Gestión de un edificio de apartamentos, realizada por una comunidad de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada. Régimen jurídico de una comunidad de propietarios Régimen jurídico de una comunidad de propietarios
La sociedad de propietarios en su forma organizativa y jurídica es organización sin ánimo de lucro. Esta disposición está establecida por el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Los propietarios del local crean una Sociedad para administrar y asegurar conjuntamente el funcionamiento del complejo inmobiliario en la casa, así como acordar el procedimiento para ejercer sus derechos de propiedad, uso y disposición. propiedad comun.
De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa y la Ley Federal No. 7-FZ del 12 de enero de 1996 "Sobre las organizaciones sin fines de lucro", las organizaciones sin fines de lucro tienen capacidad legal especial, es decir. pueden realizar actividades encaminadas a la consecución de los fines para los que fueron creados, y correspondientes a estos fines.
La HOA tiene el derecho y la oportunidad de recibir ingresos de actividad económica previsto en la Carta. De conformidad con el art. 152 "Actividades económicas de la asociación de propietarios" del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, para lograr los objetivos previstos en el estatuto de la asociación de propietarios, tienen derecho a participar en los siguientes tipos de actividades económicas:
Mantenimiento, explotación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;
Construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos;
Arrendamiento, arrendamiento de parte de los bienes comunes en un edificio de apartamentos.
Las organizaciones sin fines de lucro no persiguen el lucro como fin de sus actividades y no distribuyen los beneficios recibidos entre sus miembros. El Código Civil define el concepto actividad empresarial como una actividad realizada por su cuenta y riesgo y encaminada a obtención sistemática los beneficios del uso de la propiedad, la venta de bienes, la ejecución de obras o la prestación de servicios (cláusula 1, artículo 2).
La sociedad de propietarios puede llevar a cabo actividades empresariales destinadas a aumentar los ingresos del presupuesto de la HOA. La Carta de la HOA debe necesariamente reflejar todos los tipos específicos de actividades comerciales realizadas. Los ingresos derivados de las actividades comerciales se utilizarán únicamente para los fines para los que se organiza la sociedad y no pueden distribuirse entre los propietarios, excepto en caso de liquidación de la sociedad.
La presencia o ausencia de actividad empresarial (económica) permite dividir todas las Sociedades como sujetos de tributación en dos grupos, en los que se pueden adoptar diversos esquemas contables y cuyos empleados presentarán diversas formas informes financieros.
Al registrar la Asociación, es necesario prestar atención al hecho de que los códigos del clasificador de industrias de toda Rusia están correctamente asignados a la Asociación. economía nacional(OKONH), ya que, de acuerdo con la legislación fiscal, existen peculiaridades de contabilidad en varios sectores de la economía. Para utilizar las reglas de contabilidad adoptadas en la vivienda y servicios comunales, es necesario que la Sociedad tenga asignado el código OKONH 90110 “Operación del Fondo de Vivienda”.
Todos los ingresos de la sociedad van a la cuenta de liquidación de la sociedad, que se abre en cualquier banco. La cuenta de liquidación (corriente) de la sociedad está destinada a acreditar los montos de recibos o préstamos recibidos, productos de actividades económicas, hacer liquidaciones con organizaciones proveedoras y contratantes de recursos, con varios proveedores, hacer liquidaciones con presupuestos para impuestos y pagos equivalentes, con trabajadores y empleados por pagos de salarios y otros pagos incluidos en el fondo de consumo con bancos sobre préstamos recibidos e intereses sobre los mismos, así como por pagos por decisiones de tribunales y otros órganos que tienen el derecho de tomar decisiones sobre el cobro de fondos de cuentas entidades legales en orden indiscutible.
La formación de fondos en las cuentas de depósito de la sociedad puede realizarse transfiriendo las cantidades correspondientes de su cuenta de liquidación (corriente).
Los fondos recibidos por la sociedad de cuentas de préstamo en forma de préstamos bancarios en rublos pueden dirigirse de acuerdo con el contrato de préstamo o a las cuentas de liquidación (corriente) de la sociedad que actúa como prestatario, o directamente para pagar los activos materiales acreditados y costos, incluida la emisión de fondos para salarios con la transferencia simultánea de los impuestos correspondientes y otros pagos obligatorios. La sociedad colectiva realiza el pago de la deuda de los préstamos bancarios y el pago de los intereses de los mismos mediante la transferencia de fondos de su cuenta de liquidación (corriente).
Aceptación de pago de vivienda. utilidades Publicas La sociedad puede organizarse a través de su cuenta bancaria de liquidación (actual). Los residentes pueden pagar la vivienda y los servicios comunales con un recibo de la forma establecida tanto a través de los centros de liquidación de efectivo como a través de las sucursales del Banco de Ahorros de Rusia, así como directamente en la caja de la sociedad.
El Capítulo 14 de la LCD define el estatus legal de los miembros de la HOA. Según el art. 143 La membresía de LCD en la HOA surge del propietario de las instalaciones en un edificio de apartamentos sobre la base de una solicitud para unirse a la sociedad. Así, para convertirse en miembro de la HOA, basta con que el propietario de la vivienda solicite la admisión a la sociedad. Las personas que adquieren locales en un edificio de apartamentos en el que se ha establecido una HOA tienen derecho a convertirse en miembros de la sociedad después de adquirir la propiedad de los locales. La membresía en la HOA finaliza desde el momento de presentar una solicitud de retiro de la membresía de la sociedad o desde el momento de la terminación del derecho de propiedad de un miembro de la sociedad a las instalaciones en un edificio de apartamentos.
El artículo 144 de la LCD define la estructura de los órganos de gobierno de la HOA, que son la asamblea general de miembros de la sociedad y la junta directiva.
El órgano supremo de gobierno de la HOA es asamblea general de sus miembros, que se convoca de acuerdo con el procedimiento establecido por el acta constitutiva de la sociedad. Son competencias de este órgano:
1) enmiendas al estatuto de la sociedad;
2) tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad;
3) elección del directorio y comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;
4) fijar el monto de los pagos y aportes obligatorios de los miembros de la sociedad;
5) formación de fondos especiales de la sociedad, incluido un fondo de reserva, un fondo para la restauración y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y su equipo;
6) tomar una decisión sobre la obtención de fondos prestados, incluidos los préstamos bancarios;
7) determinación de direcciones para el destino de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad;
8) aprobación del plan anual actividades financieras asociación y un informe sobre la implementación de dicho plan;
9) consideración de quejas contra las acciones de la junta de la sociedad, el presidente de la junta de la sociedad y la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;
10) adopción y enmienda de las reglas por recomendación del presidente de la junta directiva de la asociación reglamento interno sociedades en relación con empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos, disposiciones sobre remuneración por su trabajo;
11) determinación del monto de la remuneración de los miembros del consejo de administración de la sociedad;
12) tomar decisiones sobre arrendamiento, pignoración o transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos;
13) otras cuestiones previstas por la LCD u otras leyes federales.
Carta de la HOA a la competencia reunión general a sus integrantes también se les pueden asignar otros asuntos.
La asamblea general de miembros de la HOA tiene derecho a resolver los asuntos que sean de la competencia de su directorio (artículo 145 de la LC).
El procedimiento para organizar y celebrar una asamblea general de miembros de la HOA está determinado por el art. 146 de la LCD, de conformidad con la parte 1 de la cual la convocatoria de dicha reunión es enviada por escrito por la persona a cuya iniciativa se convoca, y entregada a cada miembro de la asociación contra recibo o mediante artículo postal (por correo certificado). Este aviso es enviado a más tardar diez días antes de la fecha de la junta general. La Asamblea General no está facultada para someter a discusión asuntos que no estuvieran incluidos en el orden del día.
Los poderes de la asamblea general de miembros de la HOA se establecen de conformidad con el art. 45 LCD y la carta de la asociación. La junta general es válida si concurren a ella más de la mitad de los miembros de la asociación o sus representantes.
Las decisiones de la junta general sobre asuntos remitidos por la LCD a la competencia de la junta general de conformidad con las cláusulas 2, 6, 7, 12, parte 2 del art. 145 de la LCD (tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad, sobre la obtención de fondos prestados, determinar las direcciones para el uso de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad, tomar decisiones sobre el arrendamiento o la transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos ), están tomados no menos de 2/3 de los votos del número total de votos de los miembros de la sociedad. Las decisiones sobre otros temas se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general o sus representantes.
La reunión general de miembros de la HOA está presidida por el presidente de la junta de la sociedad o su suplente. En caso de ausencia, la asamblea general es presidida por uno de los miembros de la junta directiva de la sociedad.
La carta de la HOA puede proporcionar votación por encuesta escrita o votación en grupo según el tipo (residencial o no residencial) del local que les pertenezca en un edificio de departamentos y las cuestiones a resolver (artículo 146 de la LCD).
Según el art. 147 ZhK el órgano ejecutivo de la HOA es su Órgano rector, que dirige las actividades de la asociación. Tiene derecho a tomar decisiones sobre todos los asuntos de la sociedad, con excepción de los asuntos relacionados con la competencia exclusiva de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la asamblea general de miembros de la HOA.
La junta de HOA es elegida de entre los miembros de la sociedad por la asamblea general de miembros de la sociedad por el período establecido por el estatuto de la sociedad, pero no más de dos años. Elige un presidente de entre sus miembros. La junta es responsable ante la asamblea general de miembros de la sociedad.
Las reuniones de la junta directiva de la HOA son convocadas por el presidente dentro de los plazos establecidos por el estatuto de la asociación. La reunión de la junta se reconoce como competente si el participante participa en ella la mayoría de sus miembros. Se redacta la decisión de la junta de la HOA protocolo.
V deberes los tableros incluyen:
1) el cumplimiento de la sociedad con la ley y los requisitos de la carta de la HOA;
2) control sobre el pago oportuno por parte de los socios de la sociedad de las cuotas y contribuciones obligatorias establecidas;
3) elaborar estimaciones anuales de ingresos y gastos de la sociedad e informes sobre sus actividades financieras, sometiéndolos a la aprobación de la asamblea general de la sociedad;
4) gestión edificio de apartamentos o celebración de contratos para su gestión;
5) contratar empleados para dar servicio a un edificio de apartamentos y despedirlos;
6) celebración de contratos para el mantenimiento, operación y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos;
7) mantener una lista de los miembros de la sociedad, trabajo de oficina, contabilidad y Estados financieros;
8) convocar y celebrar una asamblea general de miembros de la sociedad;
9) cumplimiento de otras obligaciones derivadas de los estatutos de la HOA (artículo 148 de la LC).
Presidente de la Junta La HOA es elegida por un término establecido por el estatuto de la asociación. Asegura la implementación de las decisiones de la junta, tiene derecho a dar instrucciones y órdenes a todos los funcionarios de la asociación, cuya ejecución es obligatoria para ellos.
El presidente de la junta actúa sin poder notarial en nombre de la HOA, firma documentos de pago y realiza transacciones que, de acuerdo con la ley, el estatuto de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria de la junta de la sociedad o el asamblea general de sus socios, desarrolla y somete a la aprobación de la asamblea general de socios de la sociedad el reglamento interno relativo a los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de departamentos, la disposición sobre remuneración por su trabajo (artículo 149 de la LCD).
Los órganos de la HOA también incluyen comisión de auditoría (auditor), que, de conformidad con el art. 150 LCD es elegido por la asamblea general de miembros de la sociedad no más de dos años. No puede incluir miembros del consejo de administración de la sociedad. Comité de Auditoría elige de entre sus miembros presidente.
La comisión de auditoría (auditor) de la HOA realiza lo siguiente deberes:
1) conductas al menos una vez al año auditorías de las actividades financieras de la asociación;
2) presentar a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión sobre la estimación de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad y un informe sobre las actividades financieras y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;
3) informes a la asamblea general de miembros de la sociedad sobre sus actividades.
Los bienes de la HOA pueden ser bienes muebles, así como bienes inmuebles ubicados dentro o fuera del edificio de apartamentos.
De acuerdo con la parte 2 del art. 151 LCD instalaciones Las HOA consisten en:
1) de los pagos obligatorios, entrada y otras tasas de los miembros de la sociedad;
2) ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinados a la implementación de los objetivos, tareas y obligaciones de la asociación;
3) subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, realizar reparaciones actuales y mayores, proporcionar ciertos tipos servicios públicos y otros subsidios;
4) otros recibos.
Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la HOA en la asociación, fondos especiales, gastado para los fines previstos en la carta. El procedimiento para la formación de fondos especiales es determinado por la asamblea general de los miembros de la sociedad.
La junta de la HOA tiene el derecho de disponer de los fondos de la sociedad mantenidos en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la sociedad.
De conformidad con el art. 152 de la LCD, para lograr los objetivos previstos en la carta, la HOA tiene derecho a participar en actividad económica, a saber:
1) mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;
2) construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos;
3) arrendamiento, arrendar una parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la HOA, los ingresos de las actividades económicas de la sociedad se utilizan para pagar los gastos generales o se destinan a fondos especiales destinados a los fines previstos en el estatuto de la sociedad. Los ingresos adicionales podrán destinarse a otros fines de la actividad de la HOA, previstos en el cap. 14 LCD y la carta de la asociación.
| |
Artículo 143. Afiliación a una comunidad de propietarios
1. La afiliación a una comunidad de propietarios surge para el propietario de un local en un edificio de viviendas sobre la base de una solicitud de ingreso en una comunidad de propietarios.
2. Si se ha establecido una comunidad de propietarios en un edificio de apartamentos, las personas que adquieran locales en este edificio tendrán derecho a convertirse en miembros de la comunidad después de que adquieran el derecho de propiedad sobre los locales.
3. La afiliación a una comunidad de propietarios se termina desde el momento de la presentación de una solicitud de retiro de los miembros de la comunidad o desde el momento de la terminación del derecho de propiedad de un miembro de la comunidad a locales en un edificio de apartamentos.
4. El registro de miembros de una comunidad de propietarios debe contener información que permita identificar a los miembros de la comunidad y comunicarse con ellos, así como información sobre el tamaño de sus participaciones en el derecho de propiedad común de bienes comunes en Un edificio de apartamentos.
(La Parte 4 fue introducida por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
5. El miembro de una comunidad de propietarios está obligado a proporcionar a la junta de la comunidad la información fidedigna prevista en el apartado 4 de este artículo, y a informar a la junta de la comunidad de manera oportuna sobre su cambio.
(La Parte 5 fue introducida por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
6. La afiliación a una comunidad de propietarios constituida por propietarios de locales en dos o más edificios de viviendas se extinguirá para todos aquellos que hayan sido miembros de la comunidad de propietarios de locales en uno de ellos. Edificio de apartamentos desde el momento de presentar una solicitud de retiro de la membresía en la asociación del propietario de locales en un edificio de apartamentos, en cuya asociación, después de la terminación de esta membresía, los miembros de la asociación que son propietarios de locales en el mismo edificio tendrá menos del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en este edificio. Después de la terminación de la membresía en la sociedad, los propietarios de locales en esta casa están obligados a elegir e implementar uno de los métodos de administración de un edificio de apartamentos especificado en el artículo 161 de este Código.
(La Parte 6 fue introducida por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
Artículo 143.1. Derechos de los miembros de la comunidad de propietarios y no miembros de la comunidad de propietarios de locales en un edificio de apartamentos
(introducido por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
1. Los miembros de una comunidad de propietarios y propietarios de locales en un edificio de viviendas que no sean miembros de una comunidad tienen derecho a recibir información de los órganos de administración de la comunidad sobre las actividades de la comunidad en la forma y con la extensión establecidas. por este Código y los estatutos de la asociación, a apelar ante los tribunales las decisiones de los órganos de administración de la asociación.
2. Los miembros de una asociación de propietarios y propietarios de locales en un edificio de apartamentos que no sean miembros de una asociación tienen derecho a presentar reclamaciones contra la asociación en relación con la calidad de los servicios prestados y (o) el trabajo realizado.
3. Los miembros de una comunidad de propietarios y propietarios de locales en un edificio de viviendas que no sean miembros de una comunidad tienen derecho a conocer los siguientes documentos:
1) el acta constitutiva de la sociedad, las enmiendas hechas a la acta constitutiva, el certificado de registro estatal asociaciones;
2) registro de miembros de la sociedad;
3) estados contables (financieros) de la sociedad, estimaciones de ingresos y gastos de la sociedad para el año, informes sobre la ejecución de dichas estimaciones, informes de auditoría (en caso de auditorías);
4) conclusiones de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;
5) documentos que confirmen los derechos de propiedad de la sociedad reflejados en su balance;
6) actas de asambleas generales de miembros de la sociedad, reuniones de la junta de la sociedad y de la comisión de auditoría de la sociedad;
7) documentos que confirmen los resultados de la votación en la asamblea general de miembros de la sociedad, incluidas boletas de votación, poderes para votar o copias de dichos poderes, así como decisiones escritas de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en temas sometidos a votación durante la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en forma de voto a distancia;
8) documentación técnica para un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de este edificio;
9) otros documentos internos de la sociedad previstos por este Código, el acta constitutiva de la sociedad y las decisiones de la asamblea general de miembros de la sociedad.
Artículo 144
Los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios son la junta general de miembros de la comunidad, la junta de la comunidad.
Artículo 145
1. La junta general de socios de una comunidad de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad y se convoca de acuerdo con el procedimiento establecido en los estatutos de la comunidad.
2. Son competencias de la junta general de socios de la comunidad de propietarios:
1) enmiendas al estatuto de la sociedad o aprobación del estatuto de la sociedad en una nueva edición;
(Cláusula 1 modificada por la Ley Federal N° 123-FZ del 06/04/2011)
2) tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad, nombrar una comisión de liquidación, aprobar los balances de liquidación intermedios y finales;
3) elección de los miembros de la junta de la sociedad, miembros de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad y, en los casos previstos por el estatuto de la sociedad, también el presidente de la junta de la sociedad de entre los miembros de la sociedad el directorio de la sociedad, terminación anticipada de sus poderes;
(Cláusula 3 modificada por la Ley Federal N° 123-FZ del 06/04/2011)
4) fijar el monto de los pagos y aportes obligatorios de los miembros de la sociedad;
5) aprobación del procedimiento para la formación del fondo de reserva de la sociedad, otros fondos especiales de la sociedad (incluidos los fondos para las reparaciones actuales y mayores de propiedad común en un edificio de apartamentos) y su uso, así como la aprobación de informes sobre el uso de dichos fondos;
(Cláusula 5 modificada por la Ley Federal N° 123-FZ del 06/04/2011)
6) tomar una decisión sobre la obtención de fondos prestados, incluidos los préstamos bancarios;
7) determinación de direcciones para el destino de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad;
8) aprobación del plan anual para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, un informe sobre la implementación de dicho plan;
(Cláusula 8 modificada por la Ley Federal N° 123-FZ del 06/04/2011)
8.1) aprobación de estimaciones de ingresos y gastos de la sociedad para el ejercicio, informes sobre la ejecución de tales estimaciones, informes de auditoría (en caso de auditoría);
(La Cláusula 8.1 fue introducida por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
8.2) aprobación del informe anual sobre las actividades del directorio de la sociedad;
(La Cláusula 8.2 fue introducida por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
8.3) aprobación de la conclusión de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad basada en los resultados de la auditoría de los estados contables (financieros) anuales de la sociedad;
(La Cláusula 8.3 fue introducida por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
9) consideración de quejas contra las acciones de la junta de la sociedad, el presidente de la junta de la sociedad y la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;
10) adopción y cambio, por recomendación del presidente de la junta de la sociedad, de las normas internas de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, disposiciones sobre remuneración por su trabajo , aprobación de otros documentos internos de la sociedad previstos por este Código, el acta constitutiva de la sociedad y decisiones de la asamblea general de miembros de la sociedad;
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
11) determinación del monto de la remuneración de los miembros del directorio de la sociedad, incluido el presidente del directorio de la sociedad;
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
12) ya no es válido. - Ley Federal del 27 de septiembre de 2009 N° 228-FZ;
13) otras cuestiones previstas por este Código u otras leyes federales.
3. Los estatutos de una comunidad de propietarios también podrán incluir la resolución de otras cuestiones, además de las previstas en el apartado 2 de este artículo, que sean competencia de la junta general de socios de la comunidad.
4. La junta general de socios de una comunidad de propietarios tiene derecho a resolver los asuntos que sean de la competencia de la junta directiva de la comunidad.
Artículo 146
1. La convocatoria de una junta general de miembros de una comunidad de propietarios será enviada por escrito por la persona a cuya iniciativa se convoque la junta general y se entregará a cada miembro de la comunidad contra recibo o por correo (correo certificado). o de cualquier otra forma prevista por la decisión de la asamblea general de miembros de la asociación o los estatutos. El aviso deberá enviarse a más tardar diez días antes de la fecha de la reunión general.
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
1.1. Las disposiciones de los artículos 45 a 48 de este Código se aplicarán al procedimiento para la celebración de una asamblea general de miembros de una comunidad de propietarios, a menos que se disponga lo contrario en esta sección.
(La Parte 1.1 fue introducida por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
2. El anuncio de celebración de una junta general de miembros de una comunidad de propietarios contendrá información sobre la persona a cuya iniciativa se convoca la junta general, el lugar y la hora de la reunión y el orden del día de la junta general. La junta general de socios de la comunidad de propietarios no está facultada para tratar asuntos que no estuvieran incluidos en el orden del día.
3. Las facultades de la junta general de socios de una comunidad de propietarios se establecen de conformidad con el artículo 45 de este Código y los estatutos de la comunidad. La asamblea general de miembros de una comunidad de propietarios es competente si a ella asisten miembros de la comunidad o sus representantes, que tengan más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos de los miembros de la comunidad.
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
4. Las decisiones de la junta general de miembros de una comunidad de propietarios sobre las cuestiones a las que este Código se refiere a la competencia de la junta general de conformidad con los incisos 2, 6 y 7 de la parte 2 del artículo 145 de este Código se adoptarán por al menos menos dos tercios del número total de votos de los miembros de la asociación. Las decisiones sobre otros asuntos se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general o sus representantes.
(modificado por la Ley Federal N° 228-FZ del 27 de septiembre de 2009)
5. La junta general de los miembros de la comunidad de propietarios está presidida por el presidente de la junta de la comunidad o su suplente. En caso de ausencia, la asamblea general es presidida por uno de los miembros de la junta directiva de la sociedad.
6. El acuerdo de la junta general de socios de la comunidad de propietarios podrá adoptarse por voto a distancia en la forma prevista en los artículos 47 y 48 de este Código.
7. En el supuesto previsto en el apartado 2.1 del artículo 135 de este Código, la celebración de la junta general de socios de una comunidad de propietarios que utilice el sistema se realizará cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 47.1 de este Código.
(La Parte 7 fue introducida por la Ley Federal N° 263-FZ del 21 de julio de 2014; modificada por la Ley Federal N° 176-FZ del 29 de junio de 2015)
Artículo 147
1. La dirección de las actividades de la comunidad de propietarios se lleva a cabo por la junta de la comunidad. La junta de la comunidad de propietarios tiene derecho a tomar decisiones sobre todas las cuestiones de la actividad de la comunidad, con excepción de las cuestiones referidas a la competencia exclusiva de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la junta general de miembros de la comunidad de propietarios.
2. La junta de la comunidad de propietarios es elegida entre los miembros de la comunidad por la asamblea general de los miembros de la comunidad por el período establecido por los estatutos de la comunidad, pero no más de dos años.
3. La junta de la comunidad de propietarios elige al presidente de la comunidad de entre sus miembros, si la elección del presidente de la comunidad no está referida a la competencia de la asamblea general de miembros de la comunidad por el estatuto de la comunidad .
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
3.1. Un miembro de la junta de una comunidad de propietarios no puede ser una persona con la que la comunidad haya celebrado un acuerdo sobre la gestión de un edificio de apartamentos, o una persona que ocupe un cargo en los órganos de administración de la organización con la que la comunidad haya celebrado el contrato. dicho acuerdo, así como miembro de la comisión de auditoría (auditor) de la asociación. Un miembro de la junta de una comunidad de propietarios no puede combinar sus actividades en la junta de la comunidad con el trabajo en la comunidad en virtud de un contrato de trabajo, así como encomendar, confiar en otra persona o encomendarle de otro modo el desempeño de sus funciones como un miembro de la junta directiva de la asociación.
(La Parte 3.1 fue introducida por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
4. La junta de la comunidad de propietarios es el órgano ejecutivo de la comunidad, responsable ante la junta general de socios de la comunidad.
5. La reunión de la junta directiva de una comunidad de propietarios es convocada por el presidente dentro de los plazos establecidos por los estatutos de la comunidad.
6. La junta de una comunidad de propietarios está autorizada para tomar decisiones si al menos el cincuenta por ciento del número total de miembros de la junta de la comunidad está presente en una reunión de la junta de la comunidad. Las decisiones de la junta de la sociedad se toman por mayoría simple de votos del número total de votos de los miembros de la junta presentes en la reunión, a menos que el estatuto de la sociedad disponga un número mayor de votos para tomar tales decisiones. camaradería. Las decisiones tomadas por la junta de la sociedad se documentan en el acta de la reunión de la junta de la sociedad y firmadas por el presidente de la junta de la sociedad, el secretario de la reunión de la junta de la sociedad.
(Parte 6 modificada por la Ley Federal No. 123-FZ del 06/04/2011)
Artículo 148. Obligaciones de la Junta Directiva de una Comunidad de Propietarios
Las responsabilidades de la junta de la asociación de propietarios incluyen:
1) el cumplimiento por parte de la sociedad de la ley y de los requisitos del acta constitutiva de la sociedad;
2) control sobre el pago oportuno por parte de los socios de la sociedad de las cuotas y contribuciones obligatorias establecidas;
3) elaborar estimaciones de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad e informes sobre actividades financieras, sometiéndolos a la aprobación de la asamblea general de miembros de la sociedad;
4) gestión de un edificio de apartamentos o celebración de contratos para su gestión;
5) contratar empleados para dar servicio a un edificio de apartamentos y despedirlos;
6) celebración de contratos para el mantenimiento, operación y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos;
7) llevar un registro de los miembros de la sociedad, trabajo de oficina, estados contables y financieros;
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
8) convocar y celebrar una asamblea general de miembros de la sociedad;
9) cumplimiento de otras obligaciones derivadas de los estatutos de la sociedad de propietarios.
Artículo 149
1. El presidente de la junta directiva de una comunidad de propietarios es elegido por un período establecido por los estatutos de la comunidad. El presidente de la junta de la sociedad asegura la implementación de las decisiones de la junta, tiene el derecho de dar instrucciones y órdenes a todos los funcionarios de la sociedad, cuya ejecución es obligatoria para estas personas.
2. El presidente de la junta de la comunidad de propietarios actúa sin poder notarial en nombre de la sociedad, firma documentos de pago y realiza transacciones que, de conformidad con la ley, el acta constitutiva de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria de la sociedad. junta de la sociedad o la asamblea general de miembros de la sociedad, desarrolla y somete a la aprobación de la asamblea general de miembros de la sociedad el reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, el reglamento sobre el pago de su trabajo, la aprobación de otros documentos internos de la sociedad previstos por este Código, el estatuto de la sociedad y las decisiones de la asamblea general de miembros de la sociedad.
(Así modificado por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
Artículo 150
1. La comisión de auditoría (auditor) de una comunidad de propietarios es elegida por la asamblea general de miembros de la comunidad por un período máximo de dos años. Los miembros de la junta de la comunidad no pueden ser miembros de la comisión de auditoría de una comunidad de propietarios.
2. La comisión de auditoría de la comunidad de propietarios elige de entre sus miembros al presidente de la comisión de auditoría.
3. La comisión de auditoría (auditor) de la comunidad de propietarios:
1) auditar las actividades financieras de la asociación al menos una vez al año;
1.1) presentar a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión basada en los resultados de la auditoría de los estados contables (financieros) anuales de la sociedad;
(La Cláusula 1.1 fue introducida por la Ley Federal N° 123-FZ del 4 de junio de 2011)
2) presentar a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión sobre la estimación de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad y un informe sobre las actividades financieras y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;
3) informes a la asamblea general de miembros de la sociedad sobre sus actividades.
Artículo 151. Fondos y bienes de una comunidad de propietarios
1. Una comunidad de propietarios puede ser propietaria de bienes muebles, así como de bienes inmuebles situados dentro o fuera de un edificio de viviendas.
2. Los fondos de una comunidad de propietarios están compuestos por:
1) pagos obligatorios, entrada y otras cuotas de los miembros de la sociedad;
2) ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinados a la implementación de los objetivos, tareas y obligaciones de la asociación;
3) subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, realizar reparaciones corrientes y mayores, proporcionar ciertos tipos de servicios públicos y otros subsidios;
4) otros recibos.
3. Sobre la base de la decisión de la asamblea general de los miembros de la comunidad de propietarios, se pueden formar fondos especiales en la comunidad para gastarlos en los fines previstos en la carta. El procedimiento para la formación de fondos especiales es determinado por la asamblea general de los miembros de la sociedad.
4. La junta de la comunidad de propietarios tiene derecho a disponer de los fondos de la comunidad que se encuentran en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la comunidad.
Artículo 152
1. Para la consecución de los fines previstos en la carta, la comunidad de propietarios tiene derecho a realizar actividades económicas.
2. Una comunidad de propietarios podrá ejercer los siguientes tipos de actividad económica:
1) mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;
2) construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos;
3) arrendamiento, arrendar una parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
3. Con base en la decisión de la asamblea general de los miembros de la comunidad de propietarios, los ingresos de las actividades económicas de la comunidad se utilizan para pagar los gastos generales o se destinan a fondos especiales gastados para los fines previstos en la carta de la Asociación. Los ingresos adicionales podrán destinarse a otros fines de la actividad de la comunidad de propietarios, previstos en este capítulo y en los estatutos de la comunidad.
Agencia Federal para la Educación
Universidad Estatal de Economía de Samara
Departamento de Derecho
APROBAR
Cabeza Departamento
Doctor. Kroz MK
Tesis
Régimen jurídico de las comunidades de propietarios
Especialidad 030501 Jurisprudencia
Ekaterina Vasilievna Popova, jefa de trabajo:
Introducción
Capítulo I. Situación jurídica de una comunidad de propietarios
1. Forma organizativa y jurídica de una comunidad de propietarios
2. Capacidad jurídica de la comunidad de propietarios
3. Fondos, bienes y actividades económicas de la comunidad de propietarios
Capítulo ΙΙ. Constitución y disolución de una comunidad de propietarios
1. Creación y registro estatal de comunidades de propietarios
2. Características de la creación y registro estatal de asociaciones de propietarios en un edificio de apartamentos en construcción.
3. Asociación de comunidades de propietarios
4. Reorganización y liquidación de comunidades de propietarios
Capítulo ΙΙΙ. Situación jurídica de los miembros de comunidades de propietarios
1. Membresía en una comunidad de propietarios
2. Órganos de dirección y control de la comunidad de propietarios
Conclusión
Relación de referencias, normativa y práctica judicial y arbitral
Capítulo I. Situación jurídica de una comunidad de propietarios
1. Forma organizativa y jurídica de las comunidades de propietarios
El legislador da la siguiente definición de una comunidad de propietarios como una organización sin fines de lucro, una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la gestión conjunta de un complejo inmobiliario en un edificio de apartamentos, asegurando el funcionamiento de este complejo, posesión, el uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la disposición de los bienes comunes en un edificio de apartamentos.
Según el apartado 1 del art. 50 del Código Civil de la Federación Rusa, las organizaciones sin fines de lucro pueden crearse en las formas organizativas y legales previstas por este Código, así como en las formas previstas por la ley. De acuerdo con esta disposición del Código Civil de la Federación de Rusia, la Parte 1 del Artículo 135 de la HC RF establece una forma organizativa y legal adicional de una organización sin fines de lucro: una asociación de propietarios, que es una asociación de propietarios de locales. en un edificio de apartamentos. Tal asociación puede ser creada como regla general por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (parte 1 del artículo 136 de la LCD).
Además, la parte 2 del art. 136 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia prevé la posibilidad de crear una asociación de propietarios cuando se combinan los propietarios de varios edificios de apartamentos o varios edificios, estructuras o estructuras cercanas: edificios residenciales de conformidad con los requisitos establecidos por las cláusulas 1 y 2 de la parte 2 de este artículo del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, así como mediante la creación de una asociación de propietarios de viviendas (artículos 136 y 142 de la LCD).
Según el apartado 1 del art. 50 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 2 de la Ley Federal "Sobre las organizaciones sin fines de lucro", una organización sin fines de lucro es una organización que no tiene como objetivo principal de sus actividades la obtención de ganancias y no distribuye las ganancias recibidas entre los participantes. Al mismo tiempo, se estableció que se pueden crear organizaciones sin fines de lucro para lograr fines sociales, benéficos, culturales, educativos, científicos y empresariales, con el fin de proteger la salud de los ciudadanos, desarrollar educación Física y el deporte, la satisfacción de las necesidades espirituales y otras necesidades inmateriales de los ciudadanos, la protección de los derechos, los intereses legítimos de los ciudadanos y las organizaciones, la resolución de disputas y conflictos, la prestación de asistencia jurídica, así como para otros fines encaminados a lograr beneficios públicos. Así, la creación de una comunidad de propietarios tiene por objeto la administración conjunta de un complejo inmobiliario en un edificio de viviendas, asegurando el funcionamiento de dicho complejo, la posesión, el uso y la disposición de los bienes comunes en un edificio de viviendas dentro de los límites establecidos por la ley. Al mismo tiempo, la adopción por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de una decisión de crear una asociación de propietarios es la implementación de la obligación impuesta por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia a estos propietarios de elegir uno de los métodos de administrar tal casa prevista por el mismo código.
Los objetivos del establecimiento por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de una asociación de propietarios para la gestión conjunta de un complejo inmobiliario se pueden dividir condicionalmente en dos componentes:
Gestión directa de un complejo de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos, incluida la resolución de problemas para garantizar el funcionamiento de dicho complejo, lo que implica la provisión por parte de la asociación de propietarios de condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos que viven en un edificio de apartamentos, resolución de problemas del mantenimiento adecuado de la propiedad común en esta casa, el uso de esta propiedad, así como la provisión de servicios públicos a los ciudadanos que viven en tal casa;
Realización de los derechos de propiedad, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, enajenación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, lo que implica la posibilidad de utilizar dichos bienes en las actividades económicas de la sociedad.
Además, dado que una comunidad de propietarios puede poseer tanto bienes muebles como inmuebles ubicados dentro o fuera de un edificio de apartamentos (parte 1 del artículo 151 de la HC), la comunidad también toma decisiones de gestión acordadas de acuerdo con el procedimiento establecido por el Código de la Vivienda. sobre la posesión, uso y disposición de dichos bienes.
Toda la propiedad en un edificio de apartamentos, con la excepción de los locales propiedad de los propietarios de los locales en dicha casa, constituye la propiedad común del edificio de apartamentos y pertenece a los propietarios indicados de los locales por el derecho de propiedad compartida común (Artículo 36 de la LC).
El Código de la Vivienda establece los requisitos para el procedimiento de adopción de la carta constitutiva de una comunidad de propietarios, que es el único documento constitutivo de una comunidad como organización sin fines de lucro. El acta constitutiva de la sociedad se adopta en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por mayoría simple de votos del número total de votos de los propietarios de locales en dicho edificio.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos o de personas que serán propietarias de locales en un edificio de apartamentos en construcción debe celebrarse en la forma prescrita por el art. Arte. 45 - 48 LCD RF. Tal asamblea general es competente (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios indicados o las personas con más del 50% de los votos del número total de votos. Al mismo tiempo, el número de votos que tiene cada propietario de los locales en un edificio de apartamentos en dicha asamblea general o la persona que tendrá el derecho de propiedad en el edificio de apartamentos en construcción se determina en proporción a la participación de cada uno de ellos en el derecho de copropiedad de los bienes comunes de esta casa. El procedimiento para determinar las participaciones en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos está establecido por el art. Arte. 37 y 42 de la LC RF.
Sin embargo, teniendo en cuenta el apartado 2 del art. 52 del Código Civil de la Federación de Rusia, el estatuto de una asociación de propietarios debe reflejar necesariamente el nombre de dicha organización sin fines de lucro, indicando la forma legal, la ubicación, el procedimiento para administrar las actividades, así como el tema y el propósito de la actividad. Al mismo tiempo, el acta constitutiva de la sociedad podrá reflejar cuestiones que, de conformidad con el art. 6 de la LC RF se resuelven por esta sociedad. Por ejemplo, cuestiones relacionadas con el procedimiento de convocatoria (parte 1 artículo 145 de la LCD), competencia (parte 3 del artículo 145 de la LCD), elegibilidad (parte 3 del artículo 146 de la LCD) de una asamblea general de miembros de una comunidad de propietarios, con un método de votación en dicha reunión (parte 6 del artículo 146 de la LC), con el establecimiento de los mandatos del directorio de la sociedad (parte 2 del artículo 147) y el presidente de la la junta directiva de la sociedad (parte 1 del artículo 149 de la LC), los plazos para la convocatoria de las reuniones de la junta directiva de la sociedad (parte 6 del artículo 147 LCD).
El legislador estableció el requisito básico para constituir una comunidad de propietarios: la suma de los votos pertenecientes a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que votaron a favor de la constitución de una comunidad en ese edificio, en conjunto, debe ser superior al 50% de los votos pertenecientes a todos los propietarios de locales en este edificio.
Se crea una organización sin fines de lucro sin limitar el período de actividad, a menos que los documentos constitutivos de una organización sin fines de lucro establezcan lo contrario (cláusula 2, artículo 3 de la Ley Federal "Sobre Organizaciones sin fines de lucro").
De acuerdo con esta disposición, el Código de la Vivienda establece una regla dispositiva sobre la duración de la actividad de una comunidad de propietarios. De acuerdo con esta regla, si el plazo de actividad de la comunidad de propietarios no está determinado por sus estatutos, se considera que dicha comunidad ha sido creada sin limitar el período de su actividad.
El legislador define directamente a una comunidad de propietarios como una persona jurídica cuya personalidad jurídica nace desde el momento de la inscripción estatal. Según el apartado 2 del art. 51 del Código Civil de la Federación Rusa, una entidad legal se considera establecida a partir de la fecha de realizar la entrada correspondiente en el registro estatal unificado de entidades legales. El registro de una comunidad de propietarios como persona jurídica se lleva a cabo de conformidad con el procedimiento establecido por la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y empresarios individuales".
Como persona jurídica, una comunidad de propietarios debe tener su propio nombre, con indicación de la forma organizativa y jurídica. La ubicación de la sociedad como persona jurídica de conformidad con el párrafo 2 del art. 54 del Código Civil de la Federación Rusa, está determinado por el lugar de su registro estatal. El registro estatal especificado se lleva a cabo en la ubicación del órgano ejecutivo permanente de la comunidad de propietarios, que, de conformidad con la Parte 4 del art. 147 LCD RF es el directorio de la asociación. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el registro estatal en la ubicación de una persona con derecho a actuar en nombre de una entidad legal sin un poder notarial (en una sociedad - el presidente de la junta) solo está permitido en ausencia de un órgano ejecutivo permanente (artículos 147 y 149 de la LC). A falta de un local especialmente previsto en un edificio de apartamentos para la celebración de las reuniones de la junta directiva de una comunidad de propietarios, parece que, por acuerdo de los miembros de la comunidad, puede elegirse el lugar para tales reuniones, por ejemplo, el local propiedad de uno de los miembros de la junta, incluido su presidente. En consecuencia, podrá indicarse como lugar de la sociedad el local correspondiente en un edificio de departamentos que acuerden los miembros de la sociedad.
La comunidad de propietarios debe tener un sello con su nombre, cuentas corrientes y otras cuentas bancarias, así como otros datos necesarios.
Según el apartado 4 del art. 3 de la Ley Federal "Sobre organizaciones sin fines de lucro", una organización sin fines de lucro debe tener un sello con el nombre completo de esta organización sin fines de lucro en ruso, y también puede tener un emblema registrado de la manera prescrita. En vista de esta disposición, la comunidad de propietarios debe tener un sello con la indicación obligatoria de su nombre en ruso.
La apertura de una cuenta bancaria es un requisito previo para el funcionamiento de una comunidad de propietarios como persona jurídica. Las transacciones de liquidación de personas jurídicas se llevan a cabo a través de bancos comerciales, en los que, mediante la celebración de acuerdos
cuenta bancaria, se abren las cuentas correspondientes (liquidación, corriente, corresponsal, etc.). Actualmente, las personas jurídicas pueden abrir cualquier número de cuentas bancarias, incluidas las personas jurídicas que tienen derecho a tener cuentas en moneda extranjera en bancos autorizados de la Federación Rusa.
También es recomendable tener en cuenta que la comunidad de propietarios no está obligada a coordinar con las autoridades fiscales no solo el número de sus cuentas. Pero también bancos específicos u otras organizaciones de crédito (si no estamos hablando de bancos extranjeros), en los que tiene la intención de abrir cuentas apropiadas. Esta conclusión corresponde a la posición oficial del Servicio de Impuestos Federales, que se estableció en la carta del Servicio de Impuestos Estatales de la Federación Rusa del 25 de octubre de 1996 No. VK-6-12 / 748 "Sobre los derechos de los contribuyentes a abrir cuentas"
Las relaciones relativas a la responsabilidad patrimonial de una comunidad de propietarios se regulan en el apartado 6 del art. 135 LCD y se basan en las disposiciones pertinentes del Código Civil de la Federación Rusa. Tener una independiente
la responsabilidad patrimonial es una de las características más importantes de una persona jurídica. La sociedad responde de las obligaciones con todos sus bienes, es decir, todos los bienes en su poder.
Mientras tanto, en la práctica, el cobro a menudo se grava principalmente sobre los fondos de una persona jurídica en cuentas bancarias, a pesar de que los montos en las cuentas pueden incluir, por ejemplo, pagos anticipados que no le pertenecen hasta el momento en que se pagaron. en orden preliminar obras, servicios, transferencias de productos o bienes, así como organizaciones prestadas y otras no propias dinero en efectivo. Sin embargo, es con esta propiedad que una persona jurídica, por regla general, es responsable de sus obligaciones. Al respecto, conviene interpretar esta norma en sentido amplio, ya que, según el art. 56 del Código Civil de la Federación Rusa, una persona jurídica es responsable de sus obligaciones con todos sus bienes y, por lo tanto, no solo con la mencionada en el párrafo 1 del art. 48 del Código Civil de la Federación Rusa. Por lo tanto, los derechos reales no deben considerarse necesarios y exclusivos. formas legales separación de bienes de una persona jurídica.
Sólo la presencia de bienes propios puede garantizar la responsabilidad patrimonial independiente de la comunidad de propietarios. La legislación no prevé talla minima(valor) de la propiedad que se debe poseer (poseer o gestión operativa) persona jurídica no comercial 12 . Sin embargo, la comunidad de propietarios en la escritura social determinará el procedimiento para la formación de los bienes de la sociedad o indicará el monto de la admisión, objetivo, periódico y otras contribuciones de sus miembros, o fijará el método de cálculo de varios tipos de contribuciones de los miembros de la sociedad. Esto garantizará al menos mínimamente los derechos de los acreedores.
Los expertos señalan acertadamente que todo el beneficio que reciba la comunidad de propietarios de las actividades empresariales y del uso de los bienes que adquiera la sociedad debe destinarse a la actividad principal de la sociedad y no está sujeto a división. Aquí es necesario distinguir claramente entre la ganancia de la propiedad de la sociedad y la ganancia de bienes inmuebles. Siendo en común la propiedad compartida de los miembros de la sociedad como propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Sólo la ganancia recibida del uso de la propiedad de la sociedad misma no está sujeta a división. Si la ganancia se recibió del uso de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, entonces esta ganancia es esencialmente el ingreso de los propietarios de su propiedad (Artículo 218 del Código Civil de la Federación Rusa) y debe ser repartidos entre ellos, sobre todo porque no todos los propietarios pueden ser socios de sociedades.
La comunidad de propietarios sólo tiene derecho a una cuota por la gestión de los bienes comunes de los propietarios, como cualquier administrador o empleado. Este pago es el ingreso de la sociedad, el cual, conforme a la ley, no está sujeto a división entre los miembros de la sociedad. La propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos no se transfiere en ningún caso a la propiedad de una comunidad de propietarios. Siempre sigue siendo propiedad común de los propietarios de los locales y pasa a ser propiedad solo junto con los locales correspondientes (artículo 37 del Código de Vivienda de la Federación Rusa). Los miembros de la sociedad no tienen derecho a transferir sus deudas en la propiedad común de un edificio de apartamentos a la propiedad de la sociedad como derechos de entrada (parte 4 del artículo 37 de la LC RF, inciso 2 del artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa).
Los miembros de una comunidad de propietarios no son responsables de las obligaciones de la comunidad. Una sociedad no es responsable de las obligaciones de sus miembros. Por un lado, las obligaciones de los miembros de la comunidad existen independientemente de las obligaciones de la correspondiente comunidad de propietarios, y la relación de pertenencia no da lugar a la relación de estas obligaciones. Por otro lado, la responsabilidad solidaria de una sociedad por las obligaciones de sus miembros no solo no está prevista por la ley, sino que en realidad está excluida por la disposición imperativa de la Parte 6 del art. 135 ZHK RF. En virtud de esta circunstancia, no puede ser establecido por un acuerdo entre la sociedad y sus miembros o consagrado en el acta constitutiva de tal sociedad. Al mismo tiempo, la regla general del art. 322 del Código Civil de la Federación de Rusia que se puede prever una obligación conjunta y solidaria, en particular, mediante un acuerdo, en nuestra opinión, no debe aplicarse, ya que aquí se aplica una norma especial de legislación de vivienda.
En particular, según el apartado 3 del art. 56 del Código Civil de la Federación Rusa, si la insolvencia (quiebra) de la sociedad de propietarios como entidad legal es causada por un miembro de la sociedad que tiene derecho a dar instrucciones vinculantes para esta persona jurídica, o por un miembro de la sociedad que tiene la oportunidad de determinar las acciones de tal sociedad, contra tales personas en caso de insuficiencia de la propiedad de esta sociedad como persona jurídica, se le puede asignar responsabilidad subsidiaria por sus obligaciones. Además, teniendo en cuenta el apartado 3 del art. 53 del Código Civil de la Federación Rusa, el presidente de la junta de una sociedad, quien, en virtud de las disposiciones pertinentes de la LC RF, tiene derecho a actuar en nombre de la sociedad como entidad legal, debe actuar en los intereses de la persona jurídica que representa de buena fe y razonablemente y está obligado, a petición de los miembros de la sociedad, a menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario, a indemnizar las pérdidas causadas por él a esta sociedad.
2. Capacidad jurídica de la comunidad de propietarios
La Asociación de Propietarios es una organización sin fines de lucro basada en la membresía de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Los miembros de la asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos pueden ser ciudadanos y personas jurídicas, la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación y municipios. Se crea una comunidad de propietarios con el fin de administrar conjuntamente un complejo inmobiliario en un edificio de apartamentos, asegurando el funcionamiento de este complejo, la posesión, el uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la disposición de los bienes comunes en un edificio de apartamentos. Como regla general, una comunidad de propietarios como persona jurídica puede tener derechos civiles correspondientes a los objetivos de la actividad previstos en su estatuto, y soportar obligaciones relacionadas con esta actividad.
Dado que la comunidad de propietarios es una entidad sin ánimo de lucro, su personalidad jurídica como persona jurídica es siempre especial. La capacidad jurídica especial implica la posesión de sólo aquellos derechos y el ejercicio de sólo aquellos deberes que correspondan a los objetivos de la sociedad como persona jurídica establecida por la RF LC. Sujeto al art. 173 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción realizada por una sociedad de propietarios como entidad legal que va más allá de la capacidad legal especial establecida por el Código de Vivienda de la Federación Rusa puede ser reconocida por el tribunal como inválida en el reclamo de tanto la propia sociedad como cualquiera de sus miembros.
Las partes 1 y 2 del artículo 137 de la HC RF contienen una lista cerrada de derechos en virtud de los cuales una comunidad de propietarios tiene derecho a llevar a cabo sus actividades. Esta lista de acciones de una asociación permitida por el Código de Vivienda de la Federación Rusa significa que la asociación no puede realizar ninguna otra acción que no esté prevista en el Código de Vivienda y que no corresponda a las metas y objetivos de la asociación establecida.
La sociedad tiene derecho:
Celebrar, de conformidad con la ley, un acuerdo sobre la administración de un edificio de apartamentos, así como acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, acuerdos sobre la prestación de servicios públicos y otros acuerdos en interés de los miembros. de la sociedad;
Determinar el estimado de ingresos y gastos del año, incluyendo los gastos necesarios para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de departamentos, el costo de reparaciones mayores y reconstrucción de un edificio de departamentos, aportes especiales y deducciones al fondo de reserva, así como así como los demás gastos que establezca el Código de la Vivienda y las sociedades de objeto social;
Establecer, sobre la base de la estimación aceptada de ingresos y gastos para el año de la sociedad, los montos de los pagos y contribuciones para cada propietario de locales en un edificio de apartamentos de acuerdo con su participación en la propiedad común de los bienes comunes en un apartamento edificio;
Realizar trabajos para los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y brindarles servicios;
Utilizar los préstamos otorgados por los bancos en la forma y en los términos previstos por la ley;
Transferir los recursos materiales y monetarios previstos en el contrato a quienes realicen trabajos para la sociedad y presten servicios a la sociedad;
Vender y enajenar para uso temporal, permutar bienes pertenecientes a la sociedad;
La Parte 2 del Artículo 137 del Código de Vivienda de la Federación Rusa contiene una lista separada de derechos de asociación, vinculando además la posibilidad de su implementación con la necesidad de respetar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Disponer para el uso o uso limitado de una parte de los bienes comunes en un edificio de apartamentos;
De acuerdo con los requisitos de la legislación en la forma prescrita, construir, reconstruir parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos;
Recibir para uso o adquirir terrenos en propiedad común compartida de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la implementación de construcción de viviendas, construcción de edificios económicos y de otro tipo y su funcionamiento posterior;
Para llevar a cabo, de acuerdo con los requisitos de la ley, en nombre y por cuenta de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, el desarrollo de terrenos asignados adyacentes a dicha casa;
Concluir transacciones y realizar otras acciones que cumplan con las metas y objetivos de la asociación.
Al respecto, los expertos señalan acertadamente que, según el art. 247 del Código Civil de la Federación Rusa, la disposición de bienes en propiedad compartida común se lleva a cabo por acuerdo de las partes. La comunidad de propietarios tiene derecho a disponer para el uso (esta acción es uno de los tipos de enajenación) la propiedad común en un edificio de apartamentos solo con el consentimiento de todos los propietarios de los locales que no son miembros de la comunidad. El consentimiento de dichos propietarios debe constar por escrito. El mismo procedimiento se aplica al derecho de establecer, reconstruir parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
La disposición del art. 247 del Código Civil de la Federación Rusa tiene gran fuerza legal. Por lo tanto, el procedimiento para aplicar la Parte 2 del art. 137 del Código de la Vivienda no debe violar la norma del Código Civil como ley reguladora de las relaciones de propiedad. Las normas del Código de Vivienda que rigen las relaciones de propiedad, reguladas por el Código Civil de la Federación de Rusia, de conformidad con el art. 3 del Código Civil de la Federación de Rusia, no debe contradecir las normas del Código Civil, y en caso de tal contradicción, se aplican las normas del Código Civil. Solo con el consentimiento por escrito de todos los propietarios de locales residenciales (no miembros de la sociedad), la sociedad de propietarios tiene derecho a disponer de la propiedad común en un edificio de apartamentos, según lo dispuesto en las cláusulas 1, 2, parte 2 de Arte. 137 del Código de la Vivienda.
Según el art. 39 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los propietarios de los locales deben asumir la carga de los gastos de mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, cuyo monto se determina en función de la participación de cada propietario en el derecho de propiedad común de propiedad común en tal casa. Al mismo tiempo, la participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos, que pertenece a un propietario específico de locales en dicha casa, se determina en proporción al tamaño del área total de dicho local. Además, según el apartado 8 del art. 156 y el apartado 1 del art. 158 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el propietario de un local en un edificio de apartamentos asume la carga de otros gastos relacionados con el mantenimiento y la reparación del local que le pertenece.
La sociedad de propietarios tiene derecho a solicitar ante los tribunales la compensación obligatoria por parte de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos en el que se establezca dicha sociedad, pagos y contribuciones obligatorios en caso de que dichos propietarios no cumplan con sus obligaciones de participación. en gastos comunes, tanto para el mantenimiento de los bienes comunes del edificio de apartamentos, como para el pago de las cuotas y contribuciones obligatorias de cada propietario de los locales de esta casa, incluyendo los servicios prestados.
Si, como resultado del cumplimiento indebido por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de sus obligaciones de pagar pagos obligatorios, contribuciones y otros gastos generales, la sociedad ha sufrido pérdidas, dicha sociedad tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal. exigiendo una compensación total por las pérdidas causadas por estas acciones. La compensación por daños es una de las formas de proteger los derechos violados (artículo 12 del Código Civil de la Federación Rusa). Indudablemente, el pago extemporáneo de los servicios prestados al propietario del local en un edificio de departamentos, el reembolso de los gastos de restauración del inmueble o la imposibilidad de arrendar oportunamente parte de los bienes comunes de dicha casa por culpa de algún propietario de el local o de otra persona implica gastos adicionales de tal sociedad o conduce a la imposibilidad de la generación de ingresos prevista.
Según el art. 15 del Código Civil de la Federación Rusa, se entiende por pérdidas los gastos que la comunidad de propietarios ha hecho o tendrá que hacer para restaurar el derecho violado, la pérdida o daño a su propiedad (daño real), así como la pérdida ingresos que tal sociedad habría recibido en la realización "normal" de actividades económicas, si su derecho no hubiera sido violado (lucro cesante). Además, si la persona que violó el derecho percibió ingresos como consecuencia de esto, la comunidad de propietarios, en caso de violación de sus derechos, tiene derecho a exigir una indemnización, junto con otras pérdidas, por el lucro cesante en una cantidad no menor. que tales ingresos.
El cumplimiento de las obligaciones de una sociedad establecidas por el Código de Vivienda de la Federación Rusa no debe contradecir la Constitución de la Federación Rusa, la legislación civil y de vivienda de la Federación Rusa, así como los Artículos de Asociación de la sociedad. Si la comunidad de propietarios lleva a cabo actividades prohibidas por la ley o con otras infracciones reiteradas o graves de la ley u otros actos jurídicos, o si se cometen infracciones graves de la ley durante la creación de dicha asociación, si estas infracciones son de carácter irremediable. , la comunidad de propietarios, como entidad legal, por decisión de los tribunales puede ser liquidada (cláusula 2, artículo 61 del Código Civil de la Federación Rusa). El requisito de liquidación por los motivos indicados tiene derecho a ser presentado ante el tribunal por un organismo estatal al que la ley le otorgue tal derecho (cláusula 3 del artículo 61 del Código Civil de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, según el apartado 2 del art. 25 de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales", la autoridad de registro tiene derecho a solicitar al tribunal una solicitud de liquidación de la sociedad especificada en caso de violaciones graves de la ley u otras leyes. actos cometidos durante su creación, si estas violaciones son irreparables, así como en el caso de violaciones reiteradas o graves de leyes u otros actos jurídicos reglamentarios del registro estatal de personas jurídicas.
Además, según el art. 14.25 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia por proporcionar documentos que contienen información falsa a sabiendas al organismo que lleva a cabo el registro estatal de personas jurídicas, si dicha acción no contiene un acto punible penalmente, implica la imposición de una multa administrativa a los funcionarios en la cuantía de 50 salarios mínimos o inhabilitación hasta por tres años. Según el art. 171 del Código Penal de la Federación Rusa, presentación al organismo que lleva a cabo el registro estatal de personas jurídicas y empresarios individuales, documentos que contienen información deliberadamente falsa, si este acto causó un gran daño a los ciudadanos, organizaciones o el estado o está asociado con el extracción de ingresos a gran escala, superior a 250 mil rublos.
De acuerdo con el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa "Sobre la autorización organismo federal poder ejecutivo que lleva a cabo el registro estatal de personas jurídicas, empresas campesinas (finca), individuos como empresarios individuales" del 17 de mayo de 2002 N 319, el órgano ejecutivo federal autorizado que, a partir del 1 de julio de 2002, lleva a cabo el registro estatal de personas jurídicas, es el Ministerio Federación Rusa sobre impuestos y tasas, que, de acuerdo con el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 9 de marzo de 2004 N 314 22, se transformó en el Servicio Federal de Impuestos.
El propietario del local en un edificio de apartamentos está obligado a sufragar los gastos de mantenimiento del local que le pertenece, así como a participar en los gastos de mantenimiento de los bienes comunes en el edificio de apartamentos en proporción a su participación en la propiedad común de esta propiedad mediante el pago de una cuota por el mantenimiento y reparación de las instalaciones residenciales. El monto de los pagos obligatorios y (o) las contribuciones de los miembros de una comunidad de propietarios relacionados con el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos lo determinan los órganos rectores de la comunidad de propietarios de conformidad con la Carta de esta asociación.
Si el propietario de un local en un edificio de apartamentos en el que se ha establecido una asociación de propietarios no ha presentado una solicitud para unirse a esta asociación, entonces la asociación está obligada a celebrar un acuerdo con dicho propietario sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes. en un edificio de apartamentos. Este deber corresponde a lo establecido en el Apartado 6 del art. 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia sobre el procedimiento para pagar la vivienda y los servicios públicos. De acuerdo con este procedimiento, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en el que se ha establecido una comunidad de propietarios, que no son miembros de una comunidad de propietarios, pagan una tarifa por vivienda y servicios públicos de acuerdo con los acuerdos celebrados por ellos con tal asociación.
El correcto cumplimiento de las obligaciones contractuales como regla general es responsabilidad de la comunidad de propietarios y de todos sus miembros. El cumplimiento de esta obligación debe considerarse de manera amplia en relación con los acuerdos celebrados por la sociedad.
La obligación de garantizar las condiciones sanitarias y técnicas adecuadas de la propiedad común en un edificio de apartamentos se implementa en el marco de un acuerdo celebrado por la asociación con organización de gestión para la prestación de servicios, incluida la realización de trabajos sobre el mantenimiento adecuado de los bienes comunes en dicha casa, la sociedad también puede celebrar acuerdos separados con las personas que prestan dichos servicios, y garantiza el control sobre su ejecución. controles generales para el uso y conservación de las viviendas, incluido el cumplimiento de los locales residenciales con las normas sanitarias y reglas tecnicas y normas, encomendadas a las autoridades públicas y Gobierno local(Artículos 3, 12, 13 de la LCD).
La obligación de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de mantener y reparar la propiedad común en dicha casa consiste principalmente en el pago oportuno de los gastos para estos fines. En este sentido, en un edificio de viviendas en el que se haya constituido una comunidad de propietarios, dicha comunidad está obligada a velar por el correcto cumplimiento de estas obligaciones por parte de todos los propietarios. Esto se logra con el trabajo diario de los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios junto con sus miembros, asegurando el control y contabilidad de los fondos recibidos como pago por el mantenimiento y reparación de los bienes comunes en un edificio de departamentos.
Al mismo tiempo, la naturaleza de las relaciones entre la comunidad de propietarios y propietarios que no son miembros de la comunidad sigue siendo incierta. La literatura sugiere que la comunidad de propietarios tendrá que celebrar contratos separados con ellos para el mantenimiento y operación de la casa.
Hay otra opinión, se basa en el hecho de que el legislador no hace ninguna diferencia en el derecho a la propiedad común entre miembros y no miembros de una comunidad de propietarios (Artículo 249 del Código Civil de la Federación Rusa, Artículo 36 de la LC radiofrecuencia). Al mismo tiempo, el mantenimiento, conservación y reparación de los bienes comunes es deber estatutario de la comunidad de propietarios, entonces no acuerdos adicionales con los propietarios. Y dado que el propietario no tiene derecho a aislar su participación en la propiedad de la propiedad común (Artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa, cláusula 4 del Artículo 37 del Código Civil de la Federación Rusa), es decir, común la propiedad en especie no está sujeta a separación y, en consecuencia, no puede ser objeto de un acuerdo con el propietario del local residencial.
En consecuencia, no está claro cómo podría ser un acuerdo sobre el mantenimiento y la reparación de una parte de los bienes comunes propiedad de un propietario en particular.
En el caso de que los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos incumplan sus obligaciones de participación en los gastos comunes, la comunidad de propietarios tiene derecho a exigir judicialmente el reembolso obligatorio de las cuotas y contribuciones obligatorias, pudiendo también exigir la indemnización íntegra de las pérdidas. causados a la sociedad como consecuencia del incumplimiento por parte de los propietarios de los locales del edificio de apartamentos de sus obligaciones de pago de las cuotas y contribuciones obligatorias, así como del pago de otros gastos generales.
Para proteger los intereses tanto de todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos como de los propietarios individuales de dicha casa, la comunidad de propietarios toma las medidas necesarias para prevenir o detener acciones de terceros que impidan la implementación o dificulten el ejercicio de los derechos de posesión. , uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la disposición de los bienes comunes en tal casa, y también representa los intereses legítimos de los propietarios de los locales en las relaciones con terceros. Estas obligaciones de una comunidad de propietarios surgen también del objeto de la constitución de dicha comunidad, a saber, de la posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, enajenación de los bienes comunes en un edificio de apartamentos. En los casos necesarios, la protección y representación en las relaciones con terceros por parte de una sociedad de propietarios de estos intereses puede llevarse a cabo mediante la presentación de una solicitud o queja por parte de esta sociedad ante los organismos estatales autorizados o gobiernos locales, órganos de gestión de la entidad gestora con la que el sociedad ha concluido un acuerdo sobre la gestión de un edificio de apartamentos, así como una declaración de demanda ante el tribunal o mediante la resolución de conflictos entre los propietarios de locales en dicha casa, teniendo en cuenta las quejas contra las acciones de la junta de la sociedad y su presidente.
3. Fondos, bienes y actividades económicas de la comunidad de propietarios
Según el art. 151 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, una comunidad de propietarios puede poseer bienes muebles, así como bienes inmuebles ubicados dentro o fuera de un edificio de apartamentos. Cabe señalar que, según el art. 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, todas las propiedades que sirven a más de una habitación en un edificio de apartamentos, incluidos los sótanos técnicos, áticos, descansos, etc. (una lista completa se presenta en el artículo 36 de la LC RF), es de propiedad común compartida de los propietarios de los locales. Este bien inmueble no está sujeto a enajenación, por lo que no puede ser transferido a la propiedad de una comunidad de propietarios.
La sociedad tiene derecho a adquirir la propiedad de locales en un edificio de apartamentos que no estén relacionados con la propiedad compartida común, propiedad de personas que los usaron para fines distintos de la residencia (siempre que se trate de locales no residenciales, por ejemplo, el primer piso de la casa en la que se encuentra la tienda, tintorería, atelier, etc.)
De conformidad con el art. 16 de la Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189 - Ley Federal "Sobre la Promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" en el desarrollo existente de asentamientos, un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios que forman parte de una casa de este tipo se declaran propiedad común compartida de los propietarios locales en un edificio de apartamentos. Por lo tanto, dicho terreno no puede convertirse en objeto del derecho de propiedad de una comunidad de propietarios. La excepción son los casos en que la sociedad como entidad legal es propietaria de cualquier local en el edificio de apartamentos correspondiente. Entonces la sociedad tendrá una participación en el derecho de propiedad compartida común de los propietarios de los locales.
El terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles que forman parte de dicha casa, que se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda y respecto del cual se realizó el registro catastral estatal, pasa a la propiedad compartida común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Si el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles que forman parte de dicha casa no se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda, sobre la base de una decisión de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, cualquier persona autorizada por la reunión especificada tiene derecho a solicitar a las autoridades estatales o locales una declaración sobre la formación de un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos. La formación de la parcela de tierra en la que se ubica el edificio de apartamentos la llevan a cabo las autoridades estatales o los gobiernos locales.
Desde el momento en que se forma el terreno y se lleva a cabo su registro catastral estatal, el terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles que forman parte de dicha casa, pasa gratuitamente a la propiedad común compartida de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos.
Los edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios que forman parte de dichos edificios, construidos o reconstruidos después de la entrada en vigor del Código de la Vivienda, son aceptados por el comité de aceptación solo cuando se establece el tamaño y los límites de los terrenos en los que se ubican dichos edificios de apartamentos. situado.
La prohibición de gravar el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos no está permitida si es necesario para garantizar el libre acceso de las personas a los bienes inmuebles que forman parte del edificio de apartamentos y existían antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda. .
Los fondos de la comunidad de propietarios consisten en:
1) pagos obligatorios, entrada y otras cuotas de los miembros de la sociedad;
2) ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinados a la implementación de los objetivos, tareas y obligaciones de la asociación;
3) subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, realizar reparaciones actuales y mayores, proporcionar ciertos tipos de servicios públicos y otros subsidios.
4) otros recibos.
Sobre la base de la decisión de la asamblea general de miembros de la comunidad de propietarios, se pueden formar fondos especiales en la comunidad para gastarlos en los fines previstos en la carta. El procedimiento para la formación de fondos especiales por la asamblea general de socios de la sociedad.
La junta directiva de la comunidad de propietarios tiene derecho a disponer de los fondos de la comunidad que se encuentran en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la comunidad. Los fines para los cuales se pueden gastar estos fondos, y las reglas para la gestión de acciones relacionadas con la disposición de dichos fondos, pueden determinarse con suficiente detalle en la escritura de constitución de la sociedad o en el reglamento de la junta aprobado por la junta general. .
Para la consecución de los fines previstos en la carta orgánica, la comunidad de propietarios tiene derecho a realizar actividades económicas (inciso 1 del artículo 152 de la LC RF).
Una comunidad de propietarios puede dedicarse a los siguientes tipos de actividades comerciales:
1) mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;
2) construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos;
3) arrendamiento, arrendar una parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
Además de las actividades económicas, una comunidad de propietarios tiene derecho a participar en actividades empresariales como entidad jurídica sin fines de lucro (artículo 50 del Código Civil de la Federación Rusa). La actividad empresarial de la sociedad debe corresponder a los objetivos de creación de esta organización comercial.
En arte. 152 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece una lista cerrada de tipos de actividades económicas que puede realizar una sociedad, que no puede cambiar la disposición del art. 50 del Código Civil de la Federación Rusa sobre actividades empresariales de una entidad legal no comercial. El arrendamiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos debe realizarse de conformidad con los requisitos del Código Civil de la Federación Rusa.
Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la comunidad de propietarios, los ingresos de las actividades económicas de la comunidad se utilizan para pagar los gastos generales o se destinan a fondos especiales destinados a los fines previstos en los estatutos de la comunidad. Los ingresos adicionales pueden utilizarse para otros fines de la comunidad de propietarios.
Capítulo ΙΙ. Constitución y disolución de una comunidad de propietarios
1. Creación y registro estatal de una comunidad de propietarios
El artículo 136 de la LC RF establece Requerimientos generales a la creación de una asociación de propietarios y su registro estatal como persona jurídica. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el Código de Vivienda de la Federación Rusa distingue dos formas de crear una comunidad de propietarios:
Por su establecimiento; en este caso, surge el propio sujeto, y sus derechos y obligaciones;
Por reorganización de una cooperativa de vivienda o de construcción de vivienda; en este caso hay una sucesión.
Las relaciones derivadas de la constitución de una sociedad por reorganización de una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas se rigen por el art. 122 ZHK RF.
A su vez, el cap. 13 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia prevé dos casos de creación de una asociación de propietarios mediante la fundación:
En un edificio de apartamentos existente por personas propietarias de los locales en este edificio;
En un edificio de apartamentos en construcción por personas que serán propietarias de los locales de este edificio.
El procedimiento para la creación de una comunidad de propietarios en un edificio de apartamentos en construcción está determinado por el art. 139 LCD RF.
De acuerdo con la Parte 1 del Artículo 136 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la decisión de crear una asociación de propietarios la toman los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en su asamblea general. El procedimiento para celebrar una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y el procedimiento para tomar decisiones por ella están determinados por el art. Arte. 45 - 48 LCD RF. Debe tenerse en cuenta que de acuerdo con el párrafo 4 de la parte 2 del art. 44 y el apartado 2, apartado 2 del art. 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, antes de tomar la decisión de crear una sociedad en esta casa, primero debe decidir sobre el método de administración de esta casa, en particular, hacer una decisión de elegir una de las formas de gestionar un edificio de apartamentos.
Gestión directa de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;
Gestión de una comunidad de propietarios o cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada creada para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos de conformidad con la ley federal sobre dicha cooperativa;
Gestión de la gestión de la organización.
De acuerdo con la Parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la decisión de elegir el método de administración de un edificio de apartamentos se toma por mayoría de votos del número total de votos que participan en la junta general de propietarios de locales en este edificio. De acuerdo con la Parte 1 del Artículo 136 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, para tomar una decisión sobre la creación de una asociación de propietarios, se requiere una mayoría de votos no de los votos pertenecientes solo a los propietarios de locales presentes en la asamblea general en el edificio de apartamentos correspondiente, sino de los votos de todos esos propietarios: como participantes en dicha asamblea y no participando en ella.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe tomar no solo la decisión de crear una asociación de propietarios, sino también la decisión de aprobar los estatutos de la asociación. De acuerdo con la Parte 2 del art. 135 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la decisión de aprobar el estatuto de la asociación debe tomarse por mayoría de votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Los resultados de la votación sobre cuestiones relacionadas con el establecimiento de una asociación deben reflejarse en el acta de la reunión.
Un requisito adicional, que se establece por ley, es la posibilidad de crear una sola comunidad de propietarios en un edificio de departamentos. Este requisito se debe, en primer lugar, a la necesidad de asegurar la unidad y subordinación del propósito único de utilizar todos los elementos que componen la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (estos incluyen los elementos portantes y no -estructuras portantes de la casa, incluyendo paredes comunes, cimientos, techo, equipo mecánico, eléctrico, sanitario y otros en general, terreno en que se ubica la casa).
La creación de una comunidad de propietarios prevé:
propietarios de locales en varios edificios de apartamentos que tienen redes comunes de ingeniería y apoyo técnico, otros elementos de infraestructura y ubicados en un terreno común o en varios terrenos adyacentes;
propietarios de edificios residenciales destinados a vivienda unifamiliar, casas de campo, garajes y otras instalaciones que cuenten con redes comunes de ingeniería y apoyo técnico, otros elementos de infraestructura y que estén situados en un solar común o en varios solares colindantes.
Al mismo tiempo, es bastante obvio que tales asociaciones de propietarios no pueden ser en modo alguno una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, tal como se establece en definición común establecido en el art. 135 ZHK RF. Además, no está claro qué se entiende por edificios, estructuras, estructuras "cercanas". Por ejemplo, ¿es posible entender por tales edificios toda la casa de campo o pueblo de casas de campo, casas que pueden estar ubicadas a cierta distancia entre sí, o estamos hablando sólo sobre casas de campo o edificios residenciales ubicado en las proximidades (en la misma calle).
El apartado 3 del art. 49 del Código Civil de la Federación de Rusia se establece que la capacidad jurídica de una persona jurídica surge en el momento de su creación, y el párrafo 2 del art. 51 del Código Civil de la Federación Rusa, se determina que una entidad legal se considera establecida desde el momento de su registro estatal. Así, las condiciones necesarias para el surgimiento de una comunidad de propietarios como un nuevo sujeto de derecho son no solo la voluntad de las personas que la crean, sino también el hecho de que dicha comunidad esté registrada en el estado como persona jurídica.
De conformidad con la Parte 3 del Artículo 136 de la HC RF, el registro estatal de una comunidad de propietarios se lleva a cabo de conformidad con la legislación sobre el registro estatal de personas jurídicas.
Reglas generales sobre el registro estatal de todas las personas jurídicas se establecen en el art. 51 del Código Civil de la Federación Rusa. El procedimiento unificado para el registro estatal de personas jurídicas está actualmente definido por la Ley Federal del 8 de agosto de 2001 "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales"
El registro estatal de personas jurídicas debe entenderse como un acto del órgano ejecutivo federal autorizado, realizado mediante la inscripción en el registro estatal de información sobre la creación, reorganización y liquidación de personas jurídicas, así como otra información sobre personas jurídicas de conformidad con la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales". A partir del 1 de julio de 2002, el Ministerio de Impuestos de la Federación Rusa (ahora el Servicio Federal de Impuestos) fue el organismo ejecutivo federal autorizado responsable del registro estatal de entidades legales.
Los datos registrales del Estado están incluidos en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas, abierto al público. Los principios de mantenimiento del registro estatal, su contenido, el procedimiento para proporcionar y las condiciones para obtener la información contenida en dicho registro están establecidos por el art. 4-7 canales ΙΙ Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales". Las reglas para mantener el Registro Estatal Unificado de Entidades Legales y proporcionar la información contenida en él fueron aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 19 de junio de 2002 No. 438 "Sobre el Registro Unificado registro estatal entidades legales"
Para el registro estatal de entidades legales, se paga una tarifa estatal de 2,000 rublos (Artículo 333 33, Capítulo 25 3 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
El registro estatal se lleva a cabo en un plazo máximo de cinco días hábiles a partir de la fecha de presentación de los documentos a la autoridad de registro. La fecha de presentación de los documentos es el día de su recepción por la autoridad de registro. La falta de realización del registro estatal dentro del plazo establecido es uno de los motivos de la responsabilidad legal de los organismos registradores y sus funcionarios.
El registro estatal de una entidad legal se lleva a cabo en la ubicación del organismo ejecutivo permanente indicado por los fundadores en la solicitud de registro estatal, en la ubicación de otro organismo o persona con derecho a actuar en nombre de la entidad legal sin un poder notarial .
Los documentos se presentan directamente al organismo de registro por una persona autorizada o se envían por correo con un valor declarado cuando se envía y una descripción del archivo adjunto. El Gobierno de la Federación Rusa puede determinar otras formas de presentar documentos a la autoridad de registro.
Los requisitos para la ejecución de los documentos presentados a la autoridad de registro están establecidos por el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 19 de junio de 2002 No. 439 "Sobre la aprobación de los formularios de documentos utilizados en el registro estatal de personas jurídicas, y el requisitos para su ejecución”
De conformidad con el art. 12 de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales" durante el registro estatal de una persona jurídica que se está creando, lo siguiente se presenta a la autoridad de registro:
a) una solicitud de registro estatal firmada por el solicitante en el formulario, aprobado por el Gobierno RF;
b) una decisión de establecer una entidad legal en forma de protocolo, acuerdo u otro documento de conformidad con la legislación de la Federación Rusa;
c) documentos constitutivos de una persona jurídica (originales o copias notariadas);
d) un extracto del registro de personas jurídicas extranjeras del respectivo país de origen u otro equivalente fuerza legal prueba del estatus legal de una persona jurídica extranjera - fundador;
e) un documento que confirme el pago de la tasa estatal.
La decisión sobre el registro estatal adoptada por el órgano de registro es la base para realizar la inscripción correspondiente en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas. El momento del registro estatal es la realización por parte del organismo de registro de una entrada adecuada en el registro estatal.
A más tardar un día hábil a partir de la fecha de registro estatal, la autoridad de registro emite (envía) al solicitante un documento que confirma el hecho de realizar una entrada en el registro estatal. Dentro de un período de no más de cinco días hábiles desde el momento del registro estatal, el organismo de registro envía información sobre el registro a los organismos estatales determinados por el Gobierno de la Federación Rusa.
El hecho del registro estatal completa el procedimiento para crear una comunidad de propietarios y significa el surgimiento de una nueva entidad legal, un sujeto de relaciones legales civiles y de vivienda.
Es necesario prestar atención al hecho de que a partir del 1 de julio de 2002, la autoridad fiscal que realizó el registro estatal de una persona jurídica en el momento de su creación, realiza el registro de dicha persona jurídica como contribuyente. Por lo tanto, al mismo tiempo, el paquete de documentos para el registro estatal incluye una solicitud de registro ante la autoridad fiscal de una persona jurídica, en el territorio de la Federación Rusa. Se debe emitir un certificado de registro ante una autoridad fiscal a una entidad legal dentro de los cinco días a partir de la fecha de registro estatal.
2. Características de la creación y registro estatal de una asociación de propietarios en edificios de apartamentos en construcción.
El Código de la Vivienda, junto con lo dispuesto en el art. 136 del Código de Vivienda de la Federación Rusa con la posibilidad de crear una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos existente introduce una posibilidad adicional de crear dicha asociación, en el caso de que el edificio de apartamentos aún esté en construcción.
En particular, la Parte 1 del Artículo 139 del Código de Vivienda de la Federación Rusa permite la creación de una asociación de propietarios por personas que serán propietarias de locales en un edificio de apartamentos en construcción.
Debe reconocerse que la creación de una sociedad en un edificio de apartamentos en construcción no cumple completamente con ninguno de los objetivos de creación de una sociedad establecidos por el art. 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, a saber, la gestión conjunta de un complejo inmobiliario, asegurando el funcionamiento de este complejo, la posesión, el uso y la disposición de bienes comunes en un edificio de apartamentos.
Así, para crear una sociedad en una casa en construcción, es necesario establecer un círculo específico de personas que serán propietarias de los locales en esa casa. Por lo tanto, los derechos de dicha persona a participar en la decisión de establecer una sociedad deben certificarse mediante documentos específicos que confirmen la posibilidad de que dicha persona obtenga en el futuro la propiedad de los locales en un edificio de apartamentos en relación con la construcción de la cual la sociedad es siendo creado. Sólo el hecho de que una persona particular tenga estos documentos sirve como un hecho jurídico que da lugar a consecuencias jurídicas asociadas con el surgimiento de su derecho a participar en la decisión de constituir una sociedad. Por el momento, en principio, solo los contratos de participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos podrían atribuirse a dichos documentos.
Según el art. 4 de la Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre enmiendas a algunos actos legislativos de la Federación de Rusia" en virtud de un acuerdo sobre la participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos, una de las partes (el promotor) se compromete a construir (crear) un edificio de apartamentos dentro del período estipulado por el acuerdo y (o) con la participación de otros personas y, después de obtener el permiso para poner en funcionamiento dicha casa, transferir las instalaciones de esta casa a un participante en la construcción compartida, y la otra parte (participante en la construcción compartida) se compromete a pagar el precio estipulado por el contrato y aceptar el especificado locales si hay un permiso para poner en funcionamiento dicha casa llevar a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, en el territorio del distrito de registro en la ubicación del edificio de apartamentos en construcción (creado) para la construcción de los cuales se atraigan fondos de conformidad con este acuerdo, en la forma prescrita Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él". Es por eso que tal acuerdo, registrado en la forma prescrita, podría considerarse motivo suficiente para confirmar el derecho de una persona en particular, un participante en la construcción compartida, a participar en la decisión de establecer una sociedad.
Al mismo tiempo, debe prestarse atención al enfoque insuficientemente correcto elegido por el legislador para determinar el círculo de personas con derecho a
participar en la decisión de establecer una sociedad durante la construcción de un edificio de apartamentos, ya que la Parte 1 del Artículo 139 del Código de Vivienda de la Federación Rusa contiene criterios insuficientemente inequívocos para determinar dicho círculo de personas (en particular, los hechos legales específicos no son establecido, por ejemplo, la conclusión de un acuerdo sobre la participación en la construcción compartida, lo que permite determinar sin ambigüedades el grupo de personas relevante). Así, el artículo apunta directamente a la necesidad de la aparición obligatoria en el futuro del derecho de propiedad sobre los locales correspondientes en la casa construida de la persona que participa en la decisión de establecer la sociedad (se utiliza la expresión "pertenecerá" ). Al mismo tiempo, cualquier acuerdo que prevea la transferencia de propiedad puede rescindirse, modificarse o rescindirse, incluso en relación con la muerte de un ciudadano o la liquidación de una persona jurídica y, en consecuencia, la persona que, en virtud del acuerdo, debería haber poseído la propiedad de los locales en un edificio de apartamentos, en última instancia, tal derecho no pertenecerá, lo que excluye la legitimidad de su participación en la decisión de establecer una sociedad. Esto significa que al momento de la decisión de constituir una sociedad en una casa en construcción, no es posible establecer con precisión el círculo específico de personas que tendrán la propiedad de los locales en dicha casa debido a la imposibilidad en ese momento de la decisión de establecer todos los hechos jurídicos que indiquen el surgimiento inequívoco de derechos de propiedad para todas estas personas después de la finalización de la construcción de la casa para los locales en esta casa.
De acuerdo con la Parte 2 del Artículo 139 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la decisión de crear una asociación de propietarios durante la construcción de un edificio de apartamentos la toman las personas que serán propietarias de los locales en esta casa después de su construcción. se completa, en su junta general. Esta asamblea general deberá celebrarse en la forma prescrita por el art. Arte. 45 - 48 LC RF, es decir en la forma establecida para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (45 - 48 LCD). En consecuencia, la junta general de personas que vayan a ser propietarias del local del edificio de departamentos en construcción será elegible (tener quórum) si en ella participan las personas indicadas, quienes tendrán más del 50% del número total de votos que pertenecerán a todos los futuros propietarios de locales en dicha casa después de la finalización de su construcción y puesta en marcha. Al mismo tiempo, el número de votos que cada persona determinada tendrá en su asamblea general, de conformidad con la Parte 3 del art. 48 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, debe determinarse en proporción a la participación futura de cada uno de ellos en el derecho de propiedad común de propiedad común en esta casa. A su vez, dicha participación se determina teniendo en cuenta el art. 37 LCD RF. En particular, una persona que en el futuro tendrá derecho a ser propietario de una habitación en un edificio de apartamentos después de la finalización de su construcción y puesta en servicio, tendrá una participación en la propiedad común de la propiedad común en dicha casa, proporcional al tamaño de la superficie total de dicho local.
Por lo tanto, para crear una sociedad en una casa en construcción, es necesario establecer no solo un círculo específico de personas que serán propietarias de los locales en esta casa, sino también locales específicos en dicha casa que pertenecerán a el círculo especificado de personas y el área total de cada uno de dichos locales. Por lo tanto, los derechos de dicha persona a participar en la decisión de establecer una sociedad deben certificarse mediante documentos específicos, que no solo confirmen la posibilidad de que dicha persona obtenga en el futuro la propiedad de locales en un edificio de apartamentos en relación con cuya construcción el se está creando una asociación, pero también contiene información sobre el área general de dicha habitación. Con respecto al acuerdo de participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con la Parte 4 del art. 4 de la Ley Federal "Sobre la Participación en la Construcción Compartida de Edificios de Apartamentos y Otros Bienes Raíces y sobre las Enmiendas a Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa", el acuerdo especificado debe especificar el objeto específico de la construcción compartida que se transferirá (una habitación específica en un edificio de apartamentos en construcción) de acuerdo con documentación del proyecto. Al mismo tiempo, según el art. 25.1 de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" para el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos, junto con los documentos necesarios para el registro estatal de conformidad con dicho Federal Ley, documentos que describen los locales en un edificio de apartamentos que indican su ubicación en el plano del edificio de apartamentos que se está creando y el área planificada de dichos locales.
El artículo 139 del Código de Vivienda de la Federación Rusa no establece ningún detalle para el registro estatal de una asociación de propietarios en un edificio de apartamentos en construcción. En particular, la parte 3 del artículo anterior, así como la parte 3 del art. 136 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, que determina el procedimiento para crear una asociación de propietarios en un edificio de apartamentos existente, contiene una disposición de carácter de referencia a la legislación sobre el registro estatal de personas jurídicas (Artículo 136 de la LCD).
3. Asociación de comunidades de propietarios
La creación de una comunidad de propietarios se debe a uno de los motivos importantes: los propietarios de locales en un edificio de apartamentos se unen para hacer juntos lo que no pueden hacer solos. Las organizaciones persiguen un objetivo similar, uniéndose entre sí. Como resultado de tal asociación, se logra la coordinación de sus actividades, lo que en última instancia conduce a una mejora en los indicadores de calidad del proceso de gestión de esta actividad y la protección efectiva de los intereses comunes.
De acuerdo con la Parte 1 del art. 135 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, una asociación de propietarios es una organización sin fines de lucro. Al mismo tiempo, según el apartado 2 del art. 121 del Código Civil de la Federación Rusa, las organizaciones sin fines de lucro pueden fusionarse voluntariamente. Teniendo esto en cuenta, es posible que dos o más comunidades de propietarios creen una asociación de comunidades de propietarios.
De conformidad con el apartado 2 del art. 121 del Código Civil de la Federación Rusa y el párrafo 2 del art. 11 de la Ley Federal "Sobre organizaciones sin fines de lucro", la unificación de organizaciones sin fines de lucro se lleva a cabo en forma de creación de asociaciones (sindicatos) de dichas organizaciones. Por tanto, la posibilidad de asociación de asociaciones de propietarios prevista por el Código de la Vivienda implica la posibilidad de crear asociaciones (uniones) de asociaciones de propietarios por parte de dichas asociaciones. En esencia, una asociación (unión) de comunidades de propietarios puede actuar en relación con las asociaciones que la crearon como Empresa de gestión, que realiza parte de las funciones de gestión que le son transferidas voluntariamente por estas sociedades.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. Arte. 121 - 123 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 11 de la Ley Federal "Sobre Organizaciones No Comerciales", es posible destacar las características principales del estado legal (estado legal) de una asociación de asociaciones de propietarios como una asociación (unión) de dichas asociaciones:
La asociación es una entidad legal, una de las formas de organizaciones sin fines de lucro (en consecuencia, las disposiciones de la Ley Federal "Sobre organizaciones sin fines de lucro" se aplican a dicha asociación);
El nombre de la asociación debe reflejar las características específicas de la asociación como una asociación de comunidades de propietarios y contener las palabras "asociación" o "unión";
Los documentos fundacionales de la asociación son escritura de constitución, firmado por los representantes de las sociedades que crean tal asociación, y la carta aprobada por ellos, que debe contener la información especificada en el párrafo 2 del art. 52 y el apartado 2 del art. 122 del Código Civil de la Federación Rusa;
Las sociedades que hayan creado una asociación se convierten en sus miembros, y como miembros de tal asociación conservan su independencia y los derechos de una persona jurídica;
La asociación no es responsable de las obligaciones de sus miembros;
Los miembros de una asociación asumen responsabilidad subsidiaria por las obligaciones de dicha asociación en la cantidad y en la forma prescritas por sus documentos constitutivos;
Una de las principales fuentes de formación de los bienes de la asociación son las aportaciones patrimoniales de sus miembros, obligación de hacer que, aunque no directamente establecida, se deriva del sentido del apartado 2 del art. 123 del Código Civil de la Federación Rusa;
Los bienes de la asociación le pertenecen por derecho de propiedad, sus miembros no tienen derechos de propiedad en relación con los bienes de la asociación.
A su vez, la condición jurídica de miembro de una comunidad de propietarios de viviendas se reduce a los siguientes derechos y obligaciones básicos:
Un miembro de una asociación tiene el derecho, a su propia discreción, de retirarse de la asociación al final del ejercicio económico (en este caso, asume la responsabilidad subsidiaria de las obligaciones de la asociación en proporción a su contribución dentro de los dos años siguientes la fecha de retiro);
Un miembro de una asociación puede ser expulsado de ella por decisión de otros miembros de la asociación en los casos y en la forma establecidos por los documentos constitutivos de la asociación (en cuanto a la responsabilidad subsidiaria del miembro excluido, se aplican reglas similares que se aplican cuando un miembro de la asociación deja esta asociación);
Con el consentimiento de los miembros de la asociación, un nuevo miembro de la asociación puede ingresar en ella;
Un miembro de una asociación tiene derecho a utilizar los servicios (consultoría, información, etc.) de la asociación de forma gratuita.
La gestión de la comunidad de comunidades de propietarios debe llevarse a cabo de acuerdo con las reglas del Cap. 13 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, que al mismo tiempo contiene disposiciones sobre el estado legal de una asociación de propietarios, el procedimiento para su creación, registro estatal, reorganización, liquidación, y no regula las relaciones que surgen de la gestión de un camaradería. Parece que es más correcto guiarse por el apartado 2 del art. 122 del Código Civil de la Federación Rusa y el párrafo 3 del art. 14 de la Ley Federal "Sobre organizaciones sin fines de lucro", donde el procedimiento para administrar las actividades de dicha asociación, incluida la composición y competencia de los órganos de gobierno de dicha asociación, el procedimiento para tomar decisiones por ella, incluidas las decisiones de emisión sobre las que se adopten por unanimidad o por mayoría cualificada de los votos de los miembros de la asociación, deberán establecerse en los documentos constitutivos de la asociación.
4. Reorganización y liquidación de la comunidad de propietarios
La reorganización de una comunidad de propietarios se lleva a cabo por las causales previstas por el derecho civil.
La reorganización de una persona jurídica puede llevarse a cabo en la forma de:
Fusión de dos o más entidades legales en una sola;
Adhesión de una o varias personas jurídicas a otra;
División de una persona jurídica en dos o más;
Dos o más separaciones de una persona jurídica;
Transformación de una persona jurídica en otra forma organizativa y jurídica.
Cabe señalar las características de la reorganización de la comunidad de propietarios. En un mismo edificio de departamentos solo se puede crear una comunidad de propietarios (artículo 136 de la LCD). En consecuencia, una sociedad que opera en un edificio de apartamentos no puede reorganizarse.
Una comunidad de propietarios que opere en un edificio de apartamentos no podrá dividirse en dos o más sociedades, ni separarse de ella otra comunidad de propietarios. Este tipo de reorganización de la comunidad de propietarios sería contrario al art. 136 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, ya que dos o más asociaciones no pueden servir a un edificio de apartamentos.
En cuanto a la fusión o adhesión, según se indica, no puede haber dos o más sociedades en un mismo edificio de apartamentos. Por lo tanto, este tipo de reorganización no es posible en una casa. Pero hay una excepción a esta regla. En arte. 5 de la Ley Federal "Sobre las Asociaciones de Propietarios" que estaba vigente anteriormente, se estableció que un condominio (este concepto no existe en el nuevo Código de la Vivienda) puede consistir en una parte separada de un edificio con un tamaño de por lo menos una sección de bloque, que tiene una entrada aislada de otras partes del edificio y un nodo de ascensor de escalera entre apartamentos. De acuerdo con la ley Federal un condominio era un edificio de apartamentos, cuyos locales son propiedad de varias personas, y el resto (propiedad común), en propiedad compartida común de los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos. Así, la Ley Federal sobre asociaciones de propietarios permitió la posibilidad de crear dos o más asociaciones de propietarios en un mismo edificio de apartamentos. En la actualidad, tendrán que combinarse en una sociedad fusionándose o uniéndose.
Sin embargo, se puede crear una comunidad de propietarios mediante la combinación de varios edificios de apartamentos cuyos locales pertenecen a diferentes propietarios de locales en un edificio de apartamentos, ubicados en un terreno común o en varios terrenos adyacentes, con redes comunes de ingeniería y apoyo técnico y otros elementos de infraestructura.
En este caso, dos comunidades de propietarios establecidas en dos edificios de apartamentos pueden fusionarse en una comunidad de propietarios mediante fusión o unión. Por el contrario, una comunidad de propietarios establecida en dos edificios de apartamentos tiene derecho a reorganizarse mediante división o escisión. Estos casos agotan las posibilidades de reorganización de las comunidades de propietarios.
La decisión sobre la reorganización de la comunidad de propietarios solo puede ser tomada por la asamblea general de la comunidad. La decisión se considera adoptada si más de la mitad de los votos se emiten a favor de ella.
Una comunidad de propietarios se considera reorganizada, excepto en los casos de reorganización en forma de afiliación, desde el momento de la inscripción estatal de la sociedad de nueva creación, ya que en caso de afiliación, una persona jurídica permanece en su forma anterior.
Cuando se reorganiza una comunidad de propietarios en la forma de incorporación a ella de otra sociedad, la primera de ellas se considera reorganizada desde el momento en que se realiza la inscripción en el registro estatal unificado de personas jurídicas al término de las actividades de la sociedad afiliada.
Cuando dos o más comunidades de propietarios se fusionan, los derechos y obligaciones de cada una de ellas pasan a la comunidad recién formada. Cuando una comunidad de propietarios se une a otra comunidad, los derechos y obligaciones de la comunidad afiliada pasan a esta última.
Cuando se divide una comunidad de propietarios, sus derechos y obligaciones se transfieren a las comunidades recién formadas.
Cuando una o más sociedades se separan de una comunidad de propietarios, los derechos y obligaciones de la sociedad reorganizada se transfieren a cada una de ellas de acuerdo con el balance de separación.
La escritura de traspaso y el balance de separación son aprobados por la junta general de la comunidad de propietarios o por el órgano que tomó la decisión de reorganizar la comunidad.
Una comunidad de propietarios puede ser liquidada por sentencia judicial si durante su constitución se cometen infracciones graves a la ley, si estas infracciones son de carácter irremediable, o si se realizan actividades prohibidas por la ley, o con otras reiteradas o violaciones graves de la ley u otros actos legales. La demanda de liquidación de la sociedad por estos motivos puede ser presentada ante el tribunal por un organismo estatal o un organismo de autogobierno local, a los que la ley les otorga el derecho de presentar tal demanda.
En este caso, una comunidad de propietarios puede ser liquidada si se dedica a actividades no previstas en los estatutos de la comunidad, o en actividades que una organización sin fines de lucro no tiene derecho a realizar.
Cabe señalar que, como regla general, una persona jurídica puede ser liquidada por decisión de sus partícipes. Una comunidad de propietarios no puede ser liquidada por una asamblea general de una comunidad de propietarios. La actividad de la sociedad es una forma de administrar un edificio de apartamentos, la decisión de crearlo y los estatutos de la sociedad se toman en una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. En consecuencia, una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, y no una asamblea general de miembros de una comunidad de propietarios, puede liquidar una comunidad de propietarios. En la actualidad, el número de participantes en estas reuniones puede variar, y posiblemente de manera significativa.
Si un edificio de apartamentos está gestionado por una comunidad de propietarios y la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos ha decidido elegir un método de gestión diferente, entonces la comunidad de propietarios debe ser liquidada, ya que no puede administrar el edificio de apartamentos. en virtud de la decisión de los propietarios de locales en este edificio, y otro no puede ejercer actividades en virtud de la ley.
El nuevo Código de la Vivienda ha establecido otro, no previsto reglas generales, el caso de liquidación de la comunidad de propietarios como persona jurídica.
La afiliación a una asociación de propietarios no es obligatoria, y cualquier propietario de locales en un edificio de apartamentos tiene derecho a retirarse de la sociedad, o después de la enajenación de los locales, el nuevo propietario de los locales no puede convertirse en miembro de la asociación. de propietarios de viviendas. En consecuencia, el número de miembros de la comunidad de propietarios podrá ser reducido y podrá contar con menos de la mitad de los votos. En este caso, la comunidad de propietarios no puede administrar el edificio de apartamentos y debe ser liquidado por la junta general de propietarios de locales en el edificio de apartamentos.
En ambos casos, la comunidad de propietarios se liquida sobre la base de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos o miembros de una comunidad de propietarios que ha tomado la decisión de liquidar una entidad jurídica, nombra una comisión de liquidación y notifica a la autoridad de registro de la formación de la comisión de liquidación, así como la preparación de un balance de liquidación intermedio. Desde el momento de la designación de la comisión liquidadora, pasan a ella las facultades para administrar los asuntos de la comunidad de propietarios.
La comisión liquidadora coloca en la prensa, que publica datos sobre el registro estatal de personas jurídicas, una publicación sobre la liquidación de la comunidad de propietarios, el procedimiento y plazo para la presentación de reclamaciones por parte de sus acreedores. El término para la presentación de reclamaciones por parte de los acreedores no podrá ser inferior a dos meses contados a partir de la fecha de publicación de la liquidación de la sociedad. La comisión de liquidación toma medidas para identificar a los acreedores y cobrar las cuentas por cobrar, y también notifica a los acreedores por escrito sobre la liquidación de la sociedad.
Una vez finalizadas las liquidaciones con los acreedores, la comisión de liquidación elabora un balance de liquidación, que es aprobado por la junta general de la comunidad de propietarios o el órgano que tomó la decisión de liquidar la comunidad.
En caso de liquidación de una comunidad de propietarios, la propiedad restante después de la satisfacción de los créditos de los acreedores se envía para garantizar el mantenimiento, operación técnica y renovación de un edificio de apartamentos administrado por la asociación.
La liquidación de una comunidad de propietarios se considera completa, y la propia comunidad deja de existir después de que se realiza una inscripción en el registro estatal unificado de personas jurídicas sobre su liquidación.
Según el art. 142 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, dos o más asociaciones de propietarios pueden crear una asociación de asociaciones de propietarios para la gestión conjunta de la propiedad común en edificios de apartamentos. En caso de liquidación de una comunidad de propietarios, la comunidad de propietarios se liquida de manera similar, ya que como consecuencia de la liquidación de una comunidad de propietarios, la asociación con otra comunidad no podrá funcionar.
Capítulo ΙΙΙ. Situación jurídica de los miembros de una comunidad de propietarios
1. Membresía en una comunidad de propietarios
La elección por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la base del libre albedrío de un método de gestión de un edificio de apartamentos como la gestión de una sociedad significa el ejercicio de su derecho a crear una asociación para lograr los objetivos anteriores. Un signo obligatorio de dicha asociación es la membresía en ella. Solo los miembros de esta asociación tienen derecho a participar en el trabajo de su órgano de gobierno, a elegir y ser elegidos para su órgano ejecutivo y a controlar las actividades tanto de su órgano ejecutivo como de la asociación en su conjunto.
De acuerdo con la Parte 1 del art. 143 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la afiliación a una comunidad de propietarios surge para el propietario de locales en un edificio de apartamentos sobre la base de una solicitud para unirse a una comunidad de propietarios.
Esto implica que la afiliación a una comunidad de propietarios surge únicamente como resultado de la libre voluntad del propietario de un local en un edificio de apartamentos sobre la base de su solicitud y, en consecuencia, la afiliación forzosa a las comunidades de propietarios no está permitida por ley en virtud de cualquier circunstancia.
Esta regla tiene plenamente en cuenta la Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa "Sobre el caso de verificar la constitucionalidad de los párrafos 1, 3 y 4 del Artículo 32 y los párrafos 2 y 3 del Artículo 49 de la Ley Federal del 15 de junio, 1996 "Sobre las asociaciones de propietarios" en relación con la solicitud del tribunal de distrito soviético de la ciudad de Omsk "del 3 de abril de 1998 N 10-P, que se consideró incompatible con el art. 30 de la Constitución de la Federación Rusa, ciertas disposiciones de la Ley Federal "Sobre Asociaciones de Propietarios de Viviendas" que ahora han dejado de ser válidas, que preveían la membresía obligatoria en una asociación de propietarios para propietarios de locales en un edificio de apartamentos en el que tal se creó la asociación. Al crearse una comunidad de propietarios, como en toda persona jurídica que tenga colegiación, la afiliación se establece por decisión de la asamblea constituyente, la cual determina la posibilidad de constituirla y su futura composición, aprueba el acta constitutiva y resuelve las demás cuestiones. La lista de miembros de la sociedad en el momento de la creación se elabora sobre la base del acta de la reunión de fundación, que es firmada por todos los miembros de la sociedad que se crea.
Una vez que se establece la sociedad, los nuevos miembros son admitidos a la sociedad sobre la base de sus solicitudes.
Si se ha establecido una asociación de propietarios en un edificio de apartamentos, entonces las personas que adquieran locales en este edificio. El derecho a convertirse en miembros de la sociedad después de que tengan el derecho de propiedad de los locales. Esta disposición se establece en la norma imperativa de la Parte 2 del art. 143 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, según esto, el estatuto de una asociación de propietarios no puede excluir o restringir el derecho del propietario de locales en un edificio de apartamentos a unirse a la asociación.
La afiliación a una asociación de propietarios se rescinde desde el momento de la presentación de una solicitud de retiro de los miembros de la asociación o desde el momento de la rescisión del derecho de propiedad de un miembro de la asociación sobre locales en un edificio de apartamentos (parte 3 del artículo 143 de la RF LC). Cabe señalar que el Código de Vivienda no prevé la posibilidad de excluir a un miembro de una asociación de una asociación. Parece que tal posibilidad no puede estar prevista en la carta, si procedemos de la interpretación literal de las disposiciones anteriores de la Parte 3 del art. 143 de la LC RF: aquí nos referimos únicamente a la presentación voluntaria de una solicitud de retiro por parte de los miembros de la sociedad.
2. Órganos de dirección y control en la comunidad de propietarios
La Comunidad de Propietarios, como todas las demás personas jurídicas, adquiere derechos civiles y asume obligaciones civiles a través de sus órganos actuando de conformidad con la ley. Otro actos legales y documentos constitutivos (cláusula 1, artículo 53 del Código Civil de la Federación Rusa).
Entre los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios el art. 144 del Código de Vivienda de la Federación Rusa nombra solo la junta general de miembros de la sociedad y la junta de la sociedad. Sin embargo, el legislador aquí por alguna razón no menciona al presidente de la junta de la sociedad, cuyo estado se define en el art. 149 ZHK RF. Por su parte, como se verá más adelante, el presidente del directorio es el único órgano ejecutivo de la sociedad, que tiene competencia de gestión propia y actúa simultáneamente con el órgano ejecutivo colegiado - el directorio de la sociedad.
Los abogados señalan correctamente el hecho de que para evitar dificultades en la división de competencias y para proteger los derechos e intereses de terceros, la práctica legislativa de regular las personas jurídicas creadas en diversas formas organizativas y jurídicas establece un órgano ejecutivo único , o ambos órganos colegiados y ejecutivos únicos. En este caso, es bastante obvio que dos órganos ejecutivos funcionan simultáneamente en la comunidad de propietarios: la junta (órgano colectivo) y el presidente de la junta. Es necesario delimitar la gestión de las competencias de estos órganos en el estatuto de la sociedad, evitando la duplicidad de sus funciones y competencias.
En la práctica, se debe partir del hecho de que el sistema de órganos de gobierno en una comunidad de propietarios es el siguiente: una junta general de miembros de la comunidad, la junta y el presidente de la junta de la comunidad.
Por lo tanto, los órganos de una asociación de propietarios se forman de manera especial: solo de miembros de la asociación que también son propietarios de locales en el edificio de apartamentos en el que se creó dicha asociación. En otras palabras, aceptar realmente las decisiones de gestión y su implementación involucra a los propios miembros de la asociación. Por lo tanto, podemos decir que la gestión de esta casa la llevan a cabo los miembros de la sociedad, aunque indirectamente, a través de los órganos de la sociedad.
Consideremos con más detalle los órganos de dirección y control de la comunidad de propietarios.
Asamblea general de miembros de la sociedad
La asamblea general de miembros de una comunidad de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad (parte 1, artículo 145 de la LC RF). Sólo los miembros de la sociedad en cuestión tienen derecho a participar en la asamblea general con derecho a voto.
En principio, el Código de la Vivienda no define el derecho a convocar una asamblea general, permitiendo en una norma dispositiva que tal asamblea sea convocada en la forma prescrita por el acta constitutiva de la sociedad. Mientras tanto, al determinar los procedimientos apropiados en la escritura social, es necesario tener en cuenta una serie de normas imperativas del Código de la Vivienda que regulan ciertas relaciones relacionadas con la convocatoria de una asamblea general (por ejemplo, las partes 1, 2 del artículo 146 de la RF LC).
Son competencias de la junta general de socios de la comunidad de propietarios las siguientes funciones organizativas:
Enmiendas al estatuto de una sociedad: en contraste con el procedimiento para su adopción al crear una sociedad, que prevé una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por mayoría de votos del número total de votos de todos estos propietarios, los cambios se hacen sobre la base de una decisión de la asamblea general de miembros de la sociedad, adoptada por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en esta reunión;
Tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad, teniendo en cuenta las causales y el procedimiento establecido por la ley civil; al mismo tiempo, las decisiones sobre estos temas se toman por mayoría, al menos 2/3 de los votos del número total de votos de todos los miembros de la asociación;
Elección de la junta de la sociedad - de entre los miembros de la sociedad por un período establecido por el acta constitutiva de la sociedad, pero no más de dos años; al mismo tiempo, la decisión sobre este asunto se toma por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general;
Elección de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad - por un período no mayor a dos años; un miembro de la sociedad elegido para la comisión de auditoría de la sociedad o el auditor de la sociedad no puede ser simultáneamente miembro de la junta de la sociedad; un miembro de la comisión de auditoría o el auditor de la sociedad no tiene que ser miembro de la sociedad; al mismo tiempo, la decisión sobre este asunto se toma por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general;
Formación de fondos especiales de la sociedad, incluido un fondo de reserva, un fondo para la restauración y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y su equipo, en la forma establecida por la asamblea general de miembros de la sociedad; los propósitos del uso (gasto) de los recursos de los fondos deben estar previstos en el estatuto de la sociedad; el fondo de reserva podrá utilizarse para asegurar gastos imprevistos y cubrir pérdidas de la sociedad; un fondo para la restauración y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y su equipo puede usarse para reparaciones importantes, reconstrucción de un edificio de apartamentos, reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, incluido el equipo; además, se puede tomar una decisión sobre la formación de cualquier otro fondo especial, mientras que la decisión sobre la formación de un fondo especial de la sociedad se toma por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la junta general;
Aprobación del plan anual sobre las actividades financieras de la asociación y un informe sobre la implementación de dicho plan: se supone que es necesario celebrar una reunión general anual de miembros de la asociación; redactar anualmente estos documentos y someterlos a la consideración de esta asamblea general, el directorio de la sociedad está obligado; a su vez, la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad simultáneamente emite opiniones sobre estos documentos (artículos 150 y 151 de la LCD); al mismo tiempo, la aprobación de dicho informe y plan se lleva a cabo mediante decisión por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general;
Consideración de las quejas de los miembros de la sociedad contra las acciones de la junta de la sociedad y su presidente, la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;
Adopción y modificación de los reglamentos internos de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos, disposiciones sobre la remuneración por su trabajo: estos documentos son reglamentos locales de la sociedad, que deben regular el procedimiento de contratación y despido de empleados. de la sociedad, derechos básicos, deberes y responsabilidades de las partes en los contratos de trabajo celebrados por la sociedad con sus empleados, el modo de trabajo, el tiempo de descanso, los incentivos y sanciones aplicados a los empleados de la sociedad, otras cuestiones de regulación de las relaciones laborales en la sociedad , así como determinar el tipo, sistema de remuneración de los empleados de la sociedad, el monto de sus salarios, aguinaldos, otros incentivos; el presidente del directorio de la sociedad está obligado a elaborar estos documentos y someterlos a la aprobación de la asamblea general de socios de la sociedad (artículo 149 de la LCD); al mismo tiempo, las decisiones sobre la adopción y modificación de estos documentos se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general;
Determinación del monto de la remuneración de los miembros del directorio de la sociedad - el monto de dicha remuneración puede fijarse diferencialmente según el volumen de funciones asignadas a cada uno de los miembros del directorio y los resultados de su desempeño; al mismo tiempo, las decisiones sobre este asunto se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general.
Las funciones patrimoniales de la asamblea general de socios de la sociedad de personas directamente enumeradas en el inciso 2 del artículo 145 de la LC RF incluyen las facultades para:
Para establecer el monto de los pagos y contribuciones obligatorios de los miembros de la sociedad - tales pagos y contribuciones constituyen la parte principal de los ingresos del plan financiero (presupuesto) de la sociedad y, por lo tanto, el cálculo de sus montos debe realizarse simultáneamente con la preparación del plan especificado para el próximo año, teniendo en cuenta la parte de gastos establecida en él, que incluye gastos asociados con pagos de servicios públicos, servicios y trabajos en la administración de un edificio de apartamentos, mantenimiento, reparaciones corrientes y mayores de propiedad común en Un edificio de apartamentos; parece que para simplificar el cálculo del monto específico del pago obligatorio y la contribución de cada uno de los miembros de la sociedad en términos de mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos, el monto establecido de pagos obligatorios y contribuciones de los miembros de la asociación en esta parte se puede correlacionar con el área total de los locales propiedad de cada asociación miembro (por ejemplo, si se establece 20 rublos por 1 m2, entonces el monto del pago de una asociación miembro que posee una habitación con un área total de 60 metros cuadrados será de 1200 rublos); al mismo tiempo, las decisiones sobre este asunto se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general;
Al resolver cuestiones relacionadas con la obtención de fondos prestados, incluidos los préstamos bancarios, esto significa que la junta de la sociedad o su presidente pueden celebrar un contrato de préstamo y un contrato de préstamo solo sobre la base de las decisiones tomadas por la asamblea general de miembros de la asociación en estos temas; el objeto de un contrato de préstamo puede ser tanto dinero como cosas definidas por características genéricas; el objeto de un contrato de préstamo solo puede ser fondos proporcionados en virtud de dicho contrato por un banco u otra organización de crédito; el contrato de préstamo se refiere a contratos reales y se considera celebrado desde el momento en que se transfiere el dinero o la (s) cosa (s); el contrato de préstamo se refiere a acuerdos consensuales, y su celebración implica la obligación del banco u otra institución de crédito proporcionar fondos a tiempo y en la cantidad estipulada; la sociedad celebra un contrato de préstamo y un contrato de préstamo de acuerdo con las reglas del cap. 42 del Código Civil de la Federación Rusa; al mismo tiempo, las decisiones sobre estos asuntos se toman por una mayoría de al menos 2/3 del número total de votos de todos los miembros de la sociedad;
Al determinar las áreas de uso de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad, los fondos recibidos en forma de ingresos de las actividades económicas de la sociedad se utilizan para pagar gastos generales o para reponer fondos especiales de la sociedad, cuyos fondos se gastan para los fines previstos por el estatuto de la sociedad; ingresos adicionales, es decir, los ingresos adicionales recibidos en el curso de la ejecución del plan anual para las actividades financieras de la sociedad pueden destinarse a otros fines especificados en el estatuto de la sociedad (artículo 152 de la LC); al mismo tiempo, las decisiones sobre este tema se toman por una mayoría de al menos 2/3 del número total de votos de todos los miembros de la asociación;
Al tomar decisiones sobre el arrendamiento o la transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos, al tomar estas decisiones, se debe tener en cuenta que en este caso los intereses de los no miembros de la sociedad de propietarios de locales en el edificio de apartamentos en que la sociedad se estableció puede verse afectada, y 3 horas 2 cdas. 44 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, los asuntos relacionados con la transferencia para el uso de propiedad común en un edificio de apartamentos se refieren a la competencia de la junta general de propietarios de locales en dicha casa; al mismo tiempo, estas decisiones se toman por una mayoría de al menos 2/3 del número total de votos de todos los miembros de la sociedad.
Me gustaría llamar la atención sobre una serie de cuestiones, además de las indicadas, que son resueltas por la junta general de miembros de la comunidad de propietarios junto con la junta de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que no son miembros de la comunidad . Estos incluyen, en particular, cuestiones relativas a la reparación, reestructuración de los locales comunes de la casa, la superestructura y reconstrucción de la casa, la adquisición por parte de los propietarios de la casa de terrenos adyacentes, su mantenimiento diferente tipo construcción, etc. Todas las actuaciones que afecten a los bienes comunes de la casa, sus comunicaciones y equipamientos de ingeniería, los terrenos colindantes, deberán ser consensuadas con todos los propietarios de los locales de habitación de la casa que no sean socios, ya que todos soportan la carga de mantener la propiedad de la casa y tener derechos legales sobre esta propiedad. De conformidad con el art. 247 del Código Civil de la Federación Rusa, los copropietarios usan y disponen de la propiedad conjunta con el consentimiento de todos los propietarios.
Ciertos temas deben ser considerados solo una vez al año, pero anualmente. Esto implica la celebración de una asamblea general de miembros de la sociedad al menos una vez al año. Tales temas incluyen la aprobación de los estados financieros anuales, los informes de la comisión de auditoría (artículo 150 de la RF LC), la toma de decisiones sobre el uso de los ingresos recibidos por la sociedad para el año, etc.
Las cuestiones relativas a la competencia de la asamblea general de socios de la comunidad de propietarios no pueden ser resueltas ni por el colegiado ni por el órgano ejecutivo único de la comunidad. En cuanto al directorio, se establece una prohibición directa (inciso 1 del artículo 147 de la LC RF), y la competencia del presidente del directorio está limitada por las normas del art. 149 ZHK RF.
Al mismo tiempo, teniendo en cuenta la posición especial de la asamblea general de socios como órgano supremo de gobierno de la sociedad, el inciso 4 del artículo 145 de la LC RF prevé la posibilidad de resolver las cuestiones que sean de su competencia. del órgano de dirección ejecutiva de la sociedad - el consejo de administración de la sociedad
El procedimiento para organizar y celebrar una junta general de miembros de una comunidad de propietarios se define en el art. 146 ZHK RF. Al mismo tiempo, según el art. 148 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la convocatoria y celebración de una asamblea general es competencia de la junta de la sociedad.
El aviso de celebración de una junta general de miembros de la comunidad de propietarios se enviará por escrito a las personas por cuya iniciativa se convoque la junta general, y se entregará a cada miembro de la comunidad contra recibo o por correo (por carta certificada) . El aviso deberá enviarse a más tardar 10 días antes de la fecha de la reunión general.
El aviso de la asamblea general de los miembros de la sociedad contendrá información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca la asamblea general, el lugar y la hora de la asamblea general, la agenda de la asamblea general. La junta general de socios de la comunidad de propietarios no está facultada para tratar asuntos que no estuvieran incluidos en el orden del día.
Las facultades de la junta general de socios de la comunidad de propietarios se establecen de conformidad con el art. 45 de la LCD de la Federación Rusa y la carta de la asociación. La junta general de miembros de la comunidad de propietarios es competente (tiene quórum) si en ella están presentes más de la mitad de los miembros de la comunidad o sus representantes.
Las decisiones de la asamblea general de miembros de la sociedad sobre ciertos asuntos pueden tomarse por mayoría simple o calificada de votos. Según el apartado 4 del art. 146 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, las decisiones de la asamblea general de miembros de una asociación de propietarios sobre una serie de cuestiones particularmente importantes se toman por lo menos con dos tercios de los votos del número total de votos de los miembros de la la Asociación. En particular, las decisiones sobre las cuestiones especificadas en los párrafos 2, 6, 7, 12, parte 2 del art. 145 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (relacionado con la reorganización y liquidación de una sociedad, la obtención de fondos prestados, incluidos préstamos bancarios, la dirección del uso de los ingresos de la actividad económica de la sociedad, el arrendamiento o la transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos), se deben tomar al menos 2/3 votos del número total de votos de todos los miembros de la sociedad (sus representantes), i.е. por mayoría cualificada de votos.
Además, no está prohibido prever en los estatutos de una comunidad de propietarios también otras cuestiones que sólo pueden ser resueltas por mayoría cualificada de votos.
Las decisiones sobre otros asuntos se toman por mayoría simple de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general o sus representantes.
La asamblea general de los miembros de la sociedad es presidida por el presidente de la junta de la sociedad o su suplente. En caso de ausencia, la asamblea general es presidida por uno de los miembros de la junta directiva de la sociedad.
Los estatutos de una comunidad de propietarios pueden prever la votación mediante votación por escrito o por grupos de miembros de la comunidad, según el tipo (residencial o no residencial) de los locales que posean en un edificio de apartamentos y la cuestiones por resolver.
Al respecto, en la literatura jurídica se expresó una opinión sobre la insuficiente validez de la disposición sobre la agrupación de miembros de una comunidad de propietarios para votar: los derechos y obligaciones de todos los miembros de la comunidad son los mismos, y la asignación de algunos miembros a un grupo separado infringirá claramente los derechos de otros miembros de la asociación, o viceversa.
Para evitar la violación de los derechos de los miembros de la sociedad, el acta constitutiva debe contener una serie de cuestiones definidas con precisión, cuya solución sea posible mediante el voto en ausencia. General reunión anual los miembros de la sociedad deben celebrarse sólo en persona. Solo las asambleas generales intermedias y extraordinarias y sobre asuntos especificados en los estatutos pueden celebrarse por voto en ausencia, si los estatutos de la sociedad prevén tal forma de celebración de asambleas generales. Si el acta constitutiva permite la celebración de asambleas generales de los miembros de la sociedad a través de una encuesta escrita, entonces debe desarrollar claramente el procedimiento para la celebración de dichas asambleas.
Junta de la Comunidad de Propietarios.
La junta de la comunidad de propietarios es el órgano ejecutivo colegiado de la comunidad, responsable ante la junta general de miembros de la comunidad de propietarios, que administra las actividades de la comunidad. La Junta tiene derecho a tomar decisiones sobre todos los asuntos de la sociedad, con excepción de los asuntos relacionados con la competencia exclusiva de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la asamblea general de miembros de la sociedad de dueños de casa
La junta de la asociación de propietarios es elegida de entre los miembros de la asociación por la asamblea general de los miembros de la asociación por un período establecido por los estatutos de la asociación, pero no más de dos años. Así, por ejemplo, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que no sean miembros de una comunidad de propietarios no pueden ser elegidos para la junta. Asimismo, no podrán ser miembros del directorio las personas que sean miembros de la comisión de auditoría de esta sociedad (inciso 1 del artículo 150 de la LC RF).
De acuerdo con la Parte 3 del art. 147 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la junta de la asociación de propietarios elige al presidente de la asociación de entre sus miembros. En efecto, no se trata del presidente de la sociedad, sino del presidente del directorio de la sociedad, cuya condición de único órgano ejecutivo se define en el art. 149 ZHK RF.
En este sentido, los abogados autorizados señalan con razón que las disposiciones anteriores del Código de Vivienda son contrarias a orden general formación de órganos ejecutivos. Un órgano ejecutivo no tiene derecho a crear otro órgano ejecutivo, especialmente porque ambos controlan las actividades del otro.
El presidente del consejo es el único órgano ejecutivo, y no reemplazable, dotado de funciones puramente organizativas relacionadas con la convocatoria y dirección de las reuniones del consejo. Como órgano ejecutivo, el presidente es responsable de sus actividades ante la asamblea general, que también determina su elección por la asamblea, y no por la junta (la formación de los órganos ejecutivos es competencia del órgano supremo de gobierno de la sociedad - el apartado 2 del artículo 145 de la LC RF). Por tanto, parece que el art. 145 y 147 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, es necesario realizar cambios relacionados con la elección del presidente de la junta de la asociación de propietarios y la competencia de la asamblea general de miembros de la asociación.
Las reuniones de la junta de la comunidad de propietarios son convocadas por el presidente de la junta dentro de los plazos establecidos por los estatutos de la comunidad. La reunión del directorio de la sociedad se reconoce como competente si la mayoría de los miembros del directorio de la sociedad (es decir, más de la mitad de sus miembros) participan en tal reunión. La decisión de la junta de la comunidad de propietarios se documenta en un protocolo. Es conveniente regular el procedimiento de las actividades de la junta en detalle en el acta constitutiva de la sociedad o en un documento especial. acto local tipo de regla empírica. Tal acto puede ser aprobado en una asamblea general de los miembros de la sociedad.
Entre las funciones de la junta directiva de la comunidad de propietarios el art. 143 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia se refiere a la solución de problemas, cuya lista aproximada se define en este artículo. El término "deberes" no es del todo correcto en este contexto: de hecho, estamos hablando de los poderes de la junta (es decir, los derechos, cuya implementación es al mismo tiempo la obligación legal del órgano ejecutivo), que constituyen la competencia directiva de la junta directiva de la comunidad de propietarios. Entonces, las facultades de la junta son:
Ejecución en general de todas las decisiones de la asamblea general de miembros de la sociedad;
Gestión operativa de las actividades actuales de la asociación;
Elaborar estimaciones e informes de ingresos y gastos de la sociedad, sometiéndolos a la aprobación de la asamblea general de sus miembros;
Enajenación de los bienes tangibles e intangibles de la sociedad en la medida necesaria para asegurar sus actividades corrientes, y de acuerdo con el presupuesto aprobado;
Apoyo organizativo y técnico para las actividades de la asamblea general de miembros de la sociedad, incluyendo la convocatoria de esta asamblea y la organización de su celebración;
Organización de la contabilidad y presentación de informes de la sociedad, preparación del plan anual, presupuesto, informe anual y su presentación para la aprobación de la asamblea general de miembros de la sociedad;
Asegurar el papeleo de la asociación y el mantenimiento de su archivo;
Organizaciones para la protección de la propiedad de la sociedad y la propiedad común en un edificio de apartamentos;
Organización de la construcción, reparación y mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos de acuerdo con las decisiones adoptadas por la asamblea general de miembros de la sociedad;
Empleo en la sociedad de personas bajo contrato de trabajo, su despido, estímulo e imposición de sanciones a los mismos, llevando registros de los empleados de la sociedad;
Control sobre la realización oportuna por parte de los socios de la sociedad de los pagos y aportes obligatorios;
Realizar transacciones en nombre de la sociedad relacionadas con la administración de un edificio de apartamentos;
Mantener listas de miembros de la sociedad;
Garantizar el cumplimiento por parte de la asociación de la legislación de la Federación Rusa y los requisitos de su estatuto;
Representar los intereses de la sociedad en los tribunales, cuerpos gubernamentales, gobiernos locales, organizaciones públicas y de otro tipo;
Consideración de las solicitudes de los miembros de la asociación;
Preparación de enmiendas y adiciones al estatuto de la sociedad, teniendo en cuenta la decisión tomada por la asamblea general de miembros de la sociedad;
Arrendamiento de objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos de acuerdo con las condiciones y requisitos establecidos por la asamblea general de miembros de la sociedad en relación con tales objetos específicos.
Presidente de la junta de la comunidad de propietarios
Solo una persona que sea propietaria de los locales en el edificio de apartamentos en el que se creó esta sociedad, que se haya convertido en miembro de dicha asociación y sea miembro de la junta de dicha asociación, puede convertirse en presidente de la junta de una comunidad de propietarios, ya que el presidente de la junta de la comunidad es elegido por los miembros de la junta de la comunidad de entre sus miembros
De conformidad con el artículo 149 (párrafo 1), una persona puede ejercer los poderes del presidente de la junta de la sociedad después de su respectiva elección para este cargo solo dentro del período establecido por el acta constitutiva de la sociedad. Al mismo tiempo, los plazos de este plazo no pueden exceder los plazos del plazo para elegir el directorio de la sociedad, ya que el presidente del directorio de la sociedad es al mismo tiempo miembro del directorio de la sociedad. , y, en consecuencia, sus poderes terminan con la expiración del plazo para elegir la junta de la sociedad (aún si la junta de la sociedad es reelegida en la misma composición). De acuerdo con la Parte 2 del art. 147 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el plazo para dicha elección también se establece en el estatuto de la asociación, pero no puede ser más de dos años.
El presidente del directorio de la sociedad no es un órgano de administración de la sociedad, ya que el art. 144 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, solo la asamblea general de miembros de la sociedad y la junta de la sociedad se refieren a los órganos de administración de la sociedad.
El presidente de la junta de la sociedad tiene derecho a actuar en nombre de la sociedad sin un poder notarial, firmar documentos de pago y realizar transacciones que, de acuerdo con la ley y el estatuto de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria por los órganos de dirección de la sociedad.
Con base en el párrafo 3 del art. 53 del Código Civil de la Federación de Rusia, el presidente de la junta de una sociedad, al ejercer estas funciones, debe actuar en interés de la sociedad de buena fe y razonablemente y está obligado, a solicitud de los miembros de la sociedad, para compensar las pérdidas causadas por él a la sociedad.
La categoría “escrupulosidad y razonabilidad de las actuaciones” es de carácter valorativo, ya que sólo puede utilizarse una interpretación valorativa, por ejemplo, de las actuaciones del presidente del directorio para el cumplimiento de la voluntad desarrollada por el órgano de gobierno de la sociedad. . Esto lleva al hecho de que en la práctica, en la mayoría de los casos, es bastante difícil probar la deshonestidad, la irracionalidad del presidente de la junta de la sociedad. Por lo tanto, parece que los principales poderes del presidente de la junta de la sociedad, en particular el derecho a realizar transacciones en nombre de la sociedad, deben especificarse tanto como sea posible en el estatuto de la sociedad.
El artículo 149 del Código de Vivienda de la Federación Rusa encomienda al presidente de la junta directiva de la sociedad con funciones administrativas funciones de producción.
En particular, el presidente de la junta de la sociedad asegura la implementación de las decisiones de la junta de la sociedad, y también da instrucciones e instrucciones a los funcionarios de la sociedad, cuya ejecución es obligatoria para ellos. En este caso, nos referimos a las personas contratadas por contrato de trabajo para trabajar en una sociedad y dependientes del presidente del directorio de la sociedad en virtud de su deberes oficiales.
El presidente del directorio de la sociedad debe desarrollar y someter a la aprobación de la asamblea general de los miembros de la sociedad el reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados de la sociedad. Los reglamentos laborales internos de la sociedad son el acto normativo local de la sociedad, que regula, de conformidad con el Código Laboral de la Federación Rusa y otras leyes federales, el procedimiento para contratar y despedir empleados de la sociedad, los derechos básicos, deberes y responsabilidades de las partes contrato de empleo que celebre la sociedad con sus empleados, el horario de trabajo, el tiempo de descanso, los incentivos y sanciones que se apliquen a los empleados de la sociedad, así como las demás cuestiones de regulación de las relaciones laborales en la sociedad.
Cabe señalar que la lista de poderes del presidente de la junta de la sociedad especificada en el Código de Vivienda está cerrada, ya que el Código de Vivienda de la Federación Rusa no prevé la posibilidad de su expansión, por ejemplo, por la carta. de la sociedad Por lo tanto, el presidente del directorio de la sociedad, fuera de los límites de sus facultades establecidas por el artículo 149 de la LC RF, tiene el derecho de actuar en la resolución de cuestiones corrientes de las actividades de la sociedad sólo en nombre del directorio de la sociedad, expresado en su decisión.
Comité de Auditoría
El órgano de control en todas las comunidades de propietarios es la comisión de auditoría (auditor). este cuerpo no pertenece a los órganos de gestión de la asociación: no lleva a cabo actividades organizativas, ejecutivas y administrativas, sino que implementa solo una función de gestión específica: el control de las actividades financieras y económicas de la asociación, la llamada auditoría interna.
La comisión de auditoría (auditor) de una comunidad de propietarios es elegida por la asamblea general de miembros de la comunidad por un período máximo de dos años. Los miembros de la junta de la sociedad no pueden ser miembros de la comisión de auditoría de una comunidad de propietarios (parte 1, artículo 150). El Código de Vivienda de la Federación de Rusia deja enteramente a discreción de la asamblea general de miembros de la sociedad decidir sobre la elección de la forma de organización del control: sobre la elección de la comisión de auditoría de la sociedad como organismo colegiado de control o sobre su preferencia por el auditor único de la sociedad, sin vincular tal elección con los parámetros cuantitativos de la sociedad misma. Al mismo tiempo, la LCD de la Federación de Rusia tampoco establece requisitos para la composición cuantitativa de la comisión de auditoría de la asociación. En consecuencia, la cuestión de la composición cuantitativa específica de tal comisión tiene derecho a decidir la junta general de miembros de la sociedad. Al mismo tiempo, es bastante obvio que esta comisión debe estar integrada por lo menos por tres personas, ya que el inciso 2 del artículo 150 de la LC RF establece el requisito de que la comisión de auditoría de la sociedad elija al presidente de la comisión de entre sus miembros. miembros Sin embargo, teniendo en cuenta el volumen de cuestiones financieras controladas por la comisión de auditoría de la sociedad, la asamblea general de miembros de la sociedad tiene derecho a establecer un número diferente del órgano de control de la sociedad, por ejemplo, cinco, siete o mas gente.
La comisión de auditoría de la comunidad de propietarios elige al presidente de la comisión de auditoría de entre sus miembros. El Presidente de la Comisión de Auditoría no es un órgano de control independiente, su función principal es el apoyo organizativo y técnico de las actividades de la Comisión de Auditoría.
La comisión de auditoría (auditor) de la comunidad de propietarios:
1) realizar auditorías de las actividades financieras de la asociación al menos una vez al año;
2) presentar a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión sobre la estimación de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad y un informe sobre las actividades financieras y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;
3) informes a la asamblea general de miembros de la sociedad sobre sus actividades.
Conclusión
Como saben, el nuevo Código de Vivienda de la Federación Rusa, un acto normativo de tal importancia, despertó legítimamente la atención pública más cercana y numerosas discusiones incluso en la etapa de trabajo legislativo sobre el mismo. Hoy, cuando la entrada del nuevo Código de Vivienda en la legislación rusa se ha convertido en un hecho consumado, sus disposiciones requieren nuevamente el análisis más cuidadoso en varios aspectos.
Por lo tanto, un análisis del contenido del Capítulo Ι sugiere que pueden surgir serias dificultades en la práctica de la aplicación de la ley para resolver cuestiones relacionadas con la interacción entre las normas de la LC y el Código Civil de la Federación Rusa.
Esto se expresa en la regulación difusa de las relaciones entre la comunidad de propietarios y otros propietarios de locales en un edificio de departamentos que no están incluidos en la comunidad.
Así, el apartado 3 del art. 45 del Código de Vivienda establece que las decisiones tomadas en una asamblea general con el consentimiento de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos o sus representantes, que tienen más del 50 por ciento (y en algunos casos 2/3) de los votos del total número de propietarios en un edificio de apartamentos, son vinculantes para todos los propietarios de este edificio.
Así, para tomar acciones para disponer y usar la propiedad común, el Código de la Vivienda no requiere el consentimiento de todos los propietarios de locales y, por lo tanto, entra en conflicto con el párrafo 1 del art. 246 y el apartado 1 del art. 247 del Código Civil, según el cual el uso y disposición de los bienes en copropiedad sólo es posible por acuerdo de todos sus partícipes. La circunstancia señalada es un conflicto muy significativo entre las normas de los Códigos Civil y de Vivienda. En la práctica, el consentimiento de dichos propietarios debe constar por escrito. El mismo procedimiento se aplica al derecho de establecer, reconstruir parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
Debido al hecho de que no todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos pueden convertirse en miembros de la sociedad durante su creación. Aquellos que no desearon convertirse en socios de la sociedad, en consecuencia, eligen la forma de administrar su propiedad. La comunidad de propietarios no tiene derecho a imponer sus servicios.
Por tanto, lo dispuesto en el apartado 2 del art. 138 y el apartado 6 del art. 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, que prescribe la celebración de acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes con propietarios que no son miembros de la sociedad. En primer lugar, el legislador no hace distinción en el derecho a la propiedad común entre miembros y no miembros de la HOA (Artículo 249 del Código Civil de la Federación Rusa, Artículos 36, 39 del Código Civil de la Federación Rusa). En segundo lugar, si el mantenimiento, el mantenimiento y la reparación de la propiedad común es el deber legal de la HOA, entonces no se requieren acuerdos adicionales con los propietarios para llevar a cabo esta actividad. En tercer lugar, el propietario no tiene derecho a separar su participación en la propiedad de la propiedad común (Artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa, cláusula 4 del Artículo 37 del Código Civil de la Federación Rusa), es decir los bienes comunes en especie no están sujetos a separación y, en consecuencia, no pueden ser objeto independiente de un acuerdo con el propietario de la vivienda. Por lo tanto, no está claro cómo sería un acuerdo sobre el mantenimiento y la reparación de una parte de la propiedad común de propiedad de un propietario específico. En nuestra opinión, estas disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa están sujetas a cambios o exclusión.
En su actividad, las comunidades de propietarios se enfrentan al problema de la baja disciplina presupuestaria en la compensación de prestaciones y subvenciones para la vivienda y los servicios comunales. A nivel local, aún no se ha desarrollado un mecanismo de compensación de beneficios para los miembros de una comunidad de propietarios. Al analizar las disposiciones que rigen el proceso de creación de una comunidad de propietarios, se puede observar que los futuros miembros de una comunidad de propietarios pueden encontrarse en la siguiente situación. Las autoridades municipales deben entregar casas en buen estado a las comunidades de propietarios. Esta cuestión está regulada por la Ley de privatización del parque de viviendas. Cuando se organiza una comunidad de propietarios, toma en el balance, de acuerdo con el acto de condición técnica, la casa del titular del balance, del propietario - el municipio. Y aquí ya depende de la sociedad: cuán competentemente la sociedad de propietarios y sus especialistas aceptarán este edificio residencial y podrán demostrar que no se realizaron las reparaciones adecuadas, que la propiedad común no se reparó. Hay un tribunal para ello. Si la comunidad de propietarios gana, puede exigir al municipio que ponga fondos en el presupuesto municipal para la reparación de su casa.
Habida cuenta de la situación jurídica de las comunidades de propietarios, teniendo en cuenta los problemas identificados, podemos concluir que en regulacion legal El estatuto jurídico y las actividades de las comunidades de propietarios presentan ciertas deficiencias. Sin embargo, en unas condiciones en las que casi todos los propietarios se encuentran en un marco de tiempo ajustado con la decisión de determinar la forma de administrar y mantener su propiedad, parece que la comunidad de propietarios está Mejor opción gestión de edificios de apartamentos.
Solo en las asociaciones de propietarios podemos hablar de tal solidaridad de los inquilinos para exigir la realización de sus derechos, esta es una organización que defenderá los intereses de los propietarios.
Además, la comunidad de propietarios, al ser una persona jurídica, puede no solo administrar los fondos recibidos de la renta, sino también ganar otros adicionales que se utilizarán para mejorar la vivienda. Las comunidades de propietarios, por decisión de la asamblea general, tienen derecho a ganar dinero mediante el arrendamiento de bienes comunes.
Relación de referencias, normativa y práctica judicial y arbitral
yo Actos normativos.
2. Código de Vivienda de la Federación Rusa del 29 de diciembre de 2004 No. 188-FZ, enmendado. de la Ley Federal del 31 de diciembre de 2005 No. 199-FZ // SZ RF. 2005. No. 1 parte Ι. Arte. 14
3. Código de la Federación Rusa sobre Infracciones Administrativas Ley Federal del 30 de diciembre de 2001 No. 195-FZ, según enmendada. Ley Federal del 15 de enero de 2006 No. 7-FZ // SZ RF. 2002. No. 1 parte Ι. Arte. una.
4. Código de Tierras de la Federación de Rusia del 25 de octubre de 2001 No. 136-FZ, en su forma enmendada. Ley Federal del 7 de marzo de 2005 N° 15-FZ//SZ RF. 2001.
5. Código Fiscal de la Federación Rusa: parte 1 del 5 de agosto de 2000 No. 117-FZ, según enmendado. Ley Federal del 10 de enero de 2006 No. 16-FZ // SZ RF. 2000. N° 32. Arte. 3340.
6. Código Penal de la Federación Rusa No. 63-FZ del 13 de junio de 1996, ed. Ley Federal de 09.01.2006 No. 11-FZ // SZ RF. 1996. N° 25. Arte. 2954.
7. Código Civil de la Federación Rusa: parte 1. del 30 de noviembre de 1994 No. 1-FZ ed. Ley Federal del 10 de enero de 2006 No. 18-FZ // SZ RF. 1994. N° 32. Arte. 3301.
8. Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa"// periódico ruso de 31 de diciembre de 2004. N° 292.
9. Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ "Sobre la Promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" con enmiendas. y adicional, introducido por la Ley Federal del 28 de diciembre de 2005 No. 184-FZ // Rossiyskaya Gazeta del 12 de enero de 2005. No. 1; 29 de diciembre de 2005 No. 294.
10. Ley Federal N° 129-FZ de 08.08.2001 "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales", enmendada. Ley Federal del 2 de julio de 2005 N° 83-FZ//SZ RF. 2001. No. 33. parte Ι. Arte. 3431; 2005. N° 27. Arte. 2722.
11. Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa del 3 de abril de 1998 No. 10-P "Sobre el caso de verificar la constitucionalidad de los párrafos 1,3 y 4 del Artículo 32 de los párrafos 2 y 3 del Artículo 49 de la Federal Ley del 15 de junio de 1996 "Sobre las asociaciones de propietarios" en relación con la solicitud del Tribunal de Distrito Soviético de la ciudad de Omsk "// SZ RF 1998. No. 15. Art. 1794.
12. Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", según enmendada. Ley Federal No. 206-FZ del 31 de diciembre de 2005 // "Rossiyskaya Gazeta" del 30 de julio de 1997. nº 145; 31 de diciembre de 2005. Nº 297.
13. Ley Federal de 12 de enero de 1996 No. 7-FZ "Sobre organizaciones sin fines de lucro", modificada. Ley Federal N° 18-FZ del 10 de enero de 2006//SZ RF. 1996. N° 3. Arte. 145; Periódico ruso de fecha 17/01/2006. Nº 6.
Ley de la Federación Rusa del 4 de julio de 1991 No. 1541-1 "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación Rusa", modificada. Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ // Vedomosti de la RSFSR 1991. No. 28. Art. 959; RF SZ. 2005. No. 1 parte Ι. Arte. 15.
14. Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 9 de marzo de 2004 No. 314, enmendado. y otros adicionales introducidos por Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 23 de diciembre de 2005 No. 1522//Rossiyskaya Gazeta del 12 de marzo de 2004. No. 50; 29 de diciembre de 2005. No. 294.
15. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 16 de mayo de 2003 No. 630 "Sobre el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales, las reglas para almacenar documentos (información) en los registros estatales unificados de personas jurídicas y empresarios individuales y transferirlos para el almacenamiento permanente en los archivos estatales, así como sobre la introducción de cambios y adiciones al Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 19 de junio de 2002 No. 438 "y enmendado. y adicionales introducidos por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 26 de febrero de 2004 No. 110//СЗ RF 2003. No. 43. Art. 4238; 2004. N° 10. Arte. 864.
16. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 19 de junio de 2002 No. 439 "Sobre la aprobación de los formularios y requisitos para la ejecución de documentos utilizados en el registro estatal de personas jurídicas, así como personas físicas como empresarios individuales", como modificado. y otros adicionales introducidos por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 20 de febrero de 2004 No. 110//СЗ RF. 2002. N° 26. Arte. 2586; 2004. N° 10. Arte. 864.
17. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 17 de mayo de 2002 No. 319 "Sobre el Organismo Ejecutivo Federal Autorizado que Lleva a cabo el Registro Estatal de Personas Jurídicas, Empresas Campesinas (Granjas) e Individuos como Empresarios Individuales", enmendado. y otros adicionales introducidos por la Ley Federal del 16 de septiembre de 2003 No. 131-FZ // SZ de la Federación Rusa. 2002. N° 20. Arte. 1872; 2003. N° 40. Arte. 3822.
18. Orden del Ministerio de Zemstroy de la Federación Rusa de fecha 03.08.1998 No. 35 "En aprobación carta ejemplar asociaciones de propietarios" // Boletín de equipos de construcción nº 1. 1999.
yo Práctica de Litigios y Arbitraje
19. Resolución del Pleno del Supremo Corte de arbitraje RF del 24 de marzo de 2005 No. 14 "Sobre algunas cuestiones relacionadas con la aplicación de la legislación agraria" // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia 2005. No. 5.
20. Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 24 de agosto de 1993 No. 8 "Sobre algunas cuestiones de aplicación por los tribunales de la Ley de la Federación Rusa "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación Rusa " modificado por las resoluciones del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 21 de diciembre de 1993 (modificado, introducido por la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 24 de febrero de 2005 No. 3) , del 25 de octubre de 1996 No. 10 (modificado por la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 20 de octubre de 2003 No. 2) / / Boletín del Tribunal Supremo de la Federación Rusa 1993. No. 11, 1994 No. 3, 1997. No. 1, 2003. No. 3, 2005. No. 4.
ΙΙΙ. Literatura
21. Basov D. Participación de la población en la reforma de vivienda y servicios comunales//Temporada de construcción. 2005. Nº 50 (333).
22. Hetman E. Dos códigos - dos eras//Economía y vida. Abogado. 2005. Nº 14.
23. Gliskov A.G. Artículo por artículo comentario científico y práctico sobre el Código de Vivienda de la Federación Rusa y la Ley Federal "Sobre la Promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" / Ed. AG Gliskov. Rostov y / D., "Phoenix". 2005.
24. Goncharov A.A., Yu.G. Poponov Derecho civil. Piezas generales y especiales. Libro de texto. M., KNORUS. 2005.
25. Derecho civil. En 2 volúmenes Volumen 1: Libro de texto 2ª ed. revisado y agregado. doctor en derecho profesor E. A. Sujánov. Estatuto. 2005.
26. Grushevaya E. Nuevo Código de Vivienda / E. Grushevaya, Strizhenko // Legalidad. 2005. Nº 6.
27. Dirdieva O. N. Nuevo Código de Vivienda de la Federación Rusa // Abogado. 2005. Nº 4.
28. Ivanov A. Problemas inmobiliarios en el nuevo Código de Vivienda de la Federación de Rusia // Economía y derecho. 2005. Nº 6.
29. Ivanova L. V. Documentación del proceso de creación, registro y actividades de una comunidad de propietarios / L.V. Ivanova, E. N. Vehireva//El trabajo de oficina. 2005. Nº 1.
30. Ilyin D. I. Legislación inmobiliaria: problemas del contenido de los conceptos utilizados// Journal of Russian Law. 2005. Nº 8 (104).
31. Kichikhin A.N., Martkovich I.B., Shcherbakova N.A. derechos de vivienda. Uso y propiedad. M, abogado. 2005.
32. Comentario al Código Civil de la Federación de Rusia, primera parte (artículo por artículo). ed. 2º, rev. y agregado. ÉL. Sadikov. METRO., bufete de abogados"Contrato" Infra-M. 2003.
33. Comentario a la Ley Federal "Sobre las organizaciones sin fines de lucro" / Ed. M.Yu. Tikhomirov. M., ed. Tikhomirova M.Yu. 2003.
34. Krasheninnikov P.V. Entró en vigor el Código de la Vivienda. ¿Cómo actuará?//Rossiyskaya Gazeta. 2005. 1 de marzo.
36. Krashenninikov P.V. Dominio y otros derechos reales sobre locales de habitación. M., Estatuto. 2004.
37. Makarov G. El estatus legal de las comunidades de propietarios y el procedimiento para su formación//Economía y derecho. 2005. Nº 4-7.
38. Molchanova T. D., Markova r. Para no desaparecer uno por uno, únase // Constructor de automóviles Volzhsky. 2005. Nº 22.
40. Noskov B.P., Churyakv A.V. El procedimiento de registro estatal durante su creación: problemas y soluciones / B.P. Noskov, A. V. Churlyaev // Abogado. 2005. Nº 5.
41. Comentario artículo por artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa / Bajo. edición PV Krasheninnikov. M., Estatuto, 2005.
42. Poteryakin D. Asociación de propietarios // Justicia rusa. 2005. Nº 6.
43. Remezova E. Ventajas y desventajas de las asociaciones de propietarios // Samara news. 2005. Nº 232 (4728).
44. Sazonov E. Propietarios - derechos, regiones - responsabilidad // Rossiyskaya Gazeta. 1 de marzo de 2005.
45. Sedugin P.I. Ley de vivienda. Libro de texto para escuelas secundarias. - 3ª ed., revisada. y adicional M., Estatuto. 2005.
46. Slavina E. Comunidad de propietarios o sociedad gestora: el problema de la elección//Million Plus. 2006. Nº 2 (1022).
47. Tikhomirov M.Yu. Comentario sobre el Código de Vivienda de la Federación Rusa / Ed. M.Yu. Tikhomirov. M., ed. Tikhomirova M.Yu. 2005.
48. Tikhomirov M.Yu. Asociación de propietarios (según el nuevo Código de Vivienda de la Federación Rusa). M., ed. Tikhomirova M.Yu. 2005.
49. Uskov O.Yu. La evolución del derecho a la vivienda//Revista de derecho ruso. 2005. Nº 81 (104).
50. Feldman I. Filimonov S. Problemas reales de las actividades de la comunidad de propietarios / I. Feldman, S. Filimonov / / Periódico financiero. 2005. Nº 26.
51. Vogel V. A. Realización del derecho de copropiedad común de una vivienda//Jurista. 2005 Nº 1.
53. Chashchin I.A. Momentos problemáticos del nuevo Código de la Vivienda // Abogado. 2005. Nº 7.
54. Shubina TV Marco legal para las actividades de las organizaciones sin fines de lucro / T.V. Shubina, L. N. Sukhorukikh// Consultas financieras y contables. 2004. Nº 1.
55. Shcherbakova M. A. ¡Propietarios uníos! // Contabilidad. Impuestos. Correcto. 2005. Nº 40.
56. Erdelevsky A.M. Sobre la aplicación del nuevo Código de Vivienda//Ley. 2005. Nº 3.
57. Yuryev Yu. El funcionario no es amigo de la asociación de propietarios / / Rossiyskaya Gazeta 2005. 15 de noviembre.
58. Yakovleva S. Situación jurídica del objeto de construcción en curso//Economía y derecho. 2005. Nº 8.
59. Yasinsky A. Reforma como devastación - en las mentes / A. Yasinsky, N. Bikulova / / Present Center. 2005. 8 de febrero.
Tutoría
¿Necesitas ayuda para aprender un tema?
Nuestros expertos le asesorarán o brindarán servicios de tutoría en temas de su interés.
Presentar una solicitud indicando el tema ahora mismo para informarse sobre la posibilidad de obtener una consulta.
El párrafo 2 del Capítulo 4 del Código Civil de la Federación de Rusia se refiere a las sociedades comerciales, que son organización comercial. Parecería que la sociedad de propietarios (en adelante, la HOA) pertenece a la categoría de personas jurídicas previstas en el art. 66 - 86 del Código Civil de la Federación Rusa, pero no olvide que además del Código Civil de la Federación Rusa, existen otras regulaciones. ¿Qué es una comunidad de propietarios?
El concepto de HOA se divulga en el art. 135 del Código de Vivienda de la Federación Rusa (en lo sucesivo, HC RF), según el cual no es en absoluto una organización cuyo propósito sea obtener ganancias, sino que, por el contrario, es una organización sin fines de lucro. La asociación de propietarios de locales de vivienda en edificios de viviendas tiene por objeto administrar un complejo de bienes inmuebles en un edificio de viviendas, asegurar el funcionamiento de dicho complejo, poseer, utilizar y, dentro de los límites establecidos por la ley, disponer de los bienes comunes en un edificio de departamentos (inciso 1, artículo 135 de la LC RF).
Como cualquier otra entidad legal, la HOA está dotada de derechos y obligaciones por ley, pero todos existen en el marco de la implementación de las normas del Código de Vivienda de la Federación Rusa. Por ejemplo, en el art. 137 del Código de Vivienda de la Federación Rusa enumera los derechos de la HOA, que se reducen a la gestión, el mantenimiento de la operación, la propiedad, el uso y la disposición de un complejo de bienes inmuebles. Es decir, la HOA puede desarrollar sus actividades exclusivamente en el ámbito establecido por la legislación vigente. El artículo 138 de la LC RF dispone obligaciones de la asociación de propietarios, que incluye:
- entrada en relaciones contractuales relacionadas con el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, con propietarios de locales residenciales que no son miembros de la HOA;
- garantizar que todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos cumplan con sus obligaciones de mantener y reparar la propiedad común en un edificio de apartamentos de acuerdo con su participación en el derecho de propiedad común de esta propiedad;
- garantizar la observancia de los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos al establecer las condiciones y procedimientos para la posesión, uso y disposición de la propiedad común;
- tomar las medidas necesarias para prevenir o detener las acciones de terceros que impidan el ejercicio de los derechos de posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la disposición de los propietarios de locales con bienes comunes en un edificio de apartamentos o lo dificulten;
- representación de los intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluso en las relaciones con terceros.
Así, la HOA es una persona jurídica cuyo objeto no es el de lucro, desarrollando sus actividades en el ámbito de la administración y mantenimiento del complejo inmobiliario en un edificio de apartamentos, así como la posesión, uso y disposición de bienes comunes en un edificio de apartamentos dentro de los límites establecidos por la ley.
PROCEDIMIENTO PARA CREAR HOA
El procedimiento para crear una HOA está previsto en el art. 135 y 136 LCD RF. En realidad, no es muy diferente del procedimiento para crear entidades legales de otras formas organizativas y legales. De acuerdo con la legislación vigente, la decisión de constituir una sociedad y su estatuto se toman en la junta general. Al mismo tiempo, el número de propietarios de locales residenciales que votaron por la creación de una HOA debe superar el 50% del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de departamentos (inciso 3, artículo 135 de la LC RF). Es esta disposición la que alienta a los "camaradas" sin escrúpulos a cometer delitos. Como muestra la práctica de las inspecciones judiciales de la implementación de la legislación de vivienda, a menudo el número de propietarios de locales residenciales que realmente votaron a favor de la creación de una HOA difiere significativamente de los datos indicados en las actas de la reunión. Por ejemplo, la oficina del fiscal de Zelenogradsky distrito administrativo establecido en el curso de la verificación del cumplimiento de la legislación de vivienda en la asociación de propietarios "Grand" que, según la información de los propietarios de locales residenciales en un edificio de apartamentos en la dirección: Zelenograd, bldg. 914, 915, 916, 917, el número de personas que votaron por la decisión de establecer una HOA difiere de los datos indicados en las actas de la junta general (datos obtenidos del sitio web de la oficina del fiscal de Moscú mosproc.ru).
El problema es que las HOA creadas mediante la falsificación de resultados de votación se registran de acuerdo con la ley aplicable y, desde el momento en que se ingresan en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas, adquieren capacidad y capacidad legal. Las falsas HOA llevan a cabo sus actividades y, a veces, nadie se da cuenta de que disponen de bienes comunes en contra de los intereses de los "camaradas".
ES MAS FACIL PREVENIR QUE...
Según el art. 21 de la Ley Federal "Sobre la Fiscalía de la Federación Rusa", los fiscales supervisan la implementación de la ley, mientras realizan los controles apropiados sobre la base de la información recibida sobre violaciones de las leyes que requieren que el fiscal tome medidas. Esto nos permite concluir que la identificación de HOA establecidas en violación de los requisitos de la ley solo es posible si las partes interesadas solicitan a la oficina del fiscal, ya que los fiscales no controlarán la implementación de la ley por iniciativa propia. Es decir, las personas que consideren que en el proceso de creación de una HOA se violaron sus derechos e intereses legítimos y no se observaron las disposiciones de la legislación de vivienda vigente, deben presentar una denuncia o solicitud ante la fiscalía.
Pero, ¿y si los propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos por alguna razón no se presentaran ante la fiscalía? ¿Cuántas HOA creadas en violación de la ley llevarán a cabo sus actividades?
Parece que es más fácil prevenir la aparición de asociaciones de propietarios semilegales que luchar contra ellas. Por ejemplo, solo en la región de Cheryomushki, se identificaron 37 HOA que se crearon en violación de la legislación actual (mosproc.ru). Si una persona independiente hubiera participado en el proceso de asamblea, habría habido muchas menos violaciones. Si existiera una comisión especial e independiente cuyos miembros estarían presentes en la asamblea general de propietarios de locales residenciales en edificios de departamentos. Los miembros de la comisión verificarían si todos los propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos fueron notificados de la asamblea general, la asistencia de los propietarios de locales residenciales, el cumplimiento de las reglas para celebrar una asamblea general y llevar actas, el número de pros y contras. de crear una HOA. Parece que la creación de comisiones independientes bajo organismos estatales no tiene sentido. Dado que la corrupción existe en todas las esferas, probablemente sea mejor que una organización pública se encargue de la tarea de evitar la creación de asociaciones de propietarios semilegales.
FISCALES CONTRA HOA
De conformidad con el art. 141 de la LCD de la Federación Rusa La HOA se liquida de la manera prescrita por el Código Civil de la Federación Rusa. Entonces, según el art. 61 del Código Civil de la Federación Rusa, una HOA puede ser liquidada por decisión judicial en caso de violaciones graves de la ley cometidas durante su creación, si estas violaciones son irreparables o si las actividades se llevan a cabo sin el permiso adecuado ( licencia), o prohibido por la ley, o en violación de la Constitución de la Federación Rusa, o con otras violaciones repetidas o graves de la ley u otros actos legales. Es el descubrimiento de graves violaciones de la ley cometidas durante la creación de la HOA, que son irreparables, ese es el motivo de la liquidación de la HOA por iniciativa de los fiscales.
Al detectar violaciones de la ley, los fiscales recurren al tribunal con declaraciones de demanda para la liquidación de la HOA, cuyos motivos y objeto se repiten a menudo.
Por lo tanto, en todos los casos en que los fiscales presentaron reclamaciones ante el tribunal, el objeto de la reclamación fue el reconocimiento de las actas de la junta general de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos como inválidas y la liquidación de la HOA. El objeto de la demanda es el mismo en todos los casos, pero el análisis de la práctica judicial y la práctica de la supervisión fiscal sobre la aplicación de la legislación sobre vivienda muestra que se dan motivos diferentes en los escritos de demanda.
En algunos casos, el protocolo de la junta general de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos se invalida debido a que la mayoría de los propietarios de locales residenciales en un edificio de apartamentos votaron en contra de la creación de una HOA, sin embargo, el acta de la asamblea general reflejan el hecho de que más del 50% de los propietarios votaron a favor de la creación de un local residencial HOA.
En otros casos, el protocolo de la junta general de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos se declara inválido debido a que la mayoría de los propietarios de locales residenciales no participaron en la votación o no fueron notificados en absoluto de la junta general. . Así, la base para el reconocimiento del protocolo como inválido y la liquidación de la HOA es una grave violación de la ley, a saber, el incumplimiento de lo dispuesto en el art. 44 - 48, 136 y 146 de la LC RF. Sobre esta base, se iniciaron 37 casos civiles solo en la región de Cheryomushki a pedido del fiscal. El objeto de estos 37 reclamos es la invalidación de las actas de la junta general de propietarios de locales en edificios de apartamentos celebrada en forma de voto en ausencia, certificados de registro estatal de una persona jurídica, entradas en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas ( EGRLE), liquidación de la HOA.
Sin embargo, los fiscales a menudo enfrentan serios problemas al presentar demandas, cuyo tema y fundamentos se indican más arriba. Los tribunales a menudo se niegan a aceptar reclamaciones si se presentan en interés de un solo propietario de una vivienda, si no pertenece a la categoría especificada en el art. 45 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa. Es decir, según la lógica de los servidores de Themis, el fiscal tiene derecho a aplicar con declaración de demanda sobre el reconocimiento de las actas de la reunión como inválidas y la liquidación de la HOA solo con la condición de que el propietario afectado de los locales residenciales no pueda presentar una demanda independiente ante el tribunal por razones de salud, edad, incapacidad u otras razones válidas .
