una cierta puntuación total del objeto, que se encuentra en uno u otro intervalo, determinando la clase del objeto.

A continuación se presentan breves clasificaciones de los tres tipos de bienes inmuebles: oficinas, locales comerciales y almacenes.

Breve clasificación de los inmuebles de oficina

Breve clasificación de los inmuebles comerciales

Breve clasificación de los inmuebles de almacén

Como puede ver, esta breve clasificación es conveniente de usar, refleja la calidad de los bienes inmuebles disponibles y le permite orientarse rápida y fácilmente en la clasificación de bienes inmuebles en una clase particular.

Analicemos ejemplos del uso de las clasificaciones breves anteriores.

Ejemplo 1 (oficina)

Locales en el antiguo instituto de diseño en el centro de la ciudad:
ubicación- en el centro de la ciudad - 5 puntos
condición- Edificio de oficinas obsoleto con acabados estándar en excelente estado - 3 puntos
- sistema de pasillo, altura de techo 3,0 m - 3 puntos
estacionamiento- número insuficiente de plazas en aparcamiento no vigilado a lo largo del edificio - 3 puntos
infraestructura- insuficiente en presencia de una infraestructura desarrollada en el entorno del edificio - 4 puntos
total: 5+3+3+3+4 = 18 (clase B)

Ejemplo 2 (comercio)

Local en nuevo centro comercial en vía muy transitada:
ubicación- sobre el arteria de transporte, cerca de la parada. transporte público, con cómodo acceso y acercamiento - 4 puntos
calidad de acabado- año de construcción reciente, acabado mejorado - 4 puntos
condición- en excelente estado - 5 puntos
estacionamiento- aparcamiento vigilado organizado con un número suficiente de plazas; cómodo acceso a la entrada del área de estacionamiento al territorio - 4 puntos
concepto de edificio- un único propietario del edificio, la presencia de "inquilinos ancla", el concepto de posicionamiento del edificio en el mercado - 5 puntos
total: 4+4+5+4+5 = 22 (clase A)

Ejemplo 3 (almacén)

El taller de producción de la planta en la zona de media distancia:
ubicación- ubicación en las profundidades del territorio de la empresa industrial; entrada por el puesto de control - 2 puntos
territorio adyacente- seguridad en todo el perímetro del territorio; falta de espacio para estacionamiento y maniobra de vehículos pesados ​​- 3 puntos
soluciones de diseño y planificación- la altura del local es de 12 m, con una retícula de columnas de al menos 12x24 m - 5 puntos
condición- construido antes de 1985 en buen estado - 3 puntos
sistemas de ingenieria- sistemas de ingeniería obsoletos, falta de parte de los sistemas - 2 puntos
total: 2+3+5+3+2 = 15 (clase C)

Esta Breve Clasificación puede ser fácilmente utilizada por compradores y vendedores de bienes inmuebles, agentes inmobiliarios, desarrolladores, analistas de mercado y, por supuesto, tasadores, para quienes está adaptada, al determinar la clase de propiedad que se está valorando para seleccionar objetos de comparación para venta y alquiler del sector inmobiliario correspondiente.

En la Conferencia Interregional Científica y Práctica de Tasadores se aprobó una breve clasificación “Problemas actuales y nuevos desarrollos en el campo de la tasación. Soporte de información mercado inmobiliario”, que tuvo lugar los días 29 y 30 de mayo de 2008. en Novosibirsk.

En Siberian Appraiser company, los tasadores utilizan esta Breve Clasificación en la etapa inicial de tasación, cuando es necesario determinar a qué clase pertenece el objeto tasado para identificar, en una primera aproximación, el rango de precios tanto del objeto tasado como su análogo.

quisiera los fondos medios de comunicación en masa prestó atención a esto Breve clasificación, con el fin de destacar en la prensa ofertas de venta y alquiler de inmuebles con foco en esta clasificación, que sería de utilidad para todos los participantes del mercado inmobiliario.

En la práctica internacional, se utilizan varias clasificaciones de inmuebles de oficinas. sin embargo, el sistema desarrollado por BOMA (Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios) es considerado el más utilizado. Los centros de negocios se clasifican según las categorías "A", "B" y "C".

Los locales de oficina de clase "A" son los más prestigiosos y de alta calidad, las características de clase "C", a su vez, están lejos de los requisitos modernos. La asignación a una determinada clase es hasta cierto punto subjetiva y se realiza teniendo en cuenta el cumplimiento de determinadas características:

1. Ubicación.
2. Tipo de construcción.
3. La novedad del edificio.
4. Sistemas de mantenimiento de edificios, sistema de seguridad.
5. Soluciones en la planificación, decoración y construcción del edificio.
6. Ingeniería de sistemas, sistemas de aire acondicionado y ventilación.
7. Sistemas de telecomunicaciones.
8. Estacionamiento.
9. El edificio está equipado con ascensores.
10. Infraestructura.

Rusia aún no ha aprobado una clasificación unificada del espacio de oficinas. Hay muchas variaciones de sistemas en el mercado, pero todos se basan en principios similares.

Las clasificaciones más famosas son:

1. Clasificación del analista jefe del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios G.M. Sternik.
2. Clasificación del Foro de Investigación de Moscú, desarrollada en 2003 y complementada en 2006 y 2013.
3. Clasificación del Foro de Investigación de San Petersburgo 2008

Muchas empresas de tasación utilizan un sistema similar al "ABC". En la realidad rusa, algunas empresas agregan una categoría especial "D", que se debe al hecho de que muchos edificios pertenecen a era sovietica, no han sido reconstruidos y ni siquiera cumplen los requisitos de la categoría "C".

De acuerdo con el endurecimiento de los requisitos en el Foro de Investigación de Moscú en 2006, se cambió la clasificación de 2003. La nueva estructura divide los edificios de oficinas modernos en tres tipos: "A", "B+" y "B-". Los edificios que no cumplen con los criterios especificados se clasifican como "C" e inferiores. En 2013, una importante innovación fue el ítem “Certificación”, o sea, el cumplimiento de los centros de oficinas con los estándares internacionales de eficiencia energética: LEED y BREEAM.

El segundo sistema de clasificación implica la división de la clase "A" en categorías adicionales:"A1", "A2", "A3" y es más detallado. Es utilizado en su práctica por Noble Gibbons y Colliers International. La división en subclases "A+", "A" y "A-" es similar.

Clase A"

Los centros de negocios de clase A, que son la mejor solución para el espacio de oficinas, están ubicados en nuevos complejos con un diseño competente, un alto nivel de construcción y acabado, sistemas de soporte de vida automatizados, equipados con sistemas de seguridad, comunicación y comunicación. Estas oficinas se construyen principalmente en el centro de la ciudad o en zonas prestigiosas con gran cantidad conexiones de transporte.

Grandes empresas actúan como arrendatarios de locales en centros de negocios de alto nivel y sucursales de sociedades extranjeras. La clase "A" cumple con todos los criterios de un edificio moderno, que incluyen:

1. Disponibilidad de un sistema central de gestión de edificios.
2. Disponibilidad de un moderno sistema de seguridad contra incendios.
3. Altura del techo no inferior a 2,7 m.
4. Materiales de acabado de alta calidad. uso común y fachada.
5. El tiempo de espera de los ascensores no supera los 30 segundos.
6. La profundidad del piso desde la ventana hasta el "núcleo" no excede los 10 m.
7. La presencia de un área de recepción organizada de manera eficiente, salas de conferencias, amplios comedores y áreas de recreación.
8. Renovación de diseño.
9. Estacionamiento subterráneo o de varios niveles con entrada al centro de negocios.

Para la clase “A”, se practica la división en subclases: “A1”, “A2”, “A3”, que no tienen diferencias fundamentales entre sí, y se utilizan para definir el edificio con más detalle.

Subclase "A1"

Esta subclase se caracteriza por:

"A2"

Tiene requisitos menos estrictos para la ubicación del edificio, y también puede ser un edificio completamente reconstruido de una construcción relativamente reciente. Las características están cerca de la clase "A1", pero permiten desviaciones menores en parámetros secundarios.

"A3"

Se puede asignar a un edificio completamente reconstruido de 20 a 30 años. Se permite una ineficiencia comparativa del diseño y un sistema de aire acondicionado central de menor calidad.

Puede haber algún deterioro en relación con la subclase "A2", por ejemplo, la ubicación del centro de oficinas no está en el centro, sino en un área más remota pero prestigiosa.

"V"

Oficinas de clase económica, como se suele llamar al espacio de oficina de clase "B", a menudo no tienen diferencias fundamentales con la oficina de clase "A". A diferencia de la Clase A, que se refiere a locales representativos, la propiedad comercial de Clase B se refiere a locales de trabajo. Las grandes empresas tienen personal en dichas oficinas que no está relacionado con la alta dirección. Los inquilinos son pequeñas organizaciones y empresas.

Estos espacios se caracterizan por:

"CON"

Las oficinas de clase "C" se encuentran principalmente en edificios de la era soviética convertidos para las necesidades de las oficinas: institutos de investigación, institutos, administración de plantas.

Un edificio de este tipo a menudo se caracteriza por la falta total de aire acondicionado central, una administración poco profesional y la falta de estacionamiento equipado.

Las reparaciones se hacen con materiales baratos, hay problemas con la electricidad y la infraestructura. Las principales características de los locales de oficina clase "C":

1. Ubicación en las afueras de la ciudad, inconveniente acceso al edificio.
2. La vida útil supera los 10 años.
3. Reparación estándar, sistema de pasillo.
4. Diseño obsoleto, diseño ineficiente.

"D"

Las propiedades pertenecientes a la clase "D" no cumplen con los requisitos instalación moderna inmobiliaria de oficinas. Las oficinas de esta clase se caracterizan por soluciones de ingeniería obsoletas, pisos de madera, falta de servicios de soporte vital. Están ubicados fuera de la ciudad, en almacenes reconvertidos y locales industriales, en edificios residenciales.

La clase "D" se caracteriza por:

1. Edificio que necesita una renovación importante.
2. Sistema de corredores, ubicación en sótanos y semisótanos, falta de planificación de calidad.
3. Aparcamiento espontáneo, sin vigilancia.
4. Falta de infraestructura de mantenimiento y gestión de edificios.

Variación de precios inmobiliarios para oficinas

Los precios de los inmuebles de oficinas dependen de muchos factores, el principal de los cuales es la distancia desde el centro y el cumplimiento de una categoría particular. La tarifa de alquiler promedio para una oficina de clase A en 2018 en Moscú es de 25,500 rublos. por metro cuadrado por año, una oficina de clase B+ se puede alquilar por un promedio de 16.000 rublos/m2. por año, y m2. en una oficina de clase "B-" costará 14.500 rublos. en el año. Alquilar una oficina en la categoría a continuación es, en promedio, 9,000 rublos por metro cuadrado. en el año.

La necesidad de una correcta evaluación determina la importancia de utilizar y actualizar constantemente la clasificación más conveniente y completa para todos los participantes del mercado. Los criterios claros dan una idea clara de por qué el inquilino está dispuesto a pagar dinero y qué opciones y oportunidades está dispuesto a brindar el propietario.

En Rusia, la clasificación de los locales de oficinas se adoptó en 2006, se creó de acuerdo con el modelo occidental e implica la división de todas las instalaciones de oficinas en tres categorías: "A" (clase élite), "B" (clase ejecutiva) y " C" (clase económica).

Oficinas clase "A"

Los locales de oficinas más prestigiosos pertenecientes a la clase "A" son las oficinas de clase ejecutiva.

Sus diferencias fundamentales:

• edificio de centro de oficinas moderno (no mayor de 8 años);
• decoración interior costosa que cumple con los más altos estándares europeos, techos altos, pisos elevados;
• disponibilidad de ascensores modernos y confortables en cantidad suficiente;
• central sistema automático ventilación y aire acondicionado;
• la presencia de una alarma centralizada contra incendios y seguridad;
• ubicación conveniente (centro, accesibilidad al transporte);
• seguridad mejorada, que incluye estacionamiento vigilado, videovigilancia, control de rostros;
• gestión profesional;
• altos precios(las tarifas de alquiler superan los $ 1,000, el costo por metro cuadrado es de al menos $ 9,000).

Un ejemplo de oficinas Clase A en Moscú pueden ser locales en los centros de negocios Four Winds Plaza en el centro de la ciudad en Bolshaya Gruzinskaya Street, Aquamarine-2 en Ozerkovskaya Embankment, Citydel Business Center en Basmanny District, Midland Plaza en Arbat, Gazoil Plaza en Cheryomushki.

Un análisis del mercado inmobiliario comercial muestra que las oficinas de clase A representan alrededor del 15% de la demanda en este segmento de mercado, pero representan más del 71% del nuevo espacio puesto en funcionamiento en Moscú en 2007 y la demanda de los mismos poco a poco va creciendo.

Oficinas clase "B"

Los locales de oficinas de clase "B" son la media dorada, son los más solicitados por los inquilinos y son los más atractivos para los compradores de bienes raíces comerciales en Moscú en la actualidad.

La oficina clase "B" también es un espacio de alta calidad. Además, teniendo en cuenta las peculiaridades del mercado inmobiliario comercial, se acostumbra destacar de esta clase aquellos locales que tienen un nivel superior, y marcarlos como una oficina de clase “B+”. Las oficinas clase B y B+ deben contar con:

• reparación de calidad;
• plano de planta abierto;
• ascensores modernos;
• modernos sistemas de alarma contra incendios, ventilación y aire acondicionado;
• baños aislados;
• estacionamiento separado;
• seguridad las 24 horas;
• catering para empleados y visitantes;
• Comunicación por fibra óptica, líneas telefónicas independientes.

Además, las oficinas de clase B+ son similares en propiedades a las de clase A y se caracterizan por una ubicación conveniente, accesibilidad de transporte y estacionamiento seguro, el uso de materiales Alta calidad al terminar el edificio y las instalaciones, la seguridad del edificio moderno mediante sistemas de videovigilancia, gestión unificada edificio.

Ejemplos de bienes raíces comerciales de clase B son las oficinas de los centros comerciales Tushino y Meridian en el distrito de la margen izquierda, 9 acres en Cheryomushki, Magistral en el distrito de Khoroshovsky, Cascade en Maryina Roshcha, Start en el distrito de Basmanny.

La clase "B +" se puede ver en los centros de oficinas "Derbenevskaya Plaza" en el sur de Moscú, "Beautiful House" en el distrito de Otradnoye, "Academic" en el suroeste, "Stary Arbat" en el centro de Moscú, etc. Las tarifas de alquiler de tales locales son bastante altas, y comprarlos es inversión rentable dinero, lo que provoca un aumento constante de la demanda en este segmento del mercado.

Oficinas clase "C"

El espacio de oficina Clase C es uno de los más asequibles en el mercado de bienes raíces comerciales. Estas áreas administrativas tienen una baja demanda estable, su dignidad - bajas tasas de alquiler - es apreciada por pequeñas empresas que recién comienzan a desarrollarse.

Las oficinas de clase "C" suelen estar ubicadas en edificios antiguos convertidos o en edificios de empresas existentes y tienen:

• redecorar;
• ascensor (si el edificio tiene más de 3 plantas);
• diseño de oficina o mixto;
• sistema de ventilación pasiva;
• ventanas de madera;
• baja calidad de los servicios adicionales: restauración, seguridad, parking, etc.

Tiene sentido utilizar locales de clase “C” como oficinas administrativas, sucursales, donde no se invita a los clientes, pero se realizan ciertas actividades internas de la empresa: por ejemplo, trabajan los despachadores, se ubica la contabilidad, etc. Ejemplos de tales locales son las oficinas en el centro de negocios en el terraplén Academician Tupolev, en el edificio del centro de negocios en Alekseevskaya, así como numerosas áreas arrendadas por fábricas, tiendas e instituciones educativas.

En la actualidad, tanto los analistas del mercado inmobiliario como los agentes inmobiliarios y tasadores sienten con mucha fuerza la necesidad de clasificar, racionalizar o dividir los bienes inmuebles en grupos separados.

Los tasadores se enfrentan cada día a la necesidad de demostrar a uno de los interesados ​​entre los que se encuentra -y este es el cliente de la tasación y el consumidor del informe- que las expectativas sobre el valor del objeto de uno de ellos están sobrestimadas o demasiado optimista, mientras que el otro es algo pesimista. A veces, al evaluar un espacio de oficinas clase C, el cliente de la tasación cita locales vendidos recientemente en el barrio, ubicados en un centro de negocios clase B, como objetos similares, y sinceramente se pregunta por qué se subestima su objeto.

Actualmente, los analistas de mercado no han llegado a un consenso sobre qué clasificación es la más aceptable y conveniente. Las clasificaciones existentes a menudo se repiten y tienden a ampliar las características y factores por los cuales una propiedad debe atribuirse a una clase en particular. Al mismo tiempo, habiendo considerado el mercado inmobiliario incluso en las grandes ciudades de Rusia, se puede observar que una serie de factores que deben tenerse en cuenta en el marco de las clasificaciones existentes están ausentes o participan en la formación del mercado. valor de un objeto de manera insignificante.

Así, en la comunidad profesional, tanto de logísticos como de desarrolladores, analistas, tasadores, poco a poco se va comprendiendo que todas las clasificaciones propuestas tienen una serie de inconvenientes, siendo los principales la redundancia y la farragosa, que se deben a la falta de prioridades de los parámetros enumerados. http://evaluador72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

Con una pequeña cantidad de factores que afectan significativamente el valor de mercado de un objeto, las clasificaciones existentes consideran una gran cantidad de características secundarias que dan un ligero cambio en el valor, lo cual es obvio para un tasador profesional.

Clasificación de los edificios de oficinas.

Edificio de oficinas de clase A: debe cumplir o superar un mínimo de 16 de los 20 criterios estándar a continuación:

1. Acabado estándar de alta calidad, sistemas avanzados de ingeniería de construcción, incluido BMS (Sistema de gestión de edificios);

2. gestión profesional edificio;

3. Buena ubicación del edificio dentro de los límites del área de oficinas, acceso conveniente y enlaces de transporte;

4. Sistema de aire acondicionado: no menos de 2 tubos o su equivalente;

5. Techos suspendidos;

6. Altura del piso al falso techo promedio 3,30 m;

7. Planta diáfana eficiente (estructura con columnas portantes);

8. Una caja de tres secciones para cables eléctricos, telefónicos y de computadora, o un piso elevado (o la posibilidad de instalarlo);

9. Ventanas modernas y de alta calidad, su disposición racional;

10. Ascensores modernos de alta velocidad con un tiempo de espera de no más de 30 segundos;

11. Estacionamiento subterráneo;

12. Materiales de alta calidad utilizados en la decoración de áreas comunes;

13. La proporción de plazas de aparcamiento (subterráneas y subterráneas) es de al menos 1 plaza por cada 100 m2. el área arrendada del edificio;

14. Factor de pérdida (proporción de espacio utilizado y alquilado) no más del 12%;

15. Proveedor de servicios de telecomunicaciones de calidad en la edificación;

16. Dos fuentes de alimentación independientes o disponibilidad de un sistema de alimentación ininterrumpida; (el suministro de energía para las redes de bajo voltaje del inquilino debe ser de al menos 50 W por 1 m2 de área útil, 20 W adicionales asignados para iluminación);

17. Carga admisible en techos entre pisos: 400-450 kg por 1 m2;

18. Sistemas modernos seguridad de edificios y control de acceso;

19. Cafetería / comedor para empleados y otras comodidades;

20. La profundidad del piso de ventana a ventana no supera los 18-20 metros.

Edificio de oficinas de clase B: debe cumplir al menos 10 de los 20 criterios enumerados.

Edificio de oficinas Clase C: Cumple con menos de 8 de los 20 criterios enumerados. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Hoy en Rusia hay varios intentos de desarrollar una clasificación de objetos inmobiliarios en varios sectores del mercado inmobiliario. Una de las clasificaciones más famosas de bienes raíces de oficinas puede llamarse Clasificación del Foro de Investigación de Moscú 2003. ( Anexo A, tabla 1). tasador.ru Cada tipo de propiedad se divide en 4 clases: A, B, C, D.

Los bienes raíces de oficinas en el oeste se clasifican en tres clases: A, B, C. En Rusia, en la CEI, se pueden agregar dos clases más a estas tres clases: D, E. El proceso de asignación de un edificio a una clase particular requiere un análisis exhaustivo de todos sus parámetros y características. También debe tener en cuenta el hecho de que, en la mayoría de los casos, los límites entre las clases pueden no ser claros. En este caso, se agregan signos adicionales + y - después de la designación de la letra. A continuación, veamos las principales diferencias entre estas clases.

Oficinas clase "A"

Las oficinas de clase "A", los locales de oficinas más prestigiosos, están ubicadas en nuevos complejos de oficinas y centros de negocios en el centro de la ciudad. Estos locales de oficinas tienen el más alto nivel de servicio: edificios "inteligentes", que brindan la optimización y automatización completas de todos los sistemas de soporte vital, una infraestructura implementada para la provisión centralizada de equipos de oficina a los inquilinos, comunicación por fibra óptica, recepción, salas de conferencias, servicios al consumidor y recreación. Todo esto está en un estado impecable.

Dichas oficinas cuentan con sus propios servicios de seguridad, administración y mantenimiento y estacionamiento subterráneo seguro. Esta clase de espacio de oficina implica un diseño moderno y gratuito de oficinas, decoración costosa de oficinas, techos suspendidos y mucho más. Una versión clásica de una oficina de clase A se considera un parque empresarial construido en las afueras o fuera de la ciudad, cerca de intercambios de transporte convenientes, un aeropuerto o estación de tren y se caracteriza por edificios de poca altura, lo que permite prescindir de ascensores (este momento reduce el costo de construcción y mantenimiento). La lejanía se compensa con la proximidad a la naturaleza.

Los bonos adicionales de tales oficinas son entrega organizada empleados de la ciudad o de la estación de metro más cercana al complejo, así como un gran número de plazas de aparcamiento. En el extranjero, donde los parques empresariales han dejado de ser exóticos hace mucho tiempo, se da preferencia a las opciones de oficinas con arquitectura moderna original, diseño paisajístico y preferencias adicionales para los inquilinos. La norma para este formato de oficinas es la presencia de grandes áreas recreativas con parques, paseos, lagos artificiales y estanques.

Oficinas clase "B"

Las oficinas de clase "B" son espacios de oficina con casi las mismas características que las oficinas de clase "A". Las oficinas de clase B pueden ubicarse en edificios nuevos o recién reconstruidos con las comunicaciones de ingeniería necesarias, a menudo ubicados no en el centro de la ciudad, pero tampoco en las afueras. Las oficinas de clase B tienen prácticamente las mismas características que las oficinas de clase A, pero son menos prestigiosas y tienen una oferta de servicios más reducida. Por lo tanto, a veces se las denomina "oficinas económicas" u "oficinas de clase económica". Estas oficinas pueden no tener aire acondicionado central. Estas oficinas no son tan prestigiosas y la gama de servicios que se ofrecen no es tan amplia: el estacionamiento, por ejemplo, suele ubicarse al aire libre.

Esta clase de oficinas también incluye oficinas de clase "A" después de 5 a 7 años de operación, antiguas mansiones ubicadas en el centro de la ciudad reconstruidas y convertidas en espacio para oficinas. offrent.ru › revisar/escribir/

Oficinas clase "C"

Las oficinas de clase "C" son locales de oficinas, edificios construidos o renovados, generalmente ubicados fuera del centro de la ciudad, generalmente alquilados a institutos de investigación o empresa de fabricación. A veces se les llama "soviéticos". La última renovación en un local de oficinas de este tipo se puede hacer hace más de 10 años con los materiales disponibles en ese momento, o se puede hacer con materiales baratos, la fachada del edificio a menudo no se repara y se ve impresentable.

En un espacio de oficina de este tipo, generalmente no hay comunicación moderna, aire acondicionado central, el sistema de ventilación es normal y el baño está en el pasillo. Dichos edificios se caracterizan por todos los "encantos" del método de oficina para organizar el trabajo: el sistema de corredores, las dificultades con el aire acondicionado (la ausencia total de aire acondicionado central), el acceso inconveniente y la falta de un estacionamiento civilizado. Básicamente, estos son edificios de oficinas de nueva construcción ubicados no en el centro de la ciudad, sino en la intersección de las rutas de transporte, cerca de las estaciones de metro y las principales carreteras radiales. La clase de oficina "C" asume un conjunto de servicios bastante modesto: teléfono, acceso a Internet es posible.

Además, esta categoría incluye locales de oficinas de alta calidad en edificios administrativos, institutos e industriales, oficinas, de acuerdo con las características del edificio correspondiente a la clase B, pero con inconvenientes. Tales edificios son bastante impresionantes, tienen algunos servicios comerciales, un estacionamiento común.

Oficinas clase "D"

Oficinas clase "D" - locales de oficinas en edificios con servicios obsoletos, pisos de madera, falta de servicios especializados soporte vital. Por regla general, tales locales de oficinas necesitan reparaciones importantes.

Oficinas clase "E"

Oficinas de clase "E": locales de oficinas en edificios que no son aptos para oficinas y requieren reconstrucción. Estos pueden ser sótanos y semisótanos convertidos en oficinas, departamentos en edificios residenciales, a veces con entrada independiente y estacionamiento para 2-4 autos. Dadas una buena ubicación, una renovación de clase europea, muebles y equipos de oficina de alta calidad, estas oficinas pueden competir con las oficinas de clase superior. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

casa » Créditos » Oficinas de categoría E. Categorías de centros de negocios. Nuevo sistema de estándares