Cómo elegir un espacio comercial. Alquilar bienes raíces comerciales: las sutilezas del proceso Dónde buscar locales en alquiler

El alquiler de inmuebles es un negocio muy rentable si se refiere al procedimiento con máxima responsabilidad. Los ingresos pasivos permanentes siempre son buenos, pero ¿y si surgiera la idea de alquilar bienes raíces comerciales? Esto requerirá un enfoque ligeramente diferente, porque hay una gran diferencia entre alquilar un apartamento y una gran oficina.

Instrucciones paso a paso

El proceso de alquiler de un objeto se divide en las siguientes etapas:

1. Determinación del valor del alquiler.

El primer paso es revisar y evaluar el numero mas grande ofertas disponibles en el mercado. Cuanto mayor sea la muestra, mejor será el resultado (un indicador más preciso del costo promedio de alquiler de locales comerciales).

Durante el análisis, puede utilizar sitios populares como Avito o CYAN. La información también se puede encontrar en varias publicaciones impresas. En ausencia de un deseo de participar personalmente en el estudio de otras ofertas, sería razonable contratar a un agente inmobiliario o corredor.

El precio de tales servicios difícilmente puede considerarse alto, y es muy posible ahorrar una parte decente de las células nerviosas y el tiempo.

Precio de alquiler bienes raíces comerciales debe adaptarse no solo al propietario, sino también Clientes potenciales. Es poco probable que una tasa deliberadamente alta tenga éxito, pero la formación de la etiqueta de precio puede verse afectada los siguientes factores:

• ubicación del edificio/local;
• infraestructura (disponibilidad de cafés en las inmediaciones, estacionamiento gratuito, seguridad del edificio);
• clase de construcción;
• calidad y nivel de reparación;
• funcionalidad de diseño;
• diversas características de las comunicaciones (suministro de energía ininterrumpida, Internet, disponibilidad de baños, etc.);
• otros bonos que potencialmente pueden mejorar la productividad de los inquilinos (router Wi-Fi, cafetera, muebles cómodos).

Después de analizar los precios en el mercado, puede ponerse en contacto con otros propietarios e intentar restablecer el costo. A menudo, el precio indicado en las ofertas es indicativo y aproximado. El indicador de valor que se pueda lograr durante las negociaciones será suficiente para conocer la tarifa de alquiler promedio para propuestas similares. 5-10 llamadas son suficientes para obtener datos comparativos sobre la tarifa de alquiler.

Lo más importante para un arrendador de propiedades comerciales es encontrar el cliente adecuado. Puede hacerlo usted mismo, o puede contratar a un agente de bienes raíces. Ambas situaciones tienen sus pros y sus contras, por lo que elegir qué hacer es un asunto personal de cada uno.

Al buscar un inquilino por su cuenta, una gran ventaja es tener su propia base de datos. Sin embargo, su ausencia no traerá grandes problemas, pero tendrás que gastar mas fuerza.

en el buen sentido encontrar el cliente adecuado es crear un sitio web con oferta comercial. Es mejor promocionar dicho sitio con la ayuda de publicidad contextual con un enfoque en audiencias clave. Gracias a este tipo de publicidad, puede encontrar fácilmente una audiencia interesada y evitar altas comisiones a las agencias.

Es más conveniente hacer esto cuando se alquilan locales con un área impresionante. Estas ofertas son buscadas por clientes que confían en una alta rentabilidad de la actividad planificada y, sobre todo, confían en los sitios web.

Si una persona quiere comprar un coche muy caro, ¿lo buscará en recursos dudosos o preferirá la web oficial? Así que el arrendatario de bienes raíces comerciales es de la misma opinión.

Un asunto completamente diferente son los pequeños locales en alquiler. No tiene sentido crear un sitio web aquí y los clasificados gratuitos en línea (incluso los pequeños) son perfectos.

1. Servicios de inmobiliaria.

Si no desea participar en la búsqueda de interesados ​​por su cuenta, existe la opción de contratar a un agente inmobiliario. Esta persona encontrará de forma independiente a los inquilinos adecuados, hará contactos e incluso concluirá de forma independiente el contrato de arrendamiento necesario.

Por otro lado, busca las personas adecuadas- Es una tarea delicada y bastante complicada / que requiere mucho tiempo. No todos los agentes inmobiliarios estarán de acuerdo con esto, y los maestros de su oficio en agencias serias requerirán una suma de dinero del 50% del precio del alquiler por 1 mes para tales servicios. Y a veces incluso más que eso.

Pero aún así, con un método similar para encontrar inquilinos, el propietario se librará de dificultades significativas. En consecuencia, el asunto quedará sólo con la redacción del contrato y la preparación de todos documentacion necesaria.

El pago de los servicios de un agente inmobiliario se realiza solo después de la conclusión del contrato de arrendamiento. Si un agente de bienes raíces o una agencia le exigen que haga un pago por adelantado o que pague el monto antes, es posible que sean estafadores.

1. Documentos requeridos.

Después de encontrar al inquilino y todo puntos clave satisfecho por ambas partes, se puede proceder a la ejecución del contrato. El contrato de arrendamiento de un bien inmueble comercial debe contener los siguientes elementos:

• información completa sobre cada una de las partes;
• la dirección exacta del objeto de alquiler;
• cantidad y pagador utilidades;
• renta mensual;
• fecha en que se arrendará el objeto;
• acciones necesarias cada parte en caso de situaciones de fuerza mayor;
• una descripción de la calidad de la reparación y los muebles ubicados;
• condiciones clave bajo las cuales puede rescindir el contrato de arrendamiento.

con una falta conocimientos necesarios o experiencia, sería más prudente involucrar a un abogado calificado en el procedimiento para celebrar un acuerdo.

El contrato no es lo único que se necesitará al alquilar un inmueble. También debe tener con usted:

• pasaporte de un ciudadano de la Federación Rusa;
• documento de prueba de propiedad;
• Planta baja.

Cuando todos los documentos están en mano y las partes concluyen con éxito el contrato, todo lo que queda es recibir los ingresos y controlar la frecuencia de los pagos.

Los inmuebles comerciales incluyen edificios de oficinas, naves industriales, instalaciones deportivas, tiendas, garajes, almacenes e incluso hoteles.

Puede acelerar la entrega de bienes raíces comerciales al reducir la tarifa de alquiler. Teniendo en cuenta costes fijos para el mantenimiento del local, será más correcto alquilar inmuebles a un precio medio o incluso bajo que acondicionar precio alto pero durante todo un año.

Asimismo, el precio de dichos locales se ve afectado por la presencia de:

• estacionamiento;
• puntos Abastecimiento(en el mismo edificio o muy cerca);
• infraestructura;
• alto tráfico, etc

En tales circunstancias, el alquiler puede ser significativamente más alto que el promedio del mercado. Y, por supuesto, habrá un cliente para ello.

La apertura a los deseos de los futuros clientes también juega un papel importante en la entrega de bienes raíces comerciales:

1. Ayuda con la planificación.

Un posible inquilino puede necesitar ayuda o asesoramiento sobre la distribución del lugar de trabajo. Sería prudente prepararse con anticipación y ofrecer varias opciones listas para usar de inmediato, y los cambios clave permanecerán con el cliente, que él quiere hacer.

Es mucho más fácil cambiar lo que ya tienes que crear algo desde cero. Sin duda, se apreciará tal actitud hacia el inquilino.

1. Discusión de detalles.

El color de las paredes de la habitación, el número máximo de conexiones a red telefonica o Internet, así como una discusión de todas las demás características, ayudarán a ganarse el favor del inquilino y persuadirlo de alquilar esta propiedad en particular.

Es pequeño técnica psicológica: cuanto más entra en detalles una persona, mayores son las posibilidades de que tal conversación se deposite en su memoria. Entonces, es en él en quien se enfocará en primer lugar, sopesará los pros y los contras, etc.

Sin embargo, si todo el proceso de alquiler se basa en tales trucos, será un gran riesgo de perder reputación. Si la calidad del contrato de arrendamiento es significativa solo en palabras, esto puede amenazar con consecuencias muy graves.

1. Días festivos.

Si no hay acabados en el local comercial asignado para el alquiler, entonces puede ofrecerle al inquilino unas vacaciones de pago. Es decir, realizará las reparaciones por su cuenta, pero mientras los equipos de reparación estén haciendo su trabajo, el cliente no pagará el alquiler del local.

Esta es una ventaja bastante significativa para un inquilino que claramente ha decidido alquilar una propiedad:

• si no hay fondos adicionales para pagar el alquiler y las reparaciones al mismo tiempo, esta acción causará emociones extremadamente positivas y aumentará la reputación del propietario;
• Además, las vacaciones de renovación ayudarán a persuadir a un inquilino que duda sobre la adquisición de esta propiedad/local en particular.

En general, puede eximir temporalmente a un cliente del pago del alquiler en una variedad de situaciones. Lo principal es que no hay pérdidas financieras graves para ambas partes. Estas son las características básicas de hacer negocios, y los inquilinos (así como los propietarios) de bienes raíces comerciales son muy conscientes de esto.

Es por ello que este tipo de acciones están muy extendidas, aunque su uso no es obligatorio. Especialmente si la entrega de bienes inmuebles comerciales no es urgente.

1. Fiabilidad del arrendador.

Este es un punto muy importante, que se manifiesta más claramente en la preparación de la documentación del propietario para el inquilino. Cuantas más garantías reciba el cliente, mayores serán las posibilidades de éxito en el alquiler del local.

La abundancia de documentos de respaldo, la ausencia de trucos durante la firma del contrato y una buena reputación son la clave para el arrendamiento exitoso de bienes raíces comerciales. La razón es simple:

• al alquilar un apartamento, a menudo los ciudadanos comunes se enfrentan al problema;
• y si se planea que las instalaciones se utilicen con fines comerciales y se gane mucho dinero con este negocio, entonces el estudio de cada documento por parte del inquilino será lo más escrupuloso posible.

Riesgos y otras dificultades

No solo el inquilino está expuesto a riesgos, lo mismo se aplica al propietario. Las causas más comunes de los conflictos son:

• insuficiente definición de las obligaciones legales de las partes respecto del inmueble arrendado;
• retrasos en los pagos mensuales y otros pagos;
• mal uso de la propiedad arrendada;
• daño/pérdida de propiedad del arrendador;
• disputas sobre impuestos (de acuerdo con el Artículo 146 del Código Fiscal de la Federación Rusa, la obligación de pagar el IVA se asigna solo al arrendador con la posibilidad de deducir el monto del impuesto por parte del arrendatario si el documento correspondiente está disponible).

Todas estas situaciones de conflicto dependen directamente del contrato celebrado. Cada uno de los puntos debe ser descrito con la mayor precisión posible, ya que esto minimiza los riesgos para ambas partes a la vez. Es importante tratar de manera responsable la celebración del contrato para evitar tales situaciones.

El alquiler de bienes inmuebles comerciales no es muy diferente, pero tiene una serie de características clave. Lo más importante es la celebración del contrato. En cualquier situación, las partes solo confiarán en él, por lo tanto, al hacer un trato, debe concentrarse en este documento.

Si va a desarrollar una cadena de tiendas, para resolver con éxito este problema, deberá desarrollar e implementar un sistema de búsqueda de locales. Veamos un sistema de este tipo usando el ejemplo del desarrollo de una red de farmacias.

El primer paso es adquirir en papel o en soporte electrónico un mapa suficientemente detallado de la ciudad, en el que se destaquen casas individuales, paradas de transporte, etc.

Luego, debe obtener información del comité farmacéutico (oa través de cualquier otro canal) sobre todas las farmacias de la ciudad y su afiliación a una red en particular.

Cuando ubicamos las farmacias en distritos, las categorizamos de acuerdo con su competitividad.

• Las farmacias municipales son jugadores débiles en el mercado, casi puedes ignorarlas, pero en el futuro alguien las comprará y luego tendrán éxito. Es necesario evaluar quién está más favorablemente ubicado en relación con el principal flujo de consumidores.
• Farmacias comerciales individuales o pequeñas cadenas, competidores promedio.
• Redes comerciales con tecnologías y gestión avanzadas, los competidores más fuertes.

Es interesante observar el indicador: la "densidad" de farmacias por cada 1000 habitantes, para compararlo por región. A partir de estas cifras, se puede hacer una suposición sobre la saturación del mercado local, evaluar su potencial de desarrollo.

Si hoy hay 300 farmacias en la ciudad, durante el año se abrirán otras 100. Se abrirán en varios lugares y tendrán un éxito variable. De los existentes, algunos cerrarán porque no serán competitivos, trabajando con tecnologías obsoletas. Así que en aquellos lugares donde permanecerán las farmacias recién abiertas, deberías estar. Esto sucede de año en año, y hasta ahora se puede decir con certeza que no todos los buenos lugares en las ciudades están ocupados por fuertes competidores. Esta situación continuará por uno o dos años más. Y luego la competencia irá principalmente a través de actividades de marketing para atraer el flujo, una competencia de precios más dura.

Características de encontrar locales para diferentes formatos.

Trabajamos con un mapa de áreas para dormir.

Estamos buscando dónde hay opciones, la entrada al área de dormir, y no hay competidores cerca. Por lo general, a la entrada de un área residencial, esta es una ubicación muy clara, literalmente a diez o quince metros de las paradas finales, etc. Esta situación es prometedora para usted y es una prioridad para explorar la posibilidad de colocar su farmacia allí. ¡Marca con color en el mapa! Esta es la máxima prioridad de localización. El siguiente es donde hay competidores, pero débiles. Esta es la segunda prioridad, color diferente.

Trabajamos con el mapa a lo largo de las calles con mucho tráfico.

Destacamos las calles centrales de distritos, lugares de intercambio, lugares cercanos a grandes centros comerciales. Localizamos lugares de interés en términos de tráfico y calidad de flujo, probablemente haya farmacias allí. Evaluamos el grado de competencia y asignamos la máxima prioridad a aquellos lugares donde los competidores son débiles o no los hay.

Del mismo modo, trabajamos con el mapa de los centros comerciales.

Debemos comenzar de inmediato a establecer contactos con los propietarios, las empresas administradoras de los centros comerciales existentes y en construcción y manifestar nuestro interés. Por regla general, solicitan una solicitud con una descripción de las características: requisitos de energía, ventilación, disponibilidad de un baño, decoración, etc. Es necesario mantener constantemente estos contactos, así como establecerlos gradualmente con desarrolladores, grandes empresas minoristas de alimentos.

Estamos comenzando a ir a lugares en ubicaciones con la más alta prioridad y evaluar nuestra capacidad para abastecer a las farmacias. Pueden surgir tres opciones: alquiler, compra, construcción. En primer lugar, probablemente esté interesado en alquilar, aunque en principio se pueden considerar otras opciones.

En una o dos semanas, es bastante posible establecer contactos con los dueños y administradores de los centros comerciales, para evaluar en el lugar las posibilidades de aplicación prioritaria de esfuerzos para evaluar y seleccionar un lugar para la apertura de sus farmacias, para ver la opciones más prometedoras.

Tras el asesoramiento personal inicial, comenzamos a trabajar activamente con agencias inmobiliarias. Al principio, vale la pena celebrar contratos y establecer tareas para 7-8 agencias, para luego seleccionar 3-5 de las más efectivas. Les asignamos tareas para:

• requisito de ubicación: tráfico, área, rango de alquiler, etc.
• lugares específicos - queremos locales aquí y aquí, aquí están los requisitos, busque opciones
• objetos posibles: esta es la habitación específica que queremos, negociar

Los criterios para las propuestas que le interesan deben formularse con el mayor detalle posible: lugares, estado de los documentos, alquiler, etc. Debe visitar cada agencia con la que trabaja al menos una vez al mes, de lo contrario, trabajará con ella gradualmente. llegar a la nada.

En unas pocas semanas, hay una afluencia de propuestas de las agencias con las que estamos trabajando. Cada día pueden aparecer una o dos propuestas, con las que es necesario trabajar en su evaluación hasta que se decida la apertura.

Evaluación de las características de los objetos propuestos,tomar decisiones sobre la apertura

Cabe destacar aquí que la mayor parte - más del 80 % de las propuestas - se descarta en la etapa preliminar de la evaluación, cuando calculamos el posible volumen de negocios, verificamos los documentos sobre la propiedad y la transferencia de los antiguos apartamentos a los no -fondo residencial, averigüe los términos del arrendamiento y utilice el coeficiente del doble del volumen de negocios estimado sobre el volumen de negocios de salida.

Abrir farmacias y llevarlas al punto de equilibrio

Planificación, coordinación y seguimiento de la ejecución de acciones para la apertura y puesta en marcha de una farmacia. Los eventos se agrupan ampliamente de la siguiente manera

• Reparar
• Disposición ( tienda de equipos y equipo de oficina)
• Contratación
• Preparación de todos los documentos y licencias.
• Seguridad términos de referencia abrir una farmacia
• Actividades de marketing para la promoción.
• Control y mayor atención al punto de equilibrio

Esta etapa requiere un recurso de tiempo significativo. Por lo tanto, cuanto antes se acepte al jefe de la farmacia y se le pueda delegar más coordinación y control de la implementación del plan de apertura y equilibrio, mejor.

Idealmente, la candidatura debe estar en mente ya en la etapa de considerar las instalaciones, de modo que si se toma la decisión de abrir, el gerente debe ser aceptado de inmediato.

En esta opción, tiene tiempo para realizar sus otras funciones.

Incluso en las ciudades más grandes, a veces es muy difícil encontrar locales adecuados para trabajar. Esto es especialmente común entre las pequeñas empresas. Obviamente, los propietarios de los locales realmente no quieren molestarse en alquilar los locales por partes: es mucho más rentable dar todo de una vez a un jugador importante del mercado. Si se alquila una habitación grande para áreas pequeñas, en este caso el costo del alquiler puede aumentar significativamente. Como resultado, las pequeñas empresas se ven obligadas a conformarse con locales incómodos o incluso semilegales para trabajar. ¿Qué hacer en este caso? En tal situación, hay dos opciones: un subarrendamiento o cooperación. Consideremos cada uno de ellos en detalle.

Hoy en día hay bastantes ofertas de subarrendamiento. A menudo, estas áreas son alquiladas por los propietarios de tiendas de comestibles, cosméticos y otras tiendas, que tienen un área "libre" después del contrato de arrendamiento. En otras palabras, con el tiempo, los dueños de tales empresas se dan cuenta de que alquilaron demasiado espacio y solo una parte de él es suficiente para que puedan operar por completo. De hecho, para reducir los pagos de alquiler, ofrecen subarrendamiento a otros empresarios. Se puede confiar completamente en tales ofertas, especialmente porque grandes y empresas exitosas trate de elegir los lugares más transitables en buenas zonas. El único inconveniente aquí es la falta de una entrada separada para el inquilino, pero esto no siempre es un problema. En base a esto, las pequeñas empresas voluntariamente toman dichas áreas en alquiler.

Otra opción ventajosa es un arrendamiento compartido. Para tales fines, puede cooperar con empresarios de perfil cercano. Por ejemplo, puede ser la venta de carnes y pescados, o, digamos, autopartes para autos de diferentes marcas. Por supuesto, esto le permite obtener más clientes, porque un comprador que viene por un producto también puede comprar algo en el camino. Algunas empresas incluso tienen requisitos similares para abrir sucursales, por ejemplo, puede abrir un punto solo cerca de las cajas registradoras de los grandes hipermercados. Este enfoque ahorra significativamente los costos de alquiler y le permite obtener un buen tráfico de clientes.

Reglas para encontrar locales comerciales

Entonces, ahora procedemos directamente a la búsqueda en sí. En primer lugar, es necesario determinar los criterios sobre la base de los cuales se seleccionarán las instalaciones. A menudo esto sucede espontáneamente y solo de acuerdo con ideas generales. Tal enfoque no puede llamarse correcto. Es importante comprender que es posible que tenga que trabajar en una habitación alquilada durante muchos años y, por supuesto, la ganancia depende muy seriamente de la elección correcta. También es importante tener en cuenta las perspectivas de desarrollo de la empresa. Si, por ejemplo, el personal de la empresa aumentará constantemente, entonces probablemente se necesitará un área más sólida con el tiempo. Será problemático buscar una nueva habitación más adelante, por lo que es mejor solucionar este problema con anticipación. Nuevamente, no se olvide de la conveniencia de la ubicación de su empresa: debe estar ubicada en un lugar donde sea más conveniente para usted y sus clientes llegar. Al proporcionar al menos estos criterios más iniciales, será posible evitar al máximo la probabilidad de encontrar un nuevo local.

Entre otras cosas, no recomendamos mirar solo los precios de mercado. En primer lugar, debe partir de su propio presupuesto. Es importante que el costo del alquiler no sea demasiado alto en comparación con los ingresos. Además, es posible que los precios no siempre sean justos. Las estadísticas muestran que, por lo general, la mayoría de los empresarios no pagan más del quince por ciento de sus ganancias por el alquiler. No olvide que, en algún momento, es posible que se necesiten fondos (de trabajo) adicionales y, debido al alto alquiler, simplemente no habrá de dónde sacarlos. Como resultado, la empresa se verá obligada a cerrar y el empresario se quedará sin nada.

El cálculo correcto de la tasa final también es importante. A menudo, en la publicidad, los propietarios de los locales indican un precio, pero al final se vuelve completamente diferente. En algún lugar, por ejemplo, se indicará el costo sin recibos de servicios públicos, y en algún lugar, sin pagar por Internet, limpieza o estacionamiento. Naturalmente, entonces pueden ser necesarios gastos de reparación, mobiliario y todo tipo de equipo. Incluso los gastos más pequeños pueden parecer mucho en términos de meses y años de alquiler.

No nos olvidemos del contrato en sí. Toda la información impresa en él debe ser cuidadosamente estudiada. Preste atención a lo que se indica en letra pequeña, si está presente. De gran importancia son datos como la duración del contrato, las condiciones para su prórroga y los cambios en la tarifa de alquiler. Por cierto, es importante discutir esto último con el propietario con anticipación, ya que con un aumento en esta cifra, muchos empresarios suelen cerrar su negocio.

Puede averiguar de antemano qué "bonificaciones" son posibles para más alquileres. Por ejemplo, el propietario puede hacer reparaciones a expensas del alquiler, asignar espacios de estacionamiento adicionales y realizar otras mejoras. Quizás los pagos incluso disminuyan con el tiempo y sea aún mejor. A cambio de esto, nuevamente, el arrendador puede ofrecer un anticipo de un año por adelantado y no habrá nada sobrenatural en esto.

Formas de encontrar locales comerciales

Todos los métodos aquí pueden llamarse tradicionales: estos son medios impresos, medios de comunicación social y tablones de anuncios. En las grandes ciudades, durante mucho tiempo ha habido directorios separados para dichos bienes inmuebles, por lo que generalmente no hay dificultades particulares a este respecto. Si, no obstante, este escenario surgen problemas, no se olvide de la publicación independiente de anuncios con la solicitud correspondiente; esta opción, tal vez, le permitirá dictar sus propios términos. Es decir, con este enfoque, será posible indicar inmediatamente el presupuesto máximo en el anuncio, en base al cual recibirá ofertas de los propietarios. Quizás, en algunos casos individuales, tendrá que visitar las organizaciones relevantes por su cuenta y averiguar si sus instalaciones están alquiladas o no; esto tampoco es un problema particular. Como regla general, la mayoría de los propietarios hablan abiertamente sobre tales propuestas.

La zona en la que se encuentra la propiedad

Naturalmente, cualquier empresario quiere trabajar en el área más conveniente para él. Sólo en este sentido hay algunos matices. Al elegir una habitación, debe comprender claramente en quién se centrará su empresa. Teniendo en cuenta los intereses y la ubicación Público objetivo, ya puedes encontrar una habitación adecuada mucho más rápido y fácil.

Por ejemplo, para una cafetería en el formato “llévatelo”, solo debes buscar lugares con mucho tráfico, pueden ser tanto centros comerciales como quioscos en la calle. En cuanto a bares y tiendas cerveza de barril, entonces aquí debes enfocarte en las personas que pasean por la zona los fines de semana o por la noche. Al mismo tiempo, no olvides que es mejor vender cerveza artesanal en el centro y cerveza corriente en una zona residencial de la ciudad. Del mismo modo, en el caso de peluquerías / salones de belleza: es mejor abrir una barbería de moda en el centro, y se puede abrir algo más económico y sin lujos en la zona residencial más común. Si planea abrir una cafetería o restaurante, debe elegir un lugar con mucho cuidado, ya que todo depende del tráfico.

Nuevamente, no se olvide de la presencia de competidores; si lo son, es mejor mantenerse alejado de ellos. Sin embargo, este momento depende en gran medida del campo de actividad. Como sabes, en muchos mercados, las empresas competidoras están ubicadas casi cerca unas de otras, pero esto no les impide recibir un flujo suficiente de clientes.

Es importante recordar que el costo del alquiler depende directamente de la permeabilidad del lugar. Por lo tanto, que la mejor manera ofrecido, mayor es la probabilidad de su alto costo. Sin embargo, esto no significa que este tráfico le permitirá obtener exactamente clientes potenciales. A menudo, entre dormir o Región central en este sentido, no existen diferencias significativas. En este sentido, es necesario conocer muy bien a tu público objetivo, es decir, saber dónde vive, trabaja y qué lugares visita. En base a esto, será posible sacar las conclusiones más correctas y alquilar buena habitacion por el dinero disponible.

Zona de locales comerciales

Obviamente, mucho depende del área de la habitación. Si planea abrir un puesto en el formato "llévelo con usted", también es adecuado un área de cinco metros cuadrados. Si necesitas un punto para la venta de cerveza de barril, entonces necesitas tener a tu disposición al menos quince metros cuadrados. Para una cafetería pequeña, un área de cincuenta metros cuadrados puede ser suficiente. Si estamos hablando sobre la apertura de un bar, club o restaurante completo, entonces debe buscar locales con un área de más de cien metros cuadrados. Para averiguar el tamaño del área requerida, es mejor buscar empresas similares; seguro, de esta manera será posible identificar cualquier patrón en este sentido. Por cierto, en términos de alquiler, en muchos sentidos es mejor centrarse en empresas similares. Es decir, si la mayoría de las tiendas de cerveza de barril tienen un área pequeña y están ubicadas en áreas residenciales, ese punto debe abrirse en lugares similares.

El tráfico y sus características.

Como ya hemos señalado anteriormente, la elección y, por supuesto, el costo de un lugar también se ve afectado por su permeabilidad. La mayoría de los tipos de negocios se centran en dos opciones para atraer clientes: las personas que pasan y las que llegan a través de la publicidad. En base a esto, en el primer caso, debe buscar áreas con mucho tráfico (estaciones de metro, intercambiadores de transporte, la parte central de la ciudad), y en el segundo, un lugar al que puede ser más conveniente llegar (incluso si es un área algo remota). Esa es la única manera de encontrar Mejor opción que le ahorrará dinero. Para estudiar este tema con más detalle, damos a continuación algunos ejemplos que le ayudarán a navegar por estas opciones.

Cómo encontrar un lugar para una tienda de comestibles

Una tienda de comestibles, si elige el surtido adecuado para ella, será popular en casi todas partes donde la gente vive o trabaja. Dichos puntos rara vez se cierran debido a las bajas ganancias, por lo tanto, en la mayoría de los casos, el costo del alquiler está totalmente justificado. Hay demanda de alimentos en todas partes, por lo que incluso con la competencia, es poco probable que las ganancias disminuyan notablemente. Lo único de lo que puede tener miedo son las grandes cadenas de supermercados, en las que la elección es mucho más amplia y, a menudo, de mejor calidad. Naturalmente, su publicidad se desarrolla al nivel adecuado, ya que la gente todavía confía más en los grandes nombres. Al mismo tiempo, para reducir el efecto negativo de la competencia, basta con abrir una tienda en una calle vecina o incluso en un patio vecino, porque para muchas personas será más conveniente. No nos olvidamos de destacar nuestras ventajas, por ejemplo, jornadas laborales más largas y precios asequibles. Es decir, con una planificación comercial adecuada, incluso la elección de locales que no sea la más exitosa puede compensarse bien con otros indicadores, pero esto está lejos de ser posible en todas las áreas comerciales. En tales situaciones, es mejor estudiar la experiencia de otros empresarios; esto le permite evitar muchos errores. Al mismo tiempo, no debe excluir el arrendamiento de un nuevo local con el tiempo. Cualquier negocio es mejorable, y el tema del alquiler no es una tarea tan difícil si lo entiendes bien.

Cómo encontrar un lugar para una tienda de ropa o zapatos

En cuanto a tiendas de ropa o zapaterías, lo mejor es ubicar un negocio en un gran centro comercial. En tales lugares, la gente va de compras constantemente, por lo que aquí se proporciona un alto tráfico constante. Es curioso que incluso la competencia aquí puede ser beneficiosa: si una persona sabe que hay muchas zapaterías en un centro comercial en particular, entonces es posible que finalmente elija su tienda. Cuando en complejo comercial De Verdad una buena eleccion, entonces es probable que la mayoría de los residentes de la ciudad vengan a ella. En otras palabras, un cliente puede llegar inicialmente a una tienda y elegir un producto en otra. Dada la publicidad de alta calidad de los centros comerciales, podemos decir que promocionan en cierta medida a sus inquilinos.

Ni que decir de la adecuación de la tarifa de alquiler, que no suele variar en los grandes centros comerciales y se hace lo más aceptable posible en el mercado. Aún así, los propietarios de tales áreas están interesados ​​en una cooperación constante y de largo plazo. Se puede decir que en tales casos el inquilino está algo asegurado contra circunstancias imprevistas y "cambios de humor" del propietario del local. En las grandes organizaciones, este problema se ha resuelto durante mucho tiempo y, por lo general, no hay malentendidos aquí. Incluso se puede decir que se debe confiar plenamente en las empresas que se han desarrollado y han estado operando en el mercado durante mucho tiempo: ya saben perfectamente cómo cooperar en términos de beneficio mutuo.

Si el alquiler sigue siendo alto, no debe detenerse en Centros comerciales. Hoy, con la ayuda de Internet, puede obtener un número sólido de clientes, por lo que hay pocas razones para preocuparse aquí. Por supuesto, debe comparar de inmediato cuánto dinero se gastará en publicidad y cuánto tendrá que pagar por el alquiler. Si todo esto es mucho más económico que el costo de alquilar en otros lugares, vale la pena considerarlo. Quizá sea mejor abrir una tienda en un lugar poco transitable y convertirlo en una especie de punto de recogida. No nos olvidamos de la posibilidad de entregar mercancías, pero estos son puntos más técnicos. Afortunadamente, en el caso de las tiendas de ropa y calzado, hay más opciones en este sentido.

Cómo encontrar espacio de oficina

Encontrar espacio de oficina también tiene sus propias características. Especialmente a menudo, los empresarios que hacen esto en pueblos pequeños tienen problemas. Aquí hay bastantes áreas normales y, por regla general, están más destinadas a almacenes o comercio. En este caso, el subarrendamiento o la cooperación con otros empresarios puede ayudar, como hablamos al principio.

Pero no se decepcione antes de tiempo, al menos debería intentarlo. Aún así, el negocio de la "oficina" también está ganando popularidad, aunque menos que el comercio minorista de la red. En general, podemos decir que encontrar un espacio de oficina puede ser mucho más fácil, pero nuevamente, todo depende de las características específicas del negocio. Si la permeabilidad, como tal, no importa, puede alquilar casi cualquier habitación adecuada. Como muestra la práctica, las oficinas incluso de empresas grandes y conocidas pueden ubicarse en áreas relativamente periféricas e incluso en zonas industriales. Todo depende del nivel de la empresa, las características del público objetivo y, por supuesto, del presupuesto de la empresa. Teniendo en cuenta estos indicadores, podemos decir que la elección aquí es bastante grande. Incluso con oportunidades relativamente modestas, puede alquilar una oficina decente con un buen estado.

El costo de alquilar una habitación.

Como señalamos anteriormente, los costos de alquiler no deben ser más del quince por ciento de los ingresos netos. Al adherirse a esta recomendación, será posible no tener miedo a la baja rentabilidad y al largo período de recuperación. Al mismo tiempo, no todos los emprendedores pueden predecir sus ganancias. La información real está disponible solo de otros socios o de empresas similares ubicadas en ubicaciones similares. No debe confiar en la empresa franquiciadora aquí, lo que puede exagerar los ingresos probables. Lo más correcto es elegir un lugar "con un margen", es decir, representar el beneficio mínimo y calcular el costo del alquiler a partir de él.

Descuento de alquiler para pequeñas empresas

No sea tímido y solicite un descuento al propietario del local; muchos de los propietarios están listos para cumplir con la mitad del camino bajo ciertas condiciones. Según estadísticas tácitas, el descuento promedio aquí es literalmente del cinco al diez por ciento para la cooperación a largo plazo. En este sentido, es necesario aclarar de antemano si esta opción es posible o no. Antes de comenzar a operar, debe estudiar ofertas similares y averiguar las tarifas para ellas. Naturalmente, no debe ir demasiado lejos aquí y es mejor tener varias opciones en stock a la vez. Solo en este caso será posible no tener miedo de que en un buen momento el costo de las instalaciones aumente drásticamente. Puede haber muchas razones para esto, por lo que es importante estudiar a fondo el contrato y negociar todas las obligaciones. Al final, no todos los propietarios quieren perder un inquilino permanente.

¿Cuál es la mejor época del año para buscar habitación?

Prácticamente no hay ráfagas estacionales en el mercado de alquiler comercial. La demanda aquí es estable casi todo el año y la mayoría de los contratos se concluyen por un largo período. Es más conveniente alquilar una habitación justo cuando comienza la temporada más rentable en su negocio; esto reducirá muchos costos, incluido el alquiler. Por ejemplo, las cervecerías generan buenos ingresos a partir de la primavera y las cafeterías con mayor frecuencia en la temporada de otoño. Nuevamente, durante el verano y también después del Año Nuevo, existe la posibilidad de que algunas habitaciones sean baratas. Sin embargo, perseguir descuentos insignificantes tampoco vale la pena. Muchas veces los locales más líquidos no son baratos, por lo que aquí el emprendedor también puede correr peligro.

¿Qué es mejor: una habitación con o sin decoración?

Naturalmente, esta pregunta significa gastos financieros. Algunos empresarios pueden enamorarse más opción barata Sin embargo, está lejos de ser un hecho que reparar un local sin terminar cueste menos que alquilar un área similar, pero ya completamente terminada. Por supuesto, mucho depende de las características de un negocio en particular, porque en cualquier caso, se necesitarán reparaciones para abrir un restaurante exclusivo. En el caso de los habituales de segunda mano, las cosas son definitivamente más fáciles: casi cualquier habitación más o menos normal servirá.

¿Cuáles son los términos y condiciones importantes en un contrato de arrendamiento? Por ejemplo, ¿rehabilitación?

El contrato debe establecer muy claramente el procedimiento de rescisión por ambas partes, la devolución de la fianza a la rescisión, el plazo de preaviso de la rescisión, la prórroga del contrato de arrendamiento y el incremento de la tarifa en la renovación, así como los derechos y obligaciones del arrendatario y del arrendador. Es más rentable celebrar contratos por 3-5 años, prescribiendo una tasa de indexación en el rango de 6-10%. En general, es mejor tener en cuenta todos los puntos del contrato, para no resolverlos luego en modo emergencia.

¿Alquila más a menudo habitaciones con o sin decoración?

De hecho, un intento de ahorrar en reparaciones y mudarse a lo que queda del inquilino anterior está plagado del hecho de que su tienda o cafetería no tendrá lo mejor mejor vista. Si tiene la intención de dedicarse seriamente a los negocios, es mejor tomar habitaciones con un acabado tosco y hacer su propio diseño. Especialmente si el éxito de su negocio depende de apariencia local. Por lo tanto, no debe tener miedo de las habitaciones sin terminar, pero, por supuesto, si existe la oportunidad de ahorrar dinero y tomar la habitación con al menos algún tipo de reparación que le convenga, entonces puede hacerlo de esa manera. Hay todo tipo de opciones en el mercado.

Un aspecto muy importante: si te mudas a una habitación que ha sido desocupada por un inquilino de tu mismo perfil, debes entender muy claramente por qué cerró y estudiar todas las trampas. Y si aún decide tomar las premisas, debe estudiar qué errores cometió su predecesor y tratar de evitarlos. Desafortunadamente, muchos inquilinos son muy codiciosos por el hecho de que "hurra, no es necesario hacer reparaciones, todo se hizo por nosotros", pero debe comprender que si todo fuera tan simple, el antiguo inquilino difícilmente habría dejado un buen y lugar rentable.

¿Cuál es la mejor época del año para buscar locales para una microempresa?

Casi no hay aumentos estacionales en el mercado inmobiliario minorista, ya que la demanda casi siempre es estable y los contratos se firman por un período prolongado. Es mejor para los propietarios sufrir un mes en enero y un mes en mayo, pero luego alquilar las instalaciones en condiciones normales, en lugar de bajar el precio. Por lo tanto, es recomendable buscar antes de “tu” temporada, cuando tu negocio generará altos ingresos.

Por ejemplo, es mejor abrir cervecerías en primavera y cafeterías, por el contrario, en otoño. Por supuesto, en el verano, así como en enero y mayo, hay posibilidades de encontrar una habitación un poco más barata, pero todavía no tiene sentido ajustarse especialmente a esto, ya que solo se alquilan habitaciones poco líquidas con descuentos.

¿Cómo puedo obtener un descuento para alquilar espacio para pequeñas empresas ahora?

Ahora los propietarios están dispuestos a dar un descuento a los inquilinos, pero dentro de límites razonables y no todos. El descuento promedio ahora es 3-10% de la tarifa. Además, a menudo con un contrato a largo plazo, los propietarios están dispuestos a ofrecer un descuento durante los primeros 3 a 6 meses o incluso durante todo el primer año. Pero con la condición de que el inquilino siga pagando una tarifa aceptable.

Antes de comenzar a operar, debe estudiar ofertas similares y apostar por ellas, predecir sus ganancias y solo luego ir a la subasta, armado con argumentos. Sobre todo, los propietarios se molestan cuando ya han reducido la tarifa a la más baja de la zona, y los inquilinos siguen viniendo y preguntando "¿es aún más barato?". Es decir, a nadie le gusta regatear por el simple hecho de regatear y puede llevar al hecho de que simplemente no consigue una habitación.

Por ejemplo, ya nos hemos despedido varias veces de los inquilinos que regateaban simplemente por el bien del proceso de regateo en sí y por su propio beneficio extra. E incluso cuando luego vinieron y aceptaron nuestras condiciones, básicamente le dimos el local a otro inquilino, quien inmediatamente se comportó adecuadamente. Por lo tanto, el palo no debe doblarse.

¿Cómo varían las tarifas de alquiler de espacios para pequeñas empresas según el área?

Las tarifas de alquiler dependen principalmente del tráfico del lugar: mientras más personas pasen por las puertas del local, mayor será la tarifa de alquiler, ya que esto compradores potenciales o compradores. Al mismo tiempo, la "calidad" del tráfico juega un papel mucho menor, ya que los bienes se venden tanto en Perovo como en Ostozhenka, por lo que una buena habitación en la salida del metro en un área residencial puede costar tanto como en Ostozhenka o Petrovka. Es solo que la audiencia de inquilinos y clientes será diferente.

Por lo tanto, al determinar una tarifa de alquiler que sea cómoda para su negocio, debe centrarse en un nivel en el que no se gaste en alquiler más del 10-15% de la facturación. Es decir, con un ingreso de la tienda de 1 millón de rublos al mes, es rentable pagar 100, un máximo de 150 mil rublos en alquiler con una rentabilidad promedio.

Si la rentabilidad es alta, como en cervecerías, cafés, productos agrícolas caros, algunas tiendas de ropa y calzado, entonces se pueden considerar locales con una tasa de alquiler del 17-20% de la facturación, y en el caso de vender bienes o servicios con descuento. como un salón de belleza, el alquiler no debe exceder el 6-8% de la facturación.

Es importante tener en cuenta que es bastante difícil para un empresario novato predecir la facturación. Incluso al abrir una tienda o un salón de franquicias, el franquiciador siempre exagerará sus logros para atraerlo a su modelo.

Solo puede obtener datos reales de otros socios o puntos similares en un lugar similar.

Las grandes empresas de redes tienen modelos especiales para calcular la facturación de un punto futuro, pero estos modelos son muy complejos y costosos. Pero aún es necesario al menos estimar aproximadamente sus propios ingresos incluso antes de abrir, para no equivocarse.

¿Cuál es el mejor lugar para ubicar una tienda para maximizar el tráfico de clientes? ¿Cuáles son las características del lugar?

¿El esquema para encontrar locales para un salón de peluquería difiere de alguna manera?

Abrir tu propia barbería o salón de belleza es un negocio muy específico. Ahora hay muchos proyectos de este tipo en todas las áreas y en todos los segmentos de precios, por lo que, en primer lugar, debe encontrar un lugar donde haya la menor cantidad de competidores posible y ofrecer a los clientes algún tipo de característica que haga que su salón se destaque. la masa de competidores.

La elección de la ubicación nuevamente depende del modelo: es mejor abrir una peluquería de moda en el centro o en áreas caras de Moscú (SZAO, ZAO, SZAO), y se puede encontrar una peluquería barata en cualquier área residencial.

Punto clave: abrir salón exitoso belleza, este negocio necesita ser vivido, necesita ser bien entendido y entendido en sus complejidades.

La marginalidad de este tipo de proyectos no es muy alta, por lo que es necesario ganar con el flujo de clientes o agregar algún tipo de "chip" a los servicios. Por ejemplo, se abrió un salón de belleza en Red October, donde, durante el corte de cabello, un cliente puede recibir bebidas alcohólicas (o vendérselas), un salón de belleza opera en Chistye Prudy, donde hacen manicura y sirven café. Estos son, por supuesto, "fichas" muy extravagantes, pero siempre puedes encontrar algo propio. En general, el mercado de la belleza en Moscú y las grandes ciudades ya está muy saturado, por lo que apresurarse en este negocio por mucho dinero es muy arriesgado.

Si estamos hablando de un café u otro formato de catering público, debe elegir un lugar con mucho cuidado, ya que a las personas en las zonas residenciales no les gusta mucho la comida rápida y los cafés, sin embargo, a excepción del shawarma, ya que pueden comer en casa. En las zonas residenciales, es recomendable abrir una cafetería con entrega a domicilio o la oportunidad de llevar comida a casa a un precio fiel, o un restaurante o bar completo que se convierta en un lugar de atracción para los residentes de la zona.

¿Cuál es el espacio de piso óptimo?

Si hablamos de vender comida y bebidas principalmente para llevar, entonces un área de 30-50 metros cuadrados será suficiente para que tus ojos organicen un área de distribución y cocina y pongan 2-3 mesas para aquellos clientes que todavía quieran. comer en el acto. Para una barra de autoservicio completa, necesita 100-150 "cuadrados", y para una cafetería con asientos y camareros: 150-400 metros cuadrados, según la cantidad esperada de invitados.

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