Управление на жилищна сграда, осъществявано от сдружение на собствениците на жилища или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация. Правен статут на сдружение на собственици Правен статут на сдружение на собственици
Партньорството на собствениците на жилища в неговата организационно-правна форма е организация с идеална цел. Тази разпоредба е установена от Жилищния кодекс на Руската федерация. Собствениците на помещенията създават Партньорство за съвместно управление и осигуряване на експлоатацията на комплекса за недвижими имоти в къщата, както и договаряне на реда за упражняване на правата си за притежаване, ползване и разпореждане обща собственост.
В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон № 7-FZ от 12 януари 1996 г. „За организациите с нестопанска цел“ организациите с нестопанска цел имат специална правоспособност, т.е. те могат да извършват дейности, насочени към постигане на целите, за които са създадени и съответстващи на тези цели.
HOA има право и възможност да получава доходи от икономическа дейностпредвидени в Хартата. В съответствие с чл. 152 „Икономически дейности на асоциацията на собствениците на жилища“ от Жилищния кодекс на Руската федерация, за да постигнат целите, предвидени в устава на сдружението на собствениците на жилища, те имат право да извършват следните видове икономически дейности:
Поддръжка, експлоатация и ремонт на недвижими имоти в жилищна сграда;
Изграждане на допълнителни помещения и обекти на обща собственост в жилищна сграда;
Лизинг, отдаване под наем на част от общото имущество в жилищна сграда.
Организациите с нестопанска цел не преследват печалбата като цел на дейността си и не разпределят получената печалба между своите членове. Гражданският кодекс дефинира понятието предприемаческа дейносткато дейност, осъществявана на собствен риск и насочена към систематично получаванепечалби от използването на имущество, продажбата на стоки, извършването на работа или предоставянето на услуги (клауза 1, член 2).
Партньорството на собствениците на жилища може да извършва предприемачески дейности, насочени към увеличаване на приходната част на бюджета на HOA. Хартата на HOA задължително трябва да отразява всички специфични видове извършвани бизнес дейности. Доходите от стопанска дейност се използват само за целите, за които е организирано дружеството и не могат да се разпределят между собствениците на жилища, освен в случай на ликвидация на дружеството.
Наличието или отсъствието на предприемаческа (икономическа) дейност дава възможност всички дружества като субекти на данъчно облагане да се разделят на две групи, в които могат да се приемат различни счетоводни схеми и чиито служители ще подават различни формифинансова отчетност.
При регистриране на Партньорството е необходимо да се обърне внимание на факта, че кодовете на Общоруския класификатор на индустрии са били правилно присвоени на Партньорството Национална икономика(OKONH), тъй като в съответствие с данъчното законодателство съществуват особености на счетоводството в различни сектори на икономиката. За да се използват счетоводните правила, приети в жилищно-комуналните услуги, е необходимо на Партньорството да бъде присвоен код OKONKh 90110 „Действие на жилищния фонд“.
Всички приходи от партньорството отиват в сетълмент сметка на партньорството, която се открива във всяка банка. Разплащателната (текуща) сметка на партньорството е предназначена за кредитиране на сумите на получените постъпления или заеми, постъпленията от стопанска дейност, извършване на разплащания с доставчици на ресурси и договарящи организации, с различни доставчици, извършване на разплащания с бюджети за данъци и еквивалентни плащания, с работници и служители за изплащане на заплати и други плащания, включени във фонда за потребление с банки по получени заеми и лихви по тях, както и за плащания по решения на съдилища и други органи, които имат право да вземат решения за събиране на средства от сметки юридически лицав безспорен ред.
Формирането на средства по депозитните сметки на партньорството може да се извърши чрез прехвърляне на съответните суми от неговата сетълмент (текуща) сметка.
Средствата, получени от партньорството от заемни сметки под формата на банкови заеми в рубли, могат да бъдат насочени в съответствие с договора за заем или към сетълмент (текущи) сметки на партньорството, действащо като кредитополучател, или директно за плащане на кредитирани материални активи и разходи, включително отпускане на средства за заплатис едновременното прехвърляне на съответните данъци и други задължителни плащания. Погасяването на дълг по банкови заеми и плащането на лихви по тях се извършват от дружеството чрез прехвърляне на средства от неговата сетълмент (разплащателна) сметка.
Приемане на плащане за жилище обществени комунални услугиПартньорството може да организира чрез своята сетълмент (текуща) банкова сметка. Жителите могат да плащат за жилищни и комунални услуги с разписка по установения формуляр както чрез центрове за парични разплащания, така и чрез клонове на Спестовната банка на Русия, както и директно в касата на партньорството.
Глава 14 от LCD определя правния статут на членовете на HOA. Съгласно чл. 143 LCD членството в HOA възниква от собственика на помещението в жилищна сграда въз основа на заявление за присъединяване към партньорството. По този начин, за да стане член на HOA, достатъчно е собственикът на жилището да кандидатства за приемане в партньорството. Лицата, които придобиват помещения в жилищна сграда, в която е учредена ТСЖ, имат право да станат членове на дружеството след придобиване на собственост върху помещението. Членството в HOA се прекратява от момента на подаване на заявление за излизане от членството в дружеството или от момента на прекратяване на правото на собственост на член на дружеството върху помещението в жилищна сграда.
Член 144 от ЖК определя структурата на управителните органи на ТСЖ, които са общото събрание на членовете на дружеството и борда.
Висшият орган на управление на HOA е общо събрание на членовете,който се свиква по реда, установен с устава на дружеството. Компетентността на този орган включва:
1) изменения в устава на партньорството;
2) вземане на решения за реорганизация и ликвидация на дружеството;
3) избор на съвет и ревизионна комисия (одитор) на дружеството;
4) определяне на размера на задължителните плащания и вноски на членовете на дружеството;
5) образуване на специални фондове на партньорството, включително резервен фонд, фонд за възстановяване и ремонт на общо имущество в жилищна сграда и нейното оборудване;
6) вземане на решение за получаване на привлечени средства, включително банкови заеми;
7) определяне на насоки за използване на приходите от стопанската дейност на дружеството;
8) одобряване на годишния план финансови дейностипартньорство и отчет за изпълнението на такъв план;
9) разглеждане на жалби срещу действията на съвета на дружеството, председателя на съвета на дружеството и ревизионната комисия (одитора) на дружеството;
10) приемане и изменение на правилника по препоръка на председателя на УС на сдружението; вътрешни правилапартньорства по отношение на служители, чиито задължения включват поддръжка на жилищна сграда, разпоредби за възнаграждение за техния труд;
11) определяне на размера на възнаграждението на членовете на управителния съвет на дружеството;
12) вземане на решения за отдаване под наем, залог или прехвърляне на други права върху обща собственост в жилищна сграда;
13) други въпроси, предвидени от LCD или други федерални закони.
Устав на HOA към компетентността обща срещана членовете му могат да бъдат възложени и други въпроси.
Общото събрание на членовете на ТСЖ има право да решава въпроси, които са от компетентността на неговия съвет (чл. 145 от КТ).
Редът за организиране и провеждане на общо събрание на членовете на ТСЖ е определен в чл. 146 от ЖК, в съответствие с част 1 от която съобщението за такова събрание се изпраща писмено от лицето, по чиято инициатива се свиква, и се връчва на всеки член на сдружениетосрещу касова бележка или чрез пощенска пратка (с препоръчана поща). Това известие е изпратено не по-късно от десет днипреди датата на общото събрание. Общото събрание няма право да внася за обсъждане въпроси, които не са включени в дневния ред.
Правомощията на общото събрание на членовете на ТСЖ са установени в съответствие с чл. 45 ЖК и устава на дружеството. Общото събрание е валидно, ако на него присъстват повече от половината членове на сдружениетоили техни представители.
Решенията на общото събрание по въпроси, отнесени от ЖК към компетентността на общото събрание в съответствие с т. 2, 6, 7, 12, част 2 на чл. 145 от LCD (вземане на решения за реорганизация и ликвидация на партньорството, за получаване на заемни средства, определяне на насоките за използване на доходи от стопанската дейност на партньорството, вземане на решения за отдаване под наем или прехвърляне на други права върху обща собственост в жилищна сграда ), са взети не по-малко от 2/3 от гласовете от общия брой гласове на членовете на дружеството.Вземат се решения по други въпроси с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружествотоили техни представители.
Общото събрание на членовете на ТСЖ се ръководи от председателя на борда на дружеството или негов заместник. При тяхно отсъствие общото събрание се ръководи от един от членовете на съвета на дружеството.
Хартата на HOA може да предвижда гласуване чрез писмена анкетаили групово гласуванев зависимост от вида (жилищни или нежилищни) на принадлежащите им помещения в жилищна сграда и въпросите, които трябва да бъдат решени (чл. 146 от ЖК).
Съгласно чл. 147 ЖК изпълнителният орган на ТСЖ е негов ръководен орган,която ръководи дейността на сдружението. Той има право да взема решения по всички въпроси на партньорството, с изключение на въпроси, свързани с изключителната компетентност на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда и компетентността на общото събрание на членовете на HOA.
Управителният съвет на HOA се избира измежду членовете на партньорството от общото събрание на членовете на партньорството за периода, установен с устава на партньорството, но не повече от две години.Избира председател измежду своите членове. Управителният съвет се отчита пред общото събрание на членовете на дружеството.
Заседанията на УС на ТСЖ се свикват от председателя в сроковете, определени с устава на дружеството. Заседанието на съвета се признава за компетентно, ако в него участва участникът повечето от членовете му.Изготвя се решението на борда на HOA протокол.
V задължениядъските включват:
1) съответствие от партньорството със закона и изискванията на устава на HOA;
2) контрол върху своевременното плащане от членовете на дружеството на установените задължителни плащания и вноски;
3) изготвяне на годишен разчет на приходите и разходите на дружеството и отчети за финансовата му дейност, като ги представя на общото събрание на дружеството за одобрение;
4) управление жилищен блокили сключване на договори за управлението му;
5) наемане на служители за обслужване на жилищна сграда и уволнението им;
6) сключване на договори за поддръжка, експлоатация и ремонт на общо имущество в жилищна сграда;
7) поддържане на списък на членовете на дружеството, деловодство, счетоводство и финансови отчети;
8) свикване и провеждане на общо събрание на членовете на дружеството;
9) изпълнение на други задължения, произтичащи от устава на ТСЖ (чл. 148 от КТ).
Председател на Управителния съвет HOA се избира за срок, определен от устава на партньорството. Той осигурява изпълнението на решенията на борда, има право да дава указания и разпореждания на всички длъжностни лица на дружеството, чието изпълнение е задължително за тях.
Председателят на борда действа без пълномощно от името на HOA, подписва платежни документи и извършва транзакции, които в съответствие със закона, устава на партньорството не изискват задължително одобрение от борда на партньорството или от общо събрание на своите членове, разработва и внася за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството вътрешния правилник относно служителите, чиито задължения включват поддръжка на жилищна сграда, разпоредбата за възнаграждение за техния труд (чл. 149 от ЖК).
Органите на HOA също включват одиторска комисия (одитор), което в съответствие с чл. 150 ЖК се избира от общото събрание на членовете на дружеството не повече от две години.Не може да включва членове на управителния съвет на дружеството. Одитен комитетизбира измежду своите членове председател.
Ревизионната комисия (одитор) на ТСЖ извършва следното задължения:
1) провежда поне веднъж годишноодити на финансовата дейност на партньорството;
2) представя на общото събрание на членовете на дружеството заключение за разчет на приходите и разходите за съответната година на дружеството и отчет за финансовата дейност и размера на задължителните плащания и вноски;
3) се отчита пред общото събрание на членовете на дружеството за своята дейност.
Собствеността на HOA може да бъде движимо имущество, както и недвижими имоти, намиращи се вътре или извън жилищната сграда.
Съгласно част 2 на чл. 151 LCD съоръжения HOA се състоят от:
1) от задължителни вноски, встъпителни и други такси на членове на дружеството;
2) приходи от стопанската дейност на дружеството, насочена към изпълнение на целите, задачите и задълженията на дружеството;
3) субсидии за осигуряване експлоатацията на обща собственост в жилищна сграда, извършване на текущи и основни ремонти, осигуряване на определени видовекомунални и други субсидии;
4) други разписки.
Въз основа на решението на общото събрание на членовете на HOA в партньорството, специални фондове,изразходвани за целите, предвидени в устава. Редът за образуване на специални фондове се определя от общото събрание на членовете на дружеството.
Управителният съвет на HOA има право да се разпорежда със средствата на партньорството, съхранявани в банковата сметка в съответствие с финансовия план на партньорството.
В съответствие с чл. 152 от LCD, за постигане на целите, предвидени в хартата, HOA има право да се ангажира икономическа дейност,а именно:
1) поддръжка, експлоатация и ремонт на недвижими имоти в жилищна сграда;
2) изграждане на допълнителни помещения и обекти на обща собственост в жилищна сграда;
3) лизинг, отдаване под наем на част от общото имущество в жилищна сграда.
Въз основа на решение на общото събрание на членовете на HOA приходите от стопанската дейност на партньорството се използват за заплащане на общи разходи или се насочват към специални средства, изразходвани за целите, предвидени в устава на партньорството. Допълнителните приходи могат да се насочват за други цели от дейността на ТСЖ, предвидени в гл. 14 ЖК и устава на дружеството.
| |
143. Членство в сдружение на собственици на жилища
1. Членството в сдружение на собственици на жилища възниква за собственика на помещение в жилищна сграда въз основа на заявление за присъединяване към сдружение на собственици на жилища.
2. Ако в жилищна сграда е учредено сдружение на собственици на жилища, лицата, които придобиват помещения в тази сграда, имат право да членуват в сдружението след придобиване на правото на собственост върху помещението.
3. Членството в сдружение на собственици на жилища се прекратява от момента на подаване на заявление за излизане от членовете на сдружението или от момента на прекратяване на правото на собственост на член на сдружението върху помещения в жилищна сграда.
4. Регистърът на членовете на сдружение на собственици на жилища трябва да съдържа информация, която позволява идентифицирането на членовете на сдружението и комуникацията с тях, както и информация за размера на техните дялове в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда.
(Част 4 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
5. Член на сдружение на собственици на жилища е длъжен да предостави на УС на сдружението достоверна информация, предвидена в параграф 4 на този член, и своевременно да информира УС на сдружението за тяхната промяна.
(Част 5 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
6. Членството в сдружение на собственици на жилища, учредено от собствениците на помещения в две или повече многоквартирни сгради, се прекратява за всички, които са били членове на сдружението на собствениците на помещения в една от жилищни сградиот момента на подаване на заявление за излизане от членовете на сдружението на собственика на помещения в жилищна сграда, в чието сдружение след прекратяване на това членство членовете на сдружението, които са собственици на помещения в същата сграда ще има по-малко от петдесет процента от гласовете от общия брой гласове на собствениците на помещения в тази сграда. След прекратяване на членството в партньорството, собствениците на помещения в тази къща са длъжни да изберат и приложат един от методите за управление на жилищна сграда, посочени в член 161 от този кодекс.
(Част 6 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
Член 143.1. Права на членовете на сдружението на собствениците на жилища и на нечленуващите в сдружението на собствениците на помещения в жилищна сграда
(въведено с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
1. Членовете на сдружение на собственици на жилища и собственици на помещения в жилищна сграда, които не членуват в сдружение, имат право да получават информация от управителните органи на сдружението за дейността на сдружението по начина и доколкото е установено. с този кодекс и устава на сдружението да обжалва в съда решенията на управителните органи на сдружението.
2. Членовете на сдружение на собственици на жилища и собственици на помещения в жилищна сграда, които не са членове на сдружение, имат право да предявяват претенции срещу сдружението относно качеството на предоставяните услуги и (или) извършената работа.
3. Членовете на сдружение на собственици на жилища и собственици на помещения в жилищна сграда, които не членуват в сдружение, имат право да се запознаят със следните документи:
1) устава на партньорството, измененията, направени в устава, удостоверение за държавна регистрацияпартньорства;
2) регистър на членовете на дружеството;
3) счетоводни (финансови) отчети на дружеството, прогнози за приходите и разходите на дружеството за годината, доклади за изпълнението на такива оценки, одиторски доклади (в случай на одити);
4) заключения на ревизионната комисия (одитора) на дружеството;
5) документи, потвърждаващи правата на дружеството върху имущество, отразено в баланса му;
6) протоколи от общи събрания на членове на дружеството, заседания на съвета на дружеството и ревизионната комисия на дружеството;
7) документи, потвърждаващи резултатите от гласуването на общото събрание на членовете на партньорството, включително бюлетини за гласуване, пълномощни за гласуване или копия от такива пълномощни, както и писмени решения на собствениците на помещения в жилищна сграда на въпроси, поставени на гласуване по време на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда под формата на неприсъствено гласуване;
8) техническа документацияза жилищна сграда и други документи, свързани с управлението на тази сграда;
9) други вътрешни документи на дружеството, предвидени в този кодекс, устава на дружеството и решенията на общото събрание на членовете на дружеството.
чл.144
Органите на управление на сдружението на собствениците на жилища са общото събрание на членовете на сдружението, УС на сдружението.
Член 145
1. Общото събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища е върховният орган на управление на сдружението и се свиква по реда, установен с устава на сдружението.
2. Компетентността на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища включва:
1) изменения в устава на партньорството или одобрение на устава на партньорството в нова редакция;
(клауза 1, изменена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
2) вземане на решения за реорганизация и ликвидация на дружеството, назначаване на ликвидационна комисия, утвърждаване на междинни и окончателни ликвидационни баланси;
3) избор на членове на съвета на дружеството, членове на ревизионната комисия (одитор) на дружеството, а в случаите, предвидени в устава на дружеството, и на председателя на съвета на дружеството измежду членовете на борда на дружеството, предсрочно прекратяване на правомощията им;
(клауза 3, изменена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
4) определяне на размера на задължителните плащания и вноски на членовете на дружеството;
5) утвърждаване на процедурата за формиране на резервния фонд на партньорството, други специални фондове на партньорството (включително средства за текущ и основен ремонт на обща собственост в жилищна сграда) и тяхното използване, както и одобряване на отчети относно използването на такива средства;
(Клауза 5, изменена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
6) вземане на решение за получаване на привлечени средства, включително банкови заеми;
7) определяне на насоки за използване на приходите от стопанската дейност на дружеството;
8) одобряване на годишен план за поддържане и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, доклад за изпълнението на такъв план;
(Клауза 8, изменена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
8.1) одобряване на прогнози за приходите и разходите на партньорството за годината, доклади за изпълнението на такива прогнози, одиторски доклади (в случай на одити);
(Клауза 8.1 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
8.2) одобряване на годишния отчет за дейността на съвета на дружеството;
(Клауза 8.2 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
8.3) одобряване на заключението на одиторската комисия (одитор) на партньорството въз основа на резултатите от одита на годишния счетоводен (финансов) отчет на партньорството;
(Клауза 8.3 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
9) разглеждане на жалби срещу действията на съвета на дружеството, председателя на съвета на дружеството и ревизионната комисия (одитора) на дружеството;
10) приемане и изменение, по препоръка на председателя на съвета на дружеството, на вътрешния правилник на партньорството по отношение на служителите, чиито задължения включват поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, разпоредби за възнаграждение за техния труд , одобряване на други вътрешни документи на дружеството, предвидени в този кодекс, устава на дружеството и решенията на общото събрание на членовете на дружеството;
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
11) определяне на размера на възнаграждението на членовете на съвета на дружеството, включително на председателя на съвета на дружеството;
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
12) вече не е валиден. - Федерален закон от 27 септември 2009 г. № 228-FZ;
13) други въпроси, предвидени в този кодекс или други федерални закони.
3. Уставът на сдружението на собствениците на жилища може да включва и решаването на други въпроси, освен посочените в параграф 2 на този член, в компетентността на общото събрание на членовете на сдружението.
4. Общото събрание на членовете на сдружение на собствениците на жилища има право да решава въпроси, които са от компетентността на УС на сдружението.
чл.146
1. Съобщението за общо събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища се изпраща писмено от лицето, по чиято инициатива се свиква общото събрание и се връчва на всеки член на сдружението срещу разписка или по пощата (препоръчана поща) или по друг начин, предвиден в решението на общото събрание на членовете на сдружението или в устава. Съобщението се изпраща не по-късно от десет дни преди датата на общото събрание.
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
1.1. За реда за провеждане на общо събрание на членовете на сдружение на собствениците на жилища се прилагат разпоредбите на членове 45 - 48 от този кодекс, освен ако в този раздел не е предвидено друго.
(Част 1.1 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
2. Съобщението за провеждане на общо събрание на членовете на сдружение на собствениците на жилища съдържа информация за лицето, по чиято инициатива се свиква общото събрание, мястото и часа на събранието и дневния ред на общото събрание. Общото събрание на членовете на Сдружението на собствениците на жилища няма право да обсъжда въпроси, които не са включени в дневния ред.
3. Правомощията на общото събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища се установяват в съответствие с чл. 45 от този кодекс и устава на сдружението. Общото събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища е правомерно, ако на него присъстват членове на сдружението или техни представители, които имат повече от петдесет процента от гласовете от общия брой гласове на членовете на сдружението.
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
4. Решенията на общото събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища по въпроси, отнесени от този кодекс към компетентността на общото събрание в съответствие с клаузи 2, 6 и 7 на част 2 на чл. 145 от този кодекс, се приемат до в. най-малко две трети от общия брой гласове на членовете на сдружението. Решенията по други въпроси се вземат с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството или техни представители.
(изменен с Федерален закон № 228-FZ от 27 септември 2009 г.)
5. Общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища се ръководи от председателя на УС на сдружението или негов заместник. При тяхно отсъствие общото събрание се ръководи от един от членовете на съвета на дружеството.
6. Решението на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища може да се вземе чрез неприсъствено гласуване по реда на чл. 47 и 48 от този кодекс.
7. В случаите, предвидени в параграф 2.1 на член 135 от този кодекс, провеждането на общо събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища, използващо системата, се извършва в съответствие с изискванията, установени в член 47.1 от този кодекс.
(Част 7 е въведена с Федерален закон № 263-FZ от 21 юли 2014 г.; изменен с Федерален закон № 176-FZ от 29 юни 2015 г.)
чл.147
1. Управлението на дейността на сдружението на собствениците на жилища се осъществява от УС на сдружението. Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища има право да взема решения по всички въпроси от дейността на сдружението, с изключение на въпроси, отнесени към изключителната компетентност на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда и от компетентността на общо събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища.
2. Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища се избира измежду членовете на сдружението от общото събрание на членовете на сдружението за срок, определен с устава на сдружението, но не повече от две години.
3. УС на сдружението на собствениците на жилища избира председателя на сдружението измежду своите членове, ако изборът на председател на сдружението не е отнесен към компетентността на общото събрание на членовете на сдружението от устава на сдружението. .
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
3.1. Член на управителния съвет на сдружение на собственици не може да бъде лице, с което сдружението е сключило договор за управление на жилищна сграда, или лице, заемащо длъжност в управителните органи на организацията, с която сдружението е сключило договор. посоченото споразумение, както и член на ревизионната комисия (одитор) на сдружението. Член на УС на сдружение на собственици на жилища не може да съчетава дейността си в УС на сдружението с работа в сдружението по трудов договор, както и да поверява, доверява на друго лице или по друг начин да му възлага изпълнението на задълженията му като член на УС на сдружението.
(Част 3.1 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
4. УС на сдружението на собствениците на жилища е изпълнителният орган на сдружението, отговорен пред общото събрание на членовете на сдружението.
5. Заседание на УС на сдружение на собствениците на жилища се свиква от председателя в срокове, определени с устава на сдружението.
6. Съветът на сдружението на собствениците на жилища е упълномощен да взема решения, ако на заседанието на УС на сдружението присъстват най-малко петдесет процента от общия брой членове на УС на сдружението. Решенията на съвета на дружеството се вземат с обикновено мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на заседанието членове на съвета, освен ако в устава на дружеството не е предвиден по-голям брой гласове за вземане на такива решения. партньорство. Решенията, взети от борда на дружеството, се документират в протокола от заседанието на съвета на дружеството и се подписват от председателя на съвета на дружеството, секретаря на заседанието на съвета на дружеството.
(Част 6, изменена с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г.)
Раздел 148. Задължения на Управителния съвет на Сдружение на собствениците на жилища
Отговорностите на борда на сдружението на собствениците на жилища включват:
1) спазване от страна на дружеството на закона и изискванията на устава на дружеството;
2) контрол върху своевременното плащане от членовете на дружеството на установените задължителни плащания и вноски;
3) изготвяне на разчет на приходите и разходите за съответната година на дружеството и отчети за финансовата дейност, представянето им за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството;
4) управление на жилищна сграда или сключване на договори за нейното управление;
5) наемане на служители за обслужване на жилищна сграда и уволнението им;
6) сключване на договори за поддръжка, експлоатация и ремонт на общо имущество в жилищна сграда;
7) поддържане на регистър на членовете на дружеството, деловодство, счетоводни и финансови отчети;
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
8) свикване и провеждане на общо събрание на членовете на дружеството;
9) изпълнение на други задължения, произтичащи от устава на собствениците на жилища.
чл.149
1. Председателят на УС на сдружение на собствениците на жилища се избира за срок, определен с устава на сдружението. Председателят на съвета на дружеството осигурява изпълнението на решенията на съвета, има право да дава указания и указания на всички длъжностни лица на дружеството, чието изпълнение е задължително за тези лица.
2. Председателят на УС на сдружението на собствениците на жилища действа без пълномощно от името на дружеството, подписва платежни документи и извършва сделки, които в съответствие със закона, устава на партньорството не изискват задължително одобрение от страна на дружеството. борда на дружеството или общото събрание на членовете на дружеството, разработва и внася за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството вътрешния правилник на дружеството по отношение на служителите, чиито задължения включват поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, наредбата за заплащането на техния труд, одобрението на други вътрешни документи на партньорството, предвидени в този кодекс, устава на партньорството и решенията на общото събрание на членовете на партньорството.
(Изменен с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
Член 150
1. Ревизионната комисия (одитор) на сдружение на собствениците на жилища се избира от общото събрание на членовете на сдружението за не повече от две години. Членовете на УС на сдружението не могат да бъдат членове на ревизионната комисия на сдружение на собствениците на жилища.
2. Ревизионната комисия на Сдружението на собствениците на жилища избира председател на ревизионната комисия измежду своите членове.
3. Ревизионната комисия (одитор) на сдружението на собствениците на жилища:
1) одитира финансовата дейност на сдружението най-малко веднъж годишно;
1.1) представя на общото събрание на членовете на партньорството заключение въз основа на резултатите от одита на годишния счетоводен (финансов) отчет на партньорството;
(Клауза 1.1 е въведена с Федерален закон № 123-FZ от 4 юни 2011 г.)
2) представя на общото събрание на членовете на дружеството заключение за разчет на приходите и разходите за съответната година на дружеството и отчет за финансовата дейност и размера на задължителните плащания и вноски;
3) се отчита пред общото събрание на членовете на дружеството за своята дейност.
151. Средства и имущество на сдружение на собственици на жилища
1. Сдружение на собственици на жилища може да притежава движимо имущество, както и недвижимо имущество, разположено във или извън жилищна сграда.
2. Средствата на сдружението на собствениците на жилища се състоят от:
1) задължителни вноски, встъпителни и други такси на членовете на дружеството;
2) приходи от стопанската дейност на дружеството, насочена към изпълнение на целите, задачите и задълженията на дружеството;
3) субсидии за осигуряване на експлоатация на обща собственост в жилищна сграда, извършване на текущи и основни ремонти, предоставяне на определени видове комунални услуги и други субсидии;
4) други разписки.
3. По решение на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища могат да се образуват специални средства в сдружението, които да се изразходват за целите, предвидени в устава. Редът за образуване на специални фондове се определя от общото събрание на членовете на дружеството.
4. Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища има право да се разпорежда със средствата на сдружението, съхранявани по банковата сметка, съгласно финансовия план на сдружението.
чл.152
1. За постигане на целите, предвидени в устава, сдружението на собствениците на жилища има право да извършва стопанска дейност.
2. Сдружение на собственици на жилища може да извършва следните видове стопанска дейност:
1) поддръжка, експлоатация и ремонт на недвижими имоти в жилищна сграда;
2) изграждане на допълнителни помещения и обекти на обща собственост в жилищна сграда;
3) лизинг, отдаване под наем на част от общото имущество в жилищна сграда.
3. По решение на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища приходите от стопанската дейност на сдружението се използват за заплащане на общи разходи или се насочват към специални средства, изразходвани за целите, предвидени в устава на Асоциацията. Допълнителни приходи могат да се насочват за други цели от дейността на сдружението на собствениците на жилища, предвидени в тази глава и устава на сдружението.
Федерална агенция за образование
Самарски държавен икономически университет
Департамент по право
ОДОБРЯВАМ
Глава отдел
Доцент доктор. Kroz M.K.
Теза
Правен статут на сдруженията на собствениците на жилища
Специалност 030501 Право
Екатерина Василиевна Попова, ръководител на работата:
Въведение
Глава I. Правен статут на сдружение на собственици на жилища
1. Организационно-правна форма на сдружение на собствениците на жилища
2. Правоспособност на сдружението на собствениците
3. Средства, имущество и стопанска дейност на сдружението на собствениците на жилища
Глава ІІ. Учредяване и прекратяване на сдружение на собствениците на жилища
1. Създаване и държавна регистрация на сдружения на собственици на жилища
2. Характеристики на създаването и държавната регистрация на сдружения на собственици на жилища в строяща се жилищна сграда
3. Асоциация на сдруженията на собствениците на жилища
4. Реорганизация и ликвидация на сдружения на собственици
Глава ІІ. Правен статут на членове на сдружения на собственици на жилища
1. Членство в сдружение на собственици на жилища
2. Органи за управление и контрол на сдружението на собствениците на жилища
Заключение
Списък с референции, наредби и съдебна и арбитражна практика
Глава I. Правен статут на сдружение на собственици на жилища
1. Организационна и правна форма на сдруженията на собствениците на жилища
Законодателят дава следната дефиниция на сдружение на собственици на жилища като организация с нестопанска цел, сдружение на собственици на помещения в жилищна сграда за съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряваща функционирането на този комплекс, владение, ползване и в границите, установени със закон, разпореждане с общо имущество в жилищна сграда.
Съгласно параграф 1 на чл. 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация организациите с нестопанска цел могат да се създават в организационните и правните форми, предвидени в този кодекс, както и във формите, предвидени от закона. В съответствие с тази разпоредба на Гражданския кодекс на Руската федерация, част 1 на член 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация предвижда допълнителна организационна и правна форма на организация с нестопанска цел - сдружение на собственици на жилища, което е сдружение на собственици на помещения в жилищна сграда. Такава асоциация може да бъде създадена като общо правило от собствениците на помещения в една жилищна сграда (част 1 на член 136 от LCD).
Освен това, част 2 на чл. 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация предвижда възможността за създаване на сдружение на собственици на жилища при комбиниране на собствениците на няколко жилищни сгради или няколко близки сгради, конструкции или конструкции - жилищни сгради в съответствие с изискванията, установени в клаузи 1 и 2 от част 2 от този член от Жилищния кодекс на Руската федерация, както и чрез създаване на асоциации на сдружения на собственици на жилища (членове 136 и 142 от LCD).
Съгласно параграф 1 на чл. 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 2 от Федералния закон „За организациите с нестопанска цел“ организация с нестопанска цел е организация, която няма печалба като основна цел на своята дейност и не разпределя получената печалба между участниците. В същото време беше установено, че организации с нестопанска цел могат да се създават за постигане на социални, благотворителни, културни, образователни, научни и управленски цели, с цел опазване здравето на гражданите, развитие физическо възпитаниеи спорт, задоволяване на духовни и други нематериални потребности на гражданите, защита на правата, законни интереси на граждани и организации, разрешаване на спорове и конфликти, оказване на правна помощ, както и за други цели, насочени към постигане на обществени блага. По този начин целта на създаването на сдружение на собствениците на жилища е съвместното управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряване на функционирането на този комплекс, притежаване, ползване и, в рамките на установените от закона, разпореждане с обща собственост в жилищна сграда . В същото време приемането от собствениците на помещения в жилищна сграда на решение за създаване на сдружение на собственици на жилища е изпълнението на задължението, наложено от Жилищния кодекс на Руската федерация на тези собственици да изберат един от методите за управление на такава къща, предвидена от същия кодекс.
Целите на създаването от собствениците на помещения в жилищна сграда на сдружение на собственици на жилища за съвместно управление на комплекс за недвижими имоти могат условно да бъдат разделени на два компонента:
Директно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, включително решаване на въпроси за осигуряване на функционирането на такъв комплекс, което включва предоставяне от сдружението на собствениците на жилища на благоприятни и безопасни условия за живот за граждани, живеещи в жилищна сграда, решаване на проблеми за правилното поддържане на общо имущество в тази къща, ползването на този имот, както и предоставянето на обществени услуги на граждани, живеещи в такава къща;
Реализирането на правата за притежаване, ползване и в границите, установени от закона, разпореждане с обща собственост в жилищна сграда, което предполага възможността за използване на посоченото имущество в стопанската дейност на партньорството.
Освен това, като се има предвид, че сдружението на собствениците на жилища може да притежава както движими, така и недвижими имоти, разположени вътре или извън жилищна сграда (част 1 на член 151 от HC), сдружението взема и управленски решения, договорени в съответствие с процедурата, установена от Жилищния кодекс относно притежаването, ползването и разпореждането с посочения имот.
Цялото имущество в жилищна сграда, с изключение на помещения, собственост на собствениците на помещения в такава къща, представлява обща собственост на жилищната сграда и принадлежи на посочените собственици на помещенията на основание обща съвместна собственост (чл. 36 на КТ).
Жилищният кодекс установява изискванията за процедурата за приемане на устава на сдружение на собственици на жилища, което е единственият учредителен документ на сдружение като организация с нестопанска цел. Уставът на партньорството се приема на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда с обикновено мнозинство от гласовете от общия брой гласове на собствениците на помещения в такава сграда.
Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или на лицата, които ще притежават собствеността върху помещения в строяща се жилищна сграда, следва да се проведе по реда, предвиден в чл. Изкуство. 45 - 48 LCD RF. Такова общо събрание е компетентно (има кворум), ако в него са участвали посочените собственици или лица с повече от 50% от гласовете от общия брой гласове. В същото време броят на гласовете, които всеки собственик на помещението в жилищна сграда има на такова общо събрание или лицето, което ще има право на собственост в строящата се жилищна сграда, се определя пропорционално на дела на всеки от тях в правото на обща собственост върху общия имот в тази къща. Редът за определяне на дялове в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда е установен в чл. Изкуство. 37 и 42 от КТ на РФ.
Въпреки това, като се има предвид параграф 2 на чл. 52 от Гражданския кодекс на Руската федерация, уставът на сдружението на собствениците на жилища задължително трябва да отразява името на такава организация с нестопанска цел, като посочва правната форма, местоположението, процедурата за управление на дейностите, както и предмета и целта на дейността. В същото време уставът на партньорството може да отразява въпроси, които в съответствие с разд. 6 от КТ на РФ се решават от това партньорство. Например въпроси, свързани с процедурата за свикване (част 1, чл. 145 от LCD), компетентността (част 3 от чл. 145 от LCD), допустимостта (част 3 от чл. 146 от LCD) на общо събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища, с начин на гласуване на такова събрание (чл. 146, част 6 от КТ), с определяне на мандата на съвета на дружеството (чл. 147, част 2) и председателя на съвет на партньорството (част 1 на чл. 149 от КТ), условията за свикване на заседанията на съвета на партньорството (част 6, чл. 147 LCD).
Законодателят установи основното изискване за създаване на сдружение на собственици на жилища: сборът от гласовете, принадлежащи на собствениците на помещения в жилищна сграда, които са гласували за създаване на сдружение в тази сграда, като цяло, трябва да бъде повече от 50% от гласове, принадлежащи на всички собственици на помещения в тази сграда.
Организация с нестопанска цел се създава без ограничаване на периода на дейност, освен ако не е установено друго в учредителните документи на организация с нестопанска цел (клауза 2, член 3 от Федералния закон „За организациите с нестопанска цел“).
В съответствие с тази разпоредба Жилищният кодекс установява диспозитивно правило относно продължителността на дейността на сдружението на собствениците на жилища. Съгласно това правило, ако срокът на дейност на сдружението на собствениците на жилища не е определен от неговия устав, се счита, че такова сдружение е създадено без ограничаване на срока на неговата дейност.
Законодателят пряко определя сдружението на собствениците на жилища като юридическо лице, чиято правоспособност възниква от момента на държавна регистрация. Съгласно параграф 2 на чл. 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация, юридическо лице се счита за учредено от датата на извършване на съответния вписване в Единния държавен регистър на юридическите лица. Регистрацията на сдружение на собственици на жилища като юридическо лице се извършва в съответствие с процедурата, установена от Федералния закон „За държавна регистрация на юридическите лица и индивидуални предприемачи".
Като юридическо лице сдружението на собствениците на жилища трябва да има собствено наименование, съдържащо посочване на организационно-правната форма. Местоположението на дружеството като юридическо лице съгласно ал.2 на чл. 54 от Гражданския кодекс на Руската федерация, се определя от мястото на неговата държавна регистрация. Посочената държавна регистрация се извършва по местонахождението на постоянния изпълнителен орган на сдружението на собствениците на жилища, което в съответствие с част 4 на чл. 147 LCD RF е бордът на партньорството. В същото време трябва да се отбележи, че държавната регистрация по местонахождението на лице, което има право да действа от името на юридическо лице без пълномощно (в партньорство - председател на съвета), се допуска само при липса на постоянно действащ изпълнителен орган (чл. 147 и 149 от КТ). При липса на специално осигурено помещение в жилищна сграда за провеждане на заседания на борда на сдружение на собствениците на жилища, изглежда, че по споразумение на членовете на сдружението може да бъде избрано място за такива срещи, например помещенията собственост на един от членовете на борда, включително на неговия председател. Съответно, съответните помещения в жилищна сграда, договорени от членовете на дружеството, могат да бъдат посочени като местоположение на дружеството.
Сдружението на собствениците трябва да има печат с наименованието си, разплащателни и други банкови сметки, както и други необходими данни.
Съгласно параграф 4 на чл. 3 от Федералния закон „За организациите с нестопанска цел“ организацията с нестопанска цел трябва да има печат с пълното име на тази организация с нестопанска цел на руски език, а също така може да има емблема, регистрирана по предписания начин. С оглед на тази разпоредба сдружението на собствениците на жилища трябва да има печат със задължително посочване на името му на руски език.
Откриването на банкова сметка е задължително условие за дейността на Сдружение на собственици на жилища като юридическо лице. Сделките за сетълмент на юридически лица се извършват чрез търговски банки, в които чрез сключване на споразумения
банкова сметка се откриват съответни сметки (разплащателни, разплащателни, кореспондентски и др.). В момента на юридическите лица е разрешено да откриват произволен брой банкови сметки, включително юридическите лица имат право да имат сметки в чуждестранна валута в оторизирани банки на Руската федерация.
Препоръчително е също така да се има предвид, че сдружението на собствениците не е длъжно да съгласува с данъчните органи не само броя на сметките си. Но също и конкретни банки или други кредитни организации (ако не говорим за чуждестранни банки), в които възнамерява да открие подходящи сметки. Това заключение съответства на официалната позиция на Федералната данъчна служба, която е изложена в писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 25 октомври 1996 г. № VK-6-12 / 748 „За правата на данъкоплатците да отваряне на сметки"
Отношенията, свързани с имуществената отговорност на сдружението на собствениците на жилища, са уредени в част 6 на чл. 135 LCD и се основават на съответните разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация. Наличието на независим
имуществената отговорност е една от най-важните характеристики на юридическото лице. Дружеството отговаря за задължения с цялото си имущество, т.е. цялото имущество в негово владение.
Междувременно на практика събирането често се начислява основно върху средствата на юридическо лице по банкови сметки, въпреки факта, че сумите по сметките могат да включват например авансови плащания, които не му принадлежат до момента на плащането в предварителна поръчкаработи, услуги, трансфери на продукти или стоки, както и на заемни и други несобствени организации пари в брой. Въпреки това, именно с това имущество юридическото лице по правило отговаря за задълженията си. В тази връзка е препоръчително да се тълкува разширително тази норма, тъй като съгласно чл. 56 от Гражданския кодекс на Руската федерация, юридическото лице отговаря за задълженията си с цялото си имущество, а следователно не само с това, посочено в параграф 1 на чл. 48 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Следователно вещните права не следва да се считат за необходими и изключителни. правни формиимуществено отделяне на юридическо лице.
Само наличието на собствена собственост може да осигури независимата имуществена отговорност на сдружението на собствениците. Законодателството не предвижда минимален размер(стойност) на имуществото, което трябва да се владее (притежава или оперативно управление) юридическо лице с нестопанска цел 12 . Въпреки това, сдружението на собствениците на жилища в устава, за да определи процедурата за формиране на имуществото на партньорството или да посочи размера на входните, целевите, периодичните и други вноски на своите членове, или да определи метода за изчисляване на различни видове вноски от членове на партньорството. Това поне минимално ще гарантира правата на кредиторите.
Експертите основателно посочват, че цялата печалба, получена от сдружението на собствениците на жилища от предприемаческа дейност и ползване на имущество, което дружеството придобива, следва да бъде насочено към основната дейност на дружеството и не подлежи на делба. Тук е необходимо ясно да се прави разлика между печалба от имуществото на партньорството и печалба от недвижими имоти. Да са в обща съвместна собственост на членовете на дружеството като собственици на помещения в жилищен блок. Не подлежи на делба само печалбата, получена от ползването на имуществото на самото дружество. Ако печалбата е получена от използването на общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, тогава тази печалба е по същество доходът на собствениците от тяхното имущество (член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и трябва да бъде разпределени между тях, особено след като не всички собственици могат да бъдат членове на партньорства.
Сдружението на собствениците на жилища има право само на такса за управление на общата собственост на собствениците, както всеки управител или служител. Това плащане е доход на дружеството, който съгласно закона не подлежи на разделяне между членовете на дружеството. Общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда при никакви обстоятелства не се прехвърля в собственост на сдружение на собствениците на жилища. Той винаги остава обща собственост на собствениците на помещенията и преминава в собственост само заедно със съответните помещения (член 37 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Членовете на партньорството нямат право да прехвърлят дълговете си в общата собственост на жилищна сграда в собствеността на партньорството като входни такси (част 4 от член 37 от КТ на Руската федерация, клауза 2 от член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Членовете на сдружение на собственици не носят отговорност за задълженията на сдружението. Дружеството не носи отговорност за задълженията на своите членове. От една страна, задълженията на членовете на сдружението съществуват независимо от задълженията на съответното сдружение на собствениците на жилища, като членственото правоотношение не поражда отношението на тези задължения. От друга страна, солидарната отговорност на дружеството за задълженията на неговите членове не само не е предвидена в закон, но е фактически изключена от императивната разпоредба на ч. 6 на чл. 135 ZhK RF. По силата на това обстоятелство то не може да бъде установено със споразумение между дружеството и неговите членове или записано в устава на такова дружество. В същото време общото правило на чл. 322 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според нас не трябва да се прилага солидарно задължение, по-специално чрез споразумение, тъй като тук се прилага специална норма на жилищното законодателство.
По-специално, съгласно параграф 3 на чл. 56 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако несъстоятелността (несъстоятелността) на партньорството на собствениците на жилища като юридическо лице е причинена от член на партньорството, който има право да дава инструкции, задължителни за това юридическо лице, или от член на дружеството, което има възможност да определи действията на такова дружество, срещу такива лица в случай на недостатъчност на имуществото на това дружество като юридическо лице може да бъде възложена субсидиарна отговорност за задълженията му. Освен това, като се има предвид параграф 3 на чл. 53 от Гражданския кодекс на Руската федерация, председателят на управителния съвет на партньорството, който по силата на съответните разпоредби на КТ на Руската федерация има право да действа от името на партньорството като юридическо лице, трябва да действа в интересите на юридическото лице, което представлява добросъвестно и разумно и е длъжен по искане на членовете на дружеството, освен ако не е предвидено друго в закон или договор, да компенсира причинените от него загуби на това дружество.
2. Правоспособност на сдружението на собствениците
Асоциацията на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел, основана на членството на собствениците на помещения в жилищна сграда. Членовете на сдружението на собствениците на помещения в жилищна сграда могат да бъдат граждани и юридически лица, Руската федерация, съставните образувания на федерацията и общини. Сдружение на собствениците на жилища се създава с цел съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряване на експлоатацията на този комплекс, владение, ползване и, в рамките на законовите граници, разпореждане с общо имущество в жилищна сграда. Като общо правило сдружението на собственици на жилища като юридическо лице може да има граждански права, съответстващи на целите на дейността, предвидени в неговия устав, и да носи задължения, свързани с тази дейност.
Тъй като сдружението на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел, неговата правоспособност като юридическо лице винаги е специална. Специалната правоспособност предполага притежаването само на онези права и изпълнението само на тези задължения, които съответстват на целите на партньорството като юридическо лице, установено от КТ на Руската федерация. При спазване на чл. 173 от Гражданския кодекс на Руската федерация, сделка, извършена от партньорство на собственици на жилища като юридическо лице, която надхвърля специалната правоспособност, установена от Жилищния кодекс на Руската федерация, може да бъде обявена за недействителна от съда по иск и на двамата самото дружество и всеки негов член.
Части 1 и 2 на член 137 от HC RF съдържат затворен списък от права, съгласно които сдружението на собствениците на жилища има право да извършва своята дейност. Този списък от действия на партньорство, разрешени от Жилищния кодекс на Руската федерация, означава, че партньорството не може да извършва други действия, които не са предвидени в Жилищния кодекс и не отговарят на целите и задачите на създаденото партньорство.
Партньорството има право:
Сключва, в съответствие със закона, споразумение за управление на жилищна сграда, както и споразумения за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, споразумения за предоставяне на обществени услуги и други споразумения в интерес на членовете на партньорството;
Определете прогнозата за приходите и разходите за годината, включително необходимите разходи за поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, разходите за основен ремонт и реконструкция на жилищна сграда, специални вноски и удръжки в резервния фонд, като както и други разходи, установени с Жилищния кодекс и дружествата с устава;
Определете въз основа на приетата оценка на приходите и разходите за годината на партньорството, размерите на плащанията и вноските за всеки собственик на помещение в жилищна сграда в съответствие с неговия дял в общата собственост на обща собственост в апартамент сграда;
Извършва работа за собствениците на помещения в жилищна сграда и им предоставя услуги;
Използва предоставените от банките заеми по начин и при условията, предвидени в закона;
Прехвърляне на материални и парични средства по договора на лицата, които извършват работа за партньорството и предоставят услуги на партньорството;
Продажба и прехвърляне за временно ползване, замяна на имущество, принадлежащо на партньорството;
Част 2 от член 137 от Жилищния кодекс на Руската федерация съдържа отделен списък на правата на партньорство, като допълнително свързва възможността за тяхното прилагане с необходимостта от зачитане на правата и законните интереси на всички собственици на помещения в жилищна сграда.
Предоставяне за ползване или ограничено ползване на част от общия имот в жилищна сграда;
В съответствие с изискванията на законодателството по предписания начин надграждане, преустройване на част от общия имот в жилищна сграда;
Да получи за ползване или да придобие поземлени имоти в обща съвместна собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда за изпълнение на жилищно строителство, изграждане на стопански и други сгради и по-нататъшната им експлоатация;
Да извършва, в съответствие с изискванията на закона, от името и за сметка на собствениците на помещения в жилищна сграда, развитието на разпределени парцели в съседство с такава къща;
Сключвайте сделки и извършвайте други действия, които отговарят на целите и задачите на партньорството.
В тази връзка експертите основателно посочват, че съгласно чл. 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация, разпореждането с имущество в обща съвместна собственост се извършва по споразумение на страните. Партньорството на собствениците на жилища има право да предостави за ползване (това действие е един от видовете разпореждане) обща собственост в жилищна сграда само със съгласието на всички собственици на помещенията, които не са членове на партньорството. Съгласието на тези собственици трябва да бъде писмено. Същата процедура важи и за правото на застрояване, преустрояване на част от общата собственост в жилищна сграда.
Разпоредбата на чл. 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация има голяма юридическа сила. Следователно процедурата за прилагане на част 2 на чл. 137 от Жилищния кодекс не следва да нарушава нормата на Гражданския кодекс като закон, уреждащ имуществените отношения. Нормите на Жилищния кодекс, уреждащи имуществените отношения, уредени от Гражданския кодекс на Руската федерация, в съответствие с чл. 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не трябва да противоречи на нормите на Гражданския кодекс и в случай на такова противоречие се прилагат нормите на Гражданския кодекс. Само с писменото съгласие на всички собственици на жилищни помещения (които не са членове на партньорството), партньорството на собствениците на жилища има право да се разпорежда с обща собственост в жилищна сграда, както е предвидено в клаузи 1, 2, част 2 на чл. . 137 от Жилищния кодекс.
Съгласно чл. 39 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собствениците на помещения трябва да поемат тежестта на разходите за поддръжка на обща собственост в жилищна сграда, чийто размер се определя въз основа на дела на всеки собственик в общата собственост на обща собственост. имот в такава къща. В същото време делът в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда, която принадлежи на конкретен собственик на помещението в такава къща, се определя пропорционално на размера на общата площ на посочените помещения. Освен това, съгласно част 8 на чл. 156 и част 1 на чл. 158 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собственикът на помещение в жилищна сграда носи тежестта на други разходи, свързани с поддръжката и ремонта на принадлежащите му помещения.
Партньорството на собствениците на жилища има право да поиска в съда принудително обезщетение от собствениците на помещенията в жилищната сграда, в която е учредено такова партньорство, задължителни плащания и вноски, в случай че посочените собственици не изпълнят задълженията си по участват в общите разходи, както за поддръжка на обща собственост в жилищната сграда, така и за плащане на задължителни плащания и вноски за всеки собственик на помещението в тази къща, включително за предоставените комунални услуги.
Ако в резултат на неправилно изпълнение от собствениците на помещения в жилищна сграда на задълженията им за плащане на задължителни плащания, вноски и други общи разходи са причинени загуби на партньорството, такова партньорство има право да се обърне към съдът иска пълно обезщетение за причинените от тези действия загуби. Обезщетението за щети е един от начините за защита на нарушени права (член 12 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Несъмнено ненавременно плащане за всякакви услуги, предоставени на собственика на помещението в жилищна сграда, възстановяване на разходите за възстановяване на имота или невъзможността за своевременно отдаване под наем на част от общото имущество в такава къща по вина на всеки собственик на помещението или друго лице води до допълнителни разходи на такова партньорство или води до невъзможност за генериране на планирани приходи.
Съгласно чл. 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация под загуби се разбират разходите, които сдружението на собствениците на жилища е направило или ще трябва да направи за възстановяване на нарушеното право, загубата или повредата на своето имущество (действителни щети), както и загубени доходи, които такова партньорство би получило при „нормалното“ осъществяване на стопанска дейност, ако правото му не е било нарушено (пропусната печалба). Освен това, ако лицето, което е нарушило правото, е получило доходи в резултат на това, сдружението на собствениците на жилища, в случай на нарушаване на правата му, има право да иска обезщетение, заедно с други загуби, за пропуснати ползи в размер не по-малък от този доходи.
Изпълнението на задълженията на партньорство, установено от Жилищния кодекс на Руската федерация, не трябва да противоречи на Конституцията на Руската федерация, гражданското и жилищното законодателство на Руската федерация, както и устава на партньорството. Ако сдружението на собствениците на жилища извършва дейности, забранени със закон или с други многократни или груби нарушения на закона или други правни актове, или ако са извършени груби нарушения на закона при създаването на такова сдружение, ако тези нарушения са непоправими естество, сдружението на собствениците на жилища като юридическо лице по решение на съда може да бъде ликвидирано (клауза 2, член 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Изискването за ликвидация на посочените основания има право да бъде представено в съда от държавен орган, на който това право е предоставено със закон (клауза 3 от член 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време, съгласно параграф 2 на чл. 25 от Федералния закон "За държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи", регистриращият орган има право да се обърне към съда с искане за ликвидация на посоченото партньорство в случай на груби нарушения на закона или други законови действия, извършени по време на неговото създаване, ако тези нарушения са с непоправим характер, както и в случай на многократни или груби нарушения на закони или други нормативни правни актове за държавна регистрация на юридически лица.
Освен това, съгласно чл. 14.25 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация за предоставяне на документи, съдържащи съзнателно невярна информация, на органа, който извършва държавна регистрация на юридически лица, ако такова действие не съдържа наказателно наказуемо деяние, води до налагане на административна глоба на длъжностни лица в размер на 50 минимални работни заплати или лишаване от права за срок до три години. Съгласно чл. 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация, представяне на органа, който извършва държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи, документи, съдържащи умишлено невярна информация, ако това деяние е причинило големи щети на граждани, организации или държавата или е свързано с извличане на доходи в голям мащаб, надхвърлящ 250 хиляди рубли.
В съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация „За разрешените федерален организпълнителна власт, която извършва държавна регистрация на юридически лица, селски (фермерски) предприятия, лицакато индивидуални предприемачи" от 17 май 2002 г. № 319, упълномощен федерален изпълнителен орган, който от 1 юли 2002 г. извършва държавна регистрация на юридически лица, е Министерството Руска федерациявърху данъците и таксите, която съгласно Указ на президента на Руската федерация от 9 март 2004 г. N 314 22 е преобразувана във Федерална данъчна служба.
Собственикът на помещението в жилищна сграда е длъжен да поеме разходите за поддържане на принадлежащите му помещения, както и да участва в разходите за поддържане на общото имущество в жилищната сграда пропорционално на дела си в общата собственост на този имот чрез заплащане на такса за поддръжка и ремонт на жилищното помещение. Размерът на задължителните плащания и (или) вноските на членовете на сдружението на собствениците на жилища, свързани с плащането на разходите за поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, се определя от управителните органи на сдружението на собствениците на жилища в съответствие с устава на тази асоциация.
Ако собственикът на помещението в жилищна сграда, в която е учредено сдружение на собственици на жилища, не е подал заявление за присъединяване към това сдружение, тогава сдружението е длъжно да сключи споразумение с такъв собственик за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищен блок. Това задължение съответства на установената част 6 на чл. 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация относно реда за плащане на жилища и комунални услуги. Съгласно тази процедура собствениците на помещения в жилищна сграда, в която е учредено сдружение на собствениците на жилища, които не членуват в сдружение на собствениците на жилища, заплащат такса за жилища и комунални услуги в съответствие с договорите, които са сключили с такова сдружение. .
Правилното изпълнение на договорните задължения като общо правило е отговорност на сдружението на собствениците на жилища и всички негови членове. Изпълнението на това задължение трябва да се разглежда широко по отношение на всички споразумения, сключени от партньорството.
Задължението за осигуряване на правилното санитарно-техническо състояние на общата собственост в жилищна сграда се изпълнява в рамките на споразумение, сключено от партньорството с управляваща организацияза предоставяне на услуги, включително извършване на работа по правилното поддържане на общо имущество в такава къща, партньорството може да сключва и отделни споразумения с лица, предоставящи такива услуги, и осигурява контрол върху тяхното изпълнение. Общ контролза ползването и опазването на жилищния фонд, включително за съответствието на жилищните помещения с установените санитарни и технически правилаи норми, поверени на публични органи и местно управление(Чл. 3, 12, 13 от LCD).
Задължението на собствениците на помещения в жилищна сграда да поддържат и ремонтират общо имущество в такава къща се състои главно в навременното плащане на разходите за тези цели. В тази връзка в жилищна сграда, в която е учредено сдружение на собственици на жилища, такова сдружение е длъжно да осигури правилното изпълнение на тези задължения от всички собственици. Това се постига чрез ежедневната работа на органите на управление на Сдружението на собствениците на жилища съвместно с неговите членове, осигуряващи контрол и отчитане на средствата, получени като плащане за поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда.
В същото време остава несигурен характерът на отношенията между сдружението на собствениците на жилища и собствениците, които не са членове на сдружението. В литературата се сочи, че сдружението на собствениците ще трябва да сключи с тях отделни договори за поддръжка и експлоатация на къщата.
Има и друго мнение, то се основава на факта, че законодателят не прави разлика между членове и нечленове на сдружение на собственици на жилища в правото на обща собственост (член 249 от Гражданския кодекс на Руската федерация, член 36 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Кодекс на Руската федерация). В същото време поддържането, поддържането и ремонтът на общо имущество е законово задължение на сдружението на собствениците на жилища, тогава не допълнителни споразумениясъс собствениците. И тъй като собственикът няма право да изолира своя дял в собствеността върху обща собственост (член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 4 от член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация), т.е. имот в натура не подлежи на отделяне и съответно не може да бъде предмет на споразумение със собственика на жилищно помещение.
Съответно не е ясно как може да изглежда споразумение за поддържане и ремонт на дял от обща собственост, собственост на конкретен собственик.
В случай, че собствениците на помещения в жилищна сграда не изпълнят задълженията си за участие в общите разходи, сдружението на собствениците на жилища има право да поиска в съда принудително възстановяване на задължителните плащания и вноски, а също така може да поиска пълно обезщетение за загуби причинени на дружеството в резултат на неизпълнение на задълженията на собствениците на помещения в жилищната сграда за плащане на задължителни плащания и вноски, както и заплащане на други общи разходи.
За да защити интересите както на всички собственици на помещения в жилищна сграда, така и на отделни собственици в такава къща, сдружението на собствениците на жилища предприема необходими мерки за предотвратяване или спиране на действия на трети лица, които възпрепятстват осъществяването или възпрепятстват упражняването на правото на притежание. , използването и в рамките на законовите граници, разпореждането с общо имущество в такава къща, а също така представлява законните интереси на собствениците на помещенията в отношения с трети лица. Тези задължения на сдружение на собственици на жилища произтичат и от целта на създаването на такова сдружение, а именно от съвместно владение, ползване и в рамките на законовите граници разпореждане с общо имущество в жилищна сграда. В необходимите случаи защитата и представителството в отношения с трети лица от партньорство на собственици на жилища на тези интереси може да се осъществи чрез подаване на искане или жалба от това партньорство до упълномощени държавни органи или местни власти, органи на управление на управляващата организация, с която партньорството е сключило споразумение за управление на жилищна сграда, както и искова молба до съда или чрез разрешаване на конфликти между собствениците на помещения в такава къща, разглеждайки жалби срещу действията на съвета на партньорството и неговия председател.
3. Средства, имущество и стопанска дейност на сдружението на собствениците на жилища
Съгласно чл. 151 от Жилищния кодекс на Руската федерация, сдружението на собствениците на жилища може да притежава движимо имущество, както и недвижими имоти, разположени в или извън жилищна сграда. Заслужава да се отбележи, че съгласно чл. 36 от Жилищния кодекс на Руската федерация, цялото имущество, обслужващо повече от една стая в жилищна сграда, включително технически мазета, тавани, площадки и др. (пълният списък е представен в член 36 от КТ на РФ), е в обща съвместна собственост на собствениците на помещенията. Този недвижим имот не подлежи на отчуждаване, поради което не може да бъде прехвърлен в собственост на сдружение на собствениците на жилища.
Партньорството има право да придобие собственост върху помещения в жилищна сграда, които не са свързани с обща съвместна собственост, собственост на лица, които са ги използвали за цели, различни от пребиваване (при условие, че това са нежилищни помещения, например първи етаж на къщата, в която се намира магазинът, химическо чистене, ателие и др.)
В съответствие с чл. 16 от Федералния закон от 29 декември 2004 г. № 189 - Федерален закон "За приемането на жилищния кодекс на Руската федерация" в съществуващото развитие на селища, поземлен имот, върху който има жилищна сграда и други недвижими имоти, които са част от такава къща са обявени за обща съвместна собственост на собствениците помещения в жилищна сграда. Следователно такъв поземлен имот не може да стане обект на правото на собственост на сдружение на собственици на жилища. Изключение правят случаите, когато дружеството като юридическо лице притежава помещение в съответната жилищна сграда. Тогава дружеството ще има дял в правото на обща съвместна собственост на собствениците на помещенията.
В общата съвместна собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда.
Ако парцелът, върху който се намира жилищната сграда и други обекти на недвижими имоти, които са част от такава къща, не е образуван преди влизането в сила на Жилищния кодекс, въз основа на решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда всяко лице, упълномощено от посочената среща, има право да се обърне към държавни органи или местни власти с изявление за образуването на поземлен имот, върху който се намира жилищна сграда. Формирането на парцела, върху който се намира жилищната сграда, се извършва от държавни органи или местни власти.
От момента на образуване на поземления имот и извършване на неговата държавна кадастрална регистрация, парцелът, върху който се намира жилищната сграда и други недвижими имоти, които са част от такава къща, преминава безплатно в обща съвместна собственост на собствениците на помещения в жилищната сграда.
Жилищни сгради и други недвижими имоти, които са част от такива сгради, построени или реконструирани след влизането в сила на Жилищния кодекс, се приемат от приемателната комисия само при определяне на размера и границите на парцелите, върху които са разположени такива жилищни сгради. разположен.
Забраната за обременяване на поземления имот, върху който се намира жилищната сграда, не се допуска, ако е необходимо да се осигури свободен достъп на лица до обекти на недвижими имоти, които са част от жилищната сграда и са съществували преди влизането в сила на Жилищния кодекс .
Средствата на сдружението на собствениците на жилища се състоят от:
1) задължителни вноски, встъпителни и други такси на членовете на дружеството;
2) приходи от стопанската дейност на дружеството, насочена към изпълнение на целите, задачите и задълженията на дружеството;
3) субсидии за осигуряване на експлоатация на обща собственост в жилищна сграда, извършване на текущи и основни ремонти, предоставяне на определени видове комунални услуги и други субсидии.
4) други разписки.
По решение на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища в сдружението могат да се образуват специални фондове, които да се изразходват за целите, предвидени в устава. Редът за образуване на специални фондове от общото събрание на членовете на дружеството.
Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища има право да се разпорежда със средствата на сдружението, съхранявани по банковата сметка, в съответствие с финансовия план на сдружението. Целите, за които могат да се изразходват тези средства, и правилата за извършване на действията от борда, свързани с разпореждането с такива средства, могат да бъдат определени достатъчно подробно в устава на партньорството или в правилника за съвета, одобрен от общото събрание.
За постигане на целите, предвидени в устава, сдружението на собствениците на жилища има право да извършва стопанска дейност (част 1 на член 152 от КТ на Руската федерация).
Асоциацията на собствениците на жилища може да извършва следните видове бизнес дейности:
1) поддръжка, експлоатация и ремонт на недвижими имоти в жилищна сграда;
2) изграждане на допълнителни помещения и обекти на обща собственост в жилищна сграда;
3) лизинг, отдаване под наем на част от общото имущество в жилищна сграда.
В допълнение към икономическите дейности, сдружението на собствениците на жилища има право да извършва предприемаческа дейност като юридическо лице с нестопанска цел (член 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Предприемаческата дейност на партньорството трябва да съответства на целите на създаването на тази търговска организация.
В чл. 152 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява затворен списък на видовете икономически дейности, с които може да се занимава едно партньорство, което не може да промени разпоредбата на чл. 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно предприемаческата дейност на нетърговско юридическо лице. Отдаването под наем на обща собственост на жилищна сграда трябва да се извършва в съответствие с изискванията на Гражданския кодекс на Руската федерация.
По решение на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища приходите от стопанската дейност на сдружението се използват за заплащане на общи разходи или се насочват към специални средства, изразходвани за целите, предвидени в устава на сдружението. Допълнителният доход може да се използва за други цели на сдружението на собствениците на жилища.
Глава ІІ. Учредяване и прекратяване на сдружение на собствениците на жилища
1. Създаване и държавна регистрация на сдружение на собствениците на жилища
Член 136 от КТ на Руската федерация установява Общи изискваниядо създаване на сдружение на собственици на жилища и държавната му регистрация като юридическо лице. В същото време трябва да се има предвид, че Жилищният кодекс на Руската федерация разграничава два начина за създаване на асоциация на собственици на жилища:
Чрез създаването си; в този случай възникват самият субект и неговите права и задължения;
Чрез реорганизация на жилищна или жилищно-строителна кооперация; в този случай има приемственост.
Отношенията, произтичащи от създаване на дружество чрез преобразуване на жилищна или жилищно-строителна кооперация, се уреждат с чл. 122 ЖК РФ.
На свой ред гл. 13 от Жилищния кодекс на Руската федерация предвижда два случая на създаване на сдружение на собственици на жилища чрез учредяване:
В съществуваща жилищна сграда от лица, които притежават помещенията в тази сграда;
В строяща се жилищна сграда от лица, които ще притежават собствеността на помещенията в тази сграда.
Редът за създаване на сдружение на собственици на жилища в строяща се жилищна сграда се определя от чл. 139 LCD RF.
Съгласно част 1 на член 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация решението за създаване на сдружение на собственици се взема от собствениците на помещения в жилищна сграда на общото им събрание. Редът за провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда и редът за вземане на решения от него са определени в чл. Изкуство. 45 - 48 LCD RF. Следва да се има предвид, че съгласно параграф 4 на част 2 на чл. 44 и ал. 2, част 2 на чл. 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация, общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, преди да вземе решение за създаване на партньорство в тази къща, първо трябва да вземе решение за начина на управление на тази къща, по-специално да направи решение за избор на един от начините за управление на жилищна сграда.
Директно управление на собствениците на помещения в жилищна сграда;
Управление на сдружение на собственици или жилищна кооперацияили друга специализирана потребителска кооперация, създадена за задоволяване на нуждите на гражданите от жилища в съответствие с федералния закон за такава кооперация;
Управление на управлението на организацията.
В съответствие с част 1 на чл. 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация, решението за избор на метод за управление на жилищна сграда се взема с мнозинство от общия брой гласове, участващи в общото събрание на собствениците на помещения в тази сграда. Съгласно част 1 на член 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация, за да се вземе решение за създаване на сдружение на собствениците на жилища, се изисква мнозинство от гласовете, а не от гласовете, принадлежащи само на собствениците на помещения, присъстващи в общо събрание в съответната жилищна сграда, но от гласовете на всички такива собственици: като участващи в такова събрание и неучастващи в него.
Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда трябва да вземе не само решение за създаване на сдружение на собствениците на жилища, но и решение за одобряване на устава на сдружението. В съответствие с част 2 на чл. 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация, решението за одобрение на устава на партньорството трябва да бъде взето с мнозинство от общия брой гласове на собствениците на помещения в жилищна сграда. Резултатите от гласуването по въпроси, свързани със учредяването на партньорство, трябва да бъдат отразени в протокола от събранието.
Допълнително изискване, което е установено със закон, е възможността за създаване само на едно сдружение на собственици на жилища в една жилищна сграда. Това изискване се дължи на първо място от необходимостта да се осигури единство и подчинение на единната цел за използване на всички елементи, които съставляват общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда (те включват носещи и не- носещи конструкции на къщата, включително общи стени, фундамент, покрив, общо механично, електрическо, санитарно и друго оборудване, земя, върху която се намира къщата).
Създаването на сдружение на собствениците на жилища предвижда:
собственици на помещения в няколко жилищни сгради с общи инженерно-технически поддържащи мрежи, други инфраструктурни елементи и разположени върху общ поземлен имот или няколко съседни поземлени имоти;
собственици на жилищни сгради, предназначени за еднофамилно живеене, селски къщи, гаражи и други съоръжения, които имат общи инженерни и технически поддържащи мрежи, други елементи на инфраструктурата и се намират върху общ поземлен имот или няколко съседни поземлени имоти.
В същото време е съвсем очевидно, че такива сдружения на собственици по никакъв начин не могат да бъдат сдружение на собственици на помещения в жилищна сграда, както е предвидено общо определениеустановено в чл. 135 ZhK RF. Освен това не е ясно какво се има предвид под "близки" сгради, конструкции, конструкции. Например, възможно ли е от такива сгради да се разбере цялата лятна вила или вилно селище, къщи, които могат да бъдат разположени на определено разстояние една от друга, или говорим сисамо за селски къщи или жилищни сградинамира се в непосредствена близост (на същата улица).
Параграф 3 на чл. 49 от Гражданския кодекс на Руската федерация се установява, че правоспособността на юридическо лице възниква в момента на неговото създаване, а параграф 2 на чл. 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация се определя, че юридическото лице се счита за създадено от момента на държавната му регистрация. По този начин необходимите условия за възникване на сдружение на собственици на жилища като нов субект на правото са не само волята на лицата, които го създават, но и фактът на държавна регистрация на такова сдружение като юридическо лице.
В съответствие с част 3 на член 136 от HC RF държавната регистрация на сдружение на собственици се извършва в съответствие със законодателството за държавна регистрация на юридически лица.
Общи правилаотносно държавната регистрация на всички юридически лица са установени в чл. 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Единната процедура за държавна регистрация на юридически лица понастоящем се определя от Федералния закон от 8 август 2001 г. "За държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи".
Държавната регистрация на юридически лица трябва да се разбира като акт на упълномощения федерален изпълнителен орган, извършен чрез вписване в държавния регистър на информация за създаване, реорганизация и ликвидация на юридически лица, както и друга информация за юридически лица в съответствие с Федерален закон „За държавната регистрация на юридическите лица и индивидуалните предприемачи“. От 1 юли 2002 г. Министерството на данъчното облагане на Руската федерация (сега Федералната данъчна служба) е упълномощен федерален изпълнителен орган, отговорен за държавната регистрация на юридически лица.
Данните за държавна регистрация са включени в Единния държавен регистър на юридическите лица, отворен за обществеността. Принципите на поддържане на държавния регистър, неговото съдържание, редът за предоставяне и условията за получаване на информация, съдържаща се в него, са установени в чл. 4-7 гл. ΙΙ Федерален закон „За държавната регистрация на юридическите лица и индивидуалните предприемачи“. Правилата за поддържане на Единния държавен регистър на юридическите лица и предоставяне на информацията, съдържаща се в него, са одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 438 „За единния държавен регистърюридически лица"
За държавна регистрация на юридически лица се заплаща държавна такса от 2000 рубли (член 333 33, глава 25 3 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Държавната регистрация се извършва в рамките на не повече от пет работни дни от датата на подаване на документите в регистрационния орган. Датата на подаване на документите е деня на получаването им от регистрационния орган. Неизвършването на държавна регистрация в установения срок е едно от основанията за правна отговорност на регистриращите органи и техните длъжностни лица.
Държавната регистрация на юридическо лице се извършва на местонахождението на постоянния изпълнителен орган, посочен от учредителите в заявлението за държавна регистрация - по местонахождението на друг орган или лице, което има право да действа от името на юридическото лице без пълномощно .
Документите се подават директно в регистриращия орган от упълномощено лице или се изпращат по пощата с декларирана стойност при изпращането и описание на прикачения файл. Други начини за подаване на документи в регистрационния орган могат да бъдат определени от правителството на Руската федерация.
Изискванията за изпълнение на документи, представени на органа за регистрация, са установени с Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 439 „За одобряване на формите на документи, използвани при държавната регистрация на юридическите лица, и изисквания за тяхното изпълнение"
В съответствие с чл. 12 от Федералния закон "За държавна регистрация на юридически лица и индивидуални предприемачи" по време на държавната регистрация на създадено юридическо лице, на регистриращия орган се представят:
а) заявление за държавна регистрация, подписано от заявителя във формуляра, одобрени от правителството RF;
б) решение за създаване на юридическо лице под формата на протокол, споразумение или друг документ в съответствие със законодателството на Руската федерация;
в) учредителни документи на юридическо лице (оригинали или нотариално заверени копия);
г) извлечение от регистъра на чуждестранните юридически лица на съответната страна на произход или друг еквивалент правна силадоказателство за правното положение на чуждестранно юридическо лице - учредител;
д) документ, потвърждаващ плащането на държавната такса.
Решението за държавна регистрация, прието от регистриращия орган, е основата за извършване на съответния вписване в Единния държавен регистър на юридическите лица. Моментът на държавна регистрация е извършването от регистриращия орган на съответно вписване в държавния регистър.
Не по-късно от един работен ден от датата на държавна регистрация, регистриращият орган издава (изпраща) на заявителя документ, потвърждаващ факта на вписване в държавния регистър. В срок не повече от пет работни дни от момента на държавна регистрация, регистриращият орган предоставя информация за регистрация на държавни органи, определени от правителството на Руската федерация.
Фактът на държавна регистрация завършва процедурата за създаване на сдружение на собствениците на жилища и означава появата на ново юридическо лице - субект на граждански и жилищни правоотношения.
Необходимо е да се обърне внимание на факта, че от 1 юли 2002 г. данъчният орган, извършил държавната регистрация на юридическо лице при неговото създаване, извършва регистрацията на такова юридическо лице като данъкоплатец. Следователно, в същото време пакетът от документи за държавна регистрация включва заявление за регистрация в данъчния орган на юридическо лице по местонахождение на територията на Руската федерация. Удостоверение за регистрация в данъчен орган трябва да бъде издадено на юридическо лице в рамките на пет дни от датата на държавна регистрация.
2. Характеристики на създаването и държавната регистрация на сдружение на собственици на жилища в строящи се многоквартирни сгради
Жилищният кодекс, наред с предвидения чл. 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация с възможност за създаване на сдружение на собственици на жилища от собственици на помещения в съществуваща жилищна сграда въвежда допълнителна възможност за създаване на такова сдружение - в случай, когато жилищната сграда все още се строи.
По-специално, част 1 от член 139 от Жилищния кодекс на Руската федерация позволява създаването на сдружение на собственици на жилища от лица, които ще притежават собствеността върху помещения в строяща се жилищна сграда.
Следва да се признае, че създаването на партньорство в строяща се жилищна сграда не отговаря напълно на нито една от целите за създаване на партньорство, установени с чл. 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация, а именно съвместно управление на комплекс за недвижими имоти, осигуряване на експлоатацията на този комплекс, притежаване, използване и разпореждане с обща собственост в жилищна сграда.
По този начин, за да се създаде партньорство в строяща се къща, е необходимо да се установи определен кръг от лица, които ще притежават собствеността върху помещенията в тази къща. Следователно правата на такова лице да участва в решението за учредяване на партньорство трябва да бъдат удостоверени с конкретни документи, потвърждаващи възможността такова лице да придобие бъдеща собственост върху помещенията в жилищна сграда, във връзка с изграждането на която е партньорството. се създава. Само фактът, че дадено лице разполага с тези документи, служи като юридически факт, който поражда правни последици, свързани с възникването на правото му да участва в решението за учредяване на партньорство. В момента по принцип към такива документи могат да бъдат приписани само договори за участие в съвместното строителство на жилищни сгради.
Съгласно чл. 4 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в съвместното строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменения в някои законодателни актовена Руската федерация" съгласно споразумение за участие в съвместното строителство на жилищна сграда, една страна (предприемачът) се задължава да построи (създаде) жилищна сграда в срока, предвиден в споразумението и (или) с участието на други лица и след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на такава къща, прехвърля помещението в тази къща на участник в споделено строителство, а другата страна (участник в споделено строителство) се задължава да заплати предвидената в договора цена и да приеме посоченото помещения, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на такава къща. извършване на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, на територията на регистрационния район по местонахождението на жилищната сграда в строеж (създадена) за строителството от които средства са привлечени в съответствие с този договор, по предписания начин Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него". Ето защо такъв договор, регистриран по предписания начин, би могъл да се счита за достатъчно основание за потвърждаване правото на конкретно лице – участник в съвместно строителство – да участва в решението за учредяване на партньорство.
В същото време трябва да се обърне внимание на избрания от законодателя недостатъчно правилен подход за определяне на кръга на лицата, които имат право на
участват в решението за създаване на партньорство по време на строителството на жилищна сграда, тъй като част 1 на член 139 от Жилищния кодекс на Руската федерация съдържа недостатъчно недвусмислени критерии за определяне на такъв кръг от лица (по-специално, конкретни юридически факти не са установи например сключването на договор за участие в съвместно строителство, което дава възможност да се определи недвусмислено съответната група от хора). По този начин статията директно сочи необходимостта от задължително възникване в бъдеще на правото на собственост върху съответните помещения в построената къща от лицето, което участва в решението за учредяване на партньорството (използва се формулировката „ще принадлежи“ ). В същото време всеки договор, предвиждащ прехвърляне на собствеността, може да бъде прекратен, променен или прекратен, включително във връзка със смъртта на гражданин или ликвидацията на юридическо лице и съответно лицето, което по договора, е следвало да притежава правото на собственост върху помещението.в жилищна сграда, в крайна сметка такова право няма да принадлежи, което изключва легитимността на участието му в решението за учредяване на съдружие. Това означава, че към момента на вземане на решение за учредяване на партньорство в строяща се къща не е възможно точно да се установи конкретният кръг от лица, които ще притежават собствеността върху помещенията в такава къща поради невъзможността към момента на решението за установяване на всички юридически факти, сочещи недвусмислено възникване на права на собственост за всички тези лица след завършване на строителството на къщата за помещенията в тази къща.
В съответствие с част 2 на член 139 от Жилищния кодекс на Руската федерация, решението за създаване на сдружение на собственици на жилища по време на строителството на жилищна сграда се взема от лицата, които ще притежават собствеността на помещенията в тази къща след нейното изграждане. е завършен на общото им събрание. Това общо събрание трябва да се проведе по реда, предвиден в чл. Изкуство. 45 - 48 КТ РФ, т.е. по реда, установен за провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищен блок (45 - 48 ЖК). Съответно общото събрание на лицата, които ще притежават собствеността върху помещенията в строящата се жилищна сграда, ще бъде допустимо (да има кворум), ако в него участват посочените лица, които ще имат повече от 50% от общия брой на гласове, които ще принадлежат на всички бъдещи собственици на помещения в такава къща след приключване на нейното строителство и въвеждане в експлоатация. В същото време броят на гласовете, които всяко посочено лице ще има на общото си събрание, в съответствие с част 3 на чл. 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация, трябва да се определя пропорционално на бъдещия дял на всеки от тях в правото на обща собственост върху обща собственост в тази къща. От своя страна такъв дял се определя, като се вземе предвид чл. 37 LCD RF. По-специално, лице, което в бъдеще ще има право на собственост върху помещение в жилищна сграда след завършване на нейното строителство и въвеждане в експлоатация, ще притежава дял от общата собственост на общия имот в такава къща, пропорционален на размер на общата площ на посоченото помещение.
По този начин, за да се създаде партньорство в строяща се къща, е необходимо да се установи не само конкретен кръг от лица, които ще притежават правото на собственост върху помещенията в тази къща, но и конкретни помещения в такава къща, които ще принадлежат към посочения кръг от лица и общата площ на всяко от тези помещения. Следователно правата на такова лице да участва в решението за учредяване на партньорство трябва да бъдат удостоверени с конкретни документи, не само потвърждаващи възможността такова лице да придобие бъдеща собственост върху помещенията в жилищна сграда, във връзка с изграждането на която партньорството се създава, но също така съдържа информация за общата площ на такава стая. По отношение на споразумението за участие в съвместното строителство на жилищна сграда следва да се има предвид, че в съответствие с част 4 на чл. 4 от Федералния закон „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменения в някои законодателни актове на Руската федерация“, посоченото споразумение трябва да посочва конкретния обект на споделено строителство, който ще бъде прехвърлен (конкретна стая в жилищна сграда в строеж) в съответствие с проектна документация. В същото време, съгласно чл. 25.1 от Федералния закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" за държавна регистрация на споразумение за участие в съвместното строителство на жилищна сграда, заедно с документите, необходими за държавна регистрация в съответствие с посочения федерален Закон, документи, описващи помещенията в жилищна сграда с посочване на местоположението му в плана на създаваната жилищна сграда и планираната площ на такива помещения.
Член 139 от Жилищния кодекс на Руската федерация не установява никакви особености за държавната регистрация на сдружение на собственици на жилища в строяща се жилищна сграда. По-специално, част 3 от горния член, както и част 3 от чл. 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който определя процедурата за създаване на сдружение на собственици на жилища в съществуваща жилищна сграда, съдържа разпоредба от референтен характер към законодателството за държавна регистрация на юридически лица (член 136 от LCD).
3. Асоциация на сдруженията на собствениците на жилища
Създаването на сдружение на собствениците на жилища се дължи на един от важните мотиви – собствениците на помещения в жилищен блок се обединяват, за да правят заедно това, което не могат да направят сами. Подобна цел преследват организациите, обединяващи се помежду си. В резултат на такова обединение се постига координация на дейността им, което в крайна сметка води до подобряване на качествените показатели на процеса на управление на тази дейност и ефективна защита на общите интереси.
В съответствие с част 1 на чл. 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация, сдружението на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел. В същото време, съгласно параграф 2 на чл. 121 от Гражданския кодекс на Руската федерация организациите с нестопанска цел могат доброволно да се сливат. Имайки предвид това, е възможно две или повече сдружения на собственици да създадат асоциация на сдружения на собственици на жилища.
В съответствие с параграф 2 на чл. 121 от Гражданския кодекс на Руската федерация и параграф 2 на чл. 11 от Федералния закон "За организациите с нестопанска цел" обединяването на организации с нестопанска цел се извършва под формата на създаване на асоциации (съюзи) на такива организации. Следователно възможността за сдружаване на сдружения на собственици на жилища, предвидена в Жилищния кодекс, предполага възможността за създаване на сдружения (съюзи) на сдружения на собственици на жилища от такива сдружения. По същество сдружение (съюз) на сдружения на собственици на жилища може да действа по отношение на сдруженията, които са го създали като Управляващо дружество, което изпълнява част от управленските функции, доброволно прехвърлени му от тези дружества.
При спазване на разпоредбите на чл. Изкуство. 121-123 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 11 от Федералния закон „За нетърговските организации“ могат да се разграничат основните характеристики на правния статут (правов статут) на сдружение на сдружения на собственици на жилища като сдружение (съюз) на такива сдружения:
Асоциацията е юридическо лице - една от формите на организации с нестопанска цел (съответно, разпоредбите на Федералния закон "За организациите с нестопанска цел" се прилагат за такова сдружение);
Наименованието на сдружението трябва да отразява спецификата на сдружението като сдружение на сдруженията на собствениците на жилища и да съдържа думите "сдружение" или "съюз";
Учредителни документи на сдружението са меморандум за асоцииране, подписан от представители на дружествата, създаващи такова сдружение, и одобрения от тях устав, който трябва да съдържа информацията, посочена в ал. 2 на чл. 52 и ал.2 на чл. 122 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
Дружествата, създали сдружение, стават негови членове и като членове на такова сдружение запазват своята самостоятелност и правата на юридическо лице;
Сдружението не носи отговорност за задълженията на своите членове;
Членовете на сдружение носят субсидиарна отговорност за задълженията на такова сдружение в размер и по начин, предвидени в учредителни документи;
Един от основните източници за образуване на имуществото на сдружението са имуществените вноски на неговите членове, задължението за извършване на които, макар и непряко установено, произтича от смисъла на ал.2 на чл. 123 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
Имуществото на сдружението му принадлежи по право на собственост, членовете му не притежават права на собственостпо отношение на имуществото на сдружението.
От своя страна правният статут на член на асоциация на сдружения на собственици на жилища се свежда до следните основни права и задължения:
Член на сдружението има право по своя преценка да се откаже от сдружението в края на финансовата година (в този случай той носи субсидиарна отговорност за задълженията на сдружението пропорционално на вноската си в рамките на две години от датата на оттегляне);
Член на сдружение може да бъде изключен от него по решение на други членове на сдружението в случаите и по начина, установени с учредителните документи на сдружението (по отношение на субсидиарната отговорност на изключения член се прилагат подобни правила, които се прилагат когато член на сдружението напусне това сдружение);
Със съгласието на членовете на сдружението в него може да влезе нов член на сдружението;
Член на сдружение има право да ползва безплатно услугите (консултации, информация и др.) на сдружението.
Управлението на сдружението на сдруженията на собствениците на жилища трябва да се осъществява по правилата на гл. 13 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който в същото време съдържа разпоредби относно правния статут на сдружение на собственици на жилища, процедурата за неговото създаване, държавна регистрация, реорганизация, ликвидация и не регулира отношенията, произтичащи от управлението на дружеството. партньорство. Изглежда, че е по-правилно да се ръководим от параграф 2 на чл. 122 от Гражданския кодекс на Руската федерация и параграф 3 на чл. 14 от Федералния закон "За организациите с нестопанска цел", където процедурата за управление на дейността на такова сдружение, включително състава и компетентността на управителните органи на такова сдружение, процедурата за вземане на решения от него, включително издаването на решения по които се вземат единодушно или с квалифицирано мнозинство от гласовете на членовете на сдружението, трябва да бъдат установени с учредителни документи на сдружението.
4. Реорганизация и ликвидация на Сдружението на собствениците на жилища
Реорганизацията на сдружение на собственици се извършва на основания, предвидени в гражданското законодателство.
Реорганизацията на юридическо лице може да се извърши под формата на:
Сливане на две или повече юридически лица в едно;
Присъединяване на едно или няколко юридически лица към друго;
Разделяне на юридическо лице на две или повече;
Две или повече отделяния от юридическо лице;
Преобразуване на юридическо лице в друга организационно-правна форма.
Трябва да се отбележат особеностите на реорганизацията на сдружението на собствениците на жилища. В една жилищна сграда може да се създаде само една асоциация на собственици на жилища (член 136 от ЖК). Съответно, партньорство, работещо в една жилищна сграда, не може да бъде реорганизирано.
Сдружение на собственици на жилища, работещи в жилищна сграда, не може да се разделя на две или повече сдружения, нито друго сдружение на собственици на жилища може да бъде отделено от него. Този вид реорганизация на сдружението на собствениците би била в противоречие с чл. 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тъй като две или повече партньорства не могат да обслужват една жилищна сграда.
По отношение на сливането или присъединяването, както е посочено, не може да има две или повече партньорства в една жилищна сграда. Следователно този вид реорганизация не е възможна в една къща. Но има изключение от това правило. В чл. 5 от Федералния закон „За сдруженията на собствениците на жилища“, който беше в сила по-рано, беше установено, че етажната собственост (тази концепция не съществува в новия Жилищния кодекс) може да се състои от отделна част от сграда с размер най-малко една блокова секция, която има изолиран вход от останалите части на сградата и междуквартирна стълбищна асансьорна възел. Според федерален законетажна собственост е жилищна сграда, помещенията в която са собственост на различни лица, а останалата част (обща собственост) - в обща съвместна собственост на собствениците на помещенията в тази жилищна сграда. По този начин Федералният закон за сдруженията на собствениците на жилища позволява възможността за създаване на две или повече сдружения на собственици на жилища в една жилищна сграда. В момента те ще трябва да се обединят в едно партньорство чрез сливане или присъединяване.
Сдружение на собствениците на жилища обаче може да се създаде чрез комбиниране на няколко жилищни сгради, помещенията в които принадлежат на различни собственици на помещения в жилищна сграда, разположени върху общ поземлен имот или на няколко съседни поземлени парцела, с общи инженерни и технически поддържащи мрежи и други инфраструктурни елементи.
В този случай две сдружения на собственици, създадени в две жилищни сгради, могат да се слеят в едно сдружение на собствениците на жилища чрез сливане или присъединяване. Обратно, сдружение на собственици на жилища, създадено в две жилищни сгради, има право да се реорганизира чрез разделяне или отделяне. С тези случаи се изчерпват възможностите за реорганизация на сдруженията на собствениците на жилища.
Решението за реорганизация на сдружението на собствениците на жилища може да се вземе само от общото събрание на сдружението. Решението се счита за прието, ако за него са подадени повече от половината гласове.
Сдружение на собственици на жилища се счита за реорганизирано, освен в случаите на реорганизация под формата на присъединяване, от момента на държавна регистрация на нововъзникналото партньорство, тъй като в случай на присъединяване едно юридическо лице остава в предишната си форма.
При реорганизиране на сдружение на собственици на жилища под формата на присъединяване към друго партньорство към него, първото от тях се счита за реорганизирано от момента на вписване в единния държавен регистър на юридическите лица за прекратяване на дейността на свързаното партньорство.
При сливане на две или повече сдружения на собственици на жилища правата и задълженията на всяко от тях преминават към новосъздаденото сдружение. Когато сдружение на собственици на жилища се присъедини към друго сдружение, правата и задълженията на свързаното сдружение преминават към последното.
При разделяне на сдружение на собственици правата и задълженията му се прехвърлят на новосъздадените сдружения.
Когато едно или повече партньорства се отделят от сдружение на собствениците на жилища, правата и задълженията на реорганизираното дружество се прехвърлят на всяко от тях в съответствие с разделителния баланс.
Актът за прехвърляне и разделителният баланс се одобряват от общото събрание на сдружението на собствениците на жилища или от органа, който е взел решението за реорганизиране на сдружението.
Сдружение на собственици на жилища може да бъде ликвидирано със съдебно решение, ако при създаването му са извършени груби нарушения на закона, ако тези нарушения са с непоправим характер или ако се извършват дейности, които са забранени със закон, или с други повтарящи се или груби нарушения на закона или други правни актове. Искане за ликвидация на дружество на тези основания може да бъде предявено в съда от държавен орган или орган на местно самоуправление, на който е предоставено със закон право да направи такова искане.
В този случай сдружение на собственици на жилища може да бъде ликвидирано, ако се занимава с дейности, които не са предвидени в устава на сдружението, или с дейности, които организация с нестопанска цел няма право да извършва.
Трябва да се отбележи, че по правило юридическо лице може да бъде ликвидирано по решение на неговите участници. Сдружение на собственици на жилища не може да бъде ликвидирано от общо събрание на сдружение на собственици на жилища. Дейността на дружеството е начин за управление на жилищна сграда, като решението за нейното създаване и устава на дружеството се вземат на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Съответно, общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, а не общо събрание на членове на сдружение на собственици на жилища, може да ликвидира сдружение на собствениците на жилища. В момента броят на участниците в тези срещи може да варира и вероятно значително.
Ако жилищна сграда се управлява от сдружение на собственици на жилища и общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда е решило да избере различен метод на управление, тогава сдружението на собствениците на жилища трябва да бъде ликвидирано, тъй като не може да управлява жилищната сграда по силата на решение на собствениците на помещения в тази сграда, а друг не може да извършва дейност по силата на закона.
Новият Жилищен кодекс установи друг, непредвиден Общи правила, делото за ликвидация на сдружението на собствениците на жилища като юридическо лице.
Членството в сдружение на собственици на жилища не е задължително и всеки собственик на помещение в жилищна сграда има право да се откаже от партньорството, или след отчуждаването на помещението, новият собственик на помещението не може да стане член на сдружението на собствениците на жилища. Следователно броят на членовете на сдружението на собствениците на жилища може да бъде намален и да има по-малко от половината от гласовете. В този случай сдружението на собствениците на жилища не може да управлява жилищната сграда и трябва да бъде ликвидирано от общото събрание на собствениците на помещения в жилищната сграда.
И в двата случая сдружението на собствениците на жилища се ликвидира въз основа на решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.
Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или членове на сдружение на собственици на жилища, взело решение за ликвидация на юридическо лице, назначава ликвидационна комисия и уведомява органа по регистрацията за образуването на ликвидационната комисия, както и за подготовката. на междинен ликвидационен баланс. От момента на назначаване на ликвидационната комисия, правомощията за управление на делата на сдружението на собствениците на жилища преминават към нея.
Ликвидационната комисия публикува в пресата, която публикува данни за държавната регистрация на юридическите лица, публикация за ликвидацията на сдружението на собствениците на жилища, процедурата и срока за предявяване на искове от неговите кредитори. Срокът за предявяване на вземания от кредиторите не може да бъде по-кратък от два месеца от датата на публикуване на ликвидацията на дружеството. Ликвидационната комисия взема мерки за идентифициране на кредитори и събиране на вземания, а също така писмено уведомява кредиторите за ликвидацията на дружеството.
След приключване на разплащанията с кредиторите ликвидационната комисия съставя ликвидационен баланс, който се одобрява от общото събрание на сдружението на собствениците на жилища или органа, който е взел решението за ликвидиране на сдружението.
В случай на ликвидация на Сдружение на собствениците, имуществото, останало след удовлетворяване на вземанията на кредиторите, се изпраща за осигуряване на издръжка, техническа експлоатацияи ремонт на жилищна сграда, стопанисвана от дружеството.
Ликвидацията на сдружение на собственици на жилища се счита за завършена, а самото сдружение престава да съществува след вписване в единния държавен регистър на юридическите лица за неговата ликвидация.
Съгласно чл. 142 от Жилищния кодекс на Руската федерация, две или повече сдружения на собственици на жилища могат да създадат асоциация на сдружения на собственици за съвместно управление на обща собственост в жилищни сгради. В случай на ликвидация на сдружение на собственици, сдружението на сдруженията се ликвидира по подобен начин, тъй като в резултат на ликвидация на едно сдружение на собственици, сдружението с друго сдружение няма да може да функционира.
Глава ІІ. Правен статут на членове на сдружение на собственици на жилища
1. Членство в сдружение на собственици на жилища
Изборът от собствениците на помещения в жилищна сграда въз основа на свободна воля на такъв метод за управление на жилищна сграда като управление на партньорство означава упражняване на правото им да създават сдружение за постигане на горните цели. Задължителен признак на такова сдружение е членството в него. Само членовете на това сдружение имат право да участват в работата на неговия управителен орган, да избират и да бъдат избирани в негов изпълнителен орган и да контролират дейността както на неговия изпълнителен орган, така и на сдружението като цяло.
В съответствие с част 1 на чл. 143 от Жилищния кодекс на Руската федерация членството в сдружение на собствениците на жилища възниква за собственика на помещение в жилищна сграда въз основа на заявление за присъединяване към сдружение на собственици на жилища.
Това предполага, че членството в сдружение на собственици на жилища възниква само в резултат на свободната воля на собственика на помещение в жилищна сграда въз основа на неговото заявление и съответно задължителното членство в сдружения на собственици на жилища не е позволено от закона при никакви обстоятелства .
Това правило отчита изцяло Резолюцията на Конституционния съд на Руската федерация „В случай на проверка на конституционността на параграфи 1, 3 и 4 на член 32 и параграфи 2 и 3 на член 49 от Федералния закон от 15 юни, 1996 г. „За сдруженията на собствениците на жилища“ във връзка с искане на Съветския районен съд на град Омск „от 3 април 1998 г. N 10-P, за които беше установено, че са в противоречие с чл. 30 от Конституцията на Руската федерация, някои разпоредби на Федералния закон „За сдруженията на собствениците на жилища“, които вече са невалидни, които предвиждат задължително членство в асоциация на собственици на жилища за собственици на помещения в жилищна сграда, в която има такова беше създадено сдружение. При създаване на сдружение на собственици на жилища, както във всяко юридическо лице, което има членство, членството се установява с решение на учредителното събрание, което определя възможността за създаване на сдружение и бъдещия му състав, одобрява устава и решава други въпроси. Списъкът на членовете на дружеството при създаване се съставя въз основа на протокола от учредителното събрание, който се подписва от всички членове на създаденото дружество.
След като партньорството бъде създадено, нови членове се приемат в партньорството въз основа на техните заявления.
Ако в жилищна сграда е създадено сдружение на собственици на жилища, тогава лицата, които придобиват помещения в тази сграда. Право да станат членове на дружеството, след като имат право да притежават помещенията. Тази разпоредба е установена в императивната норма на част 2 на чл. 143 от Жилищния кодекс на Руската федерация, според това уставът на сдружението на собствениците на жилища не може да изключва или ограничава правото на собственика на помещения в жилищна сграда да се присъедини към асоциацията.
Членството в сдружение на собственици на жилища се прекратява от момента на подаване на заявление за излизане от членовете на сдружението или от момента на прекратяване на правото на собственост на член на сдружението върху помещения в жилищна сграда (част 3 на чл. 143 от КТ на Руската федерация). Трябва да се отбележи, че Жилищният кодекс не предвижда възможност за изключване на член на сдружение от сдружение. Изглежда, че такава възможност не може да бъде предвидена в устава, ако изхождаме от буквалното тълкуване на горните разпоредби на част 3 на чл. 143 от КТ на РФ: тук имаме предвид само доброволното подаване на заявление за оттегляне от членовете на партньорството.
2. Органи за управление и контрол в сдружението на собствениците на жилища
Сдружението на собствениците на жилища, както всички други юридически лица, придобива граждански права и поема граждански задължения чрез своите органи, действащи в съответствие със закона. Друго правни актовеи учредителни документи (клауза 1, член 53 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Сред управителните органи на сдружението на собствениците на жилища чл. 144 от Жилищния кодекс на Руската федерация посочва само общото събрание на членовете на партньорството и борда на партньорството. Тук обаче законодателят по някаква причина не споменава председателя на съвета на дружеството, чийто статут е определен в чл. 149 ЖК РФ. Междувременно, както ще бъде показано по-долу, председателят на съвета е единственият изпълнителен орган на дружеството, който има собствена управленска компетентност и действа едновременно с колегиалния изпълнителен орган - съвета на дружеството.
Адвокатите правилно посочват факта, че за да се избегнат трудности при разделянето на правомощията и за да се защитят правата и интересите на трети лица, законодателната практика за регулиране на юридическите лица, създадени в различни организационно-правни форми, създава или едноличен изпълнителен орган. , или както колегиални, така и еднолични изпълнителни органи. В случая е съвсем очевидно, че в Сдружението на собствениците действат едновременно два изпълнителни органа – управителният съвет (колективният орган) и председателят на УС. Необходимо е да се разграничи управлението на правомощията на тези органи в устава на партньорството, като се избягва дублирането на техните функции и правомощия.
На практика трябва да се изхожда от факта, че системата от ръководни органи в сдружението на собствениците на жилища изглежда така: общо събрание на членовете на сдружението, борда и председателя на борда на сдружението.
Така органите на сдружение на собственици на жилища се формират по специален начин - само от членове на сдружението, които са и собственици на помещения в жилищната сграда, в която е създадено такова сдружение. С други думи, действително приемане управленски решенияи тяхното изпълнение включва самите членове на партньорството. Следователно можем да кажем, че управлението на тази къща се осъществява от членовете на дружеството, макар и косвено - чрез органите на дружеството.
Нека разгледаме по-подробно органите за управление и контрол на Сдружението на собствениците на жилища.
Общо събрание на членовете на дружеството
Общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища е върховният управителен орган на сдружението (част 1, член 145 от КТ на Руската федерация). В общото събрание с право на глас имат право да участват само членовете на съответното дружество.
По принцип Жилищният кодекс не дефинира правото на свикване на общо събрание, като допуска в диспозитивна норма такова събрание да се свика по реда, предвиден в устава на дружеството. Междувременно при определяне на подходящите процедури в устава е необходимо да се имат предвид редица императивни норми на Жилищния кодекс, които уреждат определени отношения, свързани със свикването на общо събрание (например, части 1, 2 от член 146 на КТ на РФ).
Компетентността на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища включва следните организационни функции:
Изменения в устава на партньорство - за разлика от процедурата за приемането му при създаване на партньорство, която предвижда решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда с мнозинство от общия брой гласове на всички тези собственици се извършват промени в него въз основа на решение на общото събрание на членовете на дружеството, прието с мнозинство гласове от общия брой гласове на присъстващите на това събрание членове на дружеството;
Вземане на решения за реорганизация и ликвидация на дружеството, като се вземат предвид основанията и реда, установени от гражданското законодателство; в същото време решенията по тези въпроси се вземат с мнозинство - най-малко 2/3 от гласовете от общия брой гласове на всички членове на дружеството;
Избор на съвет на дружеството - измежду членовете на дружеството за срок, определен с устава на дружеството, но не повече от две години; същевременно решението по този въпрос се взема с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството;
Избор на ревизионна комисия (одитор) на дружеството - за срок не повече от две години; член на дружеството, избран в одитната комисия на дружеството, или одиторът на дружеството не може да бъде едновременно член на борда на дружеството; член на ревизионната комисия или одиторът на дружеството не е задължително да бъде членове на дружеството; същевременно решението по този въпрос се взема с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството;
Формиране на специални фондове на дружеството, включително резервен фонд, фонд за възстановяване и ремонт на общо имущество в жилищна сграда и нейното оборудване - по начина, определен от общото събрание на членовете на дружеството; целите на използване (разходване) на средствата на средствата трябва да бъдат предвидени в устава на партньорството; резервният фонд може да се използва за обезпечаване на непредвидени разходи и покриване на загуби на партньорството; фонд за възстановяване и ремонт на общо имущество в жилищна сграда и оборудването му може да се използва за целите на основен ремонт, реконструкция на жилищна сграда, ремонт на общо имущество в жилищна сграда, включително оборудване; освен това може да се вземе решение за образуване на всеки друг специален фонд, докато решението за образуване на специален фонд на дружеството се взема с мнозинство от общия брой гласове на членовете на дружеството, присъстващи в общото събрание;
Утвърждаване на годишен план за финансовата дейност на дружеството и доклад за изпълнението на такъв план - приема се, че е необходимо провеждане на годишно общо събрание на членовете на дружеството; ежегодно изготвя тези документи и ги представя за разглеждане на това общо събрание, управителният съвет на дружеството е длъжен; на свой ред одиторската комисия (одитор) на партньорството едновременно представя становища по тези документи (членове 150 и 151 от LCD); същевременно одобряването на посочения отчет и план се извършва чрез вземане на решение с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството;
Разглеждане на жалби на членове на дружеството срещу действията на съвета на дружеството и неговия председател, ревизионната комисия (одитора) на дружеството;
Приемане и изменение на вътрешния правилник на партньорството по отношение на служителите, чиито задължения включват поддръжка на жилищна сграда, разпоредби за възнаграждение за техния труд - тези документи са местни разпоредби на партньорството, които трябва да регламентират процедурата за наемане и уволнение на служители на партньорството, основните права, задължения и отговорности на страните по трудовите договори, сключени от партньорството с неговите служители, режима на работа, времето за почивка, поощренията и наказанията, прилагани към служителите на партньорството, други въпроси на регулиране на трудовите отношения в партньорството , както и да определи вида, системата на възнаграждение на служителите на партньорството, размера на техните заплати, бонуси, други поощрителни плащания; председателят на УС на дружеството е длъжен да разработи тези документи и да ги представи за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството (чл. 149 от ЖК); същевременно решенията за приемане и изменение на тези документи се вземат с мнозинство от общия брой гласове на членовете на дружеството, присъстващи на общото събрание;
Определяне на размера на възнаграждението на членовете на съвета на дружеството - размерът на това възнаграждение може да се определя диференцирано в зависимост от обема на задълженията, възложени на всеки от членовете на съвета на директорите и резултатите от тяхното изпълнение; същевременно решенията по този въпрос се вземат с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството.
Имуществените правни функции на общото събрание на членовете на партньорството от пряко изброените в част 2 на член 145 от КТ на Руската федерация включват правомощията:
За установяване на размера на задължителните плащания и вноски на членовете на партньорството - такива плащания и вноски представляват основната приходна част от финансовия план (бюджет) на партньорството и следователно изчисляването на техните суми трябва да се извършва едновременно с подготовката от посочения план за следващата година, като се вземе предвид предвидената в него разходна част, която включва разходи, свързани с плащания за комунални услуги, услуги и работа по управлението на жилищна сграда, поддръжка, текущ и основен ремонт на обща собственост в жилищна сграда; изглежда, че за да се опрости изчисляването на конкретния размер на задължителното плащане и приноса на всеки от членовете на партньорството по отношение на поддържането на обща собственост в жилищна сграда, установеният размер на задължителните плащания и вноските на членовете на партньорството в тази част може да се съпостави с общата площ на помещенията, притежавани от всяко членуващо дружество (например, ако се установи 20 рубли на 1 кв. м., тогава размерът на плащането на партньорство член, който притежава стая с обща площ от 60 кв. м., ще бъде 1200 рубли); същевременно решенията по този въпрос се вземат с мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството;
При решаване на въпроси, свързани с получаване на привлечени средства, включително банкови заеми, това означава, че договор за заем и договор за заем могат да бъдат сключени от борда на дружеството или неговия председател само въз основа на решения, взети от общото събрание на членовете на дружеството. партньорство по тези въпроси; предмет на договор за заем могат да бъдат както пари, така и вещи, определени по родови характеристики; предмет на договор за заем могат да бъдат само средства, предоставени по такъв договор от банка или друга кредитна организация; договорът за заем се отнася до реални договори и се счита за сключен от момента на прехвърляне на парите или вещите; договорът за заем се отнася до консенсусни споразумения, а сключването му води до задължение на банката или др. кредитна институцияпредоставят средства навреме и в предвидения размер; договор за заем и договор за заем се сключват от дружеството по правилата на гл. 42 от Гражданския кодекс на Руската федерация; в същото време решенията по тези въпроси се вземат с мнозинство най-малко 2/3 от общия брой гласове на всички членове на дружеството;
Чрез определяне на областите на използване на приходите от стопанската дейност на партньорството - средствата, получени под формата на приходи от стопанската дейност на партньорството, се използват за заплащане на общи разходи или за попълване на специални фондове на партньорството, средствата от които се изразходват за целите, предвидени в устава на партньорството; допълнителен доход, т.е. доходите, получени допълнително при изпълнението на годишния план за финансовата дейност на дружеството, могат да бъдат насочвани за други цели, посочени в устава на дружеството (чл. 152 от КТ); в същото време решенията по този въпрос се вземат с мнозинство най-малко 2/3 от общия брой гласове на всички членове на дружеството;
При вземане на решения за отдаване под наем или прехвърляне на други права върху обща собственост в жилищна сграда - при вземането на тези решения трябва да се има предвид, че в този случай интересите на нечленуващи в партньорството на собственици на помещения в жилищната сграда в които партньорството е учредено може да бъде засегнато, а 3 часа 2 с.л. 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация, въпросите, свързани с прехвърлянето за ползване на обща собственост в жилищна сграда, са отнесени към компетентността на общото събрание на собствениците на помещения в такава къща; в същото време тези решения се вземат с мнозинство най-малко 2/3 от общия брой гласове на всички членове на дружеството.
Бих искал да обърна внимание на редица въпроси, освен посочените, които се решават от общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища заедно със събранието на собствениците на помещения в жилищна сграда, които не са членове на сдружението . Те включват по-специално въпроси, свързани с ремонта, преструктурирането на общите помещения на къщата, надстрояването и реконструкцията на къщата, придобиването на съседни парцели от собствениците на къщата, поддържането им различен видстроителство и др. Всички действия, засягащи общата собственост в къщата, нейните инженерни комуникации и оборудване, прилежащите парцели трябва да бъдат съгласувани с всички собственици на жилищните помещения на къщата, които не са членове на партньорството, тъй като всички те носят тежестта да поддържа собствеността на къщата и да има законни права върху този имот. В съответствие с чл. 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съсобствениците използват и се разпореждат със съвместно имущество със съгласието на всички собственици.
Някои въпроси трябва да се разглеждат само веднъж годишно, но годишно. Това включва провеждане на общо събрание на членовете на дружеството поне веднъж годишно. Такива въпроси включват одобряване на годишни финансови отчети, доклади на одитната комисия (член 150 от КТ на Руската федерация), вземане на решения относно използването на приходите, получени от партньорството за годината, и др.
Въпроси, свързани с компетентността на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища, не могат да се решават нито от колегиума, нито от едноличния изпълнителен орган на сдружението. По отношение на съвета е установена пряка забрана (част 1 на член 147 от КТ на Руската федерация), а компетентността на председателя на съвета е ограничена от нормите на чл. 149 ЖК РФ.
В същото време, като се има предвид специалната позиция на общото събрание на членовете на партньорството като върховен управителен орган на партньорството, част 4 на член 145 от КТ на Руската федерация предвижда възможността за решаване на въпроси, попадащи в компетентността на изпълнителният управителен орган на дружеството - съветът на дружеството
Редът за организиране и провеждане на общо събрание на членовете на сдружение на собствениците на жилища е определен в чл. 146 ЖК РФ. В същото време, съгласно чл. 148 от Жилищния кодекс на Руската федерация, свикването и провеждането на общо събрание е от компетентността на съвета на партньорството.
Съобщението за провеждане на общо събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища се изпраща писмено до лицата, по чиято инициатива се свиква общото събрание, и се връчва на всеки член на сдружението срещу разписка или по пощата (с препоръчано писмо) . Съобщението се изпраща не по-късно от 10 дни преди датата на общото събрание.
Съобщението за общото събрание на членовете на дружеството съдържа информация за лицето, по чиято инициатива се свиква общото събрание, мястото и часа на общото събрание, дневния ред на общото събрание. Общото събрание на членовете на Сдружението на собствениците на жилища няма право да обсъжда въпроси, които не са включени в дневния ред.
Правомощията на общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища се установяват в съответствие с чл. 45 от ЖК на Руската федерация и устава на партньорството. Общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища е компетентно (има кворум), ако на него са присъствали повече от половината членове на сдружението или техни представители.
Решенията на общото събрание на членовете на дружеството по определени въпроси могат да се вземат с обикновено или квалифицирано мнозинство от гласовете. Съгласно част 4 на чл. 146 от Жилищния кодекс на Руската федерация, решенията на общото събрание на членовете на сдружение на собственици на жилища по редица особено важни въпроси се вземат с най-малко две трети от гласовете от общия брой гласове на членовете на Асоциацията. По-специално, решенията по въпросите, посочени в параграфи 2, 6, 7, 12, част 2 на чл. 145 от Жилищния кодекс на Руската федерация (свързани с реорганизация и ликвидация на партньорство, получаване на заемни средства, включително банкови заеми, насочване на използването на доходи от икономическата дейност на партньорството, лизинг или прехвърляне на други права върху обща собственост в жилищна сграда), трябва да се вземат най-малко 2/3 гласа от общия брой гласове на всички членове на дружеството (техните представители), т.е. с квалифицирано мнозинство.
Освен това не е забранено да се предвидят в устава на сдружението на собствениците и други въпроси, които могат да бъдат разрешени само с квалифицирано мнозинство от гласовете.
Решенията по други въпроси се вземат с обикновено мнозинство от общия брой гласове на присъстващите на общото събрание членове на дружеството или техни представители.
Общото събрание на членовете на дружеството се ръководи от председателя на УС на дружеството или негов заместник. При тяхно отсъствие общото събрание се ръководи от един от членовете на съвета на дружеството.
Уставът на сдружението на собствениците на жилища може да предвижда гласуване чрез писмена анкета или гласуване от групи членове на сдружението в зависимост от вида (жилищни или нежилищни) на притежаваното от тях помещение в жилищна сграда и проблеми, които трябва да бъдат решени.
В тази връзка в правната литература беше изразено мнение, че разпоредбата за групиране на членове на сдружение на собственици на жилища за гласуване е недостатъчно обоснована: правата и задълженията на всички членове на сдружението са еднакви, а разпределянето на някои членове към отделна група очевидно ще наруши правата на други членове на сдружението, или обратно.
За да се избегне нарушаване на правата на членовете на дружеството, уставът трябва да съдържа точно определен кръг от въпроси, чието решаване е възможно чрез гласуване на задочно. Общ годишна срещачленовете на партньорството трябва да се провеждат само лично. Чрез неприсъствено гласуване могат да се провеждат само междинни и извънредни общи събрания и по въпроси, определени в устава, ако уставът на дружеството предвижда такава форма на провеждане на общи събрания. Ако уставът позволява провеждането на общи събрания на членовете на партньорството чрез писмена анкета, то трябва ясно да разработи процедурата за провеждане на такива събрания.
Съвет на Асоциацията на собствениците на жилища.
Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища е колегиален изпълнителен орган на сдружението, отговорен пред общото събрание на членовете на сдружението на собствениците на жилища, който ръководи дейността на сдружението. Управителният съвет има право да взема решения по всички въпроси на партньорството, с изключение на въпроси, свързани с изключителната компетентност на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда и компетентността на общото събрание на членовете на партньорството на собственици на жилища.
Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища се избира измежду членовете на сдружението от общото събрание на членовете на сдружението за срок, определен с устава на сдружението, но не повече от две години. Така например собственици на помещения в жилищна сграда, които не членуват в сдружение на собственици на жилища, не могат да бъдат избирани в управителния съвет. Освен това лицата, които са членове на одитната комисия на това партньорство (част 1 от член 150 от КТ на Руската федерация), не могат да бъдат членове на борда.
В съответствие с част 3 на чл. 147 от Жилищния кодекс на Руската федерация, съветът на сдружението на собствениците на жилища избира председателя на сдружението измежду своите членове. Всъщност не става дума за председателя на дружеството, а за председателя на съвета на дружеството, чийто статут на едноличен изпълнителен орган е определен в чл. 149 ЖК РФ.
В тази връзка авторитетни юристи основателно посочват, че горните разпоредби на Жилищния кодекс противоречат на общ редформиране на изпълнителни органи. Един изпълнителен орган няма право да създава друг изпълнителен орган, особено след като и двата контролират дейността на другия.
Председателят на съвета е едноличен изпълнителен орган, а не сменяем председател, натоварен с чисто организационни функции, свързани със свикването и провеждането на заседанията на съвета. Като изпълнителен орган председателят отговаря пред общото събрание за своята дейност, което определя и избора му от събранието, а не от съвета (формирането на изпълнителни органи е от компетентността на върховния управителен орган на дружеството - част 2 от член 145 от КТ на Руската федерация). Следователно изглежда, че чл. 145 и 147 от Жилищния кодекс на Руската федерация, е необходимо да се направят промени, свързани с избора на председател на борда на сдружението на собствениците на жилища и компетентността на общото събрание на членовете на сдружението.
Заседанията на УС на сдружението на собствениците на жилища се свикват от председателя на УС в сроковете, определени с устава на сдружението. Заседанието на борда на дружеството се признава за компетентно, ако мнозинството от членовете на съвета на дружеството (тоест повече от половината от неговите членове) участват в такова заседание. Решението на УС на Сдружението на собствениците се документира в протокол. Препоръчително е процедурата за дейността на съвета да се регламентира подробно в устава на партньорството или в специален местен акттип практическо правило. Такъв акт може да бъде одобрен на общо събрание на членовете на дружеството.
Сред задълженията на борда на Сдружението на собствениците на жилища чл. 143 от Жилищния кодекс на Руската федерация се отнася до решаването на въпроси, чийто приблизителен списък е определен в тази статия. Терминът „задължения“ не е напълно правилен в този контекст: всъщност става дума за правомощията на борда (тоест правата, чието изпълнение е същевременно законово задължение на изпълнителния орган), които формират управленската компетентност на УС на Сдружението на собствениците на жилища. И така, правомощията на борда са:
Изпълнение като цяло на всички решения на общото събрание на членовете на дружеството;
Оперативно управление на текущата дейност на партньорството;
Изготвяне на разчет на приходите и разходите и отчети на дружеството, предоставянето им за одобрение от общото събрание на членовете му;
Разпореждане с материални и нематериални активи на дружеството до степента, необходима за осигуряване на текущата му дейност, и в съответствие с одобрения разчет;
Организационно и техническо осигуряване на дейността на общото събрание на членовете на дружеството, включително свикването на това събрание и организацията на провеждането му;
Организиране на счетоводството и отчетността на дружеството, изготвяне на годишен план, бюджет, годишен отчет и представянето им за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството;
Осигуряване на документооборота на партньорството и поддържане на неговия архив;
Организации за опазване на собствеността на партньорството и общата собственост в жилищна сграда;
Организиране на строителство, ремонт и поддръжка на общо имущество в жилищна сграда в съответствие с решенията, приети от общото събрание на членовете на дружеството;
Наемане на работа в дружеството на лица по трудово правоотношение, тяхното уволнение, поощряване и налагане на наказания върху тях, водене на отчетност на служителите на дружеството;
Контрол върху своевременното извършване от членове на дружеството на задължителни плащания и вноски;
Извършване на сделки от името на дружеството, свързани с управлението на жилищна сграда;
Поддържане на списъци с членове на дружеството;
Гарантиране на съответствието на партньорството със законодателството на Руската федерация и изискванията на нейния устав;
Представяне на интересите на дружеството в съда, държавни органи, местни власти, обществени и други организации;
Разглеждане на заявления на членове на дружеството;
Изготвяне на изменения и допълнения в устава на дружеството, като се вземе предвид решението, взето от общото събрание на членовете на дружеството;
Отдаване под наем на обекти на обща собственост в жилищна сграда в съответствие с условията и изискванията, установени от общото събрание на членовете на дружеството във връзка с конкретни такива обекти.
Председател на УС на Сдружението на собствениците на жилища
Само лице, което е собственик на помещенията в жилищната сграда, в която е създадено това партньорство, което е станало член на такова сдружение и е член на управителния съвет на такова сдружение, може да стане председател на управителния съвет на сдружение на собственици на жилища, тъй като председателят на УС на сдружението се избира от членове на УС на сдружението измежду неговите членове
Съгласно чл. 149 (ал. 1) лице може да упражнява правомощията на председателя на съвета на дружеството след съответното му избиране на тази длъжност само в срока, определен с устава на дружеството. В същото време сроковете на този период не могат да надхвърлят сроковете на срока за избор на съвет на дружеството, тъй като председателят на съвета на дружеството е едновременно и член на съвета на дружеството. , и съответно правомощията му се прекратяват с изтичане на срока за избор на съвет на дружеството (дори и ако съветът на дружеството е преизбран в същия състав). В съответствие с част 2 на чл. 147 от Жилищния кодекс на Руската федерация, срокът за такъв избор също се определя от устава на партньорството, но не може да бъде повече от две години.
Председателят на съвета на дружеството не е управителен орган на дружеството, тъй като чл. 144 от Жилищния кодекс на Руската федерация, само общото събрание на членовете на партньорството и борда на партньорството се отнасят до управителните органи на партньорството.
Председателят на борда на дружеството има право да действа от името на дружеството без пълномощно, да подписва платежни документи и да извършва сделки, които в съответствие със закона и устава на партньорството не изискват задължително одобрение от управителните органи на дружеството.
На основание ал.3 на чл. 53 от Гражданския кодекс на Руската федерация, председателят на управителния съвет на партньорството, изпълнявайки тези функции, трябва да действа в интересите на партньорството добросъвестно и разумно и е длъжен по искане на членовете на партньорството, да компенсира причинените от него загуби на дружеството.
Категорията "съвестност и разумност на действията" има оценъчен характер, тъй като може да се използва само оценъчно тълкуване, например, на действията на председателя на съвета за спазване на волята, разработена от управителния орган на партньорството . Това води до факта, че на практика в повечето случаи е доста трудно да се докаже непочтеността, неразумността на председателя на борда на дружеството. Следователно изглежда, че основните правомощия на председателя на борда на партньорството, по-специално правото да извършва сделки от името на партньорството, трябва да бъдат посочени възможно най-много в устава на партньорството.
Член 149 от Жилищния кодекс на Руската федерация възлага на председателя на борда на партньорството административни производствени функции.
По-специално, председателят на съвета на партньорството осигурява изпълнението на решенията на съвета на партньорството, а също така дава инструкции и инструкции на длъжностните лица на партньорството, чието изпълнение е задължително за тях. В този случай имаме предвид лица, наети по трудови договори за работа в съдружие и отчитащи се пред председателя на УС на дружеството по силата на служебни задължения.
Председателят на УС на дружеството трябва да разработи и представи за одобрение от общото събрание на членовете на дружеството вътрешния правилник на дружеството по отношение на служителите на дружеството. Вътрешните трудови разпоредби на партньорството са местният нормативен акт на партньорството, който регламентира, в съответствие с Кодекса на труда на Руската федерация и други федерални закони, процедурата за наемане и уволнение на служители на партньорството, основните права, задължения и отговорности на страните трудов договорсключени от партньорството с неговите служители, работно време, време за почивка, поощрения и наказания, прилагани към служителите на дружеството, както и други въпроси на регулиране на трудовите отношения в партньорството.
Трябва да се отбележи, че списъкът с правомощия на председателя на съвета на партньорството, посочен в Жилищния кодекс, е затворен, тъй като Жилищният кодекс на Руската федерация не предвижда възможността за тяхното разширяване, например от устава на партньорството. Следователно председателят на съвета на партньорството, извън границите на своите правомощия, установени с член 149 от КТ на Руската федерация, има право да действа при решаването на текущи въпроси от дейността на партньорството само от името на съвета на партньорството, изразено в своето решение.
Одитен комитет
Контролен орган във всички сдружения на собственици на жилища е ревизионната комисия (ревизор). Това тялоне принадлежи към управителните органи на партньорството: не извършва организационно-изпълнителна и административна дейност, а изпълнява само една специфична управленска функция - контрол върху финансово-стопанската дейност на партньорството, т. нар. вътрешен одит.
Ревизионната комисия (одитор) на сдружение на собствениците на жилища се избира от общото събрание на членовете на сдружението за не повече от две години. Членовете на борда на дружеството не могат да бъдат членове на ревизионната комисия на сдружение на собственици на жилища (чл. 150, част 1). Жилищният кодекс на Руската федерация оставя изцяло на преценката на общото събрание на членовете на партньорството да вземе решение за избора на формата на организация на контрол: относно избора на одитната комисия на партньорството като колегиален контролен орган или по негово предпочитание за единствен одитор на дружеството, без да обвързва такъв избор с количествените параметри на самото дружество. В същото време LCD на Руската федерация също не предвижда изисквания за количествения състав на одитната комисия на партньорството. Съответно, въпросът за конкретния количествен състав на такава комисия има право да решава общото събрание на членовете на дружеството. В същото време е съвсем очевидно, че тази комисия трябва да се състои от най-малко трима души, тъй като част 2 на член 150 от КТ на Руската федерация установява изискването одитната комисия на партньорството да избира председателя на комисията измежду своите членове. Въпреки това, като се вземе предвид обемът на финансовите въпроси, контролирани от одитната комисия на партньорството, общото събрание на членовете на партньорството има право да установи различен номер на контролния орган на партньорството, например пет, седем или повече хора.
Ревизионната комисия на сдружението на собствениците на жилища избира измежду своите членове председател на ревизионната комисия. Председателят на Ревизионната комисия не е независим контролен орган, основната му задача е организационно и техническо осигуряване на дейността на Ревизионната комисия.
Ревизионната комисия (одитор) на сдружението на собствениците на жилища:
1) извършва одити на финансовата дейност на сдружението най-малко веднъж годишно;
2) представя на общото събрание на членовете на дружеството заключение за разчет на приходите и разходите за съответната година на дружеството и отчет за финансовата дейност и размера на задължителните плащания и вноски;
3) се отчита пред общото събрание на членовете на дружеството за своята дейност.
Заключение
Както знаете, новият Жилищен кодекс на Руската федерация, нормативен акт от такова значение, с право предизвика най-внимателното обществено внимание и многобройни дискусии дори на етапа на законодателна работа по него. Днес, когато влизането на новия жилищен кодекс в руското законодателство се превърна в свършен факт, неговите разпоредби отново изискват най-внимателен анализ в различни аспекти.
По този начин анализът на съдържанието на глава ІІ предполага, че могат да възникнат сериозни затруднения в правоприлагащата практика при решаването на въпроси, свързани с взаимодействието между нормите на КТ и Гражданския кодекс на Руската федерация.
Това се изразява в неясното регулиране на отношенията между сдружението на собствениците на жилища и други собственици на помещения в жилищна сграда, които не са включени в сдружението.
И така, параграф 3 на чл. 45 от Жилищния кодекс гласи, че решенията, взети на общо събрание със съгласието на собствениците на помещения в жилищна сграда или техни представители, които имат повече от 50 на сто (а в някои случаи и 2/3) от гласовете на общия брой брой собственици в жилищна сграда, са задължителни за всички собственици в тази сграда.
По този начин, за да се предприемат действия по разпореждане и ползване на обща собственост, Жилищният кодекс не изисква съгласието на всички собственици на помещения и по този начин противоречи на параграф 1 на чл. 246 и ал. 1 на чл. 247 от Гражданския кодекс, според който ползването и разпореждането с имущество в обща собственост е възможно само по съгласие на всички негови участници. Посоченото обстоятелство е много съществено противоречие между нормите на Гражданския и Жилищния кодекс. На практика съгласието на такива собственици трябва да бъде писмено. Същата процедура важи и за правото на застрояване, преустрояване на част от общата собственост в жилищна сграда.
Поради факта, че не всички собственици на помещения в жилищна сграда могат да станат членове на партньорството по време на неговото създаване. Тези, които не желаят да станат членове на партньорството, в резултат на това избират начина за управление на имуществото си. Сдружението на собствениците на жилища няма право да налага услугите си.
Следователно разпоредбите на ал.2 на чл. 138 и ал. 6 на чл. 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който предписва сключването на споразумения за поддръжка и ремонт на обща собственост със собственици, които не са членове на партньорството. Първо, законодателят не прави разлика в правото на обща собственост между членове и нечленове на HOA (член 249 от Гражданския кодекс на Руската федерация, членове 36, 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Второ, ако поддръжката, поддръжката и ремонтът на обща собственост е законово задължение на HOA, тогава не са необходими допълнителни споразумения със собствениците за извършване на тази дейност. На трето място, собственикът няма право да отдели своя дял от собствеността върху обща собственост (член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 4 от член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация), т.е. обща вещ в натура не подлежи на отделяне и съответно не може да бъде самостоятелен предмет на споразумение със собственика на жилището. Следователно не е ясно как може да изглежда споразумение за поддръжка и ремонт на дял от обща собственост, собственост на конкретен собственик. Според нас тези разпоредби на Жилищния кодекс на Руската федерация подлежат на промяна или изключване.
В своята дейност сдруженията на собствениците на жилища се сблъскват с проблема с ниската бюджетна дисциплина при компенсациите за обезщетения и субсидии за жилищно-комунални услуги. На местно ниво все още не е разработен механизъм за компенсиране на обезщетенията за членове на сдружение на собствениците на жилища. При анализа на разпоредбите, уреждащи процеса на създаване на сдружение на собствениците на жилища, може да се види, че бъдещите членове на сдружение на собственици могат да се окажат в следната позиция. Общинските власти трябва да предадат къщите в добро състояние на сдруженията на собствениците. Този въпрос е уреден от Закона за приватизация на жилищния фонд. Когато се организира сдружение на собствениците на жилища, то поема балансово, съгласно акта за техническо състояние, къщата от балансодържателя, от собственика - общината. И тук вече зависи от партньорството – доколко компетентно партньорството на собствениците на жилища и неговите специалисти ще приеме тази жилищна сграда и ще може да докаже, че не е извършен правилен ремонт, че общият имот не е ремонтиран. За това има съд. Ако сдружението на собствениците го спечели, те могат да поискат от общината да вложи средства в общинския бюджет за ремонт на дома им.
След като разгледахме правния статут на сдруженията на собствениците на жилища, като вземем предвид установените проблеми, можем да заключим, че в правна регулацияПравният статут и дейността на сдруженията на собствениците на жилища имат определени недостатъци. Въпреки това, в среда, в която почти всички собственици са поставени в ограничен период от време с решението да определят начина за управление и поддържане на имота си, изглежда, че сдружението на собствениците на жилища е най-добрият вариантуправление на жилищна сграда.
Само в сдруженията на собствениците на жилища можем да говорим за такава сплотеност на наемателите, за да поискат реализиране на правата си, това е организация, която ще защитава интересите на собствениците.
Освен това сдружението на собствениците на жилища, като юридическо лице, може не само да управлява средствата, получени от наема, но и да печели допълнителни средства, които ще бъдат използвани за подобряване на дома. Сдруженията на собственици по решение на общото събрание имат право да печелят от отдаване под наем на общо имущество.
Списък с референции, наредби и съдебна и арбитражна практика
Ι Нормативни актове.
2. Жилищният кодекс на Руската федерация от 29 декември 2004 г. № 188-FZ, с измененията. от Федералния закон от 31 декември 2005 г. № 199-FZ / / SZ RF. 2005. No 1 част Ι. Изкуство. 14.
3. Федерален закон на Руската федерация за административните нарушения от 30 декември 2001 г. № 195-FZ, с измененията. Федерален закон от 15 януари 2006 г. № 7-FZ // SZ RF. 2002. No 1 част Ι. Изкуство. един.
4. Поземлен кодекс на Руската федерация от 25 октомври 2001 г. № 136-FZ, с измененията. Федерален закон от 7 март 2005 г. № 15-FZ//SZ RF. 2001 г.
5. Данъчен кодекс на Руската федерация: част 1 от 5 август 2000 г. № 117-FZ, с измененията. Федерален закон от 10 януари 2006 г. № 16-FZ // SZ RF. 2000. бр.32.Чл. 3340.
6. Наказателен кодекс на Руската федерация № 63-FZ от 13 юни 1996 г., изд. Федерален закон от 09.01.2006 № 11-FZ // SZ RF. 1996. No 25. Чл. 2954.
7. Граждански кодекс на Руската федерация: част 1. от 30 ноември 1994 г. № 1-FZ изд. Федерален закон от 10 януари 2006 г. № 18-FZ // SZ RF. 1994. No 32. Чл. 3301.
8. Федерален закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ "За участие в съвместното строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация"// руски вестникот 31 декември 2004 г. бр.292.
9. Федерален закон от 29 декември 2004 г. № 189-FZ "За приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация" с изменения. и допълнителни, въведени с Федералния закон от 28 декември 2005 г. № 184-FZ / / Rossiyskaya Gazeta от 12 януари 2005 г. № 1; 29 декември 2005 г. бр.294.
10. Федерален закон № 129-FZ от 08.08.2001 г. „За държавната регистрация на юридическите лица и индивидуалните предприемачи“ с измененията. Федерален закон от 2 юли 2005 г. № 83-FZ//SZ RF. 2001. No 33. част Ι. Изкуство. 3431; 2005. No 27. Чл. 2722.
11. Резолюция на Конституционния съд на Руската федерация от 03.04.1998 г. № 10-П „Относно случая на проверка на конституционността на параграфи 1, 3 и 4 на член 32, параграфи 2 и 3 на член 49 от Федералния закон от 15 юни 1996 г. "За сдруженията на собствениците на жилища" във връзка с искане на Съветския районен съд на град Омск "// SZ RF 1998. № 15. Чл. 1794 г.
12. Федерален закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ "За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него", изменен. Федерален закон № 206-FZ от 31 декември 2005 г. // "Российская газета" от 30 юли 1997 г. No 145; 31 декември 2005 г. № 297.
13. Федерален закон от 12 януари 1996 г. № 7-FZ "За организациите с нестопанска цел", с измененията. Федерален закон № 18-FZ от 10 януари 2006 г.//SZ RF. 1996. No 3. Чл. 145; Руски вестник от 17.01.2006 г. № 6
Закон на Руската федерация от 4 юли 1991 г. № 1541-1 "За приватизацията на жилищния фонд в Руската федерация", изменен. Федерален закон от 29 декември 2004 г. № 189-FZ // Ведомости на РСФСР 1991. № 28. Чл. 959; SZ RF. 2005. No 1 част Ι. Изкуство. 15.
14. Указ на президента на Руската федерация от 9 март 2004 г. № 314, изм. и допълнителни, въведени с Указ на президента на Руската федерация от 23 декември 2005 г. № 1522//Российская газета от 12 март 2004 г. № 50; 29 декември 2005 г. бр.294.
15. Постановление на правителството на Руската федерация от 16 май 2003 г. № 630 „За Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи, правилата за съхранение на документи (информация) в единните държавни регистри на юридическите лица и индивидуалните предприемачи и тяхното прехвърляне за постоянно съхранение в държавните архиви, както и за внасяне на промени и допълнения в Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 438 „с поправките. и допълнителни, въведени с Постановление на правителството на Руската федерация от 26 февруари 2004 г. № 110//СЗ РФ 2003 г. № 43. Чл. 4238; 2004. No 10. Чл. 864.
16. Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 439 "За одобряване на формите и изискванията за изпълнение на документи, използвани при държавната регистрация на юридически лица, както и физически лица като индивидуални предприемачи", т.к. изменен. и допълнителни, въведени с Постановление на правителството на Руската федерация от 20 февруари 2004 г. № 110//СЗ РФ. 2002. No 26. Чл. 2586; 2004. No 10. Чл. 864.
17. Постановление на правителството на Руската федерация от 17 май 2002 г. № 319 "За упълномощения федерален изпълнителен орган, извършващ държавна регистрация на юридически лица, селски (фермерски) предприятия и физически лица като индивидуални предприемачи", изменен. и допълнителни, въведени с Федералния закон от 16 септември 2003 г. № 131-FZ / / SZ на Руската федерация. 2002. No 20. Чл. 1872 г.; 2003. No 40. Чл. 3822.
18. Заповед на Министерството на Земстрой на Руската федерация от 03.08.1998 г. № 35 „За одобрение образцова хартасдружения на собственици на жилища" // Бюлетин строителна техника No 1. 1999г.
аз Съдебни спорове и арбитражна практика
19. Резолюция на Пленума на Върховния Арбитражен съд RF от 24 март 2005 г. № 14 „Относно някои въпроси, свързани с прилагането на поземленото законодателство“ // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация 2005 г. № 5.
20. Постановление на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 24 август 1993 г. № 8 „За някои въпроси на прилагането от съдилищата на Закона на Руската федерация „За приватизацията на жилищния фонд в Руската федерация ", изменен с решения на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 21 декември 1993 г. (изменен, въведен с резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 24 февруари 2005 г. № 3) ; от 25 октомври 1996 г. № 10 (изменен с решение на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 20 октомври 2003 г. № 2) / / Бюлетин на Върховния съд на Руската федерация 1993 г. 11; 1994 г. № 3, 1997 г., бр.1, 2003 г., бр.3, 2005 г., бр.
аз литература
21. Басов Д. Участие на населението в реформата на жилищното и комунално обслужване//Строителен сезон. 2005. No 50 (333).
22. Хетман Е. Два кода – две епохи//Икономика и живот. Адвокат. 2005. бр.14.
23. Глисков А.Г. Статия по статия научен и практически коментар на Жилищния кодекс на Руската федерация и Федералния закон "За приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация" / Изд. A.G. Глисков. Ростов и / Д., "Феникс". 2005 г.
24. Гончаров А.А., Ю.Г. Попонов Гражданско право. Общи и специални части. Учебник. М., КНОРУС. 2005 г.
25. Гражданско право. В 2 т. Том 1: Учебник 2-ро изд. ревизиран и доп./Ред. Доктор по право професор Е.А. Суханов. Устав. 2005 г.
26. Грушевая Е. Нов жилищен кодекс / Е. Грушевая, Стриженко // Законност. 2005. бр.6.
27. Дирдиева О.Н. Нов жилищен кодекс на Руската федерация // Адвокат. 2005. бр.4.
28. Иванов А. Проблеми с недвижимите имоти в новия жилищен кодекс на Руската федерация // Икономика и право. 2005. бр.6.
29. Иванова Л.В. Документация на процеса на създаване, регистрация и дейност на сдружение на собственици на жилища / Л.В. Иванова, Е.Н. Вехирева//Офис работа. 2005. No1.
30. Илин Д.И. Законодателство в областта на недвижимите имоти: проблеми на съдържанието на използваните понятия // Вестник на руското право. 2005. No 8 (104).
31. Kichikhin A.N., Martkovich I.B., Shcherbakova N.A. жилищни права. Използване и собственост. М., адвокат. 2005 г.
32. Коментар към Гражданския кодекс на Руската федерация, част първа (точка по член). Изд. 2-ро, рев. и доп./Ред. ТОЙ. Садиков. М., адвокатска кантора"Договор" Инфра-М. 2003 г.
33. Коментар на Федералния закон "За организациите с нестопанска цел" / Изд. М.Ю. Тихомиров. М., изд. Тихомирова М.Ю. 2003 г.
34. Krasheninnikov P.V. Жилищният кодекс влезе в сила. Как ще действа?//Российская газета. 2005 г. 1 март.
36. Krashenninikov P.V. Собственост и други вещни права върху жилищни помещения. М., Устав. 2004 г.
37. Макаров Г. Правният статут на сдруженията на собствениците на жилища и редът за тяхното образуване//Икономика и право. 2005. No 4-7.
38. Молчанова Т.Д., Маркова р. За да не изчезнат един по един - обединете се // Volzhsky autobuilder. 2005. бр.22.
40. Носков B.P., Churyakv A.V. Процедурата за държавна регистрация при тяхното създаване: проблеми и решения / B.P. Носков, А.В. Чурляев // Адвокат. 2005. бр.5.
41. Коментар по членове към Жилищния кодекс на Руската федерация / Под. изд. П.В. Крашенинников. М., Устав, 2005г.
42. Потерякин Д. Асоциация на собствениците на жилища // Руско правосъдие. 2005. бр.6.
43. Ремезова Е. Плюсове и минуси на сдруженията на собствениците на жилища // Самарски новини. 2005. No 232 (4728).
44. Сазонов Е. Собствениците - права, региони - отговорност // Российская газета. 1 март 2005 г.
45. Седугин П.И. Жилищно право. Учебник за гимназиите. - 3-то изд., преработено. и допълнителни М., Устав. 2005 г.
46. Славина Е. Сдружение на собствениците или управляващо дружество: проблемът на избора//Милион плюс. 2006. No 2 (1022).
47. Тихомиров М.Ю. Коментар на Жилищния кодекс на Руската федерация / Ред. М.Ю. Тихомиров. М., изд. Тихомирова М.Ю. 2005 г.
48. Тихомиров М.Ю. Асоциация на собствениците на жилища (съгласно новия жилищен кодекс на Руската федерация). М., изд. Тихомирова М.Ю. 2005 г.
49. Усков О.Ю. Еволюцията на правото на жилище // Вестник на руското право. 2005. No 81 (104).
50. Фелдман И. Филимонов С. Актуални проблеми на дейността на Сдружението на собствениците на жилища / И. Фелдман, С. Филимонов / / Финансов вестник. 2005. бр.26.
51. Vogel V.A. Осъществяване на правото на обща съвместна собственост върху жилище//Юрист. 2005 г. No1.
53. Chashchin A.I. Проблемни моменти от новия Жилищен кодекс // Адвокат. 2005. бр.7.
54. Шубина Т.В. Правна рамка за дейността на организациите с нестопанска цел / Т.В. Шубина, Л.Н. Сухоруких// Финансови и счетоводни консултации. 2004. No1.
55. Щербакова М.А. Собствениците на жилища се обединявайте! // Счетоводство. данъци. правилно. 2005. бр.40.
56. Ерделевски А.М. Относно прилагането на новия Жилищен кодекс//Закон. 2005. бр.3.
57. Юриев Ю. Длъжностното лице не е приятел на асоциацията на собствениците на жилища / / Российская газета 2005. 15 ноември.
58. Яковлева С. Правно положение на обекта в строеж//Икономика и право. 2005. бр.8.
59. Ясински А. Реформата като опустошение - в съзнанието / А. Ясински, Н. Бикулова / / Настоящ център. 2005. 8 февруари.
Обучение
Нуждаете се от помощ при изучаването на тема?
Нашите експерти ще съветват или предоставят уроци по теми, които ви интересуват.
Подайте заявлениекато посочите темата в момента, за да разберете за възможността за получаване на консултация.
Параграф 2 от глава 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация се отнася до бизнес партньорства, които са търговска организация. Изглежда, че партньорството на собствениците на жилища (наричано по-долу HOA) принадлежи към категорията на юридическите лица, предвидени в чл. 66 - 86 от Гражданския кодекс на Руската федерация, но не забравяйте, че в допълнение към Гражданския кодекс на Руската федерация има и други разпоредби. Какво е сдружение на собствениците на жилища?
Понятието HOA е разкрито в чл. 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу HC RF), според който тя изобщо не е организация, чиято цел е да реализира печалба, а, напротив, е организация с нестопанска цел. Целта на сдружението на собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради е да управлява комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, да осигурява функционирането на този комплекс, да притежава, използва и в границите, установени от закона, да се разпорежда с обща собственост в жилищна сграда (клауза 1, член 135 от КТ на Руската федерация).
Подобно на всяко друго юридическо лице, HOA има права и задължения по закон, но всички те съществуват в рамките на прилагането на нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация. Например в чл. 137 от Жилищния кодекс на Руската федерация изброява правата на HOA, които се свеждат до управление, поддържане на експлоатация, собственост, използване и разпореждане с комплекс от недвижими имоти. Тоест HOA може да извършва дейността си изключително в областта, установена от действащото законодателство. Член 138 от КТ на Руската федерация предвижда Задължения на HOA, които включват:
- влизане в договорни отношения, свързани с поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищна сграда, със собственици на жилищни помещения, които не са членове на ТСЖ;
- гарантиране, че всички собственици на помещения в жилищна сграда изпълняват задълженията си за поддържане и ремонт на общо имущество в жилищна сграда в съответствие с техните дялове в правото на обща собственост върху този имот;
- осигуряване на спазването на правата и законните интереси на собствениците на помещения в жилищна сграда при установяване на условията и реда за притежаване, ползване и разпореждане с общо имущество;
- предприемане на необходимите мерки за предотвратяване или спиране на действията на трети лица, които възпрепятстват упражняването на правото на владение, ползване и в рамките на законовите граници, разпореждането на собствениците на помещения с обща собственост в жилищна сграда или възпрепятстват това;
- представителство на законните интереси на собствениците на помещения в жилищна сграда, включително в отношения с трети лица.
По този начин HOA е юридическо лице, чиято цел не е да реализира печалба, извършвайки дейността си в областта на управлението и поддръжката на комплекса за недвижими имоти в жилищна сграда, както и притежаването, ползването и разпореждането с общо имущество в жилищна сграда в границите, установени със закон.
ПРОЦЕДУРА ЗА СЪЗДАВАНЕ НА HOA
Процедурата за създаване на HOA е предвидена в чл. 135 и 136 LCD RF. Всъщност това не се различава много от процедурата за създаване на юридически лица от други организационни и правни форми. Съгласно действащото законодателство решението за учредяване на дружество и неговият устав се вземат на общото събрание. В същото време броят на собствениците на жилищни помещения, които са гласували за създаването на HOA, трябва да надвишава 50% от общия брой гласове на собствениците на помещения в жилищна сграда (клауза 3, член 135 от КТ на Руската федерация). Именно тази разпоредба насърчава безскрупулните "другари" да извършват престъпления. Както показва практиката на прокурорските проверки по прилагането на жилищното законодателство, често броят на собствениците на жилищни помещения, които действително са гласували за създаване на HOA, се различава значително от данните, посочени в протокола от срещата. Например прокуратурата на Зеленоградски административен районустановено в хода на проверка за спазване на жилищното законодателство в Сдружение на собствениците на жилища „Гранд”, че по информация на собствениците на жилищни помещения в жилищна сграда на адрес: гр. Зеленоград, бл. 914, 915, 916, 917, броят на лицата, гласували за решението за създаване на HOA, се различава от данните, посочени в протокола от общото събрание (данни, получени от уебсайта на прокуратурата на Москва mosproc.ru).
Проблемът е, че ТСЖ, създадени чрез фалшифициране на резултатите от гласуването, се регистрират в съответствие с приложимото законодателство и от момента на вписването им в Единния държавен регистър на юридическите лица придобиват правоспособност и правоспособност. Фалшивите HOA извършват дейността си и понякога никой не осъзнава, че се разпорежда с обща собственост в противоречие с интересите на "другарите".
ПО-ЛЕСНО Е ДА СЕ ПРЕДОТВРАТИ, ОТКОЛКОТО...
Съгласно чл. 21 от Федералния закон "За прокуратурата на Руската федерация" прокурорите наблюдават прилагането на закона, като същевременно извършват съответните проверки въз основа на получената информация за нарушения на законите, които изискват от прокурора да предприеме действия. Това ни позволява да заключим, че идентифицирането на HOA, установени в нарушение на изискванията на закона, е възможно само ако заинтересовани лица се обърнат към прокуратурата, тъй като прокурорите няма да контролират прилагането на закона по своя инициатива. Тоест лицата, които смятат, че в процеса на създаване на HOA техните права и законни интереси са били нарушени и не са спазени разпоредбите на действащото жилищно законодателство, те трябва да подадат жалба или заявление до прокуратурата.
Но какво ще стане, ако собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради по някаква причина не са се обърнали към прокуратурата? Колко HOA, създадени в нарушение на закона, ще извършват дейността си?
Изглежда, че е по-лесно да се предотврати появата на полулегални HOA, отколкото да се борим с тях. Например, само в района Черемушки бяха идентифицирани 37 HOA, създадени в нарушение на действащото законодателство (mosproc.ru). Ако в процеса на сглобяване беше участвал независим човек, нарушенията щеше да има много по-малко. Ако имаше специална и независима комисия, чиито членове биха присъствали на общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради. Членовете на комисията ще проверяват дали всички собственици на жилищни помещения в жилищни сгради са били уведомени за общото събрание, присъствието на собствениците на жилищни помещения, спазването на правилата за провеждане на общо събрание и водене на протокол, броя на плюсовете и минусите за създаване на HOA. Изглежда, че създаването на независими комисии към държавните органи няма смисъл. Тъй като корупцията съществува във всички сфери, вероятно е най-добре една обществена организация да се справи със задачата да предотврати създаването на полулегални HOA.
ПРОКУРОРИ СРЕЩУ HOA
В съответствие с чл. 141 от ЖК на Руската федерация HOA се ликвидира по начина, предписан от Гражданския кодекс на Руската федерация. И така, съгласно чл. 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация, HOA може да бъде ликвидиран със съдебно решение в случай на груби нарушения на закона, извършени по време на неговото създаване, ако тези нарушения са непоправими или ако дейности се извършват без надлежно разрешение ( лиценз), или забранено със закон, или в нарушение на Конституцията на Руската федерация, или с други повтарящи се или груби нарушения на закона или други правни актове. Именно разкриването на груби нарушения на закона, извършени при създаването на ТСЖ, които са непоправими, е причината за ликвидирането на ТСЖ по инициатива на прокурорите.
При откриване на нарушения на закона прокурорите се обръщат към съда с искови молби за ликвидация на HOA, основанията и предметът на които често се повтарят.
По този начин, във всички случаи, когато прокурорите подават искове в съда, предметът на иска е признаването на протокола от общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради за невалидни и ликвидацията на HOA. Предметът на иска е един и същ във всички случаи, но анализът на съдебната практика и практиката на прокурорския надзор върху прилагането на жилищното законодателство показва, че в исковата молба са посочени различни основания.
В някои случаи протоколът от общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради е невалиден поради факта, че по-голямата част от собствениците на жилищни помещения в жилищна сграда гласуваха против създаването на HOA, но протоколът от общото събрание отразява факта, че повече от 50% от собствениците са гласували за създаване на жилищно помещение HOA.
В други случаи протоколът от общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради се обявява за невалиден поради факта, че мнозинството от собствениците на жилищни помещения не са участвали в гласуването или изобщо не са били уведомени за общото събрание. По този начин основанието за признаване на протокола за недействителен и ликвидация на ТСЖ е грубо нарушение на закона, а именно неспазване на разпоредбите на чл. 44 - 48, 136 и 146 от КТ на РФ. На тази база само в район Черемушки по искане на прокурора са образувани 37 граждански дела. Предмет на тези 37 иска е обезсилването на протокола от общото събрание на собствениците на помещения в жилищни сгради, проведено под формата на неприсъствено гласуване, удостоверения за държавна регистрация на юридическо лице, вписвания в Единния държавен регистър на юридическите лица ( EGRLE), ликвидация на HOA.
Въпреки това прокурорите често срещат сериозни проблеми при подаването на искове, чийто предмет и основания са посочени по-горе. Съдилищата често отказват да приемат искове, ако те са предявени в интерес на един собственик на жилище, ако той не принадлежи към категорията, посочена в чл. 45 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация. Тоест, според логиката на служителите на Темида, прокурорът има право да кандидатства с искова молбаза признаване на протокола от заседанието за невалиден и ликвидация на HOA само при условие, че засегнатият собственик на жилищното помещение не може самостоятелно да се обърне към съда по здравословни причини, поради възраст, поради недееспособност или други уважителни причини .
